房地产形势.docx
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房地产形势
2016年2-3月房地产形势
第一部分2016年2月房地产市场总结
1.政策
◆中央下调契税和营业税
2月19日，财政部发布《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》，针对房地产交易环节契税、营业税进行调整。
针对新房，90平米以上的房屋契税普遍下调，将增加对大户型房屋的需求，同时二套房契税调整幅度较大，改善性需求得到进一步的鼓励。
针对二手房，营业税提出个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的。
此次政策调整，将进一步活跃各城市二手房交易，加快促进改善需求释放。
◆央行2月2日发文再次下调房贷首付比例
根据央行、银监会2日的公告，不实施限购措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25％，各地可向下浮动5个百分点。
对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于30%。
目前除了北上广深和房价畸形的三亚等5个城市外，其他城市均已取消限购。
新政策意味着，包括济南、青岛在内的山东所有城市，首套房、二套房的首付比例可分别降低5个百分点和10个百分点。
◆北京取消限外令
2月6日，北京发布《关于转发<住房城乡建设部等部门关于调整房地产市场外资准入和管理有关政策的通知>的通知》。
通知称，自2016年2月4日起，港澳台居民和华侨在境内工作、学习和居留的，境外个人（不含港澳台居民和华侨）在境内工作的，可在本市购买一套用于自住的住房；境外机构在我市设立分支、代表机构（经批准从事经营房地产的企业除外）可在本市购买办公所需的非住宅房屋。
2.市场概况：
楼市近八成城市同比上涨,库存继续下降压力进一步缓解
本月成交量同比上涨。
CREIS中指数据显示，2016年2月监测的主要城市成交面积环比下跌40.50%，89%的城市环比下降，同比去年2月上涨41.37%，同比上涨的城市占比达77%。
环比来看，31个城市下降，昆明跌幅最高达79%，东莞和惠州次之，环比分别下降71.54%和60.78%；环比上升的城市中，蚌埠上涨幅度最为明显。
同比来看，27个城市上升，扬州涨幅居首，同比大涨183.62%，深圳同比大涨183.24%紧随其后；8个城市同比下降，昆明同比跌幅超6成。
分城市来看，一线城市成交面积环比下降43.89%，北京环比降幅最大为59.59%；一线城市同比上涨41.63%，深圳涨幅位居首位，高达183.24%。
二线代表城市成交面积环比下降39.99%，同比上涨35.39%。
三线代表城市成交面积较上月下降39.04%，同比上涨56.95%。
2016年2月主要城市库存量环比上月下降3.6%。
2月利好政策不断，各地去库存政策效果逐步显现，库存总量继续下行。
重点监测的城市中，14个城市库存下降，其中合肥去化表现最好，库存环比下降17.44%，南京和苏州降幅也超1成。
仅青岛、南充库存有所增加，涨幅均在1.5%以上。
3.商品房价格：
百城住宅均价环比上涨0.60%，同比上涨5.25%，涨幅均扩大
2016年2月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为11092元/平方米，环比上涨0.60%，涨幅较上月扩大0.18个百分点。
从涨跌城市个数看，61个城市环比上涨，38个城市环比下跌，1个城市持平。
与上月相比，本月价格环比上涨的城市数量增加1个，其中涨幅在1%以上的城市有22个，较上月增加5个；本月价格环比下跌的城市数量减少1个，其中跌幅在1%以上的城市有11个，较上月增加1个。
同比来看，全国100个城市（新建）住宅均价较去年同期上涨5.25%，涨幅较上月扩大0.88个百分点。
另外，北京、上海等十大城市（新建）住宅均价为20842元/平方米，环比上涨0.51%，涨幅较上月收窄0.03个百分点；同比上涨9.94%，涨幅较上月扩大0.75个百分点。
整体来看，2月百城价格指数环比、同比连续第七个月双涨，涨幅均有所扩大。
4.土地市场：
成交持续下行，价涨量跌收金减少
⏹总体情况：
供地继续收窄，成交价涨量跌收金减少
Ø供应情况：
供地总量继续收窄，二线城市同比增加带动整体微增，宅地降幅略大。
2016年2月，全国300个城市共推出土地1786宗，环比减少25%，同比增加5%；推出土地面积6701万平方米，环比减少15%，同比增加6%。
其中，住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）438宗，环比减少43%，同比减少26%；推出土地面积1882万平方米，环比减少33%，同比减少5%。
Ø成交情况：
受供地减少及春节假期影响，本月主要城市成交量环比走低，同比降幅缩小。
2016年2月，全国300个城市共成交土地1074宗，环比减少44%，同比减少2%；成交面积3891万平方米，环比减少40%，同比减少5%。
其中，住宅类用地314宗，环比减少44%，同比减少21%；成交面积1263万平方米，环比减少44%，同比减少18%。
Ø出让金：
主要城市延续上月价涨量跌走势，出让金继续回落，同比增加约26个百分点。
2016年2月，全国300个城市土地出让金总额为1198亿元，环比减少35%，同比增加26%。
其中，住宅用地出让金总额为842亿元，环比减少38%，同比增加32%。
Ø楼面均价：
本月楼面均价同环比仍呈上涨趋势，一线城市领涨全国，达近一年高位。
2016年2月，全国300个城市成交楼面均价为1617元/平方米，环比上涨6%，同比上涨32%；其中住宅类用地成交楼面均价为2373元/平方米，环比下降1%，同比上涨47%。
Ø溢价率：
平均溢价率较上月回落，同比仍增加10个百分点以上，整体走势较平稳。
2016年2月，全国300个城市土地平均溢价率为22%，较上月下降3个百分点，较去年同期上升14个百分点；其中住宅类用地平均溢价率29%，较上月下降4个百分点，较去年同期上升19个百分点。
⏹各类城市：
一线城市均价领涨，二线城市同比飘红，三线城市低温延续
Ø一线城市：
楼面均价升至近一年高点，同环比领涨并带动出让金增加，供求总量仍处低位。
推出方面，一线城市共推出土地20宗，推出土地面积83万平方米，环比减少48%，同比减少27%；成交方面，共成交土地22宗，成交土地面积84万平方米，环比减少55%，同比减少51%；土地出让金为301亿元，环比增加20%，同比增加52%；成交楼面均价为13335元/平方米，环比上涨54%，同比上涨133%；平均溢价率为19%，较上月下降6个百分点，比去年同期上升5个百分点。
Ø二线城市：
本月土地市场表现分化，供求量及出让金继续下滑，各项指标均高于去年同期。
推出方面，共推出土地633宗，推出土地面积2677万平方米，环比减少18%，同比增加24%；成交方面，共成交土地473宗，成交土地面1846万平方米，环比减少24%，同比增加25%；土地出让金为548亿元，环比减少46%，同比增加39%；成交楼面均价为1595元/平方米，环比下降24%，同比上涨21%；土地平均溢价率为26%，较上月下降3个百分点，比去年同期上升19个百分点。
Ø三四线城市：
高库存影响市场难回温，土地供需两弱、均价上涨，出让金环比降幅仍显著。
推出方面，共推出土地1133宗，推出土地面积3941万平方米，环比减少12%，同比减少3%；成交方面，共成交土地579宗，成交土地面积1960万平方米，环比减少49%，同比减少20%；土地出让金为349亿元，环比减少41%，同比减少2%；成交楼面均价为931元/平方米，环比上涨10%，同比上涨15%；土地平均溢价率为21%，较上月上升1个百分点，比去年同期上升14个百分点。
5.企业动态
✧新增土地储备动态
从2015年9月到2016年2月，近半年，土地储备总面积居前三的房企为万科、保利和中海。
万科土地储备面积约为15534.00万平米，保利土地储备面积为10705.21万平米，中海土地储备面积为7244.43万平米。
近半年，拿地金额前五名分别为保利、万科、绿地控股、碧桂园、华侨城。
近半年拿地面积前五名的企业分别为碧桂园、万科、保利、恒大和绿地控股。
✧品牌房企2月销售额同比大幅上涨，二线城市成房企拿地主战场
继1月收获了业绩的“开门红”之后，各大房企乘胜追击，在传统淡季的2月份创造了新的纪录。
截至3月16日，包括万科、恒大、保利、融创中国、碧桂园等在内的33家企业公布了2月销售业绩，合计销售额达到1148.78亿元，与2015年2月的577.59亿元相比，涨幅接近100%；合计销售面积为1023.1万平方米，同比增长83%。
其中，标杆房企的业绩涨幅更加明显。
销售金额同比上涨超50%的达到18家。
恒大地产表现较为抢眼，2月合约销售金额达到152.3亿元，同比上涨191.2%。
万科、碧桂园、保利等房企也均出现了不同程度的同比上涨。
如万科2月份实现销售金额160.3亿元，同比上涨91%。
不仅是业绩，房企2月的销售均价也在上升。
万科、华润、龙湖、世茂、金地等多家标杆房企的销售均价同比均出现了不同程度的上浮。
根据已公布的销售金额和面积测算，中国金茂2月的销售均价达到29110元/平方米，与去年同期的15190元/平方米相比，涨幅达91.6%；绿城中国、万科2月销售均价同比则分别上升29.7%和20.8%。
不过，融创中国2月的销售均价同比下降了16%，出现下降的还有雅居乐、保利地产。
部分企业价格下降的原因，可能与产品结构及区域分布发生变化有关系，比如战略扩张至二三线城市，拉低平均价格等。
■趋势：
二线城市成房企拿地主战场
多数标杆房企在2月收获良好业绩的同时，也积极在土地市场寻找机会。
据中原地产统计，包括万科、保利、碧桂园、恒大等20家标杆房企，继1月拿地突破441亿元的纪录后，2月份拿地金额也突破200亿元大关。
受到一线城市土地供应持续紧张、价格直线上涨的影响，二线城市已经成为各家房企的主流战场。
融创在杭州等城市的大规模补仓，鲁能、龙湖、中国金茂进入天津市场，碧桂园一日内拿下南京仙林8宗地块，万科也在西安高新区摘得了总体量36万平方米的商住地块等，这些都显示出房企对二线城市的追捧热度在不停提升。
中原地产研究部数据显示，进入2016年以来，20大标杆房企合计拿地金额为974.33亿，同比2015年同期的812.3亿增加了20%；但从成交结构看，2016年以来，在二线城市拿地的金额占比高达48%，而在2015年，这一比例则为41.2%，二线城市已经成为标杆房企拿地的主要目标城市。
第二部分2016年3月份市场分析（因全国数据需2月中上旬统计出，现对北京、济南、青岛的市场进行分析）
一、北京:
土地、楼市
1.北京3月延续历年土地市场淡季全年土地供应或萎缩
自2月26日门头沟地块出让以来，北京市国土资源局官方网站上至今尚无新的经营性用地出让公告挂出。
与去年同期相比，今年前3个月北京宅地成交数量减少73%，建设用地面积减少82.96%。
土地供应的稀缺也直接推升了宅地的价格。
2月出让的3宗宅地，成交额高达129.83亿元，其楼面价均超过4万元/平方米。
其中，位于大兴区黄村和门头沟区的两宗宅地，更是成为了区域地王。
2.北京市3月全城涨价遍地开花
2016年3月百盘调查数据显示，50个项目价格呈上涨趋势，涨价尺度之大也是前所未有。
在本次调查涉及的100个楼盘中，4个项目涨幅超30%，8个项目涨幅在20%-30%之间，而涨幅在5%以内的微调项目，占比不足两成。
一些春节前就酝酿涨价的项目，纷纷在3月落实了价格调整。
涨价盘主要分布在通州、大兴、顺义、房山、朝阳这5个区。
自行政副中心落子通州之后，尽管伴随着史上最为严苛的区域限购令，通州房价仍涨声不断。
而大兴则是北京楼市传统的主力供应区。
春节过后，大兴接连拍出了几宗高价地，直接推高了区域房价预期。
大兴涨价，首当其冲的是南四环，沿线本是改善盘的价格洼地，经过几轮调价之后，最贵楼盘已逼近6万/平。
房山和顺义成为涨价主力区，房山涨价区主要在长阳、良乡这种轨道便捷、配套成熟的板块，顺义涨价则多是基于热销、推新、产品调整等。
相对而言，这两个区以小幅跳涨为主，涨幅超10%的项目并不常见。
朝阳其他4个涨价区的情况完全不同，区域主要供应的是中高端产品和豪宅，房价基数高，涨价幅度大。
美联市场研究院认为，北京房地产市场已经出现划分。
难以承受高房价的中低端购房需求，开始转向二手房市场，从而拉动二手房成交量上涨。
截至20日，3月全市二手住宅网签17096套，预计全月有望达到2.5万套左右。
二、济南：
土地、楼市
1.济南市土地市场
2016年3月，截至28日共成交3块土地，两块为住宅用地。
3月18日，济南市国土资源局宣布以挂牌方式出让5宗国有建设用地使用权。
本次拟挂牌出让土地中，3宗为居住用地，1宗为商业商务用地，1宗为居住、商业商务用地。
总出让土地面积约18.74万平方米。
2016年3月济南市土地成交情况
编号
土地位置
土地面积/㎡
用途
出让年限/年
楼面价元/㎡
成交总价/万
土地获取方
2016-G005
长清区玉符街北侧
75462
居住
70
1088
16413
济南景洪置业有限公司
2016-G006
历城区唐冶西路东侧B地块
107851.3
居住
70
1250
32356
山东鲁能亘富开发有限公司
2016-G007
西客站片区会展中心地块（槐荫区二环西路西侧、日照路北侧）
221428
商务金融用地
40
3176
119556
济南西城投资开发集团有限公司
2016年3月济南市土地出让情况
编号
土地位置
土地面积/㎡
用途
容积率
出让年限
竞买起始价（万元）
楼面价（元/㎡）
起始单价（万/亩）
2016-G007
西客站片区会展中心地块（槐荫区二环西路西侧、日照路北侧）
221428
商务金融用地
1.4≤地上容积率≤1.7,地下容积率≤1.0
40
119,556
3176
360
2016-G008
高新区舜风路南侧、凤凰路以西
10612.9
其他商服用地
3.0≤地上容积率≤6.0，地下容积率≤2.7
40
10,494
1648
659
2016-G009
高新区舜风路南侧、凤凰路以西
19999.9
其他普通商品住房用地
2.2≤地上容积率≤3.2
70
19,800
3094
660
2016-G010
天桥区大魏城中村改造项目地块A-2
44130
居住
2.2≤地上≤3.0，地下≤1.4
70
21183
1600
320
2016-G011
天桥区大魏城中村改造项目地块A-3
55396
居住
2.2≤地上≤3.1，地下≤1.4
70
27476
1600
331
2016-G012
天桥区大魏城中村改造项目地块A-4
31472
商业商务用地
1.5≤地上≤3.8，地下≤1.7
40
17834
1491
378
2016-G013
天桥区大魏城中村改造项目地块A-5
35506
居住
2.2≤地上≤3.1，地下≤1.4
70
17611
1600
331
2016-G014
天桥区大魏城中村改造项目地块A-6
20846
居住、商业商务用地
2.8≤地上≤3.6，地下≤1.6
居住70年、商业40年
11482
1530
367
2.济南市商品住宅供应及成交情况
2016年3月截止20日，住宅成交11341套，166.68万㎡，成交均价8810元/㎡。
2016年2-3月近期济南市商品住宅供应及成交套数
2016年2-3月近八周济南市商品住宅供应及成交面积
三、青岛：
土地、楼市
1.青岛3月土地市场
3月，截至30日，青岛市区共推出六块土地，均为底价成交。
2016年3月青岛市土地成交情况
编号
土地位置
土地面积/㎡
用途
出让年限/年
成交总价/万
楼面价
土地获取方
QDCYP-2016-8-1
城阳区城阳街道瑞阳路以北、规划经三路以东
22991
城镇住宅用地
70
5122
1114
青岛鸿基瑞阳置业有限公司
QDCYP-2016-6-2
城阳区夏庄街道黑龙江路以西
797
城镇住宅用地
70
142
1485
青岛华泰房地产开发有限公司分公司
QDCYP-2016-6-1
城阳区夏庄街道黑龙江路以西
2167
城镇住宅用地
70
387
1487
青岛华泰房地产开发有限公司分公司
QDCYP-2016-8-2
城阳区城阳街道瑞阳路以北、规划经三路以西
40608
城镇住宅用地
70
9112
1122
青岛鸿基瑞阳置业有限公司
HD2016-3016
黄岛区漓江东路南、金沙滩路北
9895
城镇住宅用地
70
4357
2590
青岛鲁信随珠花园建设有限公司
HD2016-3015
黄岛区海科路（原科教二路）北、融合路（原大学园东一路）西
9406
城镇住宅用地
70
3855
661
哈尔滨工程大学青岛船舶科技有限公司
2016年3月青岛市土地出让情况
编号
土地位置
土地面积/㎡
用途
容积率
出让年限
竞买起始价（万元）
QDCYP-2016-8-1
城阳区城阳街道瑞阳路以北、规划经三路以东
22991
城镇住宅用地
＞1.0且≤2.0
70
5122
QDCYP-2016-6-2
城阳区夏庄街道黑龙江路以西
797
城镇住宅用地
＞1.0且≤1.2
70
142
QDCYP-2016-6-1
城阳区夏庄街道黑龙江路以西
2167
城镇住宅用地
＞1.0且≤1.2
70
387
QDCYP-2016-8-2
城阳区城阳街道瑞阳路以北、规划经三路以西
40608
城镇住宅用地
＞1.0且≤2.0
70
9112
HD2016-3016
黄岛区漓江东路南、金沙滩路北
9895
城镇住宅用地
1<容≤1.7
70
4357
HD2016-3015
黄岛区海科路（原科教二路）北、融合路（原大学园东一路）西
9406
城镇住宅用地
1<容≤6.2
70
3855
2.青岛楼市
3月份，截至27日，青岛市商品房成交13744套，144.05万平米，上升明显。
截至27日青岛市商品房可售163126套，可售面积1779.8万平米，可售面积和套数均明显下降。
第三部分2月中国房地产行业政策
1.全国资讯：
5月全面推开营改增所有行业税负只减不增
3月5日，国务院总理李克强在2016年政府工作报告中明确，今年全面实施营改增。
从5月1日起，将试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业，并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，确保所有行业税负只减不增。
根据瑞银证券2月24日发布的一篇研究报告，2016年营改增覆盖最后四大行业后，减税规模约为3836亿元。
财政部部长楼继伟也在2015年全国两会“财政工作和财税改革”记者招待会上就曾表示，营改增最难的是不动产业转成征收增值税。
在经济下行期，不动产进项税抵扣设计方案更为复杂。
此次政府工作报告则明确，将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围。
2.央行：
房价暴涨配资和炒作是原罪将整治地产中介金融
在北京、深圳两地掀起对楼市配资业务的摸底整顿后，昨日央行也首次表态将整治地产中介金融业务，房地产企业、房地产中介机构如果没有资质，将不能跨界经营金融业务。
受到联动清查的影响，已有部分地产中介以及P2P平台暂停首付贷业务。
除了央行表态要整顿房地产中介机构涉及的金融业务外，北京市金融工作局也在摸底涉嫌高杠杆房贷情况目前通过监测预警平台查控风险。
深圳市金融办也下发了相关通知，要求对深圳地区的P2P、小贷公司涉及的众筹买房、“首付贷”或其他涉及高杠杆房贷情况进行摸底排查，并“梳理相关企业的名单、数量、产品模式和涉及金融”。
3.山东将适时开征房地产税
备受关注的山东省“十三五”规划纲要中提出，未来5年，山东将逐步调整完善增值税、消费税、资源税、个人所得税等税种，建立完善地方主体税种，适时开征房地产税、环境保护税。
此外，将“营改增”范围扩大至生活性服务业、建筑业、房地产业、金融业等各个领域。
并提出要深入清理涉企收费，实施目录清单制度。
加大对企业税收及政府采购扶持，为各类市场主体减压减负、释放活力。
4.多家驻济南银行房贷折扣调至9折
近日，济南多项公积金新政落地，家庭购房最高可获得70万元的公积金贷款，对市民月还款能力的限制也有所放松，同时，近期数十家在售楼盘获得公积金准入，这些都让使用公积金购房的市民多了起来，也造成银行商业贷款压力增大，已有多家驻济银行调高了商贷利率折扣，从过去的9.5折调至9折。
除了中国银行，工商、兴业等银行的工作人员也表示，近期已经接到通知，将首套房贷款利率折扣调至9折。
而青岛银行依旧是目前折扣最高的驻济银行，针对首套房贷款利率，可以给出最低8.5折的优惠。
5.北跨步伐加速，三座黄河大桥免费通行
济南黄河大桥将如期实现免费。
3月10日，市交通运输局发布《关于济南牌照小型客车免收黄河大桥通行费的通告》，明确济南黄河大桥、济南建邦黄河大桥、济阳黄河大桥等三座黄河大桥，将于3月16日零时起对济南牌照小客车和公交车免费。
这必将吸引更多济南市民前往采摘、观光、休闲，增加农民收入。
同样，位于黄河北岸的济南新材料产业园借助建邦黄河大桥的免费，对于企业、人才的吸引力大为增强。
对于同属济南经济圈，与济南不到100公里的齐河、禹城来说，建邦黄河大桥对济南牌照小客车免费也给了“邻居们”一个机会。
济南市场对于房地产、旅游等产业的强大消费能力，预计将拉动当地这些产业的发展。
6.济南三大金融功能区分工确定
在济南市2016年金融工作要点中提到，济南将以中央商务区为依托，规划发展“济南金融总部经济”和“新型金融孵化区”，出台更优惠的政策措施，吸引集聚更多金融总部机构进驻，将中央商务区打造成济南区域性金融中心的金融集聚区和新的增长极。
同时高新区继续推进“汉峪金谷”建设和金融招商。
市中区要继续推进省级服务业综合改革试点，优化金融商务区，打造传统“金融商圈”。
形成济南金融核心集聚区（CBD）、汉峪金谷、市中金融商圈错位发展，互为补充的新格局。
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