衡水市住宅专项维修资金管理办法.docx

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衡水市住宅专项维修资金管理办法

衡水市住宅专项维修资金管理办法

（征求意见稿）

第一章总则

第一条为加强住宅专项维修资金管理，保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，维护住宅专项维修资金所有者的合法权益,根据原建设部、财政部《住宅专项维修资金管理办法》，河北省住房和城乡建设厅《河北省住宅专项维修资金管理实施细则》规定,制定本办法。

第二条本市行政区域内商品住宅、经济适用住房、售后公有住房住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督，适用本办法。

第三条本办法所称住宅专项维修资金（以下简称“维修资金”），是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

本办法所称住宅共用部位,是指根据法律、法规和房屋买卖合同,由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位．一般包括:

住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

本办法所称共用设施设备,是指根据法律、法规和房屋买卖合同,由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备.一般包括:

电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、下水管道、雨水管道、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

第四条维修资金管理和使用实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则．

第五条市住房和城乡建设局会同市财政局负责全市维修资金的指导和监督工作．

各县（市）房产行政管理部门（以下简称房产部门）会同同级财政部门负责本行政区域内的维修资金的监督管理。

第二章交存

第六条住宅业主、住宅小区内的非住宅业主、住宅小区外与单幢住宅结构相连或者具有共有设施设备的非住宅业主，均应按规定交存维修资金。

但住宅只属于一个业主所有,且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外．

第七条商品住宅业主、非住宅业主按照所拥有的物业建筑面积交存维修资金。

每平方米建筑面积首期交存维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的５。

５％。

现行市区内（含桃城区、高新技术开发区、滨湖新区）首期维修资金交存数额为：

设有电梯房屋９０元／平方米;未设有电梯房屋（含别墅）60元/平方米（含车库、储藏间）。

住宅建筑安装工程每平方米造价应由房产部门合理确定,适时调整并公布每平方米建筑面积应交存的首期维修资金交存数额。

尚未出售的房屋，由房地产开发建设单位在办理房屋所有权初始登记时代交该部分维修资金，待房屋出售后,由开发建设单位足额扣回。

第八条　出售公有住房的,按照下列规定交存维修资金:

（一）业主按照所拥有物业的建筑面积交存维修资金,每平方米建筑面积交存首期维修资金的数额为当地房改成本价的2%。

（二）售房单位按照多层住宅不低于售房款的2０％、高层住宅不低于售房款的30%,从售房款中一次性提取维修资金。

第九条业主交存的维修资金归业主所有；从公有住房售房款中提取的维修资金属于售房单位所有。

第十条业主大会成立前,商品住宅业主、非住宅业主交存的维修资金，物业所在地属市区的由市住建局代管,属各县（市）的由当地房产部门代管;已售公有住房归集的维修资金,由物业所在地市、县（市）房产部门负责管理。

第十一条　市、县房产部门、公有住房维修资金管理部门应当委托所在地的商业银行，作为本行政区域内维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立维修资金专户。

开立商品住宅维修资金专户，应当以物业管理区域为单位设账,按房屋户门号设分户账;未划定物业管理区域的,以幢为单位设账,按房屋户门号设分户账.

出售的公有住房开立维修资金专户,应当按照售房单位设账,按幢设分账；其中，业主交存的维修资金,按房屋户门号设分户帐.　

第十二条　　开发商、房屋销售单位在办理《房屋所有权》时，必须严格按规定交纳维修资金。

已售公有住房的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期维修资金存入公有住房维修资金专户或者交由售房单位存入公有住房维修资金专户。

公有住房售房单位应当在收到售房款之日起30日内，将提取的维修资金存入公有住房维修资金专户。

（一）业主或业主委托代办的售房单位、公有住房售房单位到房屋所在地市、县房产部门或公有住房维修资金管理部门办理维修资金交存额核定登记；

（二）市、县房产部门或公有住房维修资金管理部门对交存人、房屋所在小区（项目）名称、地址、幢号、房号、建筑面积及交存款额等进行核定后,就上述事项进行登记，向交存人开具《住宅专项维修资金交存审核告知书》；　

（三）业主或业主委托的售房单位、公有住房售房单位持《住宅专项维修资金交存核定单》到开户银行交存维修资金。

（四）市、县房产部门或公有住房维修资金管理部门应当出具由省人民政府财政部门统一监制的维修资金专用票据.

开户银行收款后，应当分别按户向交存人出具财政部门统一监制的《住宅专项维修资金交存凭证》,作为房屋权属登记的凭据。

第十三条应交存维修资金的住宅,在办理房屋所有权登记前,应当足额交存首期维修资金.未按规定交存首期维修资金的，开发建设单位或者公有住房出售单位不得将房屋交付购买人,房屋产权登记部门不得予以确权登记.　

第十四条　业主大会成立后,业主交存的维修资金的管理,由本物业管理区域内业主大会决定。

经业主大会依法讨论决定划转的,按照下列程序划转:

（一）业主大会向市、县房产部门或者公有住房维修资金管理部门发出书面通知,通知应当附具有关划转维修资金的决定、维修资金管理方案等有关证明、材料。

（二）业主大会应当开立维修资金专户,并以物业管理区域为单位设账,按房屋户门号设分户账。

（三）市、县房产部门或公有住房维修资金管理部门在收到通知之日起3０日内,通知专户管理银行将该物业管理区域内业主交存的维修资金账面余额划转至业主大会开立的维修资金专户,并将有关账目等移交业主委员会.　

业主大会未依法讨论决定划转或经依法讨论决定继续由市、县房产部门代管或公有住房住宅维修资金管理部门负责管理的,市、县房产部门或者公有住房维修资金管理部门应当继续履行维修资金管理的相应职责,管理费用按照委托账目管理相关规定执行。

第十五条维修资金划转后的账目管理单位，由业主大会决定。

账目管理单位及人员应具备相应的管理资质和专业素质。

业主大会应当建立维修资金管理制度。

开立的维修资金账户,应当接受所在地市、县房产部门或公有住房维修资金管理部门的监督。

第十六条业主分户账面维修资金余额不足首期交存额3０%的,账目管理单位应及时告知业主委员会或业主,业主应当在收到通知后6０日内续交,续交后的维修资金金额应不少于首期交存额。

第十七条续交方案由业主大会决定。

未成立业主大会的，续交的具体管理办法由市、县房产部门会同同级财政部门另行制定。

第十八条　商品住宅、售后公有住房未交存维修资金的,应当补交,业主委员会有向业主催交维修资金的义务。

补交的具体办法由市县房产部门或公有住房维修资金管理部门依照本办法另行制定.

第三章　使　用

第十九条住宅专项维修资金专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。

第二十条物业管理区域内房屋的共用部位、共用设施设备维修、改造、更新的工程费用，由相关业主按所拥有建筑物专有部分建筑面积的比例分摊.

涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的,开发建设单位或者公有住房单位应当按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面积分摊维修和更新、改造费用.　　

第二十一条凡由供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位负责维护管理的共用部位共用设施设备,由相关单位承担维修工程费用。

第二十二条维修资金划转业主大会管理前，需要使用维修资金的,按照以下程序办理:

（一）物业服务企业或者相关业主,根据需维修和更新、改造项目的情况提出使用建议.　

（二）维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过的使用建议，并确定具体办理的委托代理人。

（三）物业服务企业或者相关业主组织制定使用方案；

（四）物业服务企业或者相关业主持下列材料，向所在地市、县房产部门（其中,动用公有住房维修资金的，向公有住房维修资金管理部门）申请资金支取；

1、使用维修资金申请;　

2、专有部分占相关房屋面积三分之二以上的业主且占相关总人数三分之二以上业主同意使用维修资金的决议;　

３、委托办理维修资金使用事宜的委托证明、办理人身份证及复印件;　

４、维修资金使用方案、工程预算和维修施工合同;　

５、维修费用分户分摊明细表。

（五）市、县房产部门或公有住房维修资金管理部门收到申请后10个工作日内完成审核，审核同意后,向专户管理银行发出划转维修资金的通知;不同意的,向申请人书面说明理由。

（六）专户管理银行在收到划转维修资金的通知后5个工作日内将所需维修资金划转至维修单位。

第二十三条　维修资金划转业主大会管理后，需要使用维修资金的,按照以下程序办理：

（一）物业服务企业提出使用方案．使用方案应当包括项目类别、费用预算、列支范围、发生危及房屋安全等紧急情况以及其他需临时使用维修资金的情况的处置办法等;没有物业服务企业的，由相关业主提出使用方案。

（二）由业主大会、相关业主依法通过使用方案;　

（三）物业服务企业或者相关业主组织实施使用方案;

（四）物业服务企业或者相关业主持有关材料向业主委员会申请列支维修资金；其中，动用公有住房维修资金的,向公有住房维修资金管理部门申请列支；

（五）业主委员会依据维修资金使用方案审核列支维修资金申请，同意后报市、县房产部门备案。

其中,动用公有住房维修资金的，还应当经公有住房维修资金管理部门审核同意。

市、县房产部门或者公有住房维修资金管理部门发现不符合法律、法规、规章和使用方案的,应当责令改正;　　

（六）业主委员会、公有住房维修资金管理部门持市、县房产部门备案证明向专户管理银行发出划转维修资金的通知．

（七）专户管理银行在收到划转维修资金的通知后5个工作日内将所需维修资金划转至维修单位。

第二十四条　发生危及房屋安全、漏雨等紧急情况,需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的,按照以下规定列支维修资金：

（一）维修资金未划转业主大会的，按照下列程序办理:

1、物业服务企业或者相关业主持房屋安全或设施设备鉴定机构出具的证明等有关材料,向所在地市、县房产部门或公有住房维修资金管理部门申请列支；　　

2、市、县房产部门或公有住房维修资金管理部门收到申请后３个工作日内完成审核,审核同意后，向专户管理银行发出划转维修资金的通知；不同意的,向申请人书面说明理由。

3、专户管理银行在收到划转维修资金的通知后３个工作日内将所需维修资金划转至维修单位。

4、维修完毕,应当依法履行有关程序或在相关范围内公告。

（二）维修资金已划转业主大会的,按照以下程序办理：

1、物业服务企业或者相关业主持房屋安全或设施设备鉴定机构出具的证明等有关材料向业主委员会提出列支；其中，动用公有住房维修资金的，向公有住房维修资金管理部门申请列支;

2、业主委员会依据维修资金使用方案审核列支维修资金申请,同意后报市、县房产部门备案;动用公有住房维修资金的,经公有住房维修资金管理部门审核同意;市、县房产部门或者公有住房维修资金管理部门发现不符合法律、法规、规章和使用方案的，应当责令改正;　

3、业主委员会、公有住房维修资金管理部门持市、县房产部门备案证明向专户管理银行发出划转维修资金的通知;

4、专户管理银行在收到划转维修资金的通知后3个工作日内将所需维修资金划转至维修单位。

发生危及房屋安全等紧急情况,未按照规定实施维修和更新、改造的,市、县房产部门可以组织代修，维修费用从相关业主维修资金分户账中列支;其中，涉及已售公有住房的,还应当从公有住房维修资金中列支。

由市、县房产部门组织代修的，市、县房产部门可以安排物业服务企业或专业维修应急施工队进行紧急维修施工，组织协调解决维修中的有关事宜。

维修费用在相关业主的维修资金和公有住房维修资金中分摊列支。

项目维修资料应予保存。

第二十五条下列费用不得从维修资金中列支:

（一）依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用;

（二）依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用;

（三）应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用;　

（四）根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。

第二十六条在保证维修资金正常使用的前提下，可以按照国家有关规定和程序,将闲置资金用于购买一级市场国债。

利用业主交存的维修资金购买国债的,应当经业主大会同意；未成立业主大会的,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上业主同意。

禁止利用维修资金从事国债回购、委托理财业务或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为。

利用从公有住房售房款中提取的维修资金购买国债的,应当根据售房单位的财政隶属关系,报经同级财政部门同意。

第二十七条　下列资金应当转入维修资金滚存使用:

（一）维修资金的存储利息;　

（二）利用维修资金购买国债的增值收益;　

（三）利用住宅共用部位、共用设施设备进行经营的，业主所得收益,但业主大会另有决定的除外；

（四）住宅共用设施设备报废后回收的残值．

第四章监　督管理

第二十八条　房屋所有权转让时,业主应当向受让人说明维修资金交存和结余情况并出具有效证明,该房屋分户账中结余的维修资金随房屋所有权同时过户.

受让人应当持维修资金过户的协议、房屋权属证书、身份证等到当地房产部门及专户管理银行办理分户账更名手续。

第二十九条　房屋灭失的,房屋分户账中结余的维修资金应当返还业主.其中,售房单位交存的维修资金账面余额返还售房单位;售房单位不存在的,按照售房单位财务隶属关系,收缴同级国库.

第三十条　市、县房产部门，公有住房维修资金管理部门及业主委员会，与专户管理银行应当建立维修资金账目核对、公布和查询制度，每年至少核对、公布一次。

公布内容应当包括:

（一）维修资金交存、使用、增值收益和结存的总额;

（二）发生列支的项目、费用和分摊情况;

（三）业主、公有住房售房单位分户账中维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额；

（四）其他有关维修资金使用和管理的情况。

业主、公有住房售房单位对公布的情况有异议的，可以要求复核;市、县房产部门，已售公有住房维修资金管理部门及业主委员会对资金账户变化情况有异议的，可以要求专户管理银行进行复核；业主、公有住房售房单位对其分户账中维修资金交存、使用、增值收益、账面余额及发生列支的项目、费用和分摊情况,可以随时查询．　

第三十一条房屋专项维修资金的管理费用在维修资金增值收益中列支,由房产和财政主管部门核定,并与专项维修资金分账核算。

　房屋专项维修资金的管理和使用，应当依法接受审计部门的审计监督。

第三十二条维修资金管理使用,应当依法接受审计部门的审计监督；应当执行财政部门的财务管理和会计核算有关规定,接受财政部门对资金收支财务管理和会计核算制度执行情况的监督。

　第三十三条维修资金专用票据、《住宅专项维修资金交存凭证》由财政部门监制,其购领、使用、保存、核销管理,按照财政部门的有关规定执行,并接受财政部门的监督检查.

第三十四条　市、县房产部门会同同级财政部门、专户管理银行加快建设与完善维修资金信息化系统,实现资源共享，便于管理，方便查询。

　第三十五条市、县房产部门、财政部门及其工作人员,公有住房出售单位,开发建设单位，物业服务企业或业主大会违反实施细则有关规定，按建设部、财政部1６５号令《住宅专项维修资金管理办法》、《河北省住宅专项维修资金管理实施细则》规定予以处理．

第五章　附则

第三十六条本行政区域内廉租住房、公共租赁住房维修资金的使用、管理,按照有关规定执行。

第三十七条市住建局会同市财政局依据本办法制定相应缴存、使用、管理实施程序.

第三十八条　　各县（市）房产部门会同同级财政部门可以依据本办法,制定本行政区域内维修资金管理办法.

第三十九条　本办法自二O一四年月　日起施行，有效期为五年.　

（２013年1２月３1日前取得《商品房预售许可证》的项目,按照该办法执行，已交纳住宅专项维修资金的房屋,不做修改.）