资产评估学课件.ppt

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一、机器设备评估概述一、机器设备评估概述n机器设备的定义与评估特点机器设备的定义与评估特点在机器设备评估中，所指的机器设备是广在机器设备评估中，所指的机器设备是广义的概念。

义的概念。

p具有通过组合形成系统的特点具有通过组合形成系统的特点p属于固定资产范围，单位价值高，使用期限长属于固定资产范围，单位价值高，使用期限长p属于动产类资产，不受区域因素影响属于动产类资产，不受区域因素影响p专门门类多，评估以专门门类多，评估以技术检测技术检测为基础，通常外聘为基础，通常外聘技术专家共同参与技术专家共同参与p贬值比较难以确定，工作量大贬值比较难以确定，工作量大p更新换代较快，可能存在较大经济型贬值更新换代较快，可能存在较大经济型贬值机器设备评估概述机器设备评估概述n机器设备的分类机器设备的分类n按现行会计制度分类按现行会计制度分类6类n按固定资产分类标准分类按固定资产分类标准分类94年国家标准n按机器设备组合程度分类按机器设备组合程度分类单台、机组、成套n机器设备工程技术特点分类机器设备工程技术特点分类通用、专用、非标准n确定评估范围注意事项确定评估范围注意事项n机器设备和土地、房屋及构筑物之间的关系机器设备和土地、房屋及构筑物之间的关系n机器设备和无形资产之间的关系机器设备和无形资产之间的关系n机器设备和流动资产之间的关系机器设备和流动资产之间的关系n接受委托阶段接受委托阶段n评估准备阶段评估准备阶段n现场工作阶段现场工作阶段对设备进行分类对设备进行分类逐台核实评估对象逐台核实评估对象设备鉴定设备鉴定（技术状况、使用情况、质量、磨损程度技术状况、使用情况、质量、磨损程度）n评定估算阶段评定估算阶段n确定设备评估经济技术参数确定设备评估经济技术参数n撰写评估报告及评估说明，整理评估底稿撰写评估报告及评估说明，整理评估底稿n评估报告的审核和报出阶段评估报告的审核和报出阶段二、机器设备评估的基本程序二、机器设备评估的基本程序三、三、成本法在机器设备评估中的应用成本法在机器设备评估中的应用n机器设备评估中最普遍、最重要的方法机器设备评估中最普遍、最重要的方法机器设备评估值重置成本实体性贬值机器设备评估值重置成本实体性贬值功能性贬值经济型贬值功能性贬值经济型贬值n机器设备重置成本含义机器设备重置成本含义复原重置成本复原重置成本更新重置成本更新重置成本直接成本直接成本间接成本间接成本n机器设备重置成本的具体构成项目机器设备重置成本的具体构成项目成本法在机器设备评估中的应用成本法在机器设备评估中的应用n重置成本的估算重置成本的估算细分加和法细分加和法价格指数法价格指数法规模经济效益指数法规模经济效益指数法

（一）机器设备重置成本的测算

（一）机器设备重置成本的测算n细分加和法细分加和法1.外购单台不需安装的国内设备重置成本外购单台不需安装的国内设备重置成本2.外购成套国内设备重置成本外购成套国内设备重置成本3.进口设备重置成本进口设备重置成本重置成本重置成本=CIF基准日外汇汇率基准日外汇汇率+进口关税进口关税+增值税增值税+银行及其他手续费银行及其他手续费+国内运杂费国内运杂费CIF=FOB+途中保险费途中保险费+国外运杂费国外运杂费机器设备重置成本的测算机器设备重置成本的测算n价格指数法价格指数法对对于于进进口口设设备备分分别别用用两两国国货货币币支支付付的的情情况，需要通过两个价格指数分别计算况，需要通过两个价格指数分别计算没有考虑技术对设备重置成本的影响没有考虑技术对设备重置成本的影响n规模经济效益指数法规模经济效益指数法（同前同前）

（二）机器设备实体贬值的估算

（二）机器设备实体贬值的估算实体性贬值实体性贬值=设备重置成本设备重置成本实体性贬值率实体性贬值率=设备重置成本设备重置成本（1-（1-成新率成新率）n观察法观察法：

机器设备实体性贬值评估参考表：

机器设备实体性贬值评估参考表n比率法比率法分为工作量法和役龄法（同使用年限法）。

分为工作量法和役龄法（同使用年限法）。

机设的三个寿命：

机设的三个寿命：

物理寿命：

机设开始使用物理寿命：

机设开始使用报废报废技术寿命：

机设开始使用技术寿命：

机设开始使用技术过时淘汰技术过时淘汰经济寿命：

经济寿命：

机设开始使用机设开始使用经济上不合算经济上不合算总使用年限总使用年限的计算：

不可直接使用会计折旧年限的计算：

不可直接使用会计折旧年限尚尚可可使使用用年年限限：

应应通通过过技技术术检检测测和和专专业业技技术术鉴鉴定定测测定定尚尚可可使用物理年限，结合技术和经济年限确定。

使用物理年限，结合技术和经济年限确定。

n机器设备实体性贬值的估算机器设备实体性贬值的估算修复费用法修复费用法注意区分可修复性损耗和不可修复性损耗注意区分可修复性损耗和不可修复性损耗测算机器设备实体贬值测算应注意的问题测算机器设备实体贬值测算应注意的问题注注意意其其中中是是否否有有功功能能性性贬贬值值或或经经济济性性贬贬值值因因素，不要重复计算素，不要重复计算综合分析测算方法，调整到合理的贬值率综合分析测算方法，调整到合理的贬值率（三）机器设备功能性贬值的估算（三）机器设备功能性贬值的估算超额投资成本形成的功能性贬值的测算超额投资成本形成的功能性贬值的测算超额投资成本超额投资成本=设备复原成本设备复原成本-设备更新成本设备更新成本超额运营成本形成的功能性贬值的测算超额运营成本形成的功能性贬值的测算功能性贬值功能性贬值=净超额运营成本净超额运营成本折现系数折现系数（注意有所得税问题）（注意有所得税问题）（四）机器设备经济性贬值（四）机器设备经济性贬值能力经济性贬值能力经济性贬值营运经济性贬值营运经济性贬值环保经济性贬值环保经济性贬值四、市场法、收益法四、市场法、收益法在机器设备评估中的应用在机器设备评估中的应用n市场法市场法n直接匹配法直接匹配法n可比因素比较法可比因素比较法n成本百分率比较法成本百分率比较法n收益法收益法n单项设备评估通常不采用收益法评估单项设备评估通常不采用收益法评估n自自成成体体系系的的成成套套设设备备、生生产产线线，以以及及可可以以单单独独作作业业的车辆等设备，特别是租赁的设备可以采用收益法的车辆等设备，特别是租赁的设备可以采用收益法建筑物及在建工程评估建筑物及在建工程评估第四章建筑物及在建工程评估建筑物及在建工程评估n建筑物评估概述建筑物评估概述n建筑物价格及其影响因素建筑物价格及其影响因素n建筑物评估的方法建筑物评估的方法成本法成本法收益法收益法市场法市场法n在建工程评估在建工程评估一、建筑物评估概述一、建筑物评估概述n土地的特性土地的特性n自然特性：

自然特性：

位置固定性；质量差异性；位置固定性；质量差异性；不可再生性；效用永续性不可再生性；效用永续性n经济特性：

经济特性：

供给稀缺性；可垄断性；供给稀缺性；可垄断性；利用多方向性；效益级差性利用多方向性；效益级差性n土地使用权土地使用权n土地所有权与使用权土地所有权与使用权n相关概念：

出让、转让、出租、抵押相关概念：

出让、转让、出租、抵押n土土地地出出让让年年限限：

居居住住用用地地70年年；工工业业用用地地50年年；教教科科文卫体文卫体50年；商旅娱年；商旅娱40年；综合其他年；综合其他50年。

年。

二、房地产特性二、房地产特性空间位置固定空间位置固定风险转移能力差风险转移能力差个别性形成的重要原因个别性形成的重要原因长期持续使用长期持续使用通过修缮延长通过修缮延长经济环境可改变经济环境可改变受政策、环境影响明显受政策、环境影响明显有保值、增值趋势有保值、增值趋势投资数额大、周期长，风险大投资数额大、周期长，风险大p地价是地租的资本化地价是地租的资本化p地价是权益价格地价是权益价格p地价具有增值性地价具有增值性p地价地价与用途相关与用途相关p地价具有个别性地价具有个别性p地价具有可比性地价具有可比性三、地价的特征三、地价的特征四、房地产价格种类四、房地产价格种类n按实物形态划分按实物形态划分土地价格土地价格基准地价基准地价标定地价标定地价建筑物价格建筑物价格不包含土地价格不包含土地价格商品房价格商品房价格房地产价格房地产价格经济适用房价格经济适用房价格动迁房价动迁房价安居工程房价安居工程房价限价房价格限价房价格房地产价格种类房地产价格种类n根据价格形成方式分类：

根据价格形成方式分类：

市场交易价格；评估价格市场交易价格；评估价格n按交易方式分类：

按交易方式分类：

拍卖价格；招标价格；协议价格拍卖价格；招标价格；协议价格n根据权益分类：

根据权益分类：

所所有有权权价价格格；使使用用权权价价格格；其其他他权权利价格利价格

（一）经营性房地产用地出让方式一）经营性房地产用地出让方式n主要有招标、拍卖、挂牌三种主要有招标、拍卖、挂牌三种n土地招拍挂的共同特点是：

土地招拍挂的共同特点是：

采用市场竞争机制显化土地的真实价采用市场竞争机制显化土地的真实价格，格，“出价高者得地出价高者得地”是招拍挂共同的游是招拍挂共同的游戏规则。

戏规则。

1、挂牌出让的优缺点、挂牌出让的优缺点n最大优点是：

如果只有一人参加报价同样可成最大优点是：

如果只有一人参加报价同样可成交，可以由一人一次报价、多次报价，也可以交，可以由一人一次报价、多次报价，也可以由多人多次报价，由多人多次报价，有利于投资者理性决策有利于投资者理性决策和竞争，和竞争，具有很强的灵活性和操作性。

具有很强的灵活性和操作性。

n缺点是：

容易受挂牌设定的限制条件、信息公缺点是：

容易受挂牌设定的限制条件、信息公开程度等因素影响；较多地考虑土地的价值，开程度等因素影响；较多地考虑土地的价值，而较少顾及政府对资源的配置职能。

而较少顾及政府对资源的配置职能。

2、拍卖出让的优缺点、拍卖出让的优缺点n优点：

土地拍卖出让给我国土地市场发展带来优点：

土地拍卖出让给我国土地市场发展带来了生机和活力。

了生机和活力。

“出价高者得地出价高者得地”是拍卖出让是拍卖出让的最显著特点，能够实现土地价值最大化，土的最显著特点，能够实现土地价值最大化，土地的经济价值得以充分显现。

地的经济价值得以充分显现。

n缺点：

过分追求土地的市场价值，政府无法控缺点：

过分追求土地的市场价值，政府无法控制市场成交价，更谈不上充分发挥政府对资源制市场成交价，更谈不上充分发挥政府对资源的调控职能。

的调控职能。

3、招标出让的优缺点、招标出让的优缺点n优点：

招标的评估过程中，衡量投标方案优点：

招标的评估过程中，衡量投标方案最主要因素并不是地价，而是外界环境设最主要因素并不是地价，而是外界环境设计、配套设施建设等综合指标。

评标小组计、配套设施建设等综合指标。

评标小组由出让人代表、有关专家等五人以上组成，由出让人代表、有关专家等五人以上组成，较能体现中标的合理性和科学性。

较能体现中标的合理性和科学性。

n缺点：

容易被人为因素操控，处理不当就缺点：

容易被人为因素操控，处理不当就会演化成暗箱操作。

会演化成暗箱操作。

（二）房地产价格种类

（二）房地产价格种类n根据价格表示单位：

根据价格表示单位：

总价；单价；楼面地价总价；单价；楼面地价楼楼面面地地价价=土土地地总总价价格格/建建筑筑总总面面积积=土地单价土地单价/容积率容积率容容积积率率=建建筑筑总总面面积积/建建筑筑占占地地面面积积有关有关“容积率容积率”n所谓所谓“容积率容积率”，是指一个小区的总建，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。

筑面积与用地面积的比率。

n物业类型物业类型参考容积率参考容积率独幢独幢0.4-0.5联排联排0.7-0.8多层多层1.2-1.5小高层（小高层（12层）层）2.5-3高层（高层（13层以上）层以上）3.5-5n容积率与社区规模容积率与社区规模北辰小汤山（北辰小汤山（0.21）大规模社区大规模社区69万平方米万平方米碧盛花园（碧盛花园（0.4）小规模社区小规模社区8.5万平方米万平方米n容积率与规划布局容积率与规划布局