南京卫生学校估价报告.docx
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南京卫生学校估价报告
目录
一、致委托方函1
二、估价师声明3
三、估价的假设和限制条件4
四、估价结果报告5
五、估价技术报告9
六、附件18
一、
致委托方函
南京卫生学校：
受贵单位委托，我公司组织有关专业人员，本着客观、公正、科学、独立的原则，对贵单位拥有产权的、位于南京市双龙巷5号的综合楼（幢号1#）负一~三层的市场价格进行评估，估价时点为2004年02月29日，估价目的是为委托方核实房地产现值提供客观、合理的价值依据。
本公司按照国家有关法规、制度，遵循评估原则和程序，对贵单位所提供的文件、房屋土地权属证书、图纸等资料进行了验证和实地勘察核实，并根据评估对象的实际情况，运用科学的评估方法，结合估价实务经验，并对影响房地产市场价格因素进行分析，最终确定被评估房地产在2004年2月29日的市场价格为人民币1313万元，大写人民币壹仟叁佰壹拾叁万元整。
致
礼！
南京东南建设投资评估咨询有限公司
2004/04/08
二、
估价师声明
我们郑重声明：
1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。
2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。
4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》（GB/T50291—1999）进行分析，并形成意见和结论，撰写本估价报告。
5、我们对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。
6、本估价报告为在委托估价方提供现有资料的基础上评估的，仅为委托估价方核实房地产现值提供客观的价值依据，估价机构对非法使用本报告或用作他项用途者，均不负任何法律或经济责任。
7、本估价报告自估价期日起一年内有效，若过期使用，应根据市场情况进行相应修正或重新评估。
8、本报告由南京东南建设投资评估咨询有限公司负责解释。
估价师：
（签字）
2004/04/08
三、
估价的假设和限制条件
1、本估价报告提供的估价结果是指公开市场价值，所谓公开市场价值，是指估价对象于估价时点在市场上出售并按以下条件可取的合理价格：
a）转让双方不因任何特殊利益抬高或降低房地产真实价格；
b）转让双方有合理的交易时间，并对目前的市场有充分了解；
c）转让程序符合国家法律、法规
2、本次评估结果是反映评估对象在本次评估目的下，根据公开市场原则确定的现行公允市价，没有考虑将来可能的特殊交易方法（如强制拍卖）对该评估价的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化、城市总体规划发生重大调整以及遇有自然力和其他不可抗力对评估价格的影响。
3、本报告的估价结果为估价对象在估价时点的现有条件、用途及使用状态下的价格，若估价对象改变目前用途，其价格应重新评估。
4、本评估报告结果包含与房地产不可分割的满足其使用功能的水、电、气，以及配套的所有相关辅助设施。
5、估价时点后，估价报告有效期内估价对象的质量及价格标准发生变化，并对估价对象估价价值产生明显影响时，不能直接使用本估价结论。
6、委托方提供的有关资料应真实、有效，若因委托方提供的资料失实或有隐匿而造成本报告估价结果失去公正性，本估价结果不成立。
7、本次估价的评估值为从完整产权条件下的房地产价格中扣除应向土地管理部门补缴的地价款。
地价款由政府部门核定，本报告中的数据来源于该区域市场情况，仅供参考。
8、本次评估中，我们按委估对象目前的实际用途——综合用途（商业、办公）来评估其价值，确定其土地使用权年限为50年，至于待估对象的规划合法用途，应由有关政府部门来核定。
四、
估价结果报告
（一）委托方
单位名称：
南京卫生学校
单位地址：
南京市双龙巷5号
法定代表人：
朱孝和
联系人：
李昉
联系电话：
85320838
（二）估价方
单位名称：
南京东南建设投资评估咨询有限公司
单位地址：
南京市新街口沈举人巷长发华辰大厦E座405
资质证书号：
苏房估字第061号
法定代表人：
联系人：
联系电话：
84729395、84729295
（三）估价对象状况
1、权益状况
本次评估对象是南京市双龙巷5号综合楼物业的第-1~3层及其相应土地。
其中综合楼负一层的建筑面积为506.34m2、一层建筑面积为516.11m2、二层建筑面积为514.26m2，三层建筑面积为697.24m2。
该委估物业己获得了《房屋所有权证》，《房屋所有权证》的权证编号为：
宁房权证玄转字第110907号，丘（地）号：
107400-Ⅱ-1。
本次评估的综合楼物业总用地面积为3040.9m2，土地使用权类型为划拨，土地证载用途为教育，土地的实际用途为商业、办公等综合用途。
该委估物业己获得了《国有土地使用证》，《国有土地使用证》编号统一为：
玄字第60166号。
2、实体状况
本次评估的估价对象为综合楼建筑（1#）的部分房地产（负一层、一层、二层及三层）。
整体办公楼建筑为钢筋混凝土框架结构，共七层。
待估对象为钢筋混凝土现浇梁、柱、楼面和屋面板，外墙采用彩色面砖饰面，门窗采用塑钢窗、优质木门，地面铺设地砖，内墙面乳胶漆刷白。
该物业装修档次标准一般，维护保养较好。
本次评估对象位于双龙巷5号，双龙巷与中山路的交界处，为临街建筑。
该物业地处南京市繁华中心区之一——鼓楼，紧邻南京市鼓楼医院门诊楼、省邮政大厦及中信实业银行大厦等建筑，区位交通便利，商业聚集度高。
表1……待估对象功能分布明细表
部位
功能
建筑面积（m2）
小计
-1层
商业门面房（网吧、酒吧、餐饮等）
506.34
1022.45m2
1层
516.11
2层
写字间
514.26
1211.5m2
3层
办公
697.24
合计
2233.95m2
（四）估价目的
本次评估为委托方核实房地产现值提供客观、合理的价值依据。
（五）估价时点
本报告确定估价时点为二零零四年二月二十九日。
（六）价值定义
本次估价结果为估价对象在满足全部估价假设和限制条件及有关说明条件下完全产权的公开市场价值。
（七）估价原则
1、遵循客观、公正、科学、合理的原则；
2、遵循合法原则，应以估价对象的合法使用、合法处分为前提估价；
3、遵循最高最佳使用原则，应以估价对象的最高最佳使用为前提估价；
4、遵循替代原则，要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格；
5、遵循估价时点原则，要求估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格。
（八）估价依据
1、《中华人民共和国城市房地产管理法》；
2、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》；
3、国务院、建设部、江苏省、南京市政府颁布的有关法规和政策文件；
4、中华人民共和国国家标准GB／T5029l—1999《房地产估价规范》；
5、南京市城市总体规划，近期、远期规划；
6、南京市社会发展水平及有关统计资料；
7、近年来中国人民银行存贷款利率和国债利率波动情况；
8、近年来本地区同类物业价格波动情况以及交易行情；
9、近年来类似地区、类似房地产租赁市场价格波动情况；
10、委估方提供的房屋、土地权属资料；
11、估价人员实地勘察收集的相关资料及掌握的市场资料。
（九）估价方法
本次评估对象的设定用途为综合用途，其中负一层、一层为商业用途，二层、三层为办公用途。
市场比较法是将估价对象房地产与在近期已经发生了交易的类似房地产加以比较，从已经发生了交易的类似房地产的价格，修正得出估价对象房地产价格的一种估价方法。
考虑到待估对象所处区域内类似房地产交易案例较多，故拟利用市场比较法来作为主要评估方法。
（一十）估价结果
本次评估确定委估房地产在2004年02月29日的市场价格为人民币1313万元，大写人民币壹仟叁佰壹拾叁万元整。
（一十一）估价人员
项目负责人：
李跃水（签字）___________。
注册房地产估价师证书号：
3220020013
估价师：
樊金海（签字）___________。
注册房地产估价师证书号：
3220020012
（一十二）估价作业日期：
2004年02月17日起至2004年04月08日止。
（一十三）估价报告应用的有效期：
一年（自2004年02月29日起至2004年02月28日止）。
南京东南建设投资评估咨询有限公司
2004/04/08
五、
房地产估价技术报告
（一）房地产价格影响因素分析
委估物业位于南京市玄武区双龙巷5号，紧临鼓楼广场、鼓楼医院、南京大学。
邮政、电信、银行、超市等大型服务设施和休闲场所环绕周围，具有浓厚的商业氛围和巨大的商贸发展潜力。
区内交通便利，公路干线、支线呈辐射状贯穿全区，公交线路四通八达。
所处鼓楼区域地势雄伟，风景秀丽，是南京著名的风景旅游胜地，是中国著名历史文化名城——南京文明的发源地。
该物业所处区域科技教育事业发达，周边有南京大学、东南大学、南京师范大学、河海大学等国内外知名学府23所；区内拥有先进的文化设施，发达的文化产业，众多的文化精品，优秀的文化人才，充满活力的文化体制，繁荣有序的文化市场，各具特色的社区文化环境，有着丰富的人文景观，优厚的文化底蕴。
区内卫生资源丰富，有鼓楼医院、第三医院、口腔医院等大型综合医院，建立了省、市、区和街道卫生院（所）组成的四级医疗预防保健网络，形成了医疗服务、预防保健及老年社区保健体系，使居民可以就近得到医疗服务。
本区域已逐步形成科教与商贸并举，房地产业，旅游服务和信息咨询三足鼎立的良好态势，培植了广州路科技一条街、珠江路科技街、丹凤街通讯器材街等一批特色专业市场。
建成鼓楼市民广场、鼓楼隧道等一批标志性工程。
投资环境进一步改善，各项优惠政策配套到位，综合管理和服务功能不断强化。
社会事业蒸蒸日上，居民素质和地区文明程度不断提高。
委估物业建于90年代末期，目前建筑物的维护保养较好，成新度较高。
根据最高最佳使用原则及待估对象的实际使用现状，本次评估将按照商业办公用途来评估确定其价格。
（二）估价方法选用
一般而言，估价方法主要有重置成本、收益还原法、市场比较法、假设开发法、基准地价系数修正法和路线价法等多种方法。
不同估价方法从不同角度反映了所估物业在一定权利状态和一定时间点的价格水平，但各方法的适用条件、方法特点、资料要求有所不同。
估价实务中，需根据待估物业的估价目的、利用类型、实际情况、所在地区的房地产市场资料等选择合适的估价方法。
根据委估方提供的有关资料和受托方掌握的市场资料，在遵循有关法规、政策、符合评估的技术标准的基础上，经过评估人员的实地勘察和认真分析，本次评估拟利用市场比较法来作为主要评估方法，并结合房地产价格影响因素来综合确定评估结果。
（三）评估过程
具体估价思路为：
在近期房地产市场中选择与估价对象处于同一供求范围内，具有较强相关性、替代性的房地产交易实例，根据估价对象和可比实例的状况，对区域因素、个别因素、时间因素和交易情况等影响房地产市场价格的因素进行分析比较和修正，评估出估价对象的市场价格。
1．负一层、一层门面房（1022.45m2）
（1）选择可比实例
经筛选确定A、B、C三个可比实例。
实例A：
新晨国际大厦
新晨国际大厦位于中山北路26号，地处南京政治、经济、文化中心—鼓楼广场，交通便捷，环境幽雅。
大厦硬件设施完备，软件独树一帜，是南京黄金地段极富升值潜力的智能性大厦。
大厦为钢筋混凝土框架结构，采用综合布线系统，并留有充足空调位置，办公房可自由分割，配有卫生间和餐厨间，大厦配套设施齐全，室内外装饰较高级，成新率为十成。
大厦总建筑面积46000m2，已售出底层物业成交价格为9500元/m2，成交日期为2004年1月。
实例B：
新世界中心
该项目位于珠江路88号，是一幢MMTC（多模块立体化社区）大楼，A座为酒店，标准写字间，酒店式公寓，B座为绿色商住区，至尊跃层（挑高6.1）房型72、240、140平方米不等，目前已销售70%，交付日期：
A座未定，B座已交付。
已售出一楼商业用房成交价格为9200元/m2，成交日期为2004年2月。
实例C：
丹凤街一处商铺
丹凤街一处商铺，金润发旁，全明有装修，建筑面积52.42m2，交通便利，配套齐全，成新率为八成。
成交价格为8900元/m2，成交日期为2004年2月。
（2）可比实例修正
可比实例修正包括：
1交易情况修正
所选可比实例交易情况正常，不需要进行交易情况修正。
2交易日期修正
据调查测算，所选可比实例的成交日期与估价时点相近，该类房地产市场价格略有上涨，月上涨幅度达1%。
3房地产状况修正
包括区域状况、实体状况及权益状况修正等，选取的可比实例建筑，在结构、功能及设施配备上均优于待估对象。
具体修正系数见表1。
（3）比准价格求取
表1因素比较修正系数表
可比实例
比较因素内容
可比实例A
可比实例B
可比实例C
成交单价（元/平方米）
9500
9200
8900
交易时间
101/100
100/100
100/100
交易情况
100/100
100/100
100/100
房地产状况
区域因素
基础设施情况（权重0.25）
100/100
100/100
100/100
商业积聚度（权重0.25）
100/100
100/98
100/100
环境条件（权重0.25）
100/100
100/100
100/100
交通便捷度（权重0.25）
100/100
100/100
100/100
个别因素
功能用途（权重0.3）
100/108
100/107
100/95
结构与装修（权重0.3）
100/108
100/107
100/90
设施设备（权重0.2）
100/108
100/107
100/90
建成年月（权重0.2）
100/108
100/107
100/95
修正系数
0.9352
0.9537
1.0819
比准价格（元/平方米）
8884
8774
9629
（4）估价对象价格的确定
考虑到评估对象与可比实例C地段紧邻，因此对调整后的比准价格进行加权平均，其中A、B各占30%，C各占40%，则估价对象的市场单价为：
8884×30%+8774×30%+9629×40%=9149（元/平方米）
估价对象于估价时点在完好状态下的市场总价格为：
9149（元/平方米）×1022.45（平方米）=9354395.05（元）=935（万元）
2．二层、三层写字间（1211.5m2）
（1）选择可比实例
经筛选确定A、B、C三个可比实例。
实例A：
谷阳世纪大厦
该项目位于珠江路，1-4层为谷阳IT商务广场，五层以上为5A级专业办公楼，11-12层为商务套间。
总占地面积4300平方米，建筑面积3.3万平方米内外装修:
优质、环保型进口建材；卫生间：
全进口卫生洁具，装修达豪华星级酒店标准；智能化配置：
超5A标准，千兆光纤入层，通讯无障碍；中央空调；电梯：
高速群控智能化垂直电梯；先进商务手扶电梯；自动泊车系统；全方位、全天候中央监控系统；电力：
双电源、双回路。
已售出写字楼成交价格为5900元/m2，成交日期为2004年1月。
实例B：
新世界中心
该项目位于珠江路88号，是一幢MMTC（多模块立体化社区）大楼，A座为酒店，标准写字间，酒店式公寓，B座为绿色商住区，至尊跃层（挑高6.1）房型72、240、140平方米不等，目前已销售70%，交付日期：
A座未定，B座已交付。
已售出写字楼成交价格为7000元/m2，成交日期为2003年12月。
实例C：
恒基中心国际公寓
该项目是位于丹凤街的高级商住楼，其中5层到10层是商住房，10层到25层是住宅，套型面积从120平方到250平方不等，起价6500元。
12月8日开盘销售二期的三栋南北向板式高层，总价最低118万，提前认购享受98折优惠。
恒基中心国际公寓二期是三栋15层的高层，可售房源160套左右，平层面积从186平方到203平方不等，套型只有四房两厅两卫一种。
总建筑面积为93000M2。
已售出商住楼成交价格为6600元/m2，成交日期为2003年12月。
（2）可比实例修正
可比实例修正包括：
1交易情况修正
所选可比实例交易情况正常，不需要进行交易情况修正。
2交易日期修正
据调查测算，所选可比实例的成交日期与估价时点相近，该类房地产市场价格略有上涨，月上涨幅度达1%。
3房地产状况修正
包括区域状况、实体状况及权益状况修正等，选取的可比实例建筑，在结构、功能及设施配备上均优于待估对象。
具体修正系数见表2。
（3）比准价格求取
表2因素比较修正系数表
可比实例
比较因素内容
可比实例A
可比实例B
可比实例C
成交单价（元/平方米）
5900
7000
6600
交易时间
101/100
102/100
102/100
交易情况
100/100
100/100
100/100
房地产状况
区域
因素
基础设施情况（权重0.25）
100/100
100/100
100/100
商业积聚度（权重0.25）
100/100
100/100
100/100
环境条件（权重0.25）
100/100
100/100
100/100
交通便捷度（权重0.25）
100/100
100/100
100/100
个别
因素
功能用途（权重0.3）
100/108
100/113
100/112
结构与装修（权重0.3）
100/106
100/109
100/109
设施设备（权重0.2）
100/108
100/118
100/118
建成年月（权重0.2）
100/105
100/108
100/108
修正系数
0.9458
0.9133
0.9157
比准价格（元/平方米）
5580
6393
6044
（4）估价对象价格的确定
考虑到评估对象与可比实例C地段紧邻，因此对调整后的比准价格进行加权平均，其中C占40%，A、B各占30%，则估价对象的市场单价为：
5580×30%+6393×30%+6044×40%=6010（元/平方米）。
估价对象于估价时点在完好状态下的市场总价格为：
6010（元/平方米）×1211.5（平方米）=7281115（元）=728（万元）
3．补交土地使用权出让金
由于待估对象所占土地属于划拨性质，依据国家和南京市有关房地产的法律法规，待估对象欲取得完整的有限期有偿土地使用权需向政府补缴出让金。
根据南京市同类型房地产的交易情况和评估人员的经验，土地使用权的出让金一般为基准地价的20%，该物业地处双龙巷5号，属一级商业用地，基准地价11500元/m2。
由于该宗土地上建筑物共7层，其中-1层~3层归属南京卫生学校，根据委托方提供的资料和估价人员的现场实测，待估对象的建筑面积约占总建筑面积的一半。
因此，本次评估中确定待估对象所分摊的土地面积为总土地面积的50%，即1520.45m2（3040.9×50%）。
补交出让金总额=基准地价×20%×分摊土地总面积
=11500×20%×1520.45=3497035元=350万元
因此，补交土地使用权出让金为350万元。
4．估价对象价格确定
根据市场法测算的总价格包含了土地使用权价格。
估价对象的土地使用权为划拨使用权，若欲取得完整的有限期有偿土地使用权需向政府补缴出让金，因此应将上述测算结果扣除应补缴的出让金才是委托方真正现时拥有的房地产总价格：
待估房地产价格=负一层、一层门面房的比准价格+二层、三层写字间的比准价格-补交土地出让金=935+728-350=1313万元
（四）估价结果确定
根据估价目的及评估对象的实际情况，结合南京市的房地产市场状况，本次的估价结果以市场比较法为准。
据此，确定估价对象于估价时点（2004年02月29日）在完好状态下的评估价格为：
人民币1313万元，大写人民币壹仟叁佰壹拾叁万元整。
六、
附件
（一）委估标的国有土地使用证复印件；
（二）委估标的房屋所有权证复印件；
（三）关于委托方名称和待估对象位址更改的说明；
（四）受托企业营业执照；
（五）受托估价方资格证书复印件；
（六）估价师资格证书复印件等；
（七）现场拍摄的实物照片。
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