房地产市场.docx
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房地产市场
上海房地产市场现状及前景研究报告
前言
第一部分、上海房地产市场的历史回顾
一、上海房地产市场的复苏阶段（1978-1985年）
二、缓慢发展阶段（1986-1991年）
三、超常发展阶段（1992-1994年）
四、调整回落阶段（1995-1997年）
第二部分、上海房地产市场的现状（稳步发展阶段）
一、住宅需求增长较快
二、供求关系逐步趋于平衡
三、房地产价格止跌回升
四、市场经营主体逐步成熟
五、个人购房已成为住宅市场主力军
六、空置办公、商业用房的问题还比较突出
七、房地产成本构成、价格构成有待进一步改善
八、企业能级不高，产业集中度偏低
九、房地产市场信息运行还不充分适应市场需要
第三部分、21世纪初上海房地产市场的前景
一、需求全面稳定增长
三、住宅质量全方位的提高
三、运行机制基本完成市场化
四、外资进入将兴起一轮新的高潮
五、服务业全面发展提高
六、国有企业改革加快速度
七、信息技术、互联网技术在房地产市场中全面发挥重要作用
第四部分、21世纪初上海房地产市场的商机
一、进入上海房地产业主力业务的机会
二、由上海房地产市场发展带来的机会
前言
以市场容量为标志，目前上海房地产市场是中国城市中最大的市场。
即便在当代国际城市中进行比较，可能也是最大的。
研究上海房地产市场的发展现状及前景，无论对于上海、对于中国，甚至对于世界城市的发展、房地产的发展，都具有重要的意义。
20世纪90年代的上海房地产市场，走过了以繁荣为主要特征的路程。
21世纪的已经到来。
中国面临着进入WTO的重大时刻，将进一步溶入全球经济格局中去。
在这样重要的时刻，中国中央政府把上海的发展，定位于“确立国际经济中心城市地位”、建成“国际经济、贸易、金融和航运中心”和“现代化的国际大都市”。
同20世纪90年代的“长江流域的龙头”、全国的“经济、贸易、金融中心”定位，有了重大的变化。
21世纪初的上海，面临着前所未有的重任和机遇。
联系到国内外许多重大因素，以及中国和上海自身发展的需要，上海房地产市场在21世纪初如何发展，是令世人包括海外的朋友特别关注的。
第一部分、上海房地产市场的历史回顾
在历史上，上海曾经是中国一个房地产市场相当发达的城市。
1949年，中华人民共和国成立以后，房地产开始纳入计划经济的管理，因此逐渐萎缩，沉寂了整整30年。
1978年，中国开始了经济改革和对外开放，上海的房地产业（市场）又复苏了，发展了。
从无到有，从小至大，大致经历了复苏、缓慢发展、超常发展和调整4个阶段。
一、上海房地产市场的复苏阶段（1978－1985年）
在改革开放和以经济建设为中心的政策背景下，上海房地产市场的复苏有两方面条件。
第一，较快地解决长期的严重的住房短缺，是上海居民强烈的内在要求。
历史上，上海是一个人口众多的大城市，住房一直比较紧张。
1949年以后，尤其是1956年以后，在计划经济体制的控制下，把住房作为一种福利，由国家统一投资、统一建设、统一分配和近乎无偿使用，使住房生产的正常循环遭到破坏，再投入困难；加上在重生产轻生活思想影响下对住房问题的忽视，使得上海的住房长期严重紧缺。
到改革开放初期，成为了上海第一大社会问题（1978年，上海市区人均居住面积仅为4．5平方米）。
为了改变这一状况，1979年，上海市政府提出了实行国家统建和企业自建相结合的方针，企业建房积极性被调动起来，在上海掀起了一轮住宅建设的热潮。
到1985年，市区住宅建筑面积达到了6444．3万平方米，比1978年增加了50％以上，人均居住面积也达到了5．4平方米。
这一轮住宅建设，虽然还是非市场化的，却是一个历史性的演练，为日后上海房地产市场的大发展提供了建设知识和人才的初步准备。
第二，房地产经济理论的争鸣，为房地产市场的复苏创造了舆论环境。
70年代末、80年代初，邓小平发表过两次关于房地产和住房制度改革的意见。
由此，理论界开始对房地产理论进行全面的反思和探索。
经过多年的热烈讨论，终于对于住房的商品属性和城市土地的经济属性取得了共识。
这些成果，从理论和思想上为上海房地产市场的发展奠定了基础。
上海房地产市场复苏的第一个标志是，成立了能开发在市场上出售房屋的上海中华企业公司和上海工商业者爱国建设公司。
1984年，爱建公司建设的“爱建公寓”在香港上市，半个月就销售一空。
另一个标志是，开始试行新建住房按土建成本由政府、单位和个人各负担三分之一，出售给个人。
虽然该“三三制售房”方式由于种种原因没有得到普遍推广，但它是上海住房制度改革中住房商品化的一个尝试。
尽管上海房地产市场的复苏相当有限，仅仅处于萌芽状态，但上海房地产市场的确自此起步。
二、缓慢发展阶段（1986-1991年）
经过多年的讨论，1986年，中国确立了社会主义商品经济理论。
尽管该理论还有局限性，但是在相当大的程度上承认了市场的作用，推动了各类市场的发展。
“房地产市场是社会主义市场体系的重要组成部分”的观点得到了确认，从而极大地推动了市场机制在房地产领域的发展。
上海房地产市场在1986—1991年间取得了缓慢的但是实质性的发展。
经营性的房地产开发公司有了起步。
到1991年底，上海共有房地产开发公司94家，其中，中资公司72家，中外合资和外商独资企业22家，共拥有自有资金23．5亿元，从业人员近6000人。
房地产投资规模迅速扩大。
1986－1989年实际完成投资21．76亿元，1990年和1991年分别为7．60亿元和7.59亿元。
1986－1991年，上海商品房竣工面积为402．08万平方米，内销商品住宅销售面积为394.76万平方米。
土地使用制度开始了商品化改革。
1986年起，向中外合资经营企业征收土地使用费，1987年开始实施土地使用权有偿转让。
1988年7月8日，上海通过国际招标，由日本孙氏企业有限公司以2800万美元的出让金，获得虹桥经济技术开发区第26号地块1．29万平方米50年的使用权，可用于建造办公、酒店、住宅等建筑共6．45万平方米。
此一行动，拉开了上海对外资土地批租的序幕。
到1991年底，上海共对外出让土地使用权12幅，计980万平方米，土地出让金总收入约8474万美元和12.15亿元人民币。
行政性的房地产中介机构诞生。
与房地产投资、开发规模不断扩大相适应，房地产中介机构在政府鼓励下出现了。
1987年，上海市房地产交易所成立，1988年9月，按照“政企分开”的原则，从交易所分离成立了上海市房地产交易市场。
此后，各区县也相继成立了区县级交易市场。
综观这一时期上海房地产市场的发展，虽然比较缓慢，但进展是实质性的，更重要的是经过这一时期的发展，初步构筑了上海房地产市场。
三、超常发展阶段（1992-1994年）
1992年，邓小平同志南方谈话后，建立社会主义市场经济成为共识，上海和全国国民经济出现了高速增长，也以迅雷不及掩耳之势引发了一轮房地产发展高潮。
首先，土地使用制度改革全面推行，土地使用权大规模进入市场。
1992年上海对外批租土地194幅，占地面积1983万平方米，1993年对外出让土地244幅，占地面积达4932．56万平方米，1994年对外出让452幅，占地1594．22万平方米。
特别是1994年2月，上海市第十届人大常委会第7次会议通过《上海市实施＜中华人民共和国土地法＞办法》规定，自1995年1月1日起全面对商业等6类内资项目用地实行土地使用权有偿出让，标志着上海土地使用制度改革全面推行。
当年，上海就向内资有偿出让168幅地块，面积326．34万平方米。
其次，房地产企业数量迅速扩张。
1992年上海各类房地产企业数猛增到849家，1993年又增至1425家。
1994年超过两千大关，达到2081家。
三是房地产投资成倍增长。
1992年完成投资12．55亿元，1993年迅速增加到83．7亿元，1994年更是增加到了117．43亿元。
四是商品房开发和竣工面积直线上升。
1992年上海房地产施工面积432．27万平方米，竣工面积139．6万平方米；1993年施工面积达到1521万平方米，竣工面积320万平方米，1994年施工、竣工面积分别为1305．82万平方米和341．2万平方米。
最后，伴随着投资和开发的高潮，房地产经纪、咨询、物业管理、评估等全业大量出现。
1992年7月上海第一家房地产经纪企业——上海威得利房产咨询公司成立。
到年底，经房管部门和工商登记批准成立的房地产经纪公司共12家，1993年起每年新增超过300家；1991年11月，上海第一家专业物业公司——沪港合资的“上海安居乐物业管理公司”在上海古北新区诞生，随后中房上海公司等一大批内资开发公司相继成立了物业公司；成立于1992年的上海市土地估价所是解放后最早出现的房地产估价机构。
这类企业的产生，沟通了房地产再生产的各个环节，促进了房地产业的全面发展。
四、调整回落阶段（1995－1997年）
1992－1994年间，上海房地产业的发展是惊人的，虽然它为上海房地产市场的发展打下了坚实的基础，但由于发展速度过快而产生了一些问题，从而引发了一轮调整。
上海房地产市场的调整效果从1995年开始显现，主要表现为：
首先，土地使用权出让数量回落。
1995年上海土地有偿出让共497幅，占地面积1203．51万平方米，分别是1994年的80％和64％，其中，外销地块258幅，640．30万平方米，比1994年下降了43％和59％，内销地块（含外资内销）239幅，563．21万平方米；1996年上海土地有偿出让共764幅，1066．86万平方米，与1995年相比，虽然地块幅数有所增加，但出让土地面积减少了10％以上，其中，外销地块出面积减少了40％，内销地块增加了1倍以上，达到537幅，土地面积也增加了近20％；1997年土地出让的规模有所回升。
其次，房地产由供不应求转变为供过于求，商品房空置增长较快。
1995－1997年三年，每年上市供应的内销商品房分别为1019．99万平方米、1330．35万平方米和1737．52万平方米，平均每年新增300－400万平方米。
上市的外销商品房从1992年的22．2万平方米增至1997年的161．5万平方米，增长了7．27倍，外销商品房中综合办公楼占主体，比例超过50％。
由于商品房供给急剧上市，加上房价高企，市场在短期内难以消化，造成空置严重。
1995年上海商品房空置量达到413．39万平方米，比1994年的175．33万平方米增加了1．4倍，1996年上升到629．9万平方米，1997年底，达到969万平方米，供大于求的矛盾相当突出。
与此同时，由于人们继续看好上海房地产这个大市场，房地产企业数仍有较快的增长，各种经纪、咨询、评估、物业管理等企业的发展充满了生机，使整个上海房地产市场在调整的阵痛中朝着更理性、更市场化和更规范的方向发展。
第二部分、上海房地产市场的现状（稳步发展阶段）
1997年前后，中国成功地实现国民经济软着陆。
为保持国民经济持续增长，中央政府采取了积极财政政策，旨在通过增加投资拉动经济发展。
同时把住宅消费放在极为重要的位置上，作为国民经济新的增长点和新的消费热点，并出台了一系列促进房地产市场发展的相关政策。
上海房地产市场在此大背景下进入了稳步发展阶段。
这一阶段的市场，表现出5个特征，即：
市场需求增长较快；供求关系逐步趋于平衡；房地产价格止跌回升；市场经营主体逐步成熟；个人购房成为住宅市场主力军。
同时，也存在4个问题：
空置办公商用房的问题仍比较突出；房地产成本构成，价格构成有待进一步改善；企业能级不高，产业集中度偏低；房地产信息运行还不适应市场的需要。
以下进行分别分析：
一、市场需求增长较快
表现在三个方面：
首先，新建商品房销售增长迅速。
1995年，销售面积仅567．66万平方米。
到1998年突破1000万平方米，达1050．77万平方米，短短三年翻了一番。
1999年达1328．67万平方米。
进入2000年，销售进一步上升，达到1557．87万平方米的创记录水平。
其次，二手房（上海称为存量房）买卖大幅度上升，速度大大超过新房市场。
1995年二手房交易面积仅为60．87万平方米，仅过四年1999年达到511万平方米，2000年达到779万平方米。
倘若按此速度计算，到2003年上海存量房交易面积将超过商品房的销售面积（见表1）。
表1、上海商品房销售面积与存量房买卖面积情况比较
年份
商品房销售面积（万平方米）
比上年增长幅度％
存量房买卖面积（平方米）
比上年增长幅度％
存量房买卖与商品房销售面积之比％
1995
567.66
60.87
91.66
10.72
1996
573.50
1.03
82.29
35.19
14.35
1997
686.45
19.69
162.40
97.35
23.66
1998
1150.77
67.64
315.23
94.11
27.39
1999
1328.67
15.46
510.84
62.05
38.45
2000
1557.87
17.25
778.52
52.40
49.97
资料来源：
《1995-2000年上海统计年鉴》、《2002上海统计手册》
三是租赁市场迅速崛起。
1998年已登记的房屋租赁面积为198．55万平方米，1999年达318．85万平方米。
近几年上海房地产市场需求迅速增加的原因是：
（1）上海率先跨入上中等收入地区。
1997年上海人均GDP达到3102美元。
根据世界银行1998年的分类：
上海已进入中上等收入国家和地区。
户上等收入国家和地区的经济发展特征之一就是，汽车、不动产等大宗耐用消费品开始大量进入家庭。
上海房地产市场的需求，就是在此背景下得到迅速发展的。
（2）城市旧区改造和动拆迁拉动商品房销售。
90年代以来，为改善城市基础设施建设，优化城市环境，提高土地利用价值，改善居民居住条件，上海加大旧区改造力度。
1995到2000年，全市拆迁旧房面积达2303万平方米，为过去50年拆除总面积的53％。
而动拆迁又使人口导入区的房地产市场迅速发展。
浦东、闵行、宝山、徐汇作为上海人口导入区近两年来一直是上海房地产市场的热点区域。
（3）上海市民改善居住条件愿望仍很迫切。
80年代初，上海人均居住面积仅4平方米多一点（折成建筑面积约8平方米），在全国各大城市中位列末流水平。
改革开放以后，上海市民的居住条件在不断改善，居住面积在不断扩大。
但是，很难在短期内解决。
到90年代中期，市民改善居住的愿望依然强烈。
（4）政府不断地调整政策，有力地推动了居民的住房消费热情。
包括4项重要措施：
降低居民购买住宅的税费。
自1996年开始，经过连续3次降低，居民购房契税负担由1996年以前的6％下降到2000年的0．75％。
1999年，又实施居民购买空置有年的住房，免除营业税、契税和交易手续费的规定。
这些措施，使居民购房的交易成本有较大的降低。
用旧房市场推动新房需求1996年在中国率先实施允许居民将从政府购买的旧公房提前上市。
这一措施搞活了旧住房市场，方便居民套现购新房，有力地推动了新房市场。
用所得税政策推动住房需求。
1998年，对个人购买或差价换购商品住宅所支付的购房款，经税务机关核实后，五年内可以从个人所得税计征税基中扣除。
这一措施极大地鼓励中上收入阶层的住房消费热情。
用金融政策推动住房需求。
从1997年开始，配合银行利率下降，多次下降居民购买力购房公积金贷款和商业贷款的利率。
同时，降低住宅购买头款比例（最少20％）。
延长买房抵押贷款还款年限（最长30年）。
这些，同国际惯例基本接轨，保障了居民一的购房资金来源。
到2000年底，上海市的居民购买住房贷款余额，已经突破300亿人民币，登上全国榜首。
在90年代后期，上海市推动住房消费、拓展住房需求的政策措施，在全面是领先的。
目前上海的住房消费政策，己经没有明显的缺陷。
与此同时，上海的住房消费的发展在全国也是领先的。
二、供求关系逐步趋于平衡
供求关系的趋向平衡，是通过供给的相对减少、需求的绝对增加来实现的。
这可以集中用商品房预售和销售两个指标予以说明：
从预售情况来看，商品房批准预售面积呈明显下降趋势。
从1997年的1899．02万平方米，下降至2000年的1549．17万平方米，减少349．85万平方米，减幅达5.80％。
与此相对应的已登记商品房预售面积呈大幅上升态势，从1997年的445.57万平方米猛增至2000年的1452.87万平方米，增加1007.3万平方米，平均每年增长48.29％，供求之比由1997年的4.26：
1下降至2000年的1.07：
1。
从销售来看，需求的增幅超过供应的增幅。
需求面积却大幅上升。
商品房批准销售面积从1997年的1129．57万平方米增加至2000年的1673．19万平方米，平均每年增长13．99％。
而商品房销售面积从1997年的686．45万平方米猛增至2000年的1557.87万平方米，平均每年增长31．43％，供应之比由1997年的1．65：
1下降至1．07：
1。
尤其是商品住宅销售，1999年首次出现当年销售量与当年竣工量基本平衡的态势，并消化部分空置商品房，从而使空置商品房大幅增长势头得到有效控制（见表2）。
表2、上海市商品房供求平衡比较。
单位：
万平方米
年份
商品房竣工面积
平均增长速度％
商品房销售面积
平均增长速度％
商品房空置面积
平均增长速度％
商品住宅空置面积
平均增长速度％
1997
1464.96
21.18
686.45
19.69
968.80
53.80
729.21
43.75
1998
1565.34
6.85
1150.77
67.64
1238.33
27.82
901.62
23.65
1999
1468.62
-6.18
1328.67
15.46
1297.34
4.77
922.23
2.29
2000
1643.62
11.95
1557.87
17.25
1250.30
-3.61
843.37
-8.55
资料来源：
《1998-2000年上海统计年鉴》、《2002上海统计手册》
上海房地产市场供求关系平衡的实现，主要是由于政府采取了—系列有力的措施。
主要有：
切实控制土地出让（详第一部分）。
并于1997年开始停止了对于高档办公大楼、宾馆、饭店的土地出让。
控制土地出让，为控制房产供给过量（尤其是办公大楼、商场），创造了根本条件。
扩大住房市场销售对象。
1996年，开放蓝印户口政策，允许非上海市居民购买住宅，并给予上海蓝印户口。
—系列调动住房消费的政策，推动了住房需求（详见上文）。
市场自动调节机制，在供求平衡的实现中，也起到了重要的作用。
主要表现在：
（1）房地产商主动地降低销售价格，吸引买家（详见下文房地产价格）。
比较而言，在这项行动中，外资房地产商比内资尤其国营企业更为主动。
（2）房地产商大大放慢了土地和房屋的开发速度使房屋的开工施工、竣工、量增长速度有所下降（见上文）。
（3）房地产商的竞争加激。
竞争不仅体现在价格的降低上，而且体现在对于房屋质量的提高上。
开发商对于新的房屋开发，开始注意了市场调查，根据市场调查的结果，选择成片地块、确定档次、完善规划布局、增加绿化面积、美化小区环境、丰富立面顶面、推敲房型、注重营销策略。
这些措施，导致上海90年代后半期的房屋整体质量有了较大提高，更加符合市场的需要。
三、房地产价格止跌回升
从经济学角度来看，价格涨跌基本取决于市场供求关系。
当某种商品供不应求时，价格必然上涨。
而当供过于求时，价格则呈下跌趋势。
上海房地产市场价格自1995年开始一再下跌。
中房上海指数从1995年2月的942点，到1999年10月的691点，历时56个月连续下跌，跌幅达26．64％。
自1999年11月开始止跌回升（详见表3）。
表3 1995-2000年中房上海指数
时间
9502
9602
9605
9608
9611
9702
9705
9708
9711
9802
9805
9808
9811
9902
9905
9908
9911
0002
0005
0008
0011
城市指数
942
911
900
892
893
888
877
842
825
809
772
749
730
713
703
696
692
692
700
708
711
跌涨
-11
-11
-8
1
-5
-11
-35
-17
-16
-37
-23
-19
-17
-10
-7
-4
0
8
8
3
住宅指数
835
817
808
807
810
808
800
769
754
738
704
683
669
653
646
643
641
642
652
660
663
跌涨
-12
-9
-1
3
-2
-8
-31
-15
-16
-34
-21
-14
-16
-7
-3
-2
1
10
8
3
办公楼指数
1463
1401
1380
1345
1332
1308
1270
1209
1185
1174
1134
1089
1038
1007
978
938
918
912
905
906
907
跌涨
-7
-21
-35
-13
-24
-38
-61
-24
-11
-40
-45
-51
-31
-29
-40
-20
-6
-7
1
1
资料来源：
中房上海指数办公室
从中房上海指数走势可以看出，上海房地产价格与供求关系密切相关。
中房上海指数建立于1995年2月，当时房地产发展正处在90年代上半期高峰的末尾，此后开始滑坡，但其间的变化还是有所不同。
1995年2月至1997年2月，中房上海指数运行24个月，指数从942点下滑至888点，总共下跌54点，跌幅5．73％，而从1997年2月至1999年2月，同样是24个月，中房上海指数下跌至713点，下跌175点，跌幅达19．71％。
很明显，供求矛盾在1997年和1998年有所扩大。
主要原因是1997年下半年爆发的亚洲金融危机，对上海外销房市场起巨大冲击。
众所周知，上海外销房市场客户主要来自港台、日本、新加坡以及东南亚等国的华侨。
亚洲金融危机，导致这些国家和地区货币缩水，使原有购买力大大降低。
与此同时，上海外销房由于前几年的高投入，进入了上市高峰。
使许多外销楼盘，不得已只好外销转内销，售价对折。
进入1999年，上海房地产市场价格开始筑底，从原先较大幅度下跌开始进入小幅缓跌，中房上海指数连续好几个月仅下跌1点，表明市场正在筑底，并在年底出现止跌。
在世纪之交的2000年，中房上海指数开始出现缓慢回升迹象，尽管回升幅度有限，但给予市场的信号是令人鼓舞的。
从区域市场来看，市中心区的价格高峰已经不如前几年那么突出，边缘地区的价格逐渐上扬，中心城区和偏远城区市场价格的差距正在缩小，北区和南区的价格也趋于接近。
主要的原因是上海轨道交通的大发展，使区域房地产市场价格出现大整合。
随着汽车进入家庭的步伐越来越快，一些消费者在第二次购房时，开始在近郊区选择独立式别墅或联体别墅，使这一类物业价格也开始上涨。
四、市场经营主体逐步成熟
上海房地产市场经过近10年的发展，市场经营主体已逐步成熟，房地产开发、物业管理、咨询策划、中介代理、评估拍卖、会计审计都已形成一定规模，并各自出现一些代表性企业
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