整理哈尔滨市辰能盛园居住小区建设项目可行性研究报告.docx
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整理哈尔滨市辰能盛园居住小区建设项目可行性研究报告
2006年哈尔滨市辰能盛园居住小区建设项目可行性研究报告
辰能盛园居住小区建设项目
可行性研究报告
哈尔滨市国际工程咨询中心
咨询证书编号：
工咨甲1030111002
二〇〇六年四月
申请报告编制人员
项目负责人：
胡忠民高级工程师
项目技术负责人：
张志平高级工程师
项目经济负责人：
原宏高级会计师
参编人员：
张志平高级工程师
原宏高级会计师
胡忠民高级工程师
才淑媛高级工程师
李薇高级工程师
孙丽君工程师
康佳助理工程师
审核：
张志平高级工程师
审定：
侯文龙高级工程师
28第一章总 论
28一、项目概况
29二、项目申请报告编制依据
29三、项目的由来及建设的必要性
35四、主要经济技术指标
35五、可行性研究范围
37第二章 市场分析
37一、我国宏观经济运行环境与房地产行业前景分析
41二、我国房地产业的历史沿革
42三、中国房地产业的发展水平
43四、中国房地产业的可持续性分析
47五、哈尔滨市居民住宅建设状况分析
49六、哈尔滨市居民居住现状
49七、哈尔滨市房地产供需情况分析
58八、项目竞争力分析
59九、本项目住宅销售形势分析
60十、营销策略分析
第一章总 论
一、项目概况
11>.项目名称
辰能盛源居住小区建设项目
2.项目开发建设单位
黑龙江辰能盛源房地产开发有限公司
3.项目承办单位法定代表人
张洋 董事长
4.项目负责人
赵宁总经理
5.项目技术负责人
王清印
6.项目经济负责人
王薇
7.项目建设地址
8.项目承办单位概况
9.项目建设规模
本项目规划总建筑面积？
平方米，其中住宅？
平方米，公建？
平方米；规划容积率？
，建筑密度？
；绿地率？
%，停车泊位？
个。
10.项目建设性质
小区建设将遵循低密度、高绿化、低容积率的纯生态建设思想，整体规划为多层和板式高层，庭院设计上追求自然景观与人工园林完美融合，旨在体现绿色、环保、生态、智能、服务为一体的新型社区建设理念。
二、项目申请报告编制依据
1.哈西新区辰能盛园规划设计图；
2.哈西地区控制性详细规划图；
3.哈西地区（北部片区）控制性详细规划工程管线规划图；
4.企业法人营业执照；
5.房地产开发企业资质证书；
6.建设单位提供其他相关资料。
三、项目的由来及建设的必要性
“十五”时期是不平凡的五年，我国综合国力明显增强，人民生活明显改善，国际地位明显提高。
面对复杂多变的国内外形势，在全国各族人民共同努力下，我国有效抑制经济运行中出现的不稳定不健康因素，成功战胜非典疫情和重大自然灾害的挑战，从容应对加入世界贸易组织后的新变化，国民经济持续较快发展，“十五”计划确定的主要发展目标提前实现。
工业化、城镇化、市场化、国际化步伐加快，经济体制改革不断深化，对外贸易迈上新台阶，国家财政收入大幅度增加，价格总水平保持基本稳定，城乡面貌和人民生活进一步改善，民族团结不断巩固，各项社会事业取得新进步，国防和军队建设取得新进展，社会主义民主政治和精神文明建设继续加强。
更为重要的是，党中央提出了树立科学发展观和构建社会主义和谐社会的重大战略思想。
这些都为“十一五”时期的发展奠定了良好基础。
面向未来，站在一个新的历史起点上。
“十一五”时期是全面建设小康社会的关键时期，具有承前启后的历史地位，既面临难得机遇，也存在严峻挑战。
我国具备保持经济平稳较快发展和社会和谐进步的有利条件。
城乡居民消费结构加速升级，将带动产业结构加快调整和城镇化加快发展，市场潜力巨大。
劳动力资源丰富，国民储蓄率较高，基础设施不断改善，产业配套能力较强，科技教育具有较好基础，社会政治保持长期稳定。
改革向纵深推进，社会主义市场经济体制逐步完善，将进一步激发社会活力和发展动力。
和平、发展、合作成为当今时代的潮流，世界政治力量对比有利于保持国际环境的总体稳定，经济全球化趋势深入发展，科技进步日新月异，生产要素流动和产业转移加快，我国与世界经济的相互联系和影响日益加深，国内国际两个市场、两种资源相互补充，外部环境总体上对我国发展有利。
“十一五”时期是国家和我省全面建设小康社会的重要历史阶段，也是全省房地产业加快发展的重要机遇期，全省房地产系统面临着前所未有的机遇和挑战，必须用发展的眼光，站在全局工作的高度，充分认识房地产业战略地位和做大做强的有利条件，加快全省房地产业改革和发展步伐。
2006年全省房地产业要重点抓好以下九个方面工作：
一、适度扩大房地产投资规模，拉动全省经济快速增长；二、调整结构，加大普通商品住房和经济适用住房供给，规范经济适用住房建设行为；三、加强房地产市场监管，进一步深入开展整顿和规范房地产市场秩序工作；四、加强房屋拆迁管理，处理好各类拆迁矛盾，维护社会稳定；五、着力解决人民群众最关心、最直接、最现实的利益问题，扎实推进全省危房棚户区改造和廉租住房制度建设；六、扩大住房消费，加大全省房地产交易与权属登记规范化、信息化管理工作的推进力度；七、加快物业管理立法和完善相关政策，进一步培育和发展物业管理市场；八、推进住房分配货币化，发挥住房公积金的社会效能；九、健全机构、培养典型，全力推进我省住宅产业化进程。
哈尔滨市作为黑龙江省省会城市，是我国东北北部政治、经济、贸易、科技、文化、旅游事业发展的现代化中心城市，“十一五”计划确定把哈尔滨市建设成为国家重要的装备制造业、高新技术产业和绿色食品基地、区域经济贸易中心和世界冰雪旅游名城。
近年来，随着改革开放的深入发展，哈尔滨市的国民经济也加快了增长速度，城市面貌发生了翻天覆地的变化。
通过几年的艰苦奋斗，市政府加大城市住宅建设力度，提出“统一规划，合理布局，综合开发，配套建设”的十六字方针。
首先以改造危房棚户区为重点，加快旧城区的拆迁改造进度，一座座安居工程住宅小区相继拔地而起，初步实现了解危解困的住宅建设目标。
之后市委市政府为进一步提高我市居民居住水平，又推出经济适用住房政策，从而仅用十年左右的时间，就将我市人均居住面积从3.12平方米提升到9.0平方米，使得广大居民尽快改善了居住条件与环境，告别了低矮、潮湿、破旧的棚户住宅。
随着时间的推移，人民的生活水平日益提高，对居住条件改善的要求也越来越迫切。
在满足住宅基本要素的基础上，提升健康要素，保障居住者生理、心理、道德和社会适应等多层次的健康要求，促进住宅建设可持续发展，进一步提高住宅质量，营造出舒适、健康的居住环境，是新世纪房地产开发所提倡的健康住宅的建设理念。
本项目区是哈西地区的棚户区，市政基础设施十分薄弱，哈尔滨辰能房地产开发公司为解决当地广大人民群众住房难问题提出开发建设本项目。
拟建设现代化的集商服、居住、娱乐于一体的花园式新型居住小区，将进一步满足我市居民改善居住条件与生活环境的需要，本项目将开发建设成具有现代一流的市政基础设施，四通八达的道路交通体系，发达便捷的公共服务体系和符合现代人居住的高尚社区，哈尔滨现代化的环保生态型的数字化新城区。
本项目对努力在坚持科学发展观、构建和谐社会的新形势下，全面实现我市房地产业“十一五”规划的工作目标具有重要意义。
因此，本项目的建设是十分必要的，其必要性如下：
1.本项目的实施，符合国家产业政策，是带动相关产业发展，促进我市经济持续、快速、健康发展的需要
哈尔滨市是我国东北北部的现代化中心城市，作为黑龙江省省会，又是全省的政治、经济、文化、科技中心。
哈尔滨市城市建设与经济发展快速与否对全省社会经济发展具有强大的影响力，但是目前哈市对经济发展具有较强拉动作用的产业并不多，而建筑业尤其是房地产业对带动相关产业发展，促进地方经济繁荣的作用较大，已越来越为各级政府所重视。
住宅建设在经济发展中的带动作用十分显著，它能带动56个产业得到相应的发展，根据测算归纳得出：
每投入100元的住房建设资金，可推动相关产业170－220元的需求；每销售100元的住宅，可带动130－150元的其他商品的销售。
住宅的建设与销售还有利于调整居民的消费结构，加速城市化的进程，在较短时间内提高第三产业的比重，同时还能直接或间接地创造大量的就业机会。
住宅建设市场需求量大，产业关联度高，对国民经济的拉动作用显著，加快住宅建设必将有力地推动我市经济持续、快速、健康发展。
2.本项目的实施，是实现住宅发展目标，加快实施城市总体规划的需要
从新世纪开始，我国将进入全面建设小康社会，加快实现社会主义现代化新的发展阶段。
其中：
2005年实现高标准小康目标，人均居住面积达11平方米，基本完成改造现有的危房棚户区；2010年实现舒适住宅目标，人均居住面积达13平方米，接近中等收入国家城市居民居住水平。
我市住宅建设的基本思路是：
面向二十一世纪住房“小康”目标，面向普通家庭及广大群众，重点建设经济适用住房。
加快“两大战略”的实施，即实施“成区域、大规模新区”发展战略，新区开发与旧城改造相结合；实施住房商品化、社会化、产业化发展战略。
推进住宅建设多元化投资、产业化生产、商品化供应，提高物业管理水平。
我市今后相当长一个时期，住宅建设坚持大力发展普通住宅，适当发展中、高档商品房，严格控制建设廉租房。
本项目的开发建设有助于推进住宅发展目标的实现及城市总体规划的实施。
3.本项目的建设可以为国民经济的发展提供重要的物质条件；
4.本项目的建设可以改善人民的居住和生活条件；
5.本项目的建设可以改善投资环境，加快改革开放的步伐；
6.通过综合开发，避免分散建设的弊端，有利于城市规划的实施；
7.可以为城市建设开辟重要的积累资金的渠道；
8.有利于产业结构的合理调整；
9.有利于深化住房制度的改革，调整消费结构；
综上所述，本项目的建设是十分必要的。
四、主要经济技术指标
五、可行性研究范围
1.项目的由来与建设的必要性
2.市场分析与预测
3.工程建设方案与配套工程
4.环境保护
5.消防与节能
6.项目实施规划与进度
7.项目招投标
8.投资估算与资金筹措
9.财务分析与评价
第二章 市场分析
一、我国宏观经济运行环境与房地产行业前景分析
2005年，全国各族人民在党中央、国务院的领导下，以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，以科学发展观统领经济社会发展全局，认真贯彻落实加强和改善宏观调控的各项政策措施，国民经济和社会发展取得明显成效。
经济保持平稳较快增长，重要领域和关键环节的改革有所突破，就业和社会保障工作进一步加强，城乡居民生活不断改善，对外开放继续扩大，各项社会事业得到加强，实现了年初确定的国民经济和社会发展的预期目标，较好地完成了“十五”时期的主要任务，为“十一五”时期经济社会发展奠定了良好基础。
但经济结构不合理、增长方式粗放等问题仍比较突出。
初步核算，全年国内生产总值182321亿元，比上年增长9.9%。
其中，第一产业增加值22718亿元，增长5.2%；第二产业增加值86208亿元，增长11.4%；第三产业增加值73395亿元，增长9.6%。
第一、第二和第三产业增加值占国内生产总值的比重分别为12.4%、47.3%和40.3%。
全国居民消费价格总水平比上年上涨1.8%，其中服务价格上涨3.3%。
商品零售价格上涨0.8%。
工业品出厂价格上涨4.9%。
原材料、燃料、动力购进价格上涨8.3%。
固定资产投资价格上涨1.6%。
农产品生产价格上涨1.4%。
70个大中城市房屋销售价格上涨7.6%。
年末全国就业人员75825万人，比上年末增加625万人。
其中城镇就业人员27331万人，新增加970万人，净增加855万人。
年末城镇登记失业率为4.2%，与上年末持平。
年末国家外汇储备达到8189亿美元，比上年末增加2089亿美元。
2005年7月21日，对人民币汇率形成机制进行了改革，年末人民币对美元汇率为8.0702，比上年末升值2.56%。
全年各项税收收入30866亿元（不包括关税和农业税），比上年增加5148亿元，增长20.0%。
全国规模以上工业企业实现利润14362亿元，比上年增长22.6%；销售利润率为5.9%，比上年降低0.1个百分点。
据国务院发展研究中心、中国社科院等单位专家对中国经济的长期预测，2001－2010年我国年均经济增长率为8%，这从根本上决定了房地产市场的良好态势。
1998年至2003年期间我国房地产行业运行的各项指标表明了这一点。
见图表2.1－图表2.4。
图表2.1（数据来源：
国务院研究发展中心）
图表2.2（数据来源：
同表2.1）
图表2.3（数据来源：
同表2.1）
图表2.4（数据来源：
同表2.1）
从上述四个表格显示的运行趋势来看，我国房地产行业在1998年第一季度走出亚洲金融危机的影响之后，各项指标（销售价格指数除外）一直处于景气空间运行，而且2003年之后显示出稳定的运行趋势。
只有销售价格指数基本上在景气指数警戒线附近运行，这是对此前房地产泡沫的一个回应，同时也反应了期间房地产行业结构调整的影响。
但价格指数的运行趋势从一个侧面反应我国房地产行业的发展趋于理性化。
总之，可以合理的推测，房地产行业仍将是我国“十一五”期间带动宏观经济发展的一个龙头产业，其发展前景看好。
二、我国房地产业的历史沿革
1949年新中国成立后，广大农村实行土地改革，废除封建土地所有制，实现农民土地所有制。
“耕者有其田”的愿望变成现实。
几年以后，通过逐步实行农业集体化，农民的私有土地转化为集体所有。
此后，农村买卖土地的市场即自行消失。
50年代中期到60年代中期，随着对资本主义工商业的社会主义改造，全国城镇陆续开始以“国家经租”的形式对出租私有房屋进行社会主义改造，付给房主租金，赎买了房主产权，改造私房一亿平方米。
私有企业占有的土地，国家也以赎买的方式收归国有。
从根本上确立了公有制在社会主义城市房地产中的主体地位。
十年动乱期间，对城市房地产管理工作破坏极大。
房地产管理机构几起几落，产权管理陷入混乱，违章占地几经泛滥，变相买卖土地时有发生，住宅建设停滞不前，致使住房问题成为严重的社会问题之一。
1978年后，“忽如一夜春风来，千树万树梨花开。
”?
随着经济体制改革的全面展开，在城市进行了城镇住房制度改革、城市土地使用制度改革、房地产生产方式改革，新时期社会主义的房地产业萌发了。
在这种新的历史机遇和历史条件下，房地产市场在我国的大地上逐步兴起并蓬勃发展起来。
从沿海到内地，从城市到乡村，许多地方都出现了人们称之为“房地产热”、“开发热”的情景。
由于我国的房地产市场还处于初始阶段，故在其运行过程中产生了一些矛盾和问题。
比如盲目建设、无证建设而出现的某些失控现象。
针对这些问题，针对这些问题，国家陆续作出了许多决策，以逐步纠正房地产业存在的问题。
房地产业在我国是个新兴的产业，是第三产业的重要组成部分，随着城镇国有土地有偿使用和房屋商品化的推进，必将对国民经济发展起到巨大的推动作用。
三、中国房地产业的发展水平
房地产业作为国民经济新的增长点，为中国经济的快速增长做出了贡献。
据有关部门的统计，2003年直接拉动GDP增长1.3个百分点，间接拉动0.6～1.2个百分点。
2003年中国房地产业在开发投资高速增长中，供销两旺，供求总量基本平衡，供应结构渐趋合理，价格走势平稳的良好势头。
城镇居民人均居住面积从1978年的3.6平方米提高到2003年的11.4平方米。
2003年1～9月份房地产开发完成投资6495亿元，同比增长32.8%，高于固定资产投资增幅（31.4%）1.4个百分点，占同期固定资产投资的25.1%。
商品房施工面积增长27.8％，其中，新开工面积增长30.4％。
购置土地面积23082万平方米，同比增长44.7%，增幅平稳下降。
土地开发面积11368万平方米，同比增长38.9%，与前两年增幅持平。
商品房竣工面积增长34.9％，销售面积增长35.9%。
销售面积增幅大于同期竣工面积增幅1个百分点。
通过2003年12月“国房景气指数”所属的八个分类指数的走势与10月相较，房地产市场呈现2升6降的格局。
其中，竣工面积、土地开发面积、商品房平均销售价格、土地转让收入、商品房空置面积和资金来源分类指数呈现下降趋势；房地产开发投资、新开工面积分类指数继续保持上扬势头。
可以说，中国房地产市场总体上是健康的。
但是，需要注意的是，在房地产业发展中仍然还存在一些不利因素，表现在以下几个方面。
四、中国房地产业的可持续性分析
可持续发展的核心是“资源在当代人群之间及代与代人群之间公平合理的分配”。
因此，房地产业的可持续发展，就是既要满足当代人对房地产的各种需求，又要合理利用土地资源，保护生态环境，为后代人的生产生活创造必要的空间发展条件。
房地产业可持续发展应把房屋、业主和环境三要素作为一个整体，重视对自然资源的使用和保护，争取实现向自然的索取与对自然的回报之间的平衡。
其目标包括：
房地产业的发展既要与整个国民经济的整体发展相协调，也要与地方区域经济的发展相协调；房地产业的发展要与人口发展、环境发展、资源利用相协调；房地产业的发展既要满足当代社会的需求，还要考虑后人开发的余地，决不能进行掠夺性开发；房地产业的发展要使开发效益与资金效益得到较好的协调。
从而实现土地资源的永续利用、住宅业的稳定协调发展、房地产市场完善与人居环境的改善等多方面目标和要求。
从而,推进中国房地产业可持续发展。
1.合理利用土地资源，避免浪费。
土地资源是房地产业发展的命脉。
但土地资源是有限的，不可再生的。
土地资源的永续利用是实现房地产业可持续发展的物质基础，也是房地产市场发展与人居环境改善的基本前提，对于有限的土地资源，要按照可持续原则开发利用。
在中国的城市化进程中，房地产开发通常是对城市边缘土地进行开发，因此要注意保护好这一地区的农用地，防止过多的农用地成为城市建设用地。
农地转变为非农用地必须符合土地利用规划的规定，有关的政府部门应该严格把关。
对于已经成为城市建设用地的农用地，要提高其使用效率。
严格执行《城市房地产管理法》有关规定，即对未投资开发或投资未达到一定比例的土地，严禁转让；在一定时间内不进行投资的，政府应无偿收回，从根本上抑制炒地皮、哄抬地价现象的发生。
要根据城市规划，对各类用地及郊区新入市的农用地合理配置，以实现土地资源高效配置。
2.重视环境保护，维护生态平衡。
房地产业发展要与人口发展、环境发展、资源利用相协调。
生态保护水平的差异，将会极大地影响房地产的价值，房地产生态价值的实现是房地产可持续发展的必然要求。
因此，要在开发的同时做好生态环境的保护和建设，使房地产业成为城市生态经济的有机组成部分。
在开发的过程中要做好生态环境的保护和建设，塑造环境优美、和谐的社区。
在2003年9月中国房地产业协会城市开发专业委员会在北京珠江国际城举办的“房地产文化研讨会”上，专家学者们一直认为，21世纪的房地产竞争已经逐渐上升到文化竞争，在知识经济条件下，文化力比政治力和技术力对房地产业的作用更持久，更广泛，更深远。
3.完善房地产金融体系，建立和发展房地产金融二级市场。
长期以来金融信贷一直是制约房地产业发展的关键因素，房地产业进一步发展一直面临资金来源、期限错配、资金流动性等的约束。
为实现房地产业的可持续发展，必须完善房地产金融体系，着手研究建立住房抵押贷款二级市场，实现抵押贷款的证券化，将一、二级市场作为一个整体纳入金融大循环，打通房地产市场与资本市场的联系。
根据统计，世界个人住房贷款占全社会贷款比为20%，但我国却只有1.6%。
鉴于我国房地产业有效需求不足的现状，房地产金融信贷应更多地向消费信贷转移，实现房地产业的生产——消费的良性循环。
4.加快制度创新和科技创新。
第一，长期以来，中国过分注重对增量房地产征税，而忽视了对存量房地产征税。
优化税收结构是房地产可持续发展的源泉。
第二,企业在观念、产品方面的创新。
不能片面追求环境、降低容积率、人均居住用地超过规范要求。
房地产业必须进行环境成本核算。
由于中国执行的是土地资源无价或低价、产品高价的价格政策，压制了资源再生产活动的积极性，刺激了人们对土地的消费需要，乃至浪费。
因此，实现房地产业从粗放型向集约型的转变。
第三,是消费观念的创新。
受传统观念的影响，住房消费往往有梯度消费意识和借贷消费意识，导致中国房地产市场潜在需求大，有效需求相对不足。
因此，更新消费观念促进潜在需求的转化，是保证房地产业可持续发展的有效手段。
第四,要注意在市场服务领域的创新。
实现中介（经纪）、物业管理有新的形式和内容，住房贷款等繁琐的手续要简化、科学、利于操作。
第五,中国房地产业目前已处于数量和质量并重的时代，而作为创新主体的企业要生存并壮大，惟一的出路是创新。
5.加强对房地产市场的监督，健全房地产相关的法律法规。
在促进房地产业可持续发展的过程中，政府有两件必须要做的事情。
一是减少房地产开发过程中的政府行为，根除腐败，杜绝暗箱操作，严格执法，取消不合理收费。
二是逐渐完善房地产相关的法律法规。
目前，虽然中国已经有《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产法》，实践证明这两部法律对于1990年代的房地产市场的规范起到很好的作用。
但是，我们要注意到现在房地产已步入较为理性发展的阶段，已购土地是否能在两年内开发应当由企业根据市场状况自己决定。
有些企业担心管理部门收回，而不顾市场需求强制性进行开发投资，把上一轮的过量批地变为新一轮的过量开发，这种做法势必带来不良后果。
这就要求政府要尽快修订相关法律法规。
此外，还要保证房地产法规与其他法律法规的协调配合，要在其他法律法规中充实有关房地产的内容。
五、哈尔滨市居民住宅建设状况分析
哈尔滨市委、市政府对住宅建设一直非常重视，改革开放以后，特别是进入“八五”以来，我市坚持实行综合开发与旧城改造、新区建设、解危解困、城市基础设施相结合的房地产综合开发原则，集中改造危房棚户区，加大新区开发建设力度，促进了城市的住宅建设，住宅建设投资力度增强，规模不断加大，竣工量逐年增加，1995年至2004年10年间，累计完成房地产开发投资648.16亿元，竣工住宅建筑面积3665.59万平方米（见表2.1、表2.2），建成了诸如和平小区、红旗小区、红旗试点小区、闽江小区、河松小区、河柏小区、新阳小区、地德里小区、泰海花园、欧洲新城等具有一定规模的居住小区，而且住宅小区的规划设计水平、工程质量和环境质量也有了较大提高，城市居民居住条件得到了明显的改善。
新区开发更注重居住环境建设，给城市增添了新的景观，为实现居住的全面小康奠定了基础。
表2.11995年－2004年我市房地产开发完成投资及年增长率
项 目
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
投资额（亿元）
35.32
36.36
32.37
35.71
44.3
64.27
83.94
89.89
106.0
120.0
环比增长率（%）
17.62
2.94
-10.97
10.32
24.05
45.08
30.61
7.09
17.92
13.21
表2.2哈尔滨市市区住宅施工、竣工面积
单位:
万平方米
年度
施工住宅建筑面积
竣工住宅建筑面积
1995
646.13
285.66
1996
566.33
268.45
1997
468.23
238.27
1998
453.54
300.00
1999
584.29
300.97
200
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