泰州房地产市场监控报告.docx

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泰州房地产市场监控报告

新加坡•联坤行

泰州房地产市场监控报告

（2010-2011年度）

联坤行置业顾问机构

2010年12月30日

目录2

第一部分：

泰州宏观经济发展3

一、泰州概况3

二、泰州经济发展情况4

三、泰州整体规划5

四、商业配套情况5

第二部分：

房地产市场分析6

一、土地供应情况6

二、月份成交情况分析10

三、泰州市区楼盘列表13

四、购房者意愿分析16

第三部分2010年市场总结与2011年房市展望17

一、2010年市场总结17

二、2011年房市展望17

第一部分：

泰州宏观经济发展

一、泰州概况

１．地理位置

泰州市地处江苏省中部、长江北岸,西面连接扬州市、北面和东北毗邻盐城市、东面紧依南通市、南面与苏州、无锡、常州三市以及镇江市所辖扬中市隔江相望。

全市总面积5790平方公里，其中市区面积428平方公里。

泰州市行政区划设海陵、高港2个区，兴化、靖江、泰兴、姜堰4个县级市，其中海陵区、高港区下辖9个镇、2个乡、6个街道办事处、87个居民委员会、127个村民委员会。

200９年，泰州总人口50５万人，其中市区62万人，高港区30万人。

２．交通条件

泰州滨江近海，有着良好的区位优势。

苏中入江达海的5条重要航道在此交汇。

建有长江港口3个。

全市公路通车总里程5693公里，328国道、宁通高速公路、广靖高速公路、宁靖盐高速公路、京沪高速公路在境内纵横交错。

江阴长江大桥及其南北接线高速公路，开辟了泰州与上海、苏南的快速通道。

新长铁路、宁启铁路均从泰州境内穿过，泰州铁路全线贯通。

３．城市人口分布

地区

总人口数

城镇人口

农村人口

市区

622910

547028

75882

姜堰

1549922

556726

993196

泰兴

664706

308026

356680

靖江

1292127

563548

728579

兴化

906979

334793

572186

高港

296900

从泰州市的人口分布状况来看,泰州市区人口与其他四市相比要少的多,城市化发展还是相对落后,市区人口增长速度缓慢，市区乡村人口仅7.5万人,城市发展后备力量相对不足。

泰州虽然是市区所在城市，但是在城市的人口规模上不存在优势，周边的四市经济发展迅速，逐渐形成多个经济中心，市区的聚集能力相对薄弱。

二、泰州经济发展情况

1．城市类型：

泰州区位优越，地势平坦，有良好资源条件和经济基础，目前已聚集春兰集团、扬子江药业集团、LG等世界知名企业。

东西承接上海、南京两大经济圈，南北联接苏南、苏北两大经济板块，是长江三角洲工业发达、商贸繁荣的中心城市之一，已逐步形成了一个以工业为主商贸并存发展的新兴商贸城市。

２．宏观经济水平

2010年，全市GDP总量突破2000亿元，达2002.6亿元，人均GDP达42800元，突破6000美元。

2010年，全市三大产业增加值分别为148亿元、1127亿元和725亿元，同比分别增长4.5%、14%和14.2%；财政总收入达456.4亿元，地方一般预算收入达170.8亿元，同比分别增长32.7%、23.2%；服务业实现地方税收占全市地税收入的比重达到53.9%，医药、机电（船舶）、化工三大支柱产业产值占规模以上工业总产值的比重达到63.4%，高新技术产业产值占规模以上工业产值的比重达到32.74%，成功实现第三次翻番。

2010年，预计全市城镇居民人均可支配收入达20250元，农民人均纯收入达9240元，分别增长12%、13%。

全年净增城镇就业6万人、失业人员再就业2.9万人，新增创业5.5万人。

大力实施开放创新“双轮驱动”战略，加快发展新医药、电子信息和新能源三大新兴产业，着力构建“1+3+N”产业发展格局，进一步优化产业结构，把危机变成了逆境赶超、争先进位的契机，经济增长速度居全省前列。

3．人均收入情况

2010年，泰州海陵区城镇居民人均可支配收入突破20000元，达到21350元。

该区居民家庭的四大来源收入均有增长，其中人均工资性收入增长15.6%，人均经营净收入增长6.4%，人均财产性收入增长1.7%，人均转移性收入增长8%。

三、泰州整体规划

分析：

１．由此图可以看除泰州的发展方向，构建中心城市‘一城三区’（海陵区、高港区、姜堰区）带状组团发展格局。

２．泰州整体发展方向是有东、南发展，东接姜堰，南连高港，组成一个大的经济区。

城市总体规划将中心城市定性为“中国重要的医药产业基地、长三角北翼中心城市、历史文化名城和滨江生态旅游城市”。

新一轮总规划将泰州市未来发展战略初步确定为“南拓、北控、西优、东合”。

其中，“南拓”为城市主要发展方向，重点建设南部新城和滨江新城。

“北控”指控制新通扬运河以北的城市建设用地发展，保护北部里下河地区水乡风光。

“西优”指优化整合西部用地，结合铁路货运站发展物流用地，并控制化工园区发展规模。

“东合”指整合东部各类用地，结合铁路客站发展成完善的综合街区。

最终形成海陵城区与高港城区的组团结构，并与姜堰城区统筹协调，加强基础设施的共建共享，远景与姜堰城区连片发展，打造市域发展核心。

通过规划的逐步实施，未来泰州市将形成“1个主中心、1个副中心和4个片区级中心”城市中心体系。

其中，“主中心”是由老城中心和南部新城中心共同组成的市级中心，主要承担旅游服务、传统商业服务，以及生产性服务、行政办公、文化娱乐、体育服务等功能。

“副中心”指高港城区副中心，发展以临港型产业为主的服务业和滨江文化休闲业。

“片区级中心”主要有高教园区中心、站前新区中心、医药城片中心、港城北片中心等。

四、商业配套情况

完善商业街区布局，形成一核一街一区商业商务布局。

坡子街商业核心：

包括五一路、府前路、东进东路北侧商业区，成为老城区最繁华的商业街区，集购物、休闲、娱乐、健身于一体的具有较强吸引力的开放空间；济川路商业街：

建设成为具有现代都市特征的新型商业街；新区商务中心：

为集行政管理、商业商贸、文化娱乐、酒店公寓为一体的现代商务中心。

第二部分：

房地产市场分析

一、土地供应情况

1.土地成交情况

成交时间

面积

地块名称

成交价格

土地性质

出让方式

2009.3.26

9695m²

海陵区政府北侧西侧地块

4810万元

商务金融40年城镇住宅70年

挂牌

2009.4.16

74070m²

经济开发区凤凰西路南侧、328国道东侧地块

7300万元

商业用地40年住宅用地70年

挂牌

2009.7.23

77003m²

海陵区民兴中学西侧地块

8050万元

商业用地40年住宅用地70年

挂牌

2009.7.23

67345m²

海陵区规划育才路南侧、东风路东侧地块

26000万元

商业用地40年住宅用地70年

挂牌

2009．8．13

6570m²

海陵区海陵南路东侧、迎春路南侧地块

300万

商业用地40年住宅用地70年

挂牌

2009.8.27

21297m²

周山河街区海陵南路东边（泰州市文化中心内）地块

2560万元

餐饮旅馆（五星级酒店）40年

挂牌

2009.9.3

24856m²

海陵区森园路北侧、规划鼓楼路东侧地块

3950万元

住宅用地70年

挂牌

2009.9.3

223685m²

海陵区森园路南侧、规划鼓楼路东侧地块

23600万元

商业用地40年住宅用地70年

挂牌

2009.9.3

57340m²

规划祥和东路北侧、东风路西侧地块

9100万元

商业用地40年

挂牌

2009.9.4

37050m²

中国医药城药城大道南侧、泰高路东侧地块

2490万元

商业用地40年

挂牌

2009.9.24

66522m²

中国医药城曙光路北侧、泰高路东侧地块

6300万元

商业用地40年

挂牌

2009.9.24

127400m²

中国医药城曙光路南侧、泰高路东侧地块

6800万元

商业用地40年

挂牌

2009.10.22

9600m²

高港区白马镇将军南路东侧、河塘南侧地块

620万元

商务金融40城镇住宅70

挂牌

2009.10.22

64935m²

海陵区规划运河路北侧、东风北路东侧地块

11100万元

商务金融40城镇住宅70

挂牌

2009.10.22

163994m²

海陵区永兴东路南侧、328国道西北侧地块

18800万元

商务金融40城镇住宅70

挂牌

2009.10.22

2783m²

海陵区规划站前路北侧、规划兴港路西侧100米地块

300万元

商业用地40年

挂牌

2009.11.19

34837m²

高港区通港路南侧、当家洗涤公司东侧地块

3450万元

商业用地40年城镇住宅70年

挂牌

2009.12.3

36925m²

高港区永安洲镇政府东侧、迎宾大道北侧地块

3000万元

商业用地40年城镇住宅70年

挂牌

2009.12.17

390795m²

①位于周山河街区规划名苑路西侧、永定路南侧，地块②位于周山河街区规划名苑路东侧、永定路南侧，地块③位于周山河街区泰高路东侧、规划向阳东路北侧，地块④位于周山河街区海陵南路西侧、规划向阳东路北侧

100900万元

商业用地40年城镇住宅70年

挂牌

2010.1.7

46482m²

高港区王营中沟西侧、春港路北侧地块

8900万元

城镇住宅70年

挂牌

2010.1.7

124567m²　

海陵区规划经东一路东侧、育才路北侧地块　

38200万元

商业用地40年城镇住宅70年

挂牌

2010.1.7

33066m²

海陵区若涛河东侧、兴陵路北侧地块　　

8150万元

商业用地40年

挂牌

2010.1.7

5591m²

海陵区紫东花苑西侧、济川东路南侧地块

890万元

商业用地40年

挂牌

2010.1.7　

3517m²

海陵区永吉路西侧、前进河南侧10米地块　　

290万元　　

商业用地40年　

挂牌

2010.1.28

43588m²

高港区金港中路东侧、春江新村南侧地块　

9900万元

商业用地40年城镇住宅70年

挂牌

2010.2.4　

13456m²

海陵区鼓楼南路东侧、规划人民南路两侧地块

4490万元

商业用地40年

挂牌

2010.3.18

72883m²

高港区创业大道北侧、泰高路东侧30米地块

5600万元　

批发零售40年城镇住宅70年

挂牌

2010.3.18

33033m²

海陵区滨河路北侧、规划兴森路东侧地块

2300万元

商务金融40年城镇住宅70年

挂牌

2010.4.1　

114782m²

海陵区海陵南路西侧、济川东路北侧地块　　

31000万元　

商务金融、批发零售40年城镇住宅70年

挂牌

2010.6.24

29228m²

泰州经济开发区凤凰西路北侧、江州南路西侧地块

6840万元

商务金融40年城镇住宅70年

挂牌

2010.6.24

28462m²

泰州经济开发区开泰宾馆南侧、泰高路西侧地块

4470万元

住宿餐饮40年

挂牌

2010.8.5

19677m²

高港区永安洲镇永新路北侧、兴洲花苑东侧地块

2230万元

批发零售40年

挂牌

2010.8.19

125239m²

高港区腾龙桥北侧、向阳北路西侧地块

20800万元

商务金融40年城镇住宅70年

挂牌

2010.8.19

42695m²

高港区春港路北侧、向阳北路西侧地块

3530万元

商务金融40年城镇住宅70年

挂牌

2010.8.19

10123m²

高港区金港装饰城东南侧地块

1220万元

批发零售40年

挂牌

2010.9.2

118169m²

周山河街区莲花学校东南侧地块

46400万元

商务金融40年城镇住宅70年

挂牌

2010.9.2

109744m²

周山河街区文化中心南侧地块

15700万元

商务金融40年

挂牌

2010.9.16

22696m²

中国医药城海陵南路西侧、会展4号路北侧

1670万元

商务金融40年

挂牌

2010.9.16

A地块59296m²B地块25283m²

A海陵区稻河西侧、工人路南侧，B海陵区海陵北路东侧、规划工人路南侧

65180万元

商务金融、住宿餐饮40年

城镇住宅70年

挂牌

2010.10.14

15633㎡

农业开发区二号路北侧、规划站东路东侧

1110万元

住宿餐饮40年

挂牌

分析：

由图可看出，2009年泰州市整体放量为1496702平方，2010年截止6月底放量土地520193平米，按容积率1.5计算，建筑面积达3025343平方，从现在每月销量20万方来看，只能销售15个月，特别是泰州存在很大的拆迁量，所以可看出泰州市场还是供不应求的现象。

2.2011年保障性住房建设规划　　

面积：

万平方米

地区

年度

中心城区

高港区

合计

备注

面积

套数

面积

套数

面积

套数

2011年

廉租房

0.275

0.055

0.33

经适房

11.2

1400

1.6

200

12.8

1600

公租房

800

0.26

5.26

840

限价房

4000

400

4400

小计

52.475

6250

5.915

650

58.39

6900

2011年保障性住房用地规划

单位：

亩

地区分布

面积

中

心

城

区

东部区域

150

城北区域

150

城西区域

南部新区

100

高港区

100

合计

500

3.年末加大供地12宗土地入市

编号

土地位置

土地面积

土地

用途

[2010]13-1号

海陵区纵四路东侧、迎春东路南侧

199776㎡

商务金融城镇住宅

（299.66亩）

[2010]13-2号

周山河街区鼓楼南路西侧、永定东路南侧

198665㎡

批发零售住宿餐饮商务金融城镇住宅

（298.00亩）

[2010]13-3号

周山河街区规划洪泽湖路南侧、鼓楼南路西侧

84870㎡

商务金融城镇住宅

（127.31亩）

[2010]13-4号

周山河街区规划引凤路东侧、永兴路南侧

19899㎡

住宿餐饮

（29.85亩）

[2010]13-5号

高港区永安洲永安北路西侧、迎宾大道北侧

3740㎡

商务金融城镇住宅

（5.61亩）

[2010]13-6号

高港区白马人民医院北侧、直港河西侧

55132㎡

城镇住宅

（82.70亩）

[2010]13-7号

高港区创业大道南侧、兴港路东侧

54296㎡

商务金融城镇住宅

（81.44亩）

[2010]13-8号

泰州经济开发区鹏举路西侧、纬八路南侧

72237㎡

批发零售

（108.36亩）

[2010]13-9号

农业开发区兴泰公路西侧、站北路南侧

14485㎡

批发零售

（21.73亩）

[2010]13-10号

海陵区老通扬运河北侧、东风南路东侧

14656㎡

商务金融

（21.98亩）

[2010]13-11号

中国医药城规划会展路东侧、药城大道北侧

90760㎡

城镇住宅

（136.14亩）

[2010]13-12号

海陵区浙江路南侧、永吉路西侧

22271㎡

商务金融城镇住宅

（33.41亩）

分析：

2010年年末加大土地投放量，可以预计的是由于2011上半年土地储备充足。

二、1-9月份开发投资运行情况分析

前三季度，泰州市房地产开发投资延续了前一阶段平稳较快的增长态势，土地交易市场继续成交放量，新开工房屋面积强劲回升增长，进入9月份商品房销售市场再次表现升温，居高的空置房面积开始有所下降，房地产开发市场呈现健康发展的良好势头。

1、开发投资平稳较快增长，土地购置费拉升作用明显

今年以来，除2月份全市房地产开发投资增速为14.3%，低于20%以外，从3月份开始连续7个月房地产开发投资增速均在20%以上，月度间投资增幅最高与最低的月份只相差4.9个百分点，房地产开发投资总体表现平稳较快的增长势头。

1-9月份，全市房地产开发企业完成投资108.58亿元，同比增长24.89%，房地产开发投资得以表现平稳较快的增长势头，土地购置费拉升作用功不可没。

1-9月份全市房地产开发企业土地购置费24.47亿元，同比增长92.95%，占房地产开发企业投资的比重达22.53%，比去年同期提高7.94个百分点，对全市房地产开发投资增长的贡献率达54.47%，拉动全市房地产开发投资增长13.55个百分点。

2、房屋施工规模稳步扩大，新开工房屋面积强劲增长

1-9月份，全市房地产企业累计施工房屋面积1185.15万平方米，同比增长26.53%，其中占施工规模总量八成以上的住宅施工面积956.88万平方米，同比增长24.56%；办公用房施工面积9.63万平方米，同比下降14.42%；商业营业用房施工面积157.03万平方米，同比增长35.83%；其它用房施工面积61.60万平方米，同比增长48.21%。

今年以来新开工房屋面积的强劲增长带动了施工规模稳步扩大，1-9月份全市商品房新开工房屋面积391.31万平方米，同比增长108.29%，新开工面积占房屋施工规模总量的33%，比去年同期提高13个百分点，增速高于结转项目增速102.28个百分点，高于施工规模总量增速81.76个百分点。

其中住宅新开工面积319.95万平方米，同比增长116.26%；办公用房新开工面积2.78万平方米，同比下降39.08%；商业营业用房新开工面积42.68万平方米，同比增长40.09%；其它用房新开工面积25.91万平方米，同比增长428.4%。

新开工房屋面积的强劲增长带动了施工规模稳步扩大，是泰州市商品房施工规模稳步扩大的主要源泉。

3、商品房销售再次升温，小户型住宅销售依然看好

今年以来泰州市商品房销售市场跌宕起伏，2月份全市商品房市场春寒陡峭，销售表现负增长。

3月份的当月销售量达52.79万平方米，实现商品房销售市场的小阳春，成为今年以来当月销售最好的月份。

从3月份开始商品房销售连续增长，3月、4月、5月三个月当月销售均在40万平方米以上。

6月、7月、8月三个月的销售形势明显低于前三月，只有7月份的当月销量达40万平方米以上。

至9月份商品房销售市场再次升温，当月销售量接近50万平方米，实现商品房销售市场的“金九”，成为当月销售仅次于3月份的月份。

1-9月份，全市商品房销售面积323.09万平方米，同比增长22.86%，增幅比上月提高4.46个百分点。

其中商品住宅销售面积286.10万平方米，同比增长22.60%；办公用房销售面积3.12万平方米，同比增长77.97%；商业营业用房销售面积26.60万平方米，同比增长31.17%；其他用房销售面积7.27万平方米，同比下降3.92%。

值得一提的是，90平方米以下的小户型住宅销售一直受捧，1-9月份，90平方米以下的小户型住宅销售面积43.85万平方米，同比增长43.06%；140平方米以上的大户型住宅销售面积66.82万平方米，同比增长3.16%，增幅低于小户型销售增幅40个百分点。

4、商品房竣工速度趋缓，空置商品房有所下滑

由于泰州市房地产开发企业房屋施工规模总量中新开工房屋面积总量扩大、占比提高，带来今年以来商品房竣工速度明显趋缓。

1-9月份，全市房地产开发企业竣工房屋面积224.99万平方米，同比增长7.51%，增速低于去年同期42.29个百分点，低于施工面积增速19.02个百分点，低于销售面积增速15.35个百分点。

其中住宅竣工房屋面积182.07万平方米，同比增长6.28%。

由于竣工面积的增幅远低于销售面积增幅，迄至9月底全市空置商品房82.49万平方米，同比下降1.92%；其中空置住宅45.67万平方米，同比下降9.11%。

5、开发资金供应情况趋紧，不同来源渠道资金增幅分化较大

1-9月份，全市房地产开发企业本年到位资金165.57亿元，同比增长23.59%，增速低于同期完成投资增速1.3个百分点，开发企业资金供应情况趋紧。

从资金来源渠道看，不同来源渠道资金增长速度分化较大。

其中国内贷款26.51亿元，同比下降15.22%；利用外资1.45亿元，同比下降32.28%；自筹资金34.63亿元，同比增长18.29%；其他资金102.96亿元，同比增长44.49%。

其他资金中来自客户的定金及预收款58.72亿元，同比增长18.5%；客户个人按揭贷款31.45亿元，同比增长60.62%。

从总体来看，随着银行信贷规模的收缩，房地产开发企业筹资难度加大，来自客户个人的定金及预收款和按揭贷款已占房地产开发企业资金总量的五成以上，与企业的自筹资金一起成为房地产开发运行的主要支撑。

三、泰州市区楼盘列表

1.市区楼盘

案名

区位

楼盘价格

（元每平方）

主力面积

（平方）

规模

销售情况

西

区

城市之光

海阳路80号

3300

9万

4万

水岸豪庭

328国道西侧

3800

120

20万

17万

西提阳光

城西328国道北侧

3500

80/120

22万

14万

玉城名郡

东风路与迎宾路

全部售完

南

区

左岸名郡

凤凰西路

4980起

80—135

金水湾

青年南路与凤凰西路

7100

85、136

恒景国际花园

海陵南路287号

8800

东润第一城

永兴路与东风南路交界

6500

同济家园

梅兰东路

6500

金通桂圆

迎春东路

9000

110/242

上海大花园

东风东路，328国道东侧

6500

110/220

世茂河滨花园

泰高路329号

6300

80/160

世纪新城

区政府西侧

未开盘

祥云京都

鼓楼北路

8800

89、178

天和家园

育才路329号

5000

100

城中

美好上郡

鼓楼路世纪联华西侧

8000

80/100

凤城国际

青年南路

5500

100

华辰尊园

迎宾路

8800

100

翰林雅居

从一路栋，济川路以南

5000

90/120

东方名邸

育才路

6500

120

万达广场

青年路与济川路交界

29000

160

东

区

凤城颐园

明兴中学西侧

8000（别墅）

220

荣御蓝湾

海陵鹏欣丽都

8800

180/210

中远依云湾

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