成都房地产市场供应分析.docx

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成都房地产市场供应分析

　截止到08年10月底，成都主城区还有861.76万㎡的存量住宅有待消化，加上即将入市的1206万㎡，总量达到2067.76万㎡。

　　一、06-08年成都主城区土地市场住宅用地成交概况

　　表一：

历年成都主城区住宅用地成交表

　　在房地产市场飞速发展的06年和07年，成交的土地无论是宗数还是净用地面积都保持着较高的水平。

而从07年11月开始的楼市低迷状况，也影响了政府的推地速度和开发商的拿地速度。

截止08年10月成都主城区仅成交了13宗共835亩的住宅用地。

　　图一：

成都主城区历年住宅用地开发情况

　　表二：

成都主城区住宅用地开发表

　　二、09年主城区住宅市场竞争情况

　　1.总体供应情况

　　1.1存量情况

　　截止到10月29日，成都市主城区商品住宅的存量共88756套，面积达861.76万㎡。

　　1.2新盘供应

　　06到08年，成都主城区共出让住宅类用地9798.04亩，可建总面积约2408.89万㎡，其中，已有开发的14个项目售完，55个项目在售，且已向市场推售了655.21万㎡，还剩约441.04万㎡将在08年底或09年推向市场，另外还已经确定了31个开发项目，约574.91万㎡的总体量会在08年底或者09年分批上市销售（按各个地块出让合同约定的正常开发速度）。

　　06--08年未确定开发项目的共有39宗地，约631.29㎡的建筑面积可能会在08年年底和09年上市。

但是由于当下房地产市场的低迷，部分地块很有可能会延期开发。

　　1.2.1不同建筑类型竞争情况（已确定开发项目）

　　目前06、07年成交的住宅用地中已确定开发的31个新项目中，没有多层供应，以高层或高层为主的项目有24个，共有484.33万㎡的体量；有4个小高层为主的项目，体量有36.56万㎡；超高层为主的项目3个，体量54.02万㎡。

　　图二：

已确定开发项目的建筑类型

　　图三：

未来各建筑类型

　　1.2.2多层（略）

　　1.2.3小高层（列表）

 　　表三：

小高层项目列表

　　06年成交土地中，即将上市销售的小高层项目有2个，分别为武侯区佳灵路的泰基南棠和西二环边的月光琉域，泰基南棠占地25.52亩，为18层电梯公寓；月光琉域占地20.99亩，也是18层电梯公寓。

　　07年成交土地中，预计会在08年底或者09年上市销售的小高层项目有2个，分别是位于高新西区的芙华·金色海伦和位于武侯区永丰乡核桃村的武城·红城商住楼；芙华·金色海伦占地78.59亩，建筑形态为11层小高层电梯公寓，约1100户，目前项目正在进行主体施工，该项目周边在售楼盘为中海国际社区、新里派克公馆等，预计销售均价约4500～5000元/㎡；红城商住楼的建筑形态为18层商住楼，目前正在进行基础施工，周边在售项目有武侯国际花园、中铁瑞城新界等，预计上市均价约5000～5500元/㎡。

　　1.2.2.1高层

　　按照正常的开发速度，08年底和09年即将上市销售的高层或高层为主的项目有24个（具体情况参见表四、五），共484.33万㎡的体量；

　　表四：

06年成交土地开发项目

　　表五：

07年成交土地开发项目

　　1.2.2.2超高层

　　06年交易的住宅用地已确定开发的超高层项目有2个，分别为香港信德文化宫地块打造的鼓楼国际，目前该项目已经基本完工，但是还没有开盘销售；另外一个新加坡置地的东大街地块已开发项目郎御，项目已经动工，上述两个项目均会在08年底或09年上市销售。

　　据中原市场监测，07年成交住宅用地地目前已确定要开发的超高层项目仅有1个，开发商为本土品牌开发商蓝光，项目名称暂定为东方溪谷，规划为40层左右的超高层建筑群及1栋26层商业建筑，总建筑面积接近45万㎡。

该项目位于东三环，邻近的在售楼盘有首创国际城、万科魅力之城和蓝光富丽东方等，区域均价约4500元/㎡左右。

鉴于08年成都房地产市场的低迷及项目所在小片区的较低的均价，考虑到该项目较高的楼面均价（1270万元/亩，楼面均价达到3810元/㎡），所以存在修改规划或者延期开发的可能。

　　1.2.4不同建筑类型供应情况（未确定开发项目）

　　06、07和08年未确定开发项目的共有39宗地，约631.29㎡的建筑面积，根据对宗地所在地段、开发商实力和容积率等方面的综合考虑，39宗地会开发29个高层项目，总体量有542.31万㎡，多层项目有2个，体量22.29，小高层项目有8个，体量有66.69万㎡。

　　图三：

未确定开发项目各建筑类型供应（预计）

　　1.2.5新增不同档次物业供应情况

　　1.2.3.1普通住宅

　　预计，如果到目前为止的所有已成交土地全部按照正常的开发进度，到09年，普通住宅会有839.07万㎡的供应量。

　　1.2.3.2 高档住宅

　　预计会有19个项目开发高端项目，其中13个已经确定，19个项目总共有367.13万㎡的体量。

　　1.3小结

　　高层物业供应为主，高端物业将井喷

　　图四：

项目建筑类型供应

　　图五：

项目各档次供应

　　按照正常的开发速度，从08年11月开始到09年里，成都商品住宅市场的新增楼盘供应将以高层电梯公寓为主，将占整个供应量的88%，体量高达484万㎡之多，而一直以来颇受成都购房者青睐的多层项目则没有供应。

07年土地市场受住宅市场的带动，成交均价一路飙升，楼面均价在最高点时，达到了8000多元/㎡；再加上受出让地块容积率的影响，开发高层电梯公寓是开发商们普遍的选择。

另外，也是由于土地成本方面的原因，09年将供应的高端物业也将有较大的体量，目前已经确定的13个高端物业会有330.38的体量，但是，由于成都房产市场处于低谷的现状，这些高端物业不会在09年全部推向市场，各个开发商会根据自己的资金和具体的市场情况采取不同的推售策略。

　　从06年开始，随着成都市住宅市场高层电梯公寓开发的逐渐升温和开发商们打造高层电梯公寓经验的积累，高层电梯公寓在成都购房者中的接受度逐渐升高，虽然由于地震的发生，低密度的多层项目一度重新受到购房者的欢迎，但随着国家集约使用土地的号召，高层项目的大量开发是大势所趋。

　　2.区域住宅市场竞争情况（以下各区域所用数据包括已确定和未确定项目的数据，具体甄别情况见附表）

　　2.1城中

　　2.1.1存量情况

　　截止到10月28号，城中共有5452套，约50.46万㎡的存量。

　　2.1.2新盘供应

　　06年城中的土地已经全部开发，且多数已经售完，其中，有3宗确定了开发项目，07年，城中共成交住宅类用地5宗，共45.57亩，可建总面积14.75万㎡。

由于上述宗地规模都较小，且开发商实力都较强，所以预计，09年将全部开发，上市销售。

而08年目前为止，没有住宅类用地供应。

　　2.1.2.1建筑类型

　　预计09年城中的8个新盘，2个超高层项目，6个为高层项目，但是不排除开发商为了追求更大的利润而修改规划开发超高层项目的可能。

　　图六：

城中项目建筑类型

　　2.1.2.2不同档次物业供应情况

　　综合考虑各块宗地的地段、楼面均价以及开发商的情况，城中预计有6宗地将打造成高端住宅项目。

其中06年的3块地全部将全部为高档电梯公寓；07年的5宗地里，预计牵手万通的交大房产、来自香港的信德和已经宣布在玉园清水湾后只做高端的置信，会将他们的项目打造成高端电梯公寓，而正黄置业只会由于较高的楼面均价而使所开发项目的售价较高。

中房集团的项目预计将定位于中端。

　　图七：

城中项目档次

　　2.2城东

　　2.2.1存量情况

　　截止到10月28号，城东共有25600套，约233.41万㎡的存量。

　　2.2.2新盘供应

　　06年城东成交的土地已经全部开发了项目，且全部在售；07年成交的土地中，有4宗已经确定了开发的项目，有12宗未知。

　　2.2.2.1不同建筑类型供应情况

　　在已经确定的4个开发项目中，有3个为高层项目，有1个为超高层项目；未确定开发项目的12宗地，经过综合考虑其土地成本、地段及开发商实力等后，预计将全部开发高层或以高层为主的项目。

　　图八：

城东项目建筑类型

　　2.2.2.2不同档次物业供应情况

　　综合考虑各块宗地的地段、楼面均价以及开发商的情况后，预计信和、新鸿基和蓝光会在其开发项目中规划高端住宅，但全部做高端的仅有蓝光的东方溪谷，其余项目预计会定位在中端普通住宅。

　　图九：

城东项目档次

　　2.3城南

　　2.3.1存量情况

　　截止到10月28号，城南共有18112套，约205.93万㎡的存量。

　　2.3.2新盘供应

　　在城南06-08年成交的22宗土地中，已经有15宗土地确定开发12个项目，还有9宗地未确定开发项目。

　　2.3.2.1不同建筑类型供应情况

　　在已确定的12个项目中，有10个项目为高层，2个项目为小高层，未确定的土地里预计会有3宗开发高层，4宗会开发小高层，2宗会开发多层。

　　图十：

城南项目建筑类型

　　2.3.2.2不同档次物业供应情况（综合土地成本考虑）

　　在已确定的开发项目中，中海城南一号、合景泰富的誉峰和叠翠峰、嘉里的雅居颂、蓝光的凯丽香江和厦门建发的鹭洲都定位为高端电梯公寓，还有华宇的蓉国府会由于地段优势会开发高端项目。

未确定开发项目的宗地里，将走高端路线的置信会将其拿到的2块宗地打造为高端项目。

其余的宗地或项目预计将定位为普通住宅。

　　图十一：

城南项目档次

　　2.4城西

　　2.4.1存量情况

　　截止到10月28号，城西共有22020套，约212.59万㎡的存量。

　　2.4.2新增供应

　　城西目前为止成交的住宅类用地中，还有21宗没有转化成在售的项目，但是已经有11宗确定了10个开发的项目，还有10宗未确定开发项目。

　　2.4.2.1不同建筑类型供应情况

　　在已确定的开发项目中，有8个高层项目，2个小高层项目；未确定的宗地中，预计会有6宗土地用来开发高层项目，有4宗会开发小高层项目。

　　图十二：

城西项目建筑类型

　　2.4.2.2不同档次物业供应情况

　　位于西二环边的月光琉域已经亮相，确定会开发为高档的小高层电梯公寓，合景泰富的万景峰正在进行施工，也确定为是高端项目；其他未确定开发项目的宗地中，置信的宗地会开发为高档项目，剩下所有的宗地预计会定位在普通住宅。

　　图十三：

城西项目档次

　　2.5城北

　　2.5.1存量情况

　　截止到10月28号，城北共有17572套，约159.37万㎡的存量。

　　2.5.2新增供应

　　城北目前存量且还没有转化为在售项目的宗地不多，仅有5宗，其中只有1宗确定了开发的项目。

　　2.5.2.1不同建筑类型供应情况

　　城北目前待开发的土地，包括已知项目，都将开发高层项目。

　　图十四：

城北项目建筑类型

　　2.5.2.2不同档次物业供应情况

　　从待开发宗地的各方面情况和城北市场现状，开发高档住宅的可能性较小；只有飞大置业的解放路地块可能会延续其一贯的风格，开发为精装房项目。

　　图十五：

城北项目档次

　　2.6主城区各区域小结（以下所指项目包括已确定和未确定的开发项目）

　　图十六：

各区域建筑类型

　　图十七：

各区域项目档次

　　从上面五个区域的竞争情况来看，高层的竞争集中在传统三强：

城东、城南和城西。

三个区域高层住宅未来供应项目有53个，供应面积将有可能达到1026.24万㎡。

而高档住宅项目将集中在城南区域，该区域高档住宅项目数量、面积分别占主城区高档住宅总量的45%、66%。

　　城中未来上市的项目会以高端项目为主，8个潜在项目中，预计会有6个开发成高端项目。

届时，区域内的高端项目竞争将非常激烈。

　　城东的情况与城中相反，大量的普通住房将在未来供应市场，且以高层项目居多。

　　城南的高新区也是一个高端项目扎堆的区域，09年将有9个项目，近242万㎡的高档住宅项目入市销售。

预计区域内的高档住宅项有：

中海城南一号、合景泰富誉峰和叠翠峰项目、嘉里置地的雅颂居、厦门建发的鹭洲和蓝光的凯丽香江推上市场，加上不久后将开盘的龙湖世纪峰景，大量的高端物业会使城南的竞争进一步加剧。

　　城西09年未来的竞争主要集中在普通住宅方面，且未来的供应多为小规模的项目。

　　城北由于待开发的土地较少，所以在09年，会以销售存量和推售现有在售项目为主。

　　三、09年郊区住宅市场竞争情况

　　从08年1-10月五个重点郊县的土地情况来看，共推出住宅用地62宗，共计面积4276.74亩。

其中成交46宗，成交率为70%。

根据1-10月的现状，这46宗地在09年五个郊县会入市的最大供应量约为706.5万㎡。

　　表六：

各郊区土地成交情况

　　郊县市场的竞争情况中，统计范围一律为公开招拍挂成交的住宅土地。

由于郊县土地多是由协议转让等方式交易，且国土局相关数据公示不全，故此次数据统计或有疏漏和误差，特此注明。

　　1.双流

　　1.1市场概况

　　07和08年，双流成交土地36宗，净用地面积共4099亩，最大可建筑面积达到973.15万㎡。

其中2008年1-10月，双流共成交了住宅用地22宗，净用地面积共2039.42亩，建筑面积约383.01万㎡。

由于郊县土地资料有一定缺失，因此以08年成交的地块作为明年的供应量，再加上双流今年的住宅存量252.94万㎡，以及协议、出让等方式取得的住宅用地，保守估计明年的市场供应量会达到614万㎡。

　　1.2重点项目地块列表

　　表七：

双流重点项目地块详情

　　1.3重点供应项目地块一

　　今年南延线土地供应不多，成交土地也相应较少，但仍有一些土地吸引了开发商们的关注，宏信万安地块就很具代表性；该地块规模为165.4亩，可开发33.08万㎡的物业，是南延线今后又一个比较大型的居住社区，而且其楼面地价仅有645元/㎡，它的上市销售将给今后南延线的楼市带来一定的影响。

　　1.4重点供应项目地块二

　　东升镇作为双流的新政中心，近两年房地产市场的发展也比较迅速，土地市场供需也有所增强，今年东升镇成交情况比较稳定。

重庆国奥拿下两宗相邻土地，其中一宗规模为199亩，是今年双流成交的单宗规模最大的土地；另一宗规模虽然较小，有102.85亩，但成交价达到了216万元/亩，是今年双流成交价最高的地块。

这两宗地很可能会整体开发，其最大开发面积将达到60.37万㎡，将会影响东升今后较长时间的市场供应。

同时也可以预期东升镇的房地产市场将会是双流今后的重点发展方向。

　　2.温江

　　2.1市场概况

　　三年来温江共成交住宅用地30宗，净用地面积共4671亩，最大可建筑面积为586.95万㎡。

经过今年在政策、地震和金融方面的各种影响，成都房价下跌明显，其中曾投资者聚集的温江更是明显。

光华大道的普通住宅单价从07年的4000多元/㎡跌至目前3000元出头，受到的打击无疑是所有郊县中最大的。

这也导致了08年的整体市场信心不足，土地交易量大大减少，同时土地的交易方式仍然以协商和转让为主。

温江今年的住宅存量面积67万㎡，再加上今年通过公开招拍挂成交的住宅土地建筑面积，约为22.73万㎡，以及协议、出让等方式取得的住宅用地，保守估计明年的市场供应量会有120万㎡。

　　2.2重点项目地块列表

　　表八：

温江重点地块项目详情

　　08年1-10月，温江只成交了两宗住宅用地。

　　2.3重点供应项目地块一

　　作为温江的主要干道，凤溪大道也是温江房地产市场的主要发展区域之一，今年8月海科投资拿下了1宗面积为26亩的地块，该地块最大可开发建筑面积为6万㎡，规模较小，而且楼面地价只有844元/㎡，开发成本不高，考虑到目前温江的市场比较低迷，整体价格不高，可以预计该项目将会以低价快销的形式出现在明年的温江楼市。

　　2.4重点供应项目地块二

　　第二宗地于8月7日成交，位于公平镇公平街长安社区，为城镇混合住宅用地，净面积为50.01亩，建筑面积约16.7万㎡。

根据其最大容积率5.0来看，预计该宗地将在09年推出高层住宅。

而公平镇是温江近两年发展速度较快城镇之一，结合840元/㎡的楼面地价来看，明年入市的价格应该在3000元/㎡左右。

　　3.郫县

　　3.1市场概况

　　07年和08年，郫县共成交住宅用地35宗，净用地面积共3468亩，最大可建面积为239.02。

虽然同样也是受到大环境的影响，郫县房地产市场较为发达的郫筒镇和犀浦镇，住房成交量较小，直接导致土地市场的疲软，但总的来说两年相比还算稳定。

2008年1-10月，郫县共成交了住宅用地10宗，净用地面积共507.41亩，最大可建筑面积约118.86万㎡。

郫县今年的住宅存量88.07万㎡，加上今年通过公开招拍挂成交的住宅土地建筑面积，118.86万㎡，以及协议、出让等方式取得的住宅用地，保守估计明年的市场供应量会有230万㎡。

　　3.2重点项目地块列表

　　表九：

郫县重点项目地块详情

　　3.3重点供应项目地块一

　　08年郫县成交的公开招拍挂住宅用地中，缺少品牌开发商的身影。

值得一提的是中信集团取得了一宗住宅用地，为其7000亩土地整理项目中的一部分。

该宗地净用地面积为107.74亩，建筑面积为30.17万㎡。

根据规划条件（容积率4.2），预计其最有可能将在09年推出一个小高层住宅项目。

土地位于住宅开发已经进入成熟阶段的郫筒镇，作为郫县的老城区，郫筒镇拥有固定居住人群以及一定的购买力，结合其1250元/㎡的楼面地价，预计上市时的价格约为3500元/㎡。

同时30万方的供应量也将带动郫县老城区的进一步发展。

　　3.4重点供应项目地块二

　　另一个重点地块位于郫县红光镇，净用地面积为115.05万㎡，建筑面积约23.01万㎡，由中铁二局取得。

根据规划条件（容积率3.0），预计其在09年推出的最高建筑形态也是一个小高层项目；目前红光镇房地产开发还处于发展阶段，楼盘档次大多为中、高档产品，主要客户为附近企、事业单位员工和西华大学教职员工。

虽然其楼面地价仅有643元/㎡，但由于该项目的公建配套中包含幼儿园，开发成本相应会有上升，保守估计其上市价格约为3200元/㎡。

　　4.龙泉

　　4.1市场概况

　　06-08年，龙泉共成交住宅用地35宗，净用地面积共3943亩，最大可建筑面积为939.83万㎡。

其中2008年1-10月，龙泉通过公开招拍挂成交的住宅用地仅有4宗，净用地面积为372.94亩，建筑面积仅107.84万㎡。

在房地产市场整个大环境面临调整的背景下，龙泉土地市场面临重大的挑战。

一方面，在市场预期被看低的情况下，开发企业拿地的激情受到影响，土地的需求回落。

另一方面，拿地激情锐减的同时，所出让土地的成交价格一定幅度的回落。

通过郫县今年的住宅存量73万㎡，加上今年通过公开招拍挂成交的住宅土地建筑面积，以及协议、出让等方式取得的住宅用地，保守估计明年的市场供应量会有210万㎡。

　　4.2重点项目地块列表

　　表十：

龙泉重点项目地块详情

　　4.3重点供应项目地块一

　　08年1-10月龙泉通过公开招牌挂成交的住宅用地中，值得一提的是两宗位于大面镇，相邻且净用地面积均超过100亩的地块。

两宗地都于1月成交，其中第一宗的净用地面积为102.53亩，建筑面积约28.71万㎡。

根据规划条件（容积率4.2），预计该宗地将在09年成为一个小高层住宅项目。

大面镇是承接龙泉与城东的重要区域，近两年房地产发展迅速，与温江和郫县的重点地块相比，楼面地价属于中上阶段，为1004元/㎡。

结合成本及区域目前的均价，保守估计其面市的均价约4000元/㎡。

　　4.4重点供应项目地块二

　　与上宗土地相邻的另一宗地由合能投资有限公司竞得，该公司在市区内已开发合能·耀之城、新城市广场等项目。

此次取得的住宅用地净面积为116.27亩，建筑面积约32.56万㎡。

由于地块相邻，该宗地预计也将成为小高层住宅项目。

同时由于宗地位置和楼面地价也和上宗土地一样，因此预计其面市的均价也为4000元/㎡。

这两宗地将给整个大面镇带去约60万㎡的住宅供应，将进一步拉近城东和龙泉的距离，也将为龙泉市场带去更多的关注度，对其后期的市场发展有很重要的影响。

　　5.新都

　　5.1市场概况

　　06-08年，新都共成交住宅用地30宗，净用地面积为2261亩，最大可建筑面积为184.63万㎡。

新都的楼市状况也处在一个低迷的态势中，购房者的观望气氛浓厚。

这样的情况对其主城区影响最大。

2008年1-10月，新都通过公开招拍挂成交的住宅用地共有8宗，净用地面积为406.28亩，建筑面积约74.05万㎡。

通过估计新都今年的住宅存量70万㎡，加上今年通过公开招拍挂成交的住宅土地建筑面积，以及协议、出让等方式取得的住宅用地，估计明年的市场供应量会有210万㎡。

　　5.2重点项目地块列表

　　表十一：

新都重点项目地块详情

　　5.3重点供应项目地块一

　　2008年中新都有两宗土地比较引人关注，其中之一是成发集团以160万高价拍下的三河地块，该地块规模为165.81亩，可开发最大建筑面积可达33.16万㎡，其楼面地价达到了800元/㎡，就目前的综合开发成本来看，预计该项目的预计销售价将在3500元/㎡左右。

从目前的形势来看，由于该地块开发面积较大，资金需求量较多，而且目前成发集团正在开发上行锦绣项目，加上目前低迷的市场环境，该项目肯定将以多期多批次的方式推出，即便如此，其30多万㎡的供应量也将给未来的新都房地产市场带来很大压力。

　　5.4重点供应项目地块二

　　另一个比较受人关注的是泛林公司的新繁地块，该地块51.6亩，可开发最大建筑面积约10.32万㎡，是一个标准的中等社区用地，总投资相对较少，受到了一些中小开发企业的亲睐，成交单价虽然只有106.5万元/亩，但却高出了起拍价32.5%，在今年的土地拍卖市场中并不多见；不过即便如此，该地块楼面地价也只有533元/㎡，开发成本较低，很可能会以低价策略上市，其10万㎡的供应量也会给未来新都楼市带来震动。

　　6.郊县供应市场小结

　　双流领跑市场，温江萎靡不振

　　图十八：

06-08各郊县成交土地（亩）

　　就近三年房地产市场情况及土地开发情况来看，06年的成交土地估计已基本完成开发；统计07、08年郊县土地市场发现双流、温江成交量排名靠前。

从各郊县07-08年成交的土地情况来看，双流07、08年的成交亩数分别为2059亩和2040亩，而温江在07、08年的成交亩数分别为2467亩和76亩，预计未来双流住宅供应量远远大于温江区域。

　　住宅用地未来供应量放缓

　　仅从08年公开招拍挂的住宅成交用地来看，预计未来可上市的最大可建筑面积达706.5万㎡。

由于郊县的可开发土地非常多，这种情况与此前动辄一千多万㎡供应的情况相比，趋势有所放缓。

可见在目前市场萧条的情况下，不仅住宅买卖市场受到了较大的影响，开发商也因“看看再说”的心态减少了拿地热情。

　　郊县以开发小高层为主

　　从单宗面积最大或成交价最高的重点地块来看，这些住宅用地最有可能都作为小高层上市。

在以多层为重点开发的郊县来说，未来将出现的大量小高层住宅代表了购房者心理接受度的变化。

而城市向高的规划也势必将带动更多电梯公寓的发展。

　　上市价格预计与目前持平

　　由于整体经济环境受到影响，住宅项目的价格一低再低，未来的市场前途谁也说不清。

尽管政府在近几个月为拉动内需出台了降息、减免契税等政策，但从购房者的反应来看，似乎更多的人还是认为房价会再跌。

倘若明年的住宅市场仍不回暖，根据土地楼面地价及其他成本，乐观一点预计郊县的这批土地上市的价格将与目前持平