楼盘转让项目可行性研究.docx
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楼盘转让项目可行性研究
可行性
研究报告
第一章项目概况
1.1建设单位
本项目的开发商为上海xx置业有限公司。
1.2项目位置
“江宁路大厦”项目位于静安区昌平路以南，康定路以北，江宁路以东，昌化路以西区域，处江宁路、康定路交界处。
主入口在江宁路上。
1.3项目规模
“江宁路大厦”为1幢27层楼的点式商办楼，其中地下一层为车库，1－4层为裙房，5－10层为敞开式办公楼，11－26层为公寓式办公楼，27层为屋顶花园。
总建筑面积约为21900平方米。
1.4主要建筑技术指标
本项目的主要建筑指标详见表1－1。
表1－1主要建筑指标表
序号
指标名称
单位
指标值
1
基地面积
平方米
2
总建筑面积
平方米
21900
其中：
地下部分建筑面积
平方米
1900
地上裙房部分建筑面积
平方米
5500
地上其他部分建筑面积
平方米
14500
3
总户数（非裙房部分）
户
88
1.5项目现状
“江宁路大厦”项目于年竣工，至今已空置两年余。
本案的现状为：
主体为框剪结构，主楼部分的建安工程已完成；裙房部分除设备未安装，其余已完成；公用部位装饰及小区建设基本没有；大产证已获得。
基于上述现状，本案的开发商要求以13000万元的价格整体托盘转让。
第二章市场研究
为了明确接盘的可行性和项目定位的合理性，特对本案周边物业进行调研。
2.1调研区域说明
本调研区域为安远路以南，新闸路以北，常德路以东，昌化路以西的闭合区域。
2.2办公楼物业行情
经调研，本区域的办公楼基本上以租为主，租金水平为2－3元/天·平方米，详见表2－1“本区域办公楼个案汇总表”。
表2－1本区域办公楼个案汇总表
序号
个案名称
所处位置
租金（元/天·平方米）
包物业管理费与否
1
艺海大厦
江宁路、康定路
3
不包
2
时美大厦
江宁路、康定路
2
包
3
和一大厦
江宁路、昌平路
2.3－2.5
包
4
新城大厦
江宁路、新闸路
3
包
2.3住宅物业行情
静安区是上海典型的城市中心区，也是上海房价最高的区域，该区域住宅的平均售价为8000－10000元/平方米，详见表2－2“本区域住宅个案汇总表”。
表2－2本区域住宅个案汇总表
序号
个案名称
所处位置
个案类别
售价（元/平方米）
交房状态
1
康宁雅庭
江宁路、康定路
高层住宅
7500－11000
毛坯
2
新格公寓
江宁路、康定路
酒店式公寓
11000－14000
全装修
3
静安枫景
常德路、新闸路
高层住宅
10000－12300
全装修
4
静安晶华
安远路、陕西北路
高层住宅
7000－10000
毛坯
酒店式公寓
未定
全装修
2.4定位建议
根据上述调研结果，结合中心城区寸金寸土的地段价值以及目前住宅产品价格普遍上扬的市场特点，建议将本案定位为商住楼，即裙房以上部分为酒店式公寓，经改建包装后推向市场。
第三章租售计划
3.1销售定价
“销售定价”针对裙房部分而言。
根据“市场研究”章节中所列明的周边楼盘的价格及本案的自身条件，作出以下有竞争力的定价。
●裙房：
均价8000元/平方米（不含设备报价），可售建筑面积按5500平方米计，销售收入为44000000元。
3.2租金定价
“租金定价”针对酒店式公寓部分而言。
●酒店式公寓：
价格分布详见表3－1“酒店式公寓价格定位表”。
表3－1酒店式公寓价格定位表
房型
面积（平方米）
数量（套）
单价（USD/月）
理论年租金（USD/年）
两房
130
44
1500
792000
三房
180
44
2000
1056000
小计
88
1848000
实际年租金收入（USD/年）（按入住率65％计）
1201200
实际年租金收入（合：
人民币/年）（按汇率8.3计）
9969960
●车位：
600元/月/个，可租车位按40个计。
年租金收入为288000元。
3.3租售进度及租售收入
3.3.1租售进度
假定接盘日为年4月1日，租售起始日为年7月1日，裙房的销售期为1.5年（18个月），于年12月31日销售完毕。
3.3.2租售收入
详见表3－2“租售收入预测表”。
表3－2租售收入预测表（单位：
万元）
销售部分
序号
收入名称/年·月
2003年
2004年
小计
1-6
7-12
1-6
7-12
1
裙房销售收入
－
1467
1467
1466
4400
年度小计
1467
2933
4400
租赁部分
序号
收入名称/年
小计
1
酒店式公寓租金收入
997
2
车位租金收入
29
年度小计
1026
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