楼盘转让项目可行性研究.docx

1、楼盘转让项目可行性研究可行性研究报告第一章 项目概况1.1 建设单位 本项目的开发商为上海xx置业有限公司。1.2 项目位置 “江宁路大厦”项目位于静安区昌平路以南，康定路以北，江宁路以东，昌化路以西区域，处江宁路、康定路交界处。主入口在江宁路上。1.3 项目规模“江宁路大厦”为1幢27层楼的点式商办楼，其中地下一层为车库，14层为裙房，510层为敞开式办公楼，1126层为公寓式办公楼，27层为屋顶花园。总建筑面积约为21900平方米。1.4 主要建筑技术指标 本项目的主要建筑指标详见表11。表11 主要建筑指标表序号指标名称单位指标值1基地面积平方米2总建筑面积平方米21900其中：地下部分

2、建筑面积平方米1900地上裙房部分建筑面积平方米5500地上其他部分建筑面积平方米145003总户数（非裙房部分）户881.5 项目现状 “江宁路大厦”项目于 年竣工，至今已空置两年余。本案的现状为：主体为框剪结构，主楼部分的建安工程已完成；裙房部分除设备未安装，其余已完成；公用部位装饰及小区建设基本没有；大产证已获得。基于上述现状，本案的开发商要求以13000万元的价格整体托盘转让。第二章 市场研究为了明确接盘的可行性和项目定位的合理性，特对本案周边物业进行调研。2.1 调研区域说明 本调研区域为安远路以南，新闸路以北，常德路以东，昌化路以西的闭合区域。2.2 办公楼物业行情经调研，本区域的

3、办公楼基本上以租为主，租金水平为23元/天平方米，详见表21“本区域办公楼个案汇总表”。表21 本区域办公楼个案汇总表序号个案名称所处位置租金（元/天平方米）包物业管理费与否1艺海大厦江宁路、康定路3不包2时美大厦江宁路、康定路2包3和一大厦江宁路、昌平路2.32.5包4新城大厦江宁路、新闸路3包2.3 住宅物业行情静安区是上海典型的城市中心区，也是上海房价最高的区域，该区域住宅的平均售价为800010000元/平方米，详见表22“本区域住宅个案汇总表”。表22 本区域住宅个案汇总表序号个案名称所处位置个案类别售价（元/平方米）交房 状态1康宁雅庭江宁路、康定路高层住宅750011000毛坯2

4、新格公寓江宁路、康定路酒店式公寓1100014000全装修3静安枫景常德路、新闸路高层住宅1000012300全装修4静安晶华安远路、陕西北路高层住宅700010000毛坯酒店式公寓未定全装修2.4 定位建议根据上述调研结果，结合中心城区寸金寸土的地段价值以及目前住宅产品价格普遍上扬的市场特点，建议将本案定位为商住楼，即裙房以上部分为酒店式公寓，经改建包装后推向市场。第三章 租售计划3.1 销售定价 “销售定价”针对裙房部分而言。根据“市场研究”章节中所列明的周边楼盘的价格及本案的自身条件，作出以下有竞争力的定价。 裙房：均价8000元/平方米（不含设备报价），可售建筑面积按5500平方米计，

5、销售收入为44000000元。3.2 租金定价 “租金定价”针对酒店式公寓部分而言。 酒店式公寓：价格分布详见表31“酒店式公寓价格定位表”。表31 酒店式公寓价格定位表房型面积（平方米）数量（套）单价（USD/月）理论年租金（USD/年）两房130441500792000三房1804420001056000小计881848000实际年租金收入（USD/年）（按入住率65计）1201200实际年租金收入（合：人民币/年）（按汇率8.3计）9969960 车位：600元/月/个，可租车位按40个计。年租金收入为288000元。3.3租售进度及租售收入3.3.1 租售进度假定接盘日为 年4月1日，租售起始日为 年7月1日，裙房的销售期为1.5年（18个月），于 年12月31日销售完毕。3.3.2 租售收入详见表32“租售收入预测表”。表32 租售收入预测表（单位：万元）销售部分序号收入名称/年月2003年2004年小计1-67-121-67-121裙房销售收入1467146714664400年度小计146729334400租赁部分序号收入名称/年小计1酒店式公寓租金收入9972车位租金收入29年度小计1026