泰州房地产市场监控报告.docx

1、泰州房地产市场监控报告 新加坡联坤行 泰州房地产市场监控报告 （2010-2011年度） 联坤行置业顾问机构2010年12月30日目录 2第一部分：泰州宏观经济发展 3一、泰州概况 3二、泰州经济发展情况 4三、泰州整体规划 5四、商业配套情况 5第二部分：房地产市场分析 6一、土地供应情况 6二、月份成交情况分析 10三、泰州市区楼盘列表 13四、购房者意愿分析 16第三部分 2010年市场总结与2011年房市展望 17一、2010年市场总结 17二、2011年房市展望 17第一部分：泰州宏观经济发展一、泰州概况地理位置泰州市地处江苏省中部、长江北岸,西面连接扬州市、北面和东北毗邻盐城市、东

2、面紧依南通市、南面与苏州、无锡、常州三市以及镇江市所辖扬中市隔江相望。全市总面积5790平方公里，其中市区面积428平方公里。泰州市行政区划设海陵、高港2个区，兴化、靖江、泰兴、姜堰4个县级市，其中海陵区、高港区下辖9个镇、2个乡、6个街道办事处、87个居民委员会、127个村民委员会。200年，泰州总人口50万人，其中市区62万人，高港区30万人。交通条件泰州滨江近海，有着良好的区位优势。苏中入江达海的5条重要航道在此交汇。建有长江港口3个。全市公路通车总里程5693公里，328国道、宁通高速公路、广靖高速公路、宁靖盐高速公路、京沪高速公路在境内纵横交错。江阴长江大桥及其南北接线高速公路，开辟

3、了泰州与上海、苏南的快速通道。新长铁路、宁启铁路均从泰州境内穿过，泰州铁路全线贯通。城市人口分布地区总人口数城镇人口农村人口市区62291054702875882姜堰1549922556726993196泰兴664706308026356680靖江1292127563548728579兴化906979334793572186高港296900从泰州市的人口分布状况来看,泰州市区人口与其他四市相比要少的多,城市化发展还是相对落后,市区人口增长速度缓慢，市区乡村人口仅7.5万人,城市发展后备力量相对不足。泰州虽然是市区所在城市，但是在城市的人口规模上不存在优势，周边的四市经济发展迅速，逐渐形成多个经

4、济中心，市区的聚集能力相对薄弱。二、泰州经济发展情况1城市类型：泰州区位优越，地势平坦，有良好资源条件和经济基础，目前已聚集春兰集团、扬子江药业集团、LG等世界知名企业。东西承接上海、南京两大经济圈，南北联接苏南、苏北两大经济板块，是长江三角洲工业发达、商贸繁荣的中心城市之一，已逐步形成了一个以工业为主商贸并存发展的新兴商贸城市。宏观经济水平2010年，全市GDP总量突破2000亿元，达2002.6亿元，人均GDP达42800元，突破6000美元。2010年，全市三大产业增加值分别为148亿元、1127亿元和725亿元，同比分别增长4.5%、14%和14.2%；财政总收入达456.4亿元，地方

5、一般预算收入达170.8亿元，同比分别增长32.7%、23.2%；服务业实现地方税收占全市地税收入的比重达到53.9%，医药、机电（船舶）、化工三大支柱产业产值占规模以上工业总产值的比重达到63.4%，高新技术产业产值占规模以上工业产值的比重达到32.74%，成功实现第三次翻番。2010年，预计全市城镇居民人均可支配收入达20250元，农民人均纯收入达9240元，分别增长12%、13%。全年净增城镇就业6万人、失业人员再就业2.9万人，新增创业5.5万人。大力实施开放创新“双轮驱动”战略，加快发展新医药、电子信息和新能源三大新兴产业，着力构建“1+3+N”产业发展格局，进一步优化产业结构，把危

6、机变成了逆境赶超、争先进位的契机，经济增长速度居全省前列。3人均收入情况2010年，泰州海陵区城镇居民人均可支配收入突破20000元，达到21350元。该区居民家庭的四大来源收入均有增长，其中人均工资性收入增长15.6%，人均经营净收入增长6.4%，人均财产性收入增长1.7%，人均转移性收入增长8%。三、泰州整体规划分析：由此图可以看除泰州的发展方向，构建中心城市一城三区(海陵区、高港区、姜堰区)带状组团发展格局。泰州整体发展方向是有东、南发展，东接姜堰，南连高港，组成一个大的经济区。城市总体规划将中心城市定性为“中国重要的医药产业基地、长三角北翼中心城市、历史文化名城和滨江生态旅游城市”。新

7、一轮总规划将泰州市未来发展战略初步确定为“南拓、北控、西优、东合”。其中，“南拓”为城市主要发展方向，重点建设南部新城和滨江新城。“北控”指控制新通扬运河以北的城市建设用地发展，保护北部里下河地区水乡风光。“西优”指优化整合西部用地，结合铁路货运站发展物流用地，并控制化工园区发展规模。“东合”指整合东部各类用地，结合铁路客站发展成完善的综合街区。最终形成海陵城区与高港城区的组团结构，并与姜堰城区统筹协调，加强基础设施的共建共享，远景与姜堰城区连片发展，打造市域发展核心。通过规划的逐步实施，未来泰州市将形成“1个主中心、1个副中心和4个片区级中心”城市中心体系。其中，“主中心”是由老城中心和南部

8、新城中心共同组成的市级中心，主要承担旅游服务、传统商业服务，以及生产性服务、行政办公、文化娱乐、体育服务等功能。“副中心”指高港城区副中心，发展以临港型产业为主的服务业和滨江文化休闲业。“片区级中心”主要有高教园区中心、站前新区中心、医药城片中心、港城北片中心等。四、商业配套情况完善商业街区布局，形成一核一街一区商业商务布局。坡子街商业核心：包括五一路、府前路、东进东路北侧商业区，成为老城区最繁华的商业街区，集购物、休闲、娱乐、健身于一体的具有较强吸引力的开放空间；济川路商业街：建设成为具有现代都市特征的新型商业街；新区商务中心：为集行政管理、商业商贸、文化娱乐、酒店公寓为一体的现代商务中心。

9、第二部分：房地产市场分析一、土地供应情况1. 土地成交情况成交时间面积地块名称成交价格土地性质出让方式2009.3.269695m海陵区政府北侧西侧地块4810万元商务金融40年 城镇住宅70年挂牌2009.4.1674070m经济开发区凤凰西路南侧、328国道东侧地块7300万元商业用地40年 住宅用地70年挂牌2009.7.2377003m海陵区民兴中学西侧地块8050万元商业用地40年 住宅用地70年挂牌2009.7.2367345m海陵区规划育才路南侧、东风路东侧地块26000万元商业用地40年 住宅用地70年挂牌20098136570m海陵区海陵南路东侧、迎春路南侧地块300万商业用

10、地40年 住宅用地70年挂牌2009.8.2721297m周山河街区海陵南路东边（泰州市文化中心内）地块2560万元餐饮旅馆（五星级酒店）40年挂牌2009.9.324856m海陵区森园路北侧、规划鼓楼路东侧地块3950万元住宅用地70年挂牌2009.9.3223685m海陵区森园路南侧、规划鼓楼路东侧地块23600万元商业用地40年 住宅用地70年挂牌2009.9.357340m规划祥和东路北侧、东风路西侧地块9100万元商业用地40年挂牌2009.9.437050m中国医药城药城大道南侧、泰高路东侧地块2490万元商业用地40年挂牌2009.9.2466522m中国医药城曙光路北侧、泰高路

11、东侧地块6300万元商业用地40年挂牌2009.9.24127400m中国医药城曙光路南侧、泰高路东侧地块6800万元商业用地40年挂牌2009.10.229600m高港区白马镇将军南路东侧、河塘南侧地块620万元商务金融40城镇住宅70挂牌2009.10.2264935m海陵区规划运河路北侧、东风北路东侧地块11100万元商务金融40城镇住宅70挂牌2009.10.22163994m海陵区永兴东路南侧、328国道西北侧地块18800万元商务金融40城镇住宅70挂牌2009.10.222783m海陵区规划站前路北侧、规划兴港路西侧100米地块300万元商业用地40年挂牌2009.11.1934

12、837m高港区通港路南侧、当家洗涤公司东侧地块3450万元商业用地40年 城镇住宅70年挂牌2009.12.336925m高港区永安洲镇政府东侧、迎宾大道北侧地块3000万元商业用地40年 城镇住宅70年挂牌2009.12.17390795m位于周山河街区规划名苑路西侧、永定路南侧，地块位于周山河街区规划名苑路东侧、永定路南侧，地块位于周山河街区泰高路东侧、规划向阳东路北侧，地块位于周山河街区海陵南路西侧、规划向阳东路北侧100900万元商业用地40年 城镇住宅70年挂牌2010.1.746482m高港区王营中沟西侧、春港路北侧地块8900万元城镇住宅70年挂牌2010.1.7124567m海

13、陵区规划经东一路东侧、育才路北侧地块38200万元商业用地40年 城镇住宅70年挂牌2010.1.733066m海陵区若涛河东侧、兴陵路北侧地块8150万元商业用地40年挂牌2010.1.75591m海陵区紫东花苑西侧、济川东路南侧地块890万元商业用地40年挂牌2010.1.73517m海陵区永吉路西侧、前进河南侧10米地块290万元商业用地40年挂牌2010.1.2843588m高港区金港中路东侧、春江新村南侧地块9900万元商业用地40年 城镇住宅70年挂牌2010.2.413456m海陵区鼓楼南路东侧、规划人民南路两侧地块4490万元商业用地40年挂牌2010.3.1872883m高港

14、区创业大道北侧、泰高路东侧30米地块5600万元批发零售40年 城镇住宅70年挂牌2010.3.1833033m海陵区滨河路北侧、规划兴森路东侧地块2300万元商务金融40年 城镇住宅70年挂牌2010.4.1114782m海陵区海陵南路西侧、济川东路北侧地块31000万元商务金融、批发零售40年 城镇住宅70年挂牌2010.6.2429228m泰州经济开发区凤凰西路北侧、江州南路西侧地块6840万元商务金融40年 城镇住宅70年挂牌2010.6.2428462m泰州经济开发区开泰宾馆南侧、泰高路西侧地块4470万元住宿餐饮40年挂牌2010.8.519677m高港区永安洲镇永新路北侧、兴洲花

15、苑东侧地块2230万元批发零售40年挂牌2010.8.19125239m高港区腾龙桥北侧、向阳北路西侧地块20800万元商务金融40年 城镇住宅70年挂牌2010.8.1942695m高港区春港路北侧、向阳北路西侧地块3530万元商务金融40年 城镇住宅70年挂牌2010.8.1910123m高港区金港装饰城东南侧地块1220万元批发零售40年挂牌2010.9.2118169m周山河街区莲花学校东南侧地块46400万元商务金融40年 城镇住宅70年挂牌2010.9.2109744m周山河街区文化中心南侧地块15700万元商务金融40年挂牌2010.9.1622696m中国医药城海陵南路西侧、会

16、展4号路北侧1670万元商务金融40年挂牌2010.9.16A地块59296 mB地块25283mA海陵区稻河西侧、工人路南侧，B海陵区海陵北路东侧、规划工人路南侧65180万元商务金融、住宿餐饮40年城镇住宅70年挂牌2010.10.1415633农业开发区二号路北侧、规划站东路东侧1110万元住宿餐饮40年挂牌分析：由图可看出，2009年泰州市整体放量为1496702平方，2010年截止6月底放量土地520193平米，按容积率1.5计算，建筑面积达3025343平方，从现在每月销量20万方来看，只能销售15个月，特别是泰州存在很大的拆迁量，所以可看出泰州市场还是供不应求的现象。2. 201

17、1年保障性住房建设规划面积：万平方米地区年 度 中心城区 高港区 合 计 备注 面积 套数 面积 套数 面积 套数 2011年 廉租房 0.275 50 0.055 10 0.33 60 经适房 11.2 1400 1.6 200 12.8 1600 公租房 5 800 0.26 40 5.26 840 限价房 36 4000 4 400 40 4400 小 计 52.475 6250 5.915 650 58.39 6900 2011年保障性住房用地规划 单位：亩 地区分布 面积中 心 城 区 东部区域 150 城北区域 150 城西区域 南部新区 100 高 港 区 100 合 计 500

18、 3. 年末加大供地 12宗土地入市编号土地位置土地面积土地用途201013-1号海陵区纵四路东侧、迎春东路南侧199776商务金融城镇住宅（299.66亩）201013-2号周山河街区鼓楼南路西侧、永定东路南侧198665批发零售住宿餐饮商务金融城镇住宅（298.00亩）201013-3号周山河街区规划洪泽湖路南侧、鼓楼南路西侧84870商务金融城镇住宅（127.31亩）201013-4号周山河街区规划引凤路东侧、永兴路南侧19899住宿餐饮（29.85亩）201013-5号高港区永安洲永安北路西侧、迎宾大道北侧3740商务金融城镇住宅（5.61亩）201013-6号高港区白马人民医院北侧、

19、直港河西侧55132城镇住宅（82.70亩）201013-7号高港区创业大道南侧、兴港路东侧54296商务金融城镇住宅（81.44亩）201013-8号泰州经济开发区鹏举路西侧、纬八路南侧72237批发零售（108.36亩）201013-9号农业开发区兴泰公路西侧、站北路南侧14485批发零售（21.73亩）201013-10号海陵区老通扬运河北侧、东风南路东侧14656商务金融（21.98亩）201013-11号中国医药城规划会展路东侧、药城大道北侧90760城镇住宅（136.14亩）201013-12号海陵区浙江路南侧、永吉路西侧22271商务金融城镇住宅（33.41亩）分析：2010年年

20、末加大土地投放量，可以预计的是由于2011上半年土地储备充足。二、1-9月份开发投资运行情况分析前三季度，泰州市房地产开发投资延续了前一阶段平稳较快的增长态势，土地交易市场继续成交放量，新开工房屋面积强劲回升增长，进入9月份商品房销售市场再次表现升温，居高的空置房面积开始有所下降，房地产开发市场呈现健康发展的良好势头。1、开发投资平稳较快增长，土地购置费拉升作用明显今年以来，除2月份全市房地产开发投资增速为14.3%，低于20%以外，从3月份开始连续7个月房地产开发投资增速均在20%以上，月度间投资增幅最高与最低的月份只相差4.9个百分点，房地产开发投资总体表现平稳较快的增长势头。1-9月份，

21、全市房地产开发企业完成投资108.58亿元，同比增长24.89%，房地产开发投资得以表现平稳较快的增长势头，土地购置费拉升作用功不可没。1-9月份全市房地产开发企业土地购置费24.47亿元，同比增长92.95%，占房地产开发企业投资的比重达22.53%，比去年同期提高7.94个百分点，对全市房地产开发投资增长的贡献率达54.47%，拉动全市房地产开发投资增长13.55个百分点。2、房屋施工规模稳步扩大，新开工房屋面积强劲增长1-9月份，全市房地产企业累计施工房屋面积1185.15万平方米，同比增长26.53%，其中占施工规模总量八成以上的住宅施工面积956.88万平方米，同比增长24.56%；

22、办公用房施工面积9.63万平方米，同比下降14.42%；商业营业用房施工面积157.03万平方米，同比增长35.83%；其它用房施工面积61.60万平方米，同比增长48.21%。今年以来新开工房屋面积的强劲增长带动了施工规模稳步扩大，1-9月份全市商品房新开工房屋面积391.31万平方米，同比增长108.29%，新开工面积占房屋施工规模总量的33%，比去年同期提高13个百分点，增速高于结转项目增速102.28个百分点，高于施工规模总量增速81.76个百分点。其中住宅新开工面积319.95万平方米，同比增长116.26%；办公用房新开工面积2.78万平方米，同比下降39.08%；商业营业用房新开

23、工面积42.68万平方米，同比增长40.09%；其它用房新开工面积25.91万平方米，同比增长428.4%。新开工房屋面积的强劲增长带动了施工规模稳步扩大，是泰州市商品房施工规模稳步扩大的主要源泉。3、商品房销售再次升温，小户型住宅销售依然看好今年以来泰州市商品房销售市场跌宕起伏，2月份全市商品房市场春寒陡峭，销售表现负增长。3月份的当月销售量达52.79万平方米，实现商品房销售市场的小阳春，成为今年以来当月销售最好的月份。从3月份开始商品房销售连续增长，3月、4月、5月三个月当月销售均在40万平方米以上。 6月、7月、8月三个月的销售形势明显低于前三月，只有7月份的当月销量达40万平方米以上

24、。至9月份商品房销售市场再次升温，当月销售量接近50万平方米，实现商品房销售市场的“金九”，成为当月销售仅次于3月份的月份。1-9月份，全市商品房销售面积323.09万平方米，同比增长22.86%，增幅比上月提高4.46个百分点。其中商品住宅销售面积286.10万平方米，同比增长22.60%；办公用房销售面积3.12万平方米，同比增长77.97%；商业营业用房销售面积26.60万平方米，同比增长31.17%；其他用房销售面积7.27万平方米，同比下降3.92%。值得一提的是，90平方米以下的小户型住宅销售一直受捧，1-9月份，90平方米以下的小户型住宅销售面积43.85万平方米，同比增长43.

25、06%； 140平方米以上的大户型住宅销售面积66.82万平方米，同比增长3.16%，增幅低于小户型销售增幅40个百分点。4、商品房竣工速度趋缓，空置商品房有所下滑由于泰州市房地产开发企业房屋施工规模总量中新开工房屋面积总量扩大、占比提高，带来今年以来商品房竣工速度明显趋缓。1-9月份，全市房地产开发企业竣工房屋面积224.99万平方米，同比增长7.51%，增速低于去年同期42.29 个百分点，低于施工面积增速19.02个百分点，低于销售面积增速15.35个百分点。其中住宅竣工房屋面积182.07万平方米，同比增长6.28%。由于竣工面积的增幅远低于销售面积增幅，迄至9月底全市空置商品房82.

26、49万平方米，同比下降1.92%；其中空置住宅45.67万平方米，同比下降9.11%。5、开发资金供应情况趋紧，不同来源渠道资金增幅分化较大1-9月份，全市房地产开发企业本年到位资金165.57亿元，同比增长23.59%，增速低于同期完成投资增速1.3个百分点，开发企业资金供应情况趋紧。从资金来源渠道看，不同来源渠道资金增长速度分化较大。其中国内贷款26.51亿元，同比下降15.22%；利用外资1.45亿元，同比下降32.28%；自筹资金34.63亿元，同比增长18.29%；其他资金102.96亿元，同比增长44.49%。其他资金中来自客户的定金及预收款58.72亿元，同比增长18.5%；客户

27、个人按揭贷款31.45亿元，同比增长60.62%。从总体来看，随着银行信贷规模的收缩，房地产开发企业筹资难度加大，来自客户个人的定金及预收款和按揭贷款已占房地产开发企业资金总量的五成以上，与企业的自筹资金一起成为房地产开发运行的主要支撑。三、 泰州市区楼盘列表1. 市区楼盘案名区位楼盘价格（元每平方）主力面积（平方）规模销售情况西区城市之光海阳路80号3300809万4万水岸豪庭328国道西侧380012020万17万西提阳光城西328国道北侧350080/12022万14万玉城名郡东风路与迎宾路全部售完南区左岸名郡凤凰西路4980起80135金水湾青年南路与凤凰西路710085、136117

28、恒景国际花园海陵南路287号8800903014东润第一城永兴路与东风南路交界650080205同济家园梅兰东路6500金通桂圆迎春东路9000110/24273上海大花园东风东路 ，328国道东侧6500110/220世茂河滨花园泰高路329号630080/1602920世纪新城区政府西侧未开盘祥云京都鼓楼北路880089、1782813天和家园育才路329号500010017城中美好上郡鼓楼路世纪联华西侧800080/1005530凤城国际青年南路55001002525华辰尊园迎宾路880010073翰林雅居从一路栋，济川路以南500090/12020东方名邸育才路65001201313万达广场青年路与济川路交界29000160455东区凤城颐园明兴中学西侧8000（别墅）220179荣御蓝湾海陵鹏欣丽都8800180/21033中远依云湾