郑州市房地产收费新规.docx
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郑州市房地产收费新规
015郑州最新拆迁补偿标准（含搬迁费、临时安置费、停业停产费）
一、国有土地上房屋征收补偿的原则
（一）房屋的补偿
被征收房屋的价值,按照房屋所有权证由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法确定。
被征收人可以选择货币补偿,也可以选择房屋产权调换。
被征收人选择产权调换的,负责征收的市、区人民政府应当提供用于产权调换的房屋,并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。
用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。
负责征收的市、区人民政府应提供多种房源用于产权调换,安置房应当产权明晰、符合国家有关质量安全标准。
（二）特殊群体的补偿
征收领取本地社会最低生活保障金的被征收人的房屋,同时符合下列条件的：
属于被征收人的私有住宅房屋;
被征收人在他处确无住房;
按市场评估价不足以让被征收人购买建筑面积50平方米类似的住宅房屋。
由负责征收的市、区政府购买建筑面积不少于50平方米的房屋进行产权调换,被征收人免交50平方米（含50平方米）以内的房屋差价。
（三）符合住房保障条件的安置
经住房保障机构认定后,符合住房保障条件且自愿选择保障性住房的被征收人,由负责征收的市、区人民政府优先给予住房障。
（四）设有抵押权房屋的补偿
征收设有抵押权的房屋,抵押人与抵押权人应当依照国家有关法律、法规规定,就抵押权及其所担保债权的处理问题进行协商。
抵押人和抵押权人协商一致的,房屋征收部门按照双方协议对被征收人给予补偿。
达不成协议,房屋征收部门对被征收人实行货币补偿的,应当将补偿款向公证机关办理提存;对被征收人实行房屋产权调换的,抵押人可以变更抵押物。
（五）未经登记房屋的补偿
未经登记建筑的认定由负责征收的市、区人民政府负责,依法按照相关程序,出具认定结论,按照认定结论结合房地产市场评估价进行补偿。
二、国有土地上房屋征收补偿标准
（一）住宅房
1.选择货币补偿的,按被征收房屋的房地产市场评估价上浮30%给予补偿。
2.选择产权调换的,按两种方式进行安置:
一是被征收房屋所有权证注明套内建筑面积的,按套内面积给予安置;二是被征收房屋所有权证未注明套内建筑面积的,安置房按被征收房屋建筑面积上浮20%进行安置,上浮部分不计价。
（二）非住宅房
依据房屋所有权证标明的性质、用途,按房地产市场评估价给予补偿。
三、国有土地上房屋征收补助标准
（一）搬迁费
住宅房:
被征收房屋按建筑面积每平方米30元的标准,发给被征收人搬迁费,不足1200元的,按1200元发放。
期房安置发二次,货币补偿或现房安置发一次。
非住宅房:
被征收房屋按建筑面积每平方米40元的标准,发给被征收人搬迁费。
期房安置发二次,货币补偿或现房安置发一次。
被征收人房屋已出租的,在租赁期间,搬迁费发给房屋承租人。
（二）临时安置费
住宅房：
实行期房安置并由被征收人自行解决临时安置房的,在临时安置期间,按被征收人房屋建筑面积每平方米每月20元的标准发给被征收人临时安置费,不足1200元的,按照1200元发放。
现房安置或货币补偿的,按上述标准一次性支付6个月的临时安置费。
提供周转用房的,可不再支付临时安置费。
临时安置期限,多层建筑不超过24个月,高层建筑不超过36个月。
超过临时安置期限在一年以内（含一年）的,临时安置费按被征收房屋建筑面积每平方米每月30元的标准发给被征收人;超过临时安置期限在一年以上的，临时安置费按被征收房屋建筑面积每平方米每月40元的标准发给被征收人。
非住宅房：
现房安置或货币补偿的,按被征收房屋房地产市场评估价的4%支付临时安置费;期房安置的,按被征收房屋房地产市场评估价的8%支付临时安置费。
临时安置期限不超过36个月,超过本期限需要增加的临时安置费由房屋征收部门与被征收人、房屋承租人协商议定。
（三）停产停业损失
按省政府《国有土地上房屋征收与补偿条例若干规定》（豫政〔2012〕39号）文件规定执行。
（四）装饰装修补助
由征收当事人协商确定;协商不成的,可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。
（五）物业管理补助
按被征收住宅房屋所有权证建筑面积每平方米每月1元的标准一次性给予三年物业管理费用补助。
被征收住宅房屋建筑面积不足60平方米的按60平方米计算物业管理补助。
（六）其它事项
因征收造成固定电话、互联网络、管道燃气、暖气、有线电视、水表、电表、空调、热水器（太阳能、燃气、电）、精密仪器等固定设备的拆装费用,有规定的,按其规定补偿;没有规定的,参照相关设备仪器的安装预算定额,安装人工机械费的70%给予补偿;大型设备拆装费按原设备折旧后价值的15%给予拆装费用。
四、被征收人按期搬迁的奖励标准
住宅房：
对被征收人在规定的搬迁期限内签订征收补偿协议、完成搬迁、交付被征收房屋的,按被征收房屋有证建筑面积给予每平方米不超过200元的奖励。
可根据签约期限给予不同档次的奖励,每证奖励金额不得超过3万元。
非住宅房：
对被征收人在规定的搬迁期限内签订征收补偿协议、完成搬迁、交付被征收房屋的,可按被征收房屋房地产市场
评估价不超过2%给予奖励。
具体奖励标准根据项目所在城市区的实际情况制订,报同级人民政府批准后执行。
五、市政基础设施征收国有土地的补偿
（一）收回国有划拨土地使用权的,除按标准补偿地面附属物（不含持有房屋所有权证的房屋）和已经支付依法办理用地审批手续的有关税费外,土地无偿收回。
（二）收回国有出让土地使用权的,除按标准补偿地面附属物（不含持有房屋所有权证的房屋）外,按当时土地出让价及合理银行利息（贷款）成本一并补偿。
（三）上述补偿是指对土地使用权人拥有的国有土地使用权证上标注的合法使用权面积的补偿。
六、市政基础设施征收房屋预评估价值的确定
因市政基础设施建设需征收房屋的,由接受委托的房地产评估机构对征收范围内的房屋进行预评估。
市房地产价格评估专家委员会对预评估结果进行鉴定,五个工作日内出具鉴定意见。
预评估结果作为匡算征收补偿费用的依据。
郑州拆迁过渡费如何规定
新标准包括搬迁补助费、临时安置补助费、在校中小学生交通补助费、搬迁奖励费以及电话、互联网络、管道燃气、暖气、有线电视等固定设备的拆装费用。
其中互联网络、管道暖气、有线电视、空调等为新增内容。
此次出台的指导性标准是根据市政府专题会议决定，由郑州市拆迁办和市物价局共同制定
郑州拆迁安置法规
补助费之变化
搬迁补助费老标准：
按人头支付新标准：
按面积计算住宅房按被拆迁房屋建筑面积每平方米发给被拆迁人10元搬迁补助费。
非住宅房按15元发。
期房安置发两次，货币补偿或现房安置发一次。
被拆迁房屋已出租的，在租赁期间，搬迁补助费发给房屋承租人。
新标准的最大特点是实现了以建筑面积确定搬家费。
现行的搬迁补助费是按照人头支付，一户3人补助200元，每增加一人添30元，计算麻烦，不科学，不合理。
新标准按面积补偿搬迁补助费，从根本上遏制了某些被拆迁单位钻政策空子，发“拆迁财”。
如曾经有一单位被拆15平方米的营业房，却虚报职工人数40名，骗取高额拆迁补助费。
郑州拆迁安置法规补助费之提高
临时安置补助费老标准：
民宅每平方米每月3元新标准：
民宅每平方米每月8元按规定，在过渡期内，被拆迁人自行安排住处过渡的，拆迁人应当支付临时安置补助费（过渡费），具体标准以下：
住宅房：
实行期房安置的，被拆迁人自行解决临时安置房的，在临时安置期间拆迁人按被拆迁房屋建筑面积每平方米每月8元的标准发给被拆迁人临时安置补助费。
现房安置或货币补偿的，拆迁人一次性支付3个月的临时安置补助费。
多层住宅临时安置期限不超过18个月，高层住宅临时安置期限不超过30个月，超过议定临时安置期限的，按《郑州市城市建设拆迁管理条例》相关规定执行。
非住宅房屋因拆迁造成停产、停业的，期房安置按被拆迁房屋房地产市场评估价的8%支付，现房安置或货币补偿的，按被拆迁房屋房地产市场评估价的4%支付。
同时，新标准在一定程度解决超期过渡的难题。
因为如果开发商超过期限，过渡费将提高1倍，达到每平方米16元，将大大增加开发成本。
市拆迁办拆迁处处长李留保说，超期过渡曾经是个普遍问题，有一个住户房屋拆迁后，在外租房过渡长达8年之久。
为什么开发商敢超期如此之久?
因为当时1个月每平方米3元的补助费实在太低了。
据了解，新标准的适用范围为城市的规划区，李留保称“城中村”在处理搬迁补偿时也要执行本标准。
中小学生交通补助费老标准：
每人一次性补助200元新标准：
每人一次性补助300
被拆迁人在临时安置期间，拆迁人应按被拆迁人在校初中和小学生每人300元给予一次性交通补助费。
目前的学生交通补助为200元，新标准提高了100元。
公交月票的涨价是促成交通补助的原因。
在实际补助中，补助对象的户口必须在拆迁房屋。
补助费之新增
固定设施也给补偿老标准：
只含电话、燃气、有线电视新标准：
网络、电表、空调等也包括
随着人们生活水平的不断提高，互联网络、空调等以前未提及的固定设施的补偿，也纳入了政府的视野。
二七区拆迁办刘新丽说，以前对固定设施的补偿，只提到了固定电话、管道燃气、有线电视，而这一次调整，互联网络、暖气、水表、电表、空调、动力等固定设施，一并纳入了补偿范围。
上世纪90年代中期，管城区一住户的营业房花费3万元安装了动力装置，拆迁时开发商死活不给予补偿，多次协调未果。
原因就是当时没有相关的依据。
李留保说，现在有关的初装费将由拆迁人全额退还给被拆迁人。
补助费之数字
新老标准费额对比以老城区一套面积为50平方米的三口之家住宅房为例老标准：
搬迁补助费为200元，临时安置费为300元新标准：
搬迁补助费为500元，临时安置费为按照调整前的补偿标准，一套面积为50平方米的住宅房，若是三口之家，则搬迁补助费为200元。
每增加一口人，搬迁补助费增加30元。
而按照调整后的标准，搬迁补助费的多少完全与人口数脱钩，而全部按照面积来核算，每平方米给予10元的搬迁补助。
也就是说，这样一套50平方米的住宅房，搬迁补助费为500元，依然按照通常的三口之家来对比，则比调整前整整增加了300元!
而调高后的临时安置补助费，仍以一套50平方米的住宅房为例，调整前，被拆迁人自行解决临时安置房的，在临时安置期间拆迁人按被拆迁房屋建筑面积每平方米每月6元的标准予以补偿，也就是说，被拆迁人每月可以拿到300元的补偿。
刘新丽说：
“在繁华地段的老城区，每月300元根本不可能租到相同地段成套的房子，要想尽量不影响日常生活，就只能租城中村的房子，或者去租那些不成套的、单间的房子。
”但按照调高后的标准，每平方米每月可获8元的补助，一套50平方米的住宅房则可获每月400元的临时安置补助费。
“调高100元，拆迁户就可以在相同地段租到较舒适的房屋。
”刘新丽说，这个价格，可以在二七区生活设施比较齐全的居民住宅区租到一套两室一厅的住房。
新标准之解疑实施尚待月余别想突击拆迁
从现在起到新的补偿标准实施的明年1月1日，尚有1个多月的时间。
这一段政策的“空当期”是否会影响现有的拆迁进度?
市拆迁办有关负责人的话，打消了我们的疑虑。
即将实施的《郑州市城市建设拆迁补助费和临时安置补助费等有关标准》，明确界定了两个标准的“分水岭”。
在新标准实施前已发布拆迁公告的，一律按照原规定标准及协议执行。
而按照拆迁工作的惯例，为了减少给被拆迁人带来的生活上的不便，拆迁一般安排在春、夏、秋三个季节进行，冬季极少安排拆迁。
目前，除了重点工程和紧急工程外，全市基本没有大面积的拆迁，而与老百姓密切相关的住宅房的拆迁，基本上已经暂时停批。
所以这一段“空当期”内，一般不会有涉及市民的住宅房的拆迁。
郑州房屋拆迁征收补偿标准
郑州市房屋征收安置，有了全市统一补偿标准。
2013年，郑州市委、市政府下发《关于加强城乡规划土地建设管理和投融资工作的意见》（简称《意见》），确定并统一房屋征收补偿标准。
从2013年1月1日起，该《意见》已经开始实施。
政策1
国有土地住宅房屋被征收，以两种方式补偿
虽然陇海路高架快速通道一期工程（西三环―京港澳高速）规划方案还在公示期，但郑州市民刘先生已在四处打听自己家的房子按啥标准进行补偿?
征收后能补多少?
他说，2010年，他购买陇海路与工人路交叉口东边劳动局家属院一套面积105平方米的房子，准备自住。
2012年12月，郑州多家媒体报道陇海路高架快速通道一期工程（西三环―京港澳高速）规划方案，“看到这个消息后，小区居民议论最多的话题就是房屋征收补偿标准”。
记者从郑州市有关部门获悉，郑州市已经确定统一的房屋征收补偿标准。
该标准已经于今年1月1日起正式实施。
根据《意见》，国有土地上住宅房屋被征收对象，可以选择货币补偿和产权调换两种补偿方式。
选择货币补偿的，按被征收房屋的房地产市场评估价上浮30%给予补偿。
选择产权调换的，一是被征收房屋所有权证注明套内建筑面积的，按套内面积给予安置;二是被征收房屋所有权证未注明套内建筑面积的，安置房按被征收房屋建筑面积上浮20%进行安置，上浮部分不计价。
房小家贫，被征收后也有房可住
疑问：
被征收对象家庭特别贫困，房屋面积特别小，房屋征收后会不会出现“无房可住”?
回答：
针对贫困人群，政府出资购买50平方米房屋进行产权调换。
郑州市房屋征收办公室相关负责人说，针对贫困人群，郑州市有专门的优惠政策。
他解释说，国有土地上住宅房屋被征收对象领取本地社会最低生活保障金，并且符合以下三个条件，负责征迁的各区、管委会将购买建筑面积不少于50平方米的房屋与其进行产权调换，被征收人免交50平方米以内（含50平方米）的房屋差价。
这三个条件具体为：
（1）属于被征收人的私有住宅房屋;
（2）被征收人在他处确无住房;（3）按市场评估价不足以让被征收人购买建筑面积50平方米类似的住宅房屋。
政策2
货币补偿，选择评估机构被征收人说了算
刘先生说，他家房屋面积105平方米，但套内面积90多平方米，如果选择产权调换，可能会吃亏。
所以，他想选择货币补偿，但担心选择货币补偿后，评估机构给出的评估价与市场价相差太远。
对此，郑州市房屋征收办公室相关负责人说，市房屋征收部门会依照有关规定选择社会信誉好、综合实力强、资质等级高的房地产价格评估机构，定期公布，供被征收人选择。
这位负责人解释说，在征收和补偿之间，评估是最重要的环节。
过去，一些开发商在选择评估机构方面投机取巧，诱骗被拆迁人选择对开发商有利的评估机构。
去年5月份，省人民政府下发《河南省实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉若干规定》，专门规定选择评估机构被征收人说了算。
根据规定，被征收人应当在规定期限内协商选定房地产价格评估机构。
如果在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门组织被征收人投票决定或者采取摇号、抽签等随机方式确定。
根据河南省出台的《规定》，选定评估机构后，下一步就是对房屋价格进行评估。
被征收人如果对房地产价格评估结果不满意，可以向原房地产价格评估机构申请复核评估。
如果对复核结果还不满意，可以向被征收房屋所在地房地产价格评估专家委员会申请鉴定
政策3
征收建成区集体土地房屋，要解决被安置人生活出路
梁彦福，郑州市侯寨乡南岗刘村村民。
他说，作为农民，土地、房子都被征收了，虽落下一笔钱，但生活出路没保障。
他希望政府能站在被征收房屋的农民立场上考虑，解决好农民生活出路问题。
根据新出台的《意见》，建成区内集体土地上房屋被征收后，要按照人均住房安置建筑面积不大于60平方米、商业用房不小于10平方米标准安置。
其中，人均10平方米的商业用房用于解决被安置人生活出路，宜实行集体管理与经营。
另外，在人均安置房建筑面积总量不变的前提下，可以适当调整住宅用房和商业用房的安置比例，并允许以激励的方式按成本价增购不大于20平方米住宅安置用房。
安置住宅房面积、商业用房面积及增购房面积总和不大于90平方米。
此外，建成区外规划区内（含规划区周边3公里范围内）的合村并城，人均住房安置面积不大于70平方米，商业用房安置面积不大于20平方米。
其中，人均20平方米的商业用房，用于解决被安置人生活出路，宜实行集体管理与经营;在人均安置房建筑面积总量不变的前提下，可以适当调整住宅用房和商业用房的安置比例，并允许被拆迁村民以激励的方式按成本价增购不大于20平方米住宅安置用房。
安置住宅房面积、商业用房面积及增购房面积总和不大于110平方米。
集体土地上的违法建设，依法无偿拆除
据郑州市房屋征收办公室相关负责人介绍，集体土地征收及地面附属物拆迁补偿，按照市政府有关规定执行。
村民住房三层以下按标准补偿，三层以上给予拆工费（拆工费砖木结构控制在150元以内、砖混结构控制在400元以内），按照拆迁先拆违的原则，属违法建设的依法无偿拆除。
政策4
征收资金实行分级管理，确保补偿资金到位
记者从郑州市有关部门获悉，郑州市将实行征收资金分级管理，确保资金到位。
其中，由市、区财政投资的市政基础设施等公共利益项目，征收补偿费用由市、区财政部门出具资金担保书。
旧城区改建、保障性安居工程等项目，征收补偿费用的90%由本级征收部门负责监管，10%作为不可预见费由市级征收部门负责监管。
郑州出台国有土地上征收补偿标准
房屋被征收，可选货币补偿或产权调换货币补偿按被征收房屋市场评估价上浮30%
郑州市国有土地上房屋征收出新规，明确征收补偿标准。
昨日，市政府出台《关于国有土地上征收补偿的实施意见》（以下简称《意见》），房屋被征收，可选择货币补偿和产权调换两种补偿方式。
选择货币补偿的，按被征收房屋的房地产市场评估价上浮30%给予补偿。
补偿方式货币补偿和产权调换任选
国有土地上房屋被征收了，补偿方式是什么呢？
《意见》指出，国有土地上住宅房屋被征收对象，可以选择货币补偿和产权调换两种补偿方式。
属于住宅房的，选择货币补偿，可按被征收房屋的房地产市场评估价上浮30%给予补偿。
选择产权调换的，按两种方式进行安置：
一是被征收房屋所有权证注明套内建筑面积的，按套内面积给予安置；二是被征收房屋所有权证未注明套内建筑面积的，安置房按被征收房屋建筑面积上浮20%进行安置，上浮部分不计价。
属于非住宅房的，依据房屋所有权证标明的性质、用途，按房地产市场评估价给予补偿。
选择货币补偿的，按被征收房屋的房地产市场评估价上浮30%给予补偿。
此外，针对特殊群体，《意见》也有明确规定，征收领取本地社会最低生活保障金的被征收人的房屋，同时符合下列条件的：
属于被征收人的私有住宅房屋；被征收人在他处确无住房；按市场评估价不足以让被征收人购买建筑面积50平方米类似的住宅房屋。
由负责征收的市、区政府购买建筑面积不少于50平方米的房屋进行产权调换，被征收人免交50平方米（含50平方米）以内的房屋差价。
补助标准住宅房每平方米补30元搬迁费
根据规定，属于住宅房的，被征收房屋按建筑面积每平方米30元的标准，发给被征收人搬迁费，不足1200元的，按1200元发放。
期房安置发二次，货币补偿或现房安置发一次。
属于非住宅房的，被征收房屋按建筑面积每平方米40元的标准，发给被征收人搬迁费。
期房安置发二次，货币补偿或现房安置发一次。
如果房子已经出租了，那么搬迁费发给谁？
《意见》明确，被征收人房屋已出租的，在租赁期间，搬迁费发给房屋承租人。
临时安置费每月不低于1200元
关于临时安置费，住宅房实行期房安置并由被征收人自行解决临时安置房的，在临时安置期间，按被征收人房屋建筑面积每平方米每月20元的标准发给被征收人临时安置费，不足1200元的，按照1200元发放。
非住宅房的，现房安置或货币补偿的，按被征收房屋房地产市场评估价的4%支付临时安置费；期房安置的，按被征收房屋房地产市场评估价的8%支付临时安置费。
临时安置期限不超过36个月，超过本期限需要增加的临时安置费由房屋征收部门与被征收人、房屋承租人协商议定。
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