物业保安服务计划书.docx
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物业保安服务计划书
中山菲尼斯纸业有限公司
保安项目服务计划书
第一章珠海XXX公司简介
一、绪言
除了地球，人类还有什么？
地球是人类目前唯一的家园。
因此，我们深刻地懂得，关怀我们的生存环境，与关怀我们的生命一样重要。
在中国悠久的文化深层内核，关于成就任何事业，上至国家大事，下至民生小事，有这样精辟的思想：
决定事业成功的三大因素：
“天时、地利、人和”，而其中“地利”就是特指环境。
优越的环境，对人类产生良好的影响，这是无数历史事件验证了的不争真理。
而且，随着人类追求生存环境的不断优化、生活水平的日益提高和科学技术的迅猛发展，对环境的要求愈来愈高。
特别是中国政府提出在本世纪初全面建设小康社会的奋斗目标，人民的工作环境和生活环境将越来越好，因此，对物业综合管理服务的要求也随之越来越高。
缔造一个安全、有序、洁净、舒适、生态与和谐的环境，是对一个现代物业管理企业的基本要求。
然而，传统的物业管理服务方式已经不能满足的这种需要，必须实施专业化、规范化、科学化的现代物业管理服务。
所谓的专业化、规范化、科学化的现代物业管理服务，就是通过专业技术人员运用专业知识、专业技术设备和实施规范化、科学化的操作流程，日常和阶段地对物业进行针对性的有效化处理和规范化处理，达到清洁、保养、杀菌、防腐、美观、生态、安全、舒适与和谐的目的。
我们相信，凭籍本公司丰富的专业服务经验和雄厚的技术实力，一定能竭诚为广大客户的日常物业管理工作提供全面、专业、优质、贴心的服务，为客户合理配置资源，提高工作效率，创造更佳的经济效益和社会效益贡献一份绵力。
二、基本情况
珠海XXX物业管理有限公司成立于2003年8月16日，2004年10月20日获国家物业管理三级资质，2005年10月13日荣获ISO9001：
2000质量管理体系认证证书。
年多来，在新老顾客的大力支持下，“XXX”得到了健康快速的发展，目前在服务项目近百家，包括商场、医院、工厂、社区、工业园、机关、企事业单位。
在珠海已建立起系统、完善的专业物业管理服务网络，展现出强大的技术、产品、服务、网络和品牌优势，逐步向专业化、规范化、标准化、科学化和规模化方向迈进。
三、经营范围
物业管理；园林绿化；室内装饰；清洁服务；消毒防“四害”；企业策划；房地产信息咨询；物业代理；生产资料信息咨询；建筑材料、装饰材料、清洁用品及用具、卫生用品、五金交电、日用百货、环保设备、普通机械的批发、零售。
四、经营理念
缔造经典物业品牌，创建最优生存空间，引领健康生活方式，追求业主满意极限。
五、经营目标
开同行规范先河，创业界一流企业。
六、品牌定位
环境管理大师，城市管理大师，世界管理大师。
七、服务思想
服务高于管理，客户满意高于一切。
八、服务标语
少一份垃圾，多一分健康；Lessliter,morehealthiness.
清洁环境，净化生活；Cleanourenviroment,cleanseourlife.
优雅环境，源于高尚品德；Fineenvironmentcomesfromnoblevirtue.
文明行为，来自美善心灵；Civilizedbehaviorcomesfrombeautifulmind.
优化生存环境，创建美好家园。
Theexiststheenvironment,andcreatetosetupthefinehome.
九、管理思想
在人力资源管理中实施“以人为本，实现价值”为中心的管理理念；
在工程项目中贯彻“五好”思想：
好服务﹢好质量﹢好技术﹢好态度﹢好管理﹦好工程；
在保洁管理中追求“三零”目标：
零投诉、零事故、零退场。
在物业管理中信守：
业主的满意就是我们最终的工作目标。
十、质量方针
实施科学管理，持续改进服务，不断开拓创新，满足客户需要。
十一、企业文化
继承·探索·超越，管理·服务·增值。
十二、企业信念
文化与精神是企业的灵魂，凝聚力是企业发展的基石。
追求人类生存环境最优化是每个“XXX”人的原动力与梦想！
十三、组织框架
本公司是一家私营企业，实行股权责任制，成立公司董事会，设立总经理、副总经理、市场总监、工程总监各一名，内设行政部、财务部、市场部、物业部、客户部、绿化部、经营部、工程部。
各部门设立正副经理各一名，主管、领班若干名。
现有员工近1000人，其中高中级管理人员40多人，基层管理人员50多人，专业技术工人900多人。
十四、办公设备
目前公司拥有350平方米办公场地，配置了先进的办公设备,并配置以下专业设备及交通工具：
轿车两辆、商务两辆、人货车两辆、抛光机10台、洗地机20台、吸水机25台、吸尘机15台、地毯干洗机2台、地毯吹风机5台、石材翻新机1台、高压水枪1台、绿化养护设备一套、高空作业器材一批。
十五、发展策略
我们认为，本公司的生存与发展有赖于四个方面的实现，即市场需求、有效服务、高素质人员和高效率机制：
一是，在市场需求方面。
毋庸置疑，其前景是乐观的，我们对物业管理事业前景的乐观，是基于人类追求生存环境的不断优化、生活水平的日益提高和科学技术的迅猛发展。
把握行业先机，构筑发展平台，不断开拓市场，提高市场占有率，是本公司生存与发展的根本；二是，在有效服务方面。
物业管理事业是朝阳产业，其发展空间与市场需求巨大，关键是我们能否提供有效服务，切中社会各个不同层面的需要，跟上时代发展步伐，融入高速运转的社会；三是，在高素质人员方面，我们认为，物业管理事业是一项技术难度相对较低、劳动密集型工作，但它更需要具高度责任心和无微不至服务精神的工作者，因此，培养员工责任心与服务意识，建立具较高综合素质的员工队伍，是本公司致胜的法宝；四是，在高效率机制方面，确立“以人为本，实现价值”为中心的管理思想，优化资源配置，优化经营环境，建构现代企业高效率机制，使本公司活动置于有序化、高效率运作之中。
十六、创优质品牌
人类跨入新纪元，政治、经济、文化诸方面都发生了根本性的变化。
世界正从无序进入有序，从不规范进入规范。
作为市场参与主体的企业，在经营意识、经营能力、经营规模、
经营水平等方面都必须有较大幅度的提升，这既是市场竞争的必然选择，也是企业自身发展的内在要求。
因此，创建“XXX”品牌的提出，完全是应对市场竞争、企业发展的挑战。
实施品牌战略，主要做好如下几方面工作：
一是加强全面管理，提高整体水平；二是建立较高素质的员工队伍，提升专业服务能力；三是形成优秀的企业文化，有效增强企业凝聚力；四是建立严格的规章制度，把企业纳入规范化轨道；五是准确把握市场脉搏，提高市场融入程度；六是建立有效的企业机制，保证企业良性、高效、持续发展。
十七、理想与追求
人类每时每刻都在一定的环境中工作、生活，可以说，人类一刻也离不开环境，环境与人类息息相关。
美的环境，美的心灵。
不要以为物业管理服务工作是一项卑微的劳动，世界上没有卑微的工作，只有卑微的心灵；劳动最光荣，劳动最美。
物业管理服务工作与其它工作一样在我们人类生活中不可或缺。
如果我们生活的环境是一座花园，那就让我们做一名合格的园丁吧！
美丽的环境培育美丽的心灵；美丽的心灵创造出更美丽的环境。
愈需要人类付出劳动强度大的工作，愈需要知识和理想。
关怀我们生存的环境，与关怀我们的生命一样重要。
我们相信，总有一天，地球会成为我们人类生活中的一幢房子或一条街道，通过我们的劳动，让它变得更精致更美丽！
十八、物业管理服务内容
1、物业管理服务区域内的安全防范、保安值守工作；
2、物业管理服务区域内的车辆出入、停放（登记）管理工作；
3、物业管理服务区域内的清洁、保洁工作，范围：
公共区域、公共设施；
4、物业管理服务区域内的绿化日常维护、修补工作，范围：
室内外公共绿化（景）地；
5、物业管理服务区域内的消杀工作、防“四害”工作；
6、物业管理服务区域内的白蚁防治工作，范围：
绿地、建筑物；
7、物业管理服务区域内的垃圾清运、化粪池的工作、通渠工作；
8、物业管理服务区域内的绿化喷灌系统的维护、维修及灌溉用水。
十九、物业管理长期服务客户及项目名录
1、珠海兴成物业管理有限公司（商业银行）
2、珠海经济特区三杨丝印有限公司
3、广发证券（共12项目\含12个营业部）
4、珠海市银监局
5、都邦财产保险股份有限公司广东分公司
6、广东珠海高科技成果产业化示范基地有限公司
7、珠海市德莱仪表设备有限公司
8、珠海市新华书店
9、珠海卓俊能源科技有限公司（飞鹏）
10、珠海市公安局拱北口岸分局
11、珠海市公安局拱北口岸分局（保安公司大楼）
12、心华制衣发展（珠海）有限公司
13、平安人寿珠海公司
14、珠海市交通局
15、广东公诚物业管理有限公司珠海分公司（共12个项目）
16、珠海市斗门区妇幼保健院
17、西域（珠海保税区）集装箱有限公司
18、西域（珠海保税区）物流有限公司
19、元盛电子科技有限公司
20、珠海市规划设计研究院
21、招商证券股份有限公司（珠海人民东路证券营业部）
22、广州莱佛士物业服务有限公司
23、珠海华大浩宏化工有限公司
24、麒麟啤酒（珠海）有限公司（共2项目/总厂\分厂）
25、世海饲料厂
26、珠海乐贝尔生物科技有限公司
27、珠海市外经贸专修学院
28、湖北地建华南分公司
29、珠海经济特区华庆实业公司
30、珠海市体育运动学校
31、辉伦针织有限公司
32、珠海福尼亚医疗设备有限公司（共2项目/总厂\分厂）
33、中国石化广东珠海石油分公司
34、兰吉尔表计（珠海）有限公司
35、珠海市斗门区龙珠花园
36、珠海市斗门区威铭花园
37、珠海市万山区担杆镇城镇开发公司（担杆大厦）
38、深圳平安物业设施管理有限公司珠海分公司
39、中远关西涂料化工（珠海）有限公司（南水）
40、加加光电子有限公司（南水）
41、珠海飞扬化工有限公司（南水）
42、珠海隆鑫科技有限公司（北水）
43、广东公诚物业管理有限公司中山分公司
44、中国银行中山分行（52个各城镇区营业网点）
45、中山市博物馆（4个分馆）
46、心华制衣发展（珠海）有限公司中山沙溪分厂
二十、保洁服务长期服务客户及项目名录
1、大唐幕墙公司
2、珠海华发集团公司
3、豪迈实业有限公司
4、珠海市扬名百货有限公司
5、遵义医学院第五附属（珠海）医院
6、珠海市桂山镇政府
7、珠海市担杆镇市政服务中心
8、珠海市公路局
9、吉大街道办
10、翠香街道办
11、拱北街道办
12、珠海太连运动器材有限公司
13、珠海市众智科技有限公司
14、中国银行股份有限公司珠海分行（共44项目/会所\网点43）
15、新柏泓（广州）国际货运代理有限公司珠海分公司
16、天安保险股份有限公司珠海支公司
17、海天旅行社
18、珠海市海天商旅策划中心
19、珠海农业银行拱北支行
20、基华恒运国际货运（香港）有限公司珠海代表处
21、珠海经济特区红塔仁恒纸业有限公司
22、珠海市家政服务有限公司（珠海市人力资源开发中心）
23、珠海市规划局
24、珠海经济特区诚成印务有限公司
25、富华集团股份有限公司
26、珠海市公安局拱北口岸派出所
27、珠海市东区北堤港务有限公司
28、珠海市公路建设中心
29、珠海市建筑设计院
30、达伯埃国际贸易（上海）有限公司珠海分公司
31、晟安公司
32、中远关西涂料化工（珠海）有限公司
33、渣打银行（中国）有限公司珠海分行
34、珠海世邦城市商业发展有限公司
35、如新（中国）日用品有限公司珠海专卖店
36、广东省拱北汽车运输有限责任公司
37、中国人民人寿保险股份有限公司珠海市中心支公司
38、汇库物业管理（珠海）有限公司（金碧时代）
39、中英人寿保险有限公司广东分公司珠海营销服务部
40、珠海市恒和物业管理有限公司（国际科技大厦）
41、珠海市乐婴教育咨询有限公司（金宝贝）
42、珠海市上冲医院
43、驰力（香港）电子有限公司
44、加加光电子有限公司
45、东亚银行（中国）有限公司珠海分行
46、珠海市建安集团公司
47、珠海市斗门区人民检察院
二十一、企业标准
1、员工手册
2、员工服务规范实施标准作业规程
3、工作违规行为处罚实施标准作业规程
4、客户意见反馈实施标准作业规程
5、保洁人员管理实施标准作业规程
6、工程人员管理实施标准作业规程
7、保安人员管理实施标准作业规程
8、保安人员工作质量检查实施标准作业规程
9、清洁保洁工作质量检查实施标准作业规程
10、管理服务人员工作质量检查实施标准作业规程
11、服务人员工作绩效考核实施标准作业规程
12、物业管养维修工作实施标准作业规程
13、车辆管理工作实施标准作业规程
14、清洁设备操作保养实施标准作业规程
15、洗地毯机操作实施标准作业规程
16、吸水机操作实施标准作业规程
17、抛光机操作实施标准作业规程
18、大理石（云石、麻石）地面清洁保洁实施标准作业规程
19、抛光砖地面清洁保洁实施标准作业规程
20、水磨石地面清洁保洁实施标准作业规程
21、pvc胶地面清洁保洁实施标准作业规程
22、环氧聚脂地板清洁保洁实施标准作业规程
23、木材地板清洁保洁实施标准作业规程
24、玻璃清洁保洁实施标准作业规程
25、不锈钢清洁保洁实施标准作业规程
26、灯具清洁保洁实施标准作业规程
27、地毯清洁保洁实施标准作业规程
28、地垫清洁保洁实施标准作业规程
29、天花清洁保洁实施标准作业规程
30、烟具清洁保洁实施标准作业规程
31、屏风清洁保洁实施标准作业规程
32、沙发餐椅清洁保洁实施标准作业规程
33、电梯清洁保洁实施标准作业规程
34、家具清洁保洁实施标准作业规程
35、大理石（云石、麻石）地面打蜡（晶面处理）实施标准作业规程
36、抛光砖地面打蜡（晶面处理）实施标准作业规程
37、材水磨石地面打蜡（水蜡）实施标准作业规程
38、PVC胶地面打蜡实施标准作业规程
39、环氧聚脂地面打蜡实施标准作业规程
40、木材地面打蜡（木板蜡）实施标准作业规程
41、高空作业实施标准作业规程
42、家庭套房清洁保洁实施标准作业规程
43、酒店客房清洁保洁实施标准作业规程
44、金属材料（铝合金）清洁保洁实施标准作业规程
45、清洁剂使用实施标准作业规程
46、消杀药剂使用实施标准作业规程
47、日常安全作业实施标准作业规程
48、广场清洁保洁实施标准作业规程
49、绿化带清洁保洁实施标准作业规程
50、喷水池清洁保洁实施标准作业规程
51、特殊环境清洁保洁实施标准作业规程
52、游泳池水消毒净化实施标准作业规程
53、公共洗手间清洁保洁实施标准作业规程
54、大堂清洁保洁实施标准作业规程
55、地下室、天台、转换层清洁保洁实施标准作业规程
56、出入口雨篷清洁保洁实施标准作业规程
57、楼层通道地面清洁保洁实施标准作业规程
58、瓷砖、喷涂、大理石（云石、麻石）墙面清洁保洁实施标准作业规程
59、乳胶漆墙面清洁保洁实施标准作业规程
60、玻璃门、窗、幕墙清洁保洁实施标准作业规程
61、地下雨、污水管井疏通实施标准作业规程
62、化粪池清理实施标准作业规程
63、空调机清洁消毒实施标准作业规程
64、垃圾收集处理实施标准作业规程
第二章提高中山菲尼斯纸业有限公司保安服务水平的设想
一、中山菲尼斯纸业有限公司基本情况
中山菲尼斯纸业有限公司位于美丽的中山市小榄镇工业基地（工业大道南）华园路，总占地面积近两万平方米，总建筑面积万余平方米，现有装修新颖的办公楼、生产楼及相关配套建筑、设施设备，组合为环境清雅、温馨的生产区、办公区。
二、提高中山菲尼斯纸业有限公司保安项目服务水平的设想
中山菲尼斯纸业有限公司——是中山具有重要战略的企业机构，肩负着中山市行业科技发展和对外服务工作。
众所周知，环境好与坏直接影响着客人与工作人员的心情，也是中山菲尼斯纸业有限公司形象的一个标志。
为了给客人及服务人员营造一个优美、整洁、卫生、安全、舒适的工作与生产环境，本公司将全面配合贵单位的环境安保要求。
遵循贵单位保安的规律和特点，保证保安效果的高质量和工作程序的严格管理，以贵单位的满意为本公司最终的工作服务目标。
针对贵单位的特殊环境与要求，在进行调查研究的基础上，我们确定中山菲尼斯纸业有限公司保安项目服务的整体思路与策划：
1、创造优质品牌
中山菲尼斯纸业有限公司，地处中山市小榄镇工业基地，是中山市重要的企业机构。
创造优质服务品牌，赢得客户信赖，是中山菲尼斯纸业有限公司的法宝。
营造一个整洁、卫生、安全、舒适和服务配套完善的生产环境和工作环境更重要。
因此，在安全防范服务方面必须达到星级酒店的标准与水平。
2、实施“以人为本，精品战略”
XXX公司自2000年6月16日创建至今九年多来，经过市场激烈竞争的洗礼，从市场占有率、员工素质、管理水平、业绩规模、技术水平、设备规模等诸方面都获得了可喜的进步，初步构筑企业第一个发展平台，并显示公司正从初创阶段，进入规范发展阶段。
健康地朝着公司创建时确立的经营目标“开同行规范先河，创业界一流企业”的方向稳步推进。
同样，作为中山菲尼斯纸业有限公司合作伙伴，在为中山菲尼斯纸业有限公司提供保安服务方面，实施“以人为本，精品战略”，建立一支精良的员工队伍，最大限度地发挥人的积极性，配合中山菲尼斯纸业有限公司开展创优活动，创优质服务品牌，树良好形象。
3、推行人性化管理，提供温馨、体贴服务
员工，是企业之灵魂。
决定企业之生存与发展，根本在于员工队伍的综合素质。
创建企业品牌，归根结底是创建人的品牌。
因此，有计划、有系统地培训企业中、基层管理者和技术工人，强化其综合技能和综合素质，推行人性化管理、重视情感管理，营造一个宽松、和谐、协作的工作环境，使企业具有较强的凝聚力，使员工队伍能适应市场化和企业发展之需要。
4、融入会所运作之中，提升中山菲尼斯纸业有限公司的整体形象
（1）提供全面、体贴服务；
（2）营造安全、舒适环境；
（3）树立品牌、全局意识；
（4）实施科学、高效管理。
第三章管理方式、工作计划、设备配置、服务样式
一、管理方式
1、管理组织机构
设立分部，分部设置原则：
精干、高效、一专多能，分部实行公司领导下主管负责制。
分部内部采用直线职能结构，实行垂直领导，减少管理环节，提高工作效率。
主管总经理--中山分公司物业管理分部--保安队（队长1人，班长3人）
2、内部运作机制
分部经理（队长、班长）对服务工作实行全过程、全方位的指挥、监控，确保指挥、监控的封闭性。
管理者既是指挥员又是监督员，集计划、组织、监督、指导、信息反馈于一身，防止出现管理漏洞和盲点。
保证管理及时、到位。
操作层职责分明，工作程序、工作标准按规程、质量标准控制。
管理分部-现场监控-操作层各岗位-信息反馈-管理分部。
※工作检查流程图
驻场管理分部队长班长每日例行巡视检查
处理完毕，及时向主管汇报，并在处理单签字
发现服务质量
存在问题
填写督察问题
处理单，交责
任部门签收
责任人采取
正确行动处
理问题
发现员工优绩或过失
填写《XXX员工奖罚单》
汇总、统计、分析后
的信息反馈至经理处
驻场管理分部主管统计汇总有关信息
报公司财务部实施，
并向全体员工通报
二、工作计划
依据管理方式和管理运作流程，我们将工作计划分为交接管理和日常管理两大部分。
1、交接阶段
（1）员工招聘；
（2）员工培训；（3）现场了解、熟悉；
（4）制定工作方案；（5）制订各项管理制度；（6）交接。
2、日常管理阶段
（1）保安日程工作；
（2）保安周程工作；
（3）保安月程工作；（4）保安其它临时性工作。
三、工作必需的物质计划
1、可否免费提供保安员人员宿舍和工作餐；2、用品装备用房；
3、其它要求的设备和用品配置。
第四章保安服务人员的配备、管理和培训
一、保安服务人员的配备
根据中山菲尼斯纸业有限公司面积及生产、办公场地特殊性。
本公司结合实际和需要，拟在中山菲尼斯纸业有限公司配备：
全职保安服务人员10名，其中队长1名，班长3名，男保安员6名；大门岗、后围岗、巡逻岗均为三班制。
二、保安服务人员的招聘方法与管理制度
采用内部调配与外部招聘相结合的办法。
招聘程序如下：
1、根据求职者简历，筛选出参加面试者名单；
2、通过面试者，填写《XXX公司员工人事登记表》，经公司总经理审核批准后，行政人事部按规定要求其提供相关证件，并可依照甲方工作要求经珠海市人民医院等正规医院的体检合格后再试用；
3、员工试用期满，行政人事部向用人部门发出《试用员工期满通知单》，由部门经理或主管对员工进行评定，提出意见，交综合管理部；
4、试用期满准予转正的员工，综合管理部负责与其办理相关手续，签定《劳动合同》或《劳动用工协议》；
5、主管以上员工须由总经理进行面试，其他员工由综合管理部经理会同相关部门经理面试。
三、保安服务人员的培训
1、培训目标。
培训一支高素质保安员队伍，具有服务意识、消防安保基本技能、职业道德良好。
2、培训方式。
采用内部培训与外委培训两种主要方式。
3、培训后的跟踪评估。
由物业管理部组织考核考评，并给予评定。
4、培训计划。
做好月、季、年培训计划制订并实施。
第五章物业管理（保安）服务工作实施方案
本公司成立珠海XXX物业管理有限公司中山分公司驻中山菲尼斯纸业有限公司保安队，选派素质好的保安人员驻场服务。
培养保安员树立以岗为家的思想，严格按照培训计划，经常对保安员、的文明礼仪、业务技能、保安操守等方面进行培训，不断提高服务人员的综合素质，提高服务水平；
（一）服务范围
中山菲尼斯纸业有限公司一期厂区安全保卫工作。
（二）服务内容
1、物业管理服务区域内的安全防范、保安值守工作；
2、物业管理服务区域内的车辆出入、停放（登记）管理工作。
（三）人员安排
本公司依据中山菲尼斯纸业有限公司的实际情况，配置10名保安员，其中队长1名，班长3名，男保安员11名；
大门岗、后围岗、巡逻岗均为三班制24小时值班。
具体安排如下：
1、正门保安岗3人，早、中、晚班分别每班1人，三班制24小时值班；
2、后围保安岗3人，早、中、晚班分别每班1人，三班制24小时值班；早班时，可依据甲方要求，设于大楼大门内，即设文员岗，同时也可考虑指派女保安员。
3、巡逻保安岗3人，早、中、晚班分别每班1人，三班制24小时值班；早班时，需每逻巡一次后，即时回到大门岗，协助大门岗的工作。
5、保安队长1人，主要负责白班及节假日的安全管理工作，并负责三分二巡逻岗顶班；
（四）工作方案简要
1、队长主要负责项目的日常管理工作，并负责与客户意见沟通，全面配合与落实厂区安防工作要求；工作职能上直接对客户方管理部门领导及XXX中山分公司负责。
2、班长负责当班的日常管理工作，并直接对队长负责。
3、设立正门岗、后围岗、巡逻岗，原则上每岗安排3人实行24小时三班制。
4、保安队长上班时间主要安排在白班、法定节假日及重要活动期间。
5、正门岗白班岗不定时保持2名保安人员，主要由保安队长、巡逻岗人员及必要时还有顶班人员加强。
6、白班巡逻重点在后厂区，中班、夜班以“回”字型路线进行巡查打点，以有效避免盲区，特别是夜间重点防范后围区边防工作，同时保障3人值守。
7、以实际情况，制定三级应急安防方案，严格执行客户方的安保管理流程与工作要求。
8、时刻做好保安团队的团队协助、安防培训、日常出入管理及严肃奖罚管理工作。
9、积极配合
升级会员 