房地产项目开发总控计划.docx

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房地产项目开发总控计划

XX项目

总控制计划书

审批：

审核：

执笔：

参与：

XX有限公司

绪论

第一章.项目概况

一.二.

市场定位项目简介

第二章.项目控制目标

一.二.三.四.五.六.

投资规模投资收益目标总成本控制目标销售及推广目标招商目标质量目标

第三章.项目实施工程进度控制计划

一.二.

前期工作进度控制计划项目建设进度控制计划

第四章.项目实施成本控制计划

一.二.三.四.五.六.七.八.

前期工程费用工程建设费用销售推广及招商费用管理费用财务费用营业税费不可预见费用总成本控制目标

第五章.项目实施销售及推广计划

一.二.

销售计划推广计划

三.销售目标

第六章.项目实施招商计划

一.二.三.四.五.

项目商业业态配置项目商业业态布局招商目标

项目招商面积（除去销售部分）及租金收入确定招商时段划分

第七章.项目实施风险控制计划第八章.项目组织架构及工作流程

一.二.

项目组织架构项目实施工作流程

第九章.项目控制流程图

绪论

《XX·XXXXX项目总控计划》是根据《XX·假日XXX项目策划书》、《XX·假日XXX概念设计》和《XX·假日XXX经济测算报告》等有关文件制定的，是指导项目实施的计划性、纲领性文件，它明确了项目定位，界定了各部门的职责与工作范围，提出了项目实施的投资控制计划、工程进度控制计划、营销推广控制计划和保障项目目标顺利实现的组织架构、管理程序与监控措施，是“XX·XXXXX”项目实施的指导性文件，也是制定《XX·XXXXX项目执行计划书》的根本依据之一。

编制依据：

（一）《XX·XXXXX项目可行性研究报告》

（二）《XX·XXXXX项目策划书》（三）《XXXXX项目经济测算报告》（四）《XXXXX项目方案设计及初步设计》（五）XX项目部提供的工程进度计划（六）成本控制中心提供的成本信息（七）营销中心提供的销售推广计划

（八）购物中心发展管理公司提供的招商计划

第一章项目概况

一市场定位

1.项目名称

XX·XXXXX

2.项目定位

现代商业步行街

现代都市商业步行街系统，核心品牌主力店与大型平价超市为枢纽，以精品购物回廊，美食娱乐城，酒吧情调区为特色的集观光休闲带，地下商业城，生态豪宅，生活服务于一体的区域性景观购物中心，XX地标性建筑。

3目标客户

目标客户群：

商业步行街

70%为：

30%为：

XX区为主体的商业物业投资者本区域主城区商业物业投资群体主城区个拆迁的临时门面经营者XX区部分政人投资经营户府官员及灰色收入阶层

主城区各餐饮、娱乐、休闲、购物等业态的扩张发展购买

新都市精品豪宅90%为：

XX区成功的私企、个体老板XX区部分政府官员、公务员

追求现代生活的XX区中青年人群终端消费群：

区域内各小区的青中年居民、周围写字楼的工作人员、大江工业园区人群、李家沱地区流动时尚的消费者——年龄主要在18到48岁之间，生活节奏快、消费档次高、接受流行元素强；充满个性、活力和激情、追求时尚消费和激情的生活方式。

10%为：

主城区向XX区扩张的经营户

外来移民居住者

4.项目形象概念

现代时尚的都市商业步行街

二项目简介

地块占地面积约32亩，地块南北各建1栋高层住宅建筑，中间由3-4层商业用房组成，总建筑面积约85000平方米，容积率约，具体指标如下：

用地面积（㎡）总建筑面积（㎡）地上建筑面积（㎡）

地上商业面积（㎡）住宅总建筑面积（㎡）垃圾站面积（㎡）地下建筑面积（㎡）

地下商业面积（㎡）仓储及设备用房（㎡）地下车库（㎡）一层商业建筑面积（㎡）二层商业建筑面积（㎡）三层商业建筑面积（㎡）四层商业建筑面积（㎡）

845356284646062167315321689156621983404410052120041171511350

商业总建筑面积（㎡）

主力店A（㎡）主力店B（㎡）住宅总户数容积率覆盖率绿化率机动车停车数

地下停车位地面临时停车一层商业套内面积（㎡）二层商业套内面积（㎡）三层商业套内面积（㎡）四层商业套内面积（㎡）

617246248917799%%140115256978882294498864

第二章项目控制总体目标

一投资规模

项目计划总投资18000万元，启动资金7000万元，详见第四章。

二投资收益目标：

项目投资收益率%（仅计算现金回收部分）,自有资产年收益331万元（其中车库未计算收益）。

详见第四章。

三工程进度目标

工程总进度从2003年9月11日开工；

商业部分主题建筑2004年5月31日完工，9月30日客户进场装修，12月底商业试营业；住宅建筑2004年12月31日完成结构封顶；整个项目2005年6月竣工，住宅2005年10月交付使用。

详见第三章。

四总成本控制目标

总成本（含税费）为20320万元，力争控制在19000万元以内；单方成本控制在2400元/㎡（不含税控制在2158元/㎡）。

见第四章。

五销售及推广目标

项目计划总销售额亿元，2003年底力争实现合同销售收入亿元（开盘3个月内）。

详见第五章。

六招商目标

-2F～4F的主力店招商签约应在2003年8月底签定协议或合同；

2003年9月10日完成至少10家骨架店招商；辅主力店必须引进知名品牌，2003年10月初开始全面招商，2004年8月完成90%的招商任务；

年出租总收益564万元（含物管费），其中自有资产出租收益331万元/年。

详见第六章。

七质量目标

工程质量达到合格标准。

第三章项目实施工程进度控制计划

一前期工作进度控制计划

为了确保项目的整体进度按公司的既定目标进行，必须严格控制项目的实施计划，项目的前期工作要确保按既定时间完成。

序号

工作内容

完成时间要求

执行部门

一

1234

前期手续

初步设计施工图审查临时施工许可证施工许可证预售许可证

8月25日完成初步设计方案，8

月30日办理完报建手续

9月16日完成建施图，10月15日完成施工图

8月30日至9月10日10月8日至10月15日10月16日至10月20日

项目部、研发部、总工办、拓展部项目部、研发部、营销部、购物中心经营公司、总工办、拓展部项目部、拓展部、总工办项目部、拓展部、总工办

项目部、拓展部、总工办、销售部

二

123

岗位安排

项目总监到岗监理工程师到岗现场办公室确定

8月1日

9月1日（土建、安装、预算个一名）8月5日

项目部、总工办项目部、总工办项目部、总工办

三

1234567

开工前准备

施工临时用水电市政管网拆迁地质勘察单位确定

8月4日至20日9月10日完成8月22日进场

项目部、总工办项目部、拓展部

项目部、成本部、总工办、设计院

项目部、成本部、总工办项目部、成本部、总工办项目部、成本部、总工办项目部、成本部、总工办

环境评估及污水处理8月15日确定平基单位确定土建单位招标监理单位招标

8月30日确定8月31日完成8月31日完成

四

12345

销售前期准备

售楼部选址售楼部设计售楼部与围墙销售面积测绘报告交房标准确定

8月4日讨论

8月12日完成方案，8月25日完成结构和装修施工图设计9月11日动工，25日完工9月30日9月30日

项目部、营销部、研发部

项目部、研发部、营销部、总工办

项目部

项目部、研发部、销售部项目部、研发部、销售部

二项目建设进度控制计划

序号12

工作内容场地平整基础工程基础到±商业建筑主体住宅建筑主体综合竣工住宅交付使用

完成时间要求

9月10日至11月10日

2003年11月10日至2003年12月30日2004年1月1日至2004年3月30日2004年5月30日主体完工2004年9月30日交客户装修2004年12月底商业部分试营业2004年12月30日完工2005年6月30日完工2005年10月1日

备注

3455

第四章项目实施成本控制计划

一前期工程费

序号12345678910111213

费用名称土地费用方案设计费初设及施工图设计费

地质勘探费工程监理费印花税城市配套费人防费白蚁防治费报建综合费用、证照费

施工用水电其它费用小计

计算方法

84535×3（1—4）׉

免84535×13×50%

84535×

315KWA含实测费、审图费

单价（元/㎡）

38013763

金额（万元）60008514820035216452

备注

二工程建设费

序号123456789101112131415

费用名称土石方工程建筑安装工程费外墙装饰电梯工程智能化工程费配套水电工程费中央空调消防设施工程费市政设施费环境景观工程天燃气系统环保治理工程灯饰工程印花税小计

计算方法100000×1484535×700

70481×25

11509×200（99+20）×3000

（1+…+13）׉

金额（万元）1405917450650150550800176302303625509173

备注

包括塔楼外墙面裙房1～4层24台（部）

室外综合管网单冷/冷暖-2F～4F

道路、绿化及广场

费用向业主收取,不计入成本

单方造价：

1085元/㎡

注：

项目前期工程费

（一）和工程建设费

（二）合计：

6452+9173=15625万元

三公司管理费用

序号12

费用名称公司管理费小计

计算方法亿×%

金额（万元）500500

责任部门财务部、行政人事部

四营销管理费用

序号123

费用名称推广费用销售费用小计

计算方法×2%×1%

金额（万元）500250750

备注包括售楼部及模型

含销售人员工资、奖励和日常管理费用

五招商管理费用

序号12

费用名称招商管理费用小计

计算方法一个月租金

金额（万元）50

备注

六财务费用

序号12

费用名称公司财务费小计

计算方法1亿×10%×1年

金额（万元）10001000

责任部门财务部、项目部贷款1亿元人民币

七不可预见费用

序号12

费用名称不可预见费小计

计算方法（1+2+3+4+5+6）×3%

金额（万元）530530

责任部门财务部、项目部

八营业税费

序号12345

费用名称营业税交易过户税土地增值税印花税小计

计算方法×%×%×%׉

金额（万元）250250125

备注

九成本控制目标

1.总投资：

1＋2＋3＋4＋5＋6＋7=6452+9173+500+750+50+1000+530=18455万元2.营业税费、土地增值税、交易税等税共计：

万元3.含税总成本：

（1）+

（2）=18240+=万元

3.总销售额：

（不含车库、主力店及其他骨架店卖场）亿元4.单方造价为：

18455万元÷84535万平方米=2183元/㎡其中：

商业建筑成本：

2323元/㎡

住宅成本：

1486元/㎡

5.税前销售利润：

25000—18455万元=6545万元

6.税前投资利润率（仅计算销售收入）：

6545万元÷18455万元=%

7.自有经营性固定资产万㎡，另有车库面积4000㎡，预计每年产生现金收益564万元

十说明

在执行过程中，严格按合同的有关规定执行，而单项合同的签定不得超出以上单项费用控制计划，合同签定和资金使用由成本控制部和财务部监督，分项费用所包含的具体费用项目由财务部解释。

第五章项目实施销售及推广计划

一、销售原则

本项目尽可能全部销售，实现最大现金流

分部销售，控制节奏，制造销售饥饿度，实现快速集中销售分三次开盘，在每次开盘中再进行销控，互为穿插，实现立体销售体系

以上3次开盘实现销售总额70%（春节前）在都市广场的销售中进行铺王拍卖，拉升价位，聚集人气

二、销售计划

顺序

时间

推出产品

备注

临街门面依广场分三次推出：

1.都市广场及相应的2F2.动感广场及相应的2F3.情调广场及相应的2F

第一次开盘2003年10月26日（10月26日）至11月14日

1F、2F

第二次开盘2003年11月15日

负1F、负2F

（11月15日）至12月5日第三次开盘2003年12月6日

电梯公寓

（12月6日）至年底

三、目标任务（总销售额共计亿）

序号1234567891011

执行时间2003年11月2003年12月2004年1月2004年2月2004年3月2004年4月2004年5月2004年6月2004年7月2004年8月

总计

目标销售额

亿4千万2千万1千万1千万1千万1千万1千万1千万1千万亿

四、推广计划

1.第一阶段：

形象推广（8月中旬——9月中旬）推广主题A：

（8月10——

8月20日）XX区——重庆一个新兴的工业强区，国家西部经济发展、综合体改试点区目的：

让全社会了解XX，尽大扩张客户面通路：

晨、晚、商报媒的新闻炒写

推广主题B：

（8月23——9月3日）欣欣XX，投资热土，XX区各级党委和政府为投资者创造一个发财发展的投资环境

目的：

项目是政府规划开发，以增强投资者的信心

通路：

晨、晚、商报媒的新闻炒写/政府性投资招商会/DM/厂矿单位巡展物料准备/XX主城入口广告位一块推广主题C：

（9月5日——9月20日）XX区政府旧城改造工程，2003年XX地区商业项目的典范——XX·XXXXX目的：

项目是政府规划开发，以增强投资者的信心

通路：

晨、晚、商报媒的新闻炒写/政府参与性的产品发布会/市民参与性的产品展示会/楼书/海报

2.第二阶段：

产品推广（9月中旬——10月中旬）

推广主题A：

（9月23——10月7日）传统商业区域中心最具规模的港式购物中心，区域经济的核心点——XX·XXXXX目的：

开始了解产品、产生兴趣

通路：

晨、晚、商报媒的新闻炒写/市民参与性的产品展示会/工地现场/售房部、情景样板区建成国庆狂欢节、商家巡展/户外广告推广主题B：

（10月8日——10月18日）购物、休闲、餐饮、娱乐、办公、居住各种业态优化重组，更显庞大人气三大主题广场、两大主力店，多条风情步行街生态商业，因势能动XX·XXXXX——XX商业第一号目的：

对产品产生兴趣、购买欲望

通路：

商家公关活动/主干线广告牌/报纸夹报/报纸软性/地区电视台封杀

3.第三阶段：

销售推广（10月20日——12月30日）

推广主题A：

（10月20日——11月10日）10月28日第一次开盘首创多个平街层，立体街铺，铺铺临街，更显财富动力

三大主题广场、步行街临街旺铺发售目的：

强挡入市，聚集最大人气

通路：

主干线广告牌/报纸夹报/报纸软性/地区电视台封杀/拍卖会/推广主题B：

（11月20日——12月8日）11月28日第二次开盘大型江景特卖场，巧妙创造时尚商业气氛，更小投资成为财富领袖。

更低首付拥有更大财富升值空间

目的：

降低进入门槛，吸引更多小型投资经营户，继续保证人气通路：

主干线广告牌/报纸夹报/报纸软性/地区电视台封杀/

推广主题C：

（12月10日——12月30日）12月16日第三次开盘成熟商业配套、新都市精品豪宅、享受都市时尚新生活现代人——生活在时尚中心

精品电梯公寓带你进入更高一层生活品质

目的：

通过前期商业旺销的保证，商业配套成熟，引导市民进入市中心的电梯精品公寓入住的欲望

通路：

主干线广告牌/报纸夹报/报纸软性/地区电视台封杀/

XXXXX开盘前期营销活动细案

8月12日8月19日8月28日8月28日-29日8月29日8月31日9月1日-30日9月1日-11日9月1日-11日

前期活动宣传方案政府汇报

各媒体采访XX区相关领导（宣传部、商委、建委、区长等）完成临时销售接待处布置和形象单页

商报新XX新闻报道（新兴工业强区、未来重庆交通枢纽）晨报、晚报新XX新闻报道（新兴工业强区、未来重庆交通枢纽）完成XX项目销售、推广物料的所有平面设计工作渔洞主城区入口户外广告

投资招商会筹备工作；XX投资概念新闻报道销售、推广物业的所有平面设计确定及制作完成接触拍卖专业代理公司

9月12日

XX项目渝中区投资招商会（XX

政府，项目各部门，主城区投资、经营户，商家，媒体）

9月19日

XX项目XX区投资招商会（XX政府，项目各部门，XX投资、经营户，商家，媒体）

9月20日-26日9月23日-30日10月1日10月8日-10日

销售部现场布置/投资招商会成功举办报道

市民参与性产品展示活动（区政府旁，有奖问答活动）品牌商家国庆巡展/大型时尚晚会品牌商家国庆巡展活动各媒体新闻发布拍卖会活动方案确定、拍卖会准备

10月9日-16日

项目软性宣传/拍卖会信息发布；拍卖会准备

10月17日

拍卖会举行

10月20日—22日拍卖会成功举办各媒体新闻报道10月23——26日步行街门面开盘广告10月26日

开盘

第六章项目实施招商计划

一项目商业业态配置

1.主力业态

1）大型综超+专营百货店2）大型电器卖场3）中型小商品市场

2.辅主力业态

餐饮+品牌百货专营店+家居卖场+数码卖场+休闲娱乐+社区服务店+文化教育+电影院

二项目商业业态布局

1.业态布局特色定位

立体式商业步行街，精品购物回廊，全面导入江景商场、休闲广场概念（功能性都市广场、生态型运动广场、景观型情调广场）。

2.业态规划布局数据分析

（见附表：

项目商业布局数据分析表）项目总建筑面积：

万㎡商业用房建筑面积：

万㎡

3.各业种布局位置分布

（见附图）

三项目招商目标

1.主力店

大型综超——新世纪百货、山城超市（-1F层，面积约7000㎡）百货店——重百、南方百货、立丹百货（主力店B区1F—3F层，面积约7000㎡）

中型电器卖场——厂家直销店、品牌电器专卖店、鱼洞本地电器专营店。

（-2F层，面积约5114㎡）

中型小商品市场——类似朝天门现有业态，整合鱼洞地区现有同档次的业种。

（-1F层，面积约6000㎡）

2.辅主力业态

（1）餐饮——

大型餐饮（主题店）—重庆各品牌餐饮连锁店（小天鹅、外婆桥、陶然居等）

特色餐饮—南滨路各品牌店、南方花园各品牌店风味餐饮—整合鱼洞本地各餐饮店

（2）百货专营店——

精品专卖店—重庆地区品牌时装店、皮具箱包店、鞋类店等（移植朝天门、“XX·黄金海岸”相关业种、业态）（1F层）

社区服务类—投资经营户、地区品牌连锁机构，如金夫人、诚泰通讯、千叶眼镜、和平药房、钟表等。

（1F层）

运动休闲街—针对各运动休闲品牌连锁专营店（注意对“XX·黄金海岸”相关品牌的移植）。

（2F层）

优雅女人坊—整合鱼洞地区女性用品专营店、重庆朝天门地区批发店、“XX·黄金海岸”相关品牌。

（2F层）

儿童绅士馆—整合鱼洞地区儿童及男性用品专营店、重庆朝天门地区专营店、区域性的品牌连锁店。

（2F层）

家居主题卖场—整合鱼洞地区各专营店。

（A区3F层）数码通讯类主题卖场—整合鱼洞地区各专营店。

（A区2F层）

（3）休闲娱乐——

西餐茶楼—整合鱼洞本地业种、引进重庆投资经营户。

（3F层）洗脚城—整合整合鱼洞本地业种。

（3F层）

KTV歌城（主题店）—整合鱼洞本地业种、引进重庆投资经营户。

（3F层）美容美发—整合鱼洞本地业种。

（3F层）风情酒吧—整合鱼洞本地业种。

（3F层）

网吧、游戏厅—整合鱼洞本地业种、引进电信投资经营。

（4F层）影剧院（主题店）—利用XX政府的政策引导。

（4F层）

四项目招商面积（除去销售部分）及租金收入确定

1.招商面积

招商出租面积总合约万㎡。

其中-1F层综超为7000㎡、A区2F—4F主题店为6900㎡、B区4F主题店为2300㎡、主力百货店（B区1F—3F）为6900㎡、3F—4F其他计租面积为6048㎡。

2.收益确定

项目招商物业出租租金收入总和约万/年（含物管费），自有资产出租收益为万元/年。

其中综超20-25元/月、百货主力店20-25元/月、主题店10-25元/月、其他为10-20元/月不等。

五项目招商时段划分

1.前期准备工作

2003年6月10日前完成鱼洞地区各主干道所有商铺的市调工作及目标客户的资料收集。

2.综合百货主力店

2003年5月下旬开始与重百、新世纪、山城超市、重客隆等同时接触，预计2003年8月底签定租（售）合同（或意向合同）。

3.各业态骨架店

2003年6月初开始接触，预计在2003年9月10日前至少确定10家，并签定租（售）合同（或意向合同），以配合项目的开盘销售。

4.辅主力业态店

2003年10月初开始全面招商。

其中包括各业态骨架店。

预计在2004年8月完成项目90%的招商工作。

第七章项目实施风险控制

XXXXX项目是我公司在区县开发的第一个商业房地产项目，该项目的实施是我公司经营战略转移和实现的重要步骤，

商业房地产开发的风险主要体现在四个方面：

一是政策风险；二是财务风险；三是经营管理风险；四是价格风险。

本项目的政策风险和财务风险很小，着重考虑项目的经营管理风险和价格风险。

XXXXX项目的总投资估算为亿元，销售收益估算为亿元，年出租总收益564万元，扣除各种折扣和优惠后，项目的净收益约亿元（出租部分按年租金折算为现值），因此从整体上看项目抗风险能力较强。

但是由于商业项目的特殊性，必须注意项目的风险管理和控制。

第一，从影响项目收益的几个关键因素看，价格是最敏感的因素，它不仅影响销售和招商周期，而且影响项目的回款速度、价格走势和客户心理。

因此必须制定合理的销售价格和销售策略，特别是大门面销售难度较大，必须细分这部分目标市场，有针对性地策划推广，采取行之有效的销售方式，实现可持续销售。

第二、招商环节是XXXXX项目开发成败的关键一环，必须加强招商质量和进度的控制。

质量体现在业态的组合方面，以下几种情况可能破坏原有业态组合。

第一，极富号召力的主力业态进入；第二承租方（主力店）单方面违约退场；第三，具备投资和经营双重身份的客户经营业态与周边业态不符。

对于第一种情况，应以积极的态度促成其进入，在不影响业态招商比例的情况下，尽量通过转移调整以促成主力店入驻，同时，也可通过一系列优惠策略转移已生成业态。

对于第二种情况，解决办法是加强客户储备管理，项目业态的客户储备量越大，选择的空间就越大，风险也就较小，对于第三种情况出现的可能性较小，但仍要注意通过商铺置换的方式解决。

第三、加强组织保障，完善投资控制措施。

XXXXX项目采用总经理领导下的项目经理负责制，公司其他各部