业主手册印刷版.docx

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业主手册印刷版

业主手册

***物业管理有限公司

目录Contents

物业管理……………………………………………………………………………………4

业主入住须知………………………………………………………………………………4

精神文明公约………………………………………………………………………………4

安全用水、用电、用气管理………………………………………………………………5

治安秩序管理……………………………………………………………………………5-6

消防管理…………………………………………………………………………………6-7

车辆停放管理……………………………………………………………………………7-8

装饰装修管理……………………………………………………………………………8-9

空调安装管理……………………………………………………………………………9-10

卫生管理……………………………………………………………………………………10

绿化养护管理…………………………………………………………………………10-11

楼宇天台管理……………………………………………………………………………11

商业网点管理…………………………………………………………………………11-12

招牌、广告及公共场地墙壁、屋面管理…………………………………………………12

目录Contents

禁止违章乱搭、乱建管理…………………………………………………………12-13

饲养家禽、家畜及宠物管理………………………………………………………13-14

出租房管理……………………………………………………………………………14

暂住人员管理…………………………………………………………………………14

便民活动管理………………………………………………………………………14-15

文化娱乐场所管理……………………………………………………………………15

服务项目说明………………………………………………………………………15-17

安全须知……………………………………………………………………………17-19

用电常识……………………………………………………………………………19-20

燃气使用常识………………………………………………………………………20-21

各项急救措施………………………………………………………………………21-23

家庭防盗常识…………………………………………………………………………23

请您留意………………………………………………………………………………23

物业管理

常州***物业管理有限公司是中体***管理集团公司属下一个从事所属长江三角洲[***]品牌小区的物业管理企业。

是一支经验丰富、训练有素的管理队伍，建立了一套行之有效的管理制度。

管理水准日益提高。

本公司质量方针是诚挚服务、高效管理、实现承诺、日臻完美。

宗旨是以完美的服务换取客户的满意。

作为专业化的物业管理公司，我们建立和形成自己规范化管理模式，通过推行ISO9002质量认证体系，使公司的规范化服务和管理严格按照国际标准进行。

公司下设有：

行政办公室、业主服务中心、业主维修中心、管家部、秩序维护部、智能化中心、财务部等部门，24小时为您随时提供真诚的服务。

在全面实行计算机和物业软件辅助管理的同时，小区借助现代化的安全系统，安保人员用红外线对射报警系统织成一张严密的安全网，电视监控系统时刻警惕园区内的一切异常现象，楼宇对讲报警系统更能使业主倍感安全。

管家部购置的专业化的保洁、绿化设备可为楼宇的保值、增值提供了强有力的技术保障。

秉承“业主就是上帝”的服务宗旨，业主服务中心开通了24小时业主服务热线，随时听取业主的投诉、建议与服务要求，已开展的16类109项常规与特约服务，真正照顾到业主的方方面面。

公司全体员工决心团结一致，锐意创新使“[***]物业管理”尽快成为全市和全省同行业的一面旗帜，并使所管小区居民享受到更深层次，具有附加值的服务。

业主入住须知

1.产权人凭开发公司销售部签发的《入住通知单》、到物业管理公司办理入住手续。

2.业主/住户在接到房屋钥匙后，请认真清点查看室内土建、门、窗、水、电、气等功能是否完备，并填好交接清单，如果发现问题，立即通知物业管理公司，以便迅速与承建单位联系，协商解决维修事宜。

3.根据购房合同，保修期内，如因工程质量所致承建单位将为住户免费处理，如属住户使用不当造成损坏，则由住户自行支付修理费用。

（具体说明见《新建住宅质量保证书》、《新建住宅使用说明书》）（关于房屋装修规定的说明详见《房屋装饰装修管理规定》）

4.业主/住户入住后必须严格遵守物业管理制度，若有任何不明或疑问，请你向物业管理公司咨询，我们会尽力说明和解决。

精神文明公约

为了搞好园区的精神文明建设，使业主/住户能够在文明、舒适、优美、整洁的环境中生活、工作和学习，特制定以下文明公约。

望共同遵守并执行。

1.遵守国家的政策、法令、做到遵章守法。

2.遵守《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》及相关法律、法规、司法解释、地方或部门规章等。

3.讲文明、讲礼貌、和睦相处、互敬互爱、互相帮助。

4.讲卫生、不乱吐痰、不乱抛垃圾杂物。

5.积极参加科学健康的娱乐活动，不搞封建迷信。

6.爱护绿化，不践踏草地、不破坏花木。

7.爱护公物，不损坏公共设施，不随意动用、损坏消防设施。

8.不占用小区公共地方（如楼梯间、通道、绿化用地等）；公共地方不堆放杂物；不乱停自行车、摩托车等；不乱涂、乱画、乱张贴及乱竖广告牌等。

9.遵守公共道德，公共秩序，禁止大声喧哗、嬉戏、放高音喇叭等，争做文明用户。

安全用水、用电管理

根据当地用水、用电、用气管理有关规定，现对园区住宅的供水、供电、供气制定如下约定：

1.任何单位未经许可不得私自接管、接线。

2.接用水、电、应向物业管理公司申请，经物业管理公司同意后，方可供电、供水。

3.业主/住户认为原来电表容量不够，而需要增容的，应向物业管理公司申请，经审查符合增容条件的，给予增容，如原线路不足负荷，需另拉电缆电线的，工程费由申请单位或个人承担。

4.业主/住户用水用电不得超过报装容量，请不要私自增加用电、用水设备，造成后果自负。

5.经物业管理公司检查验收，凡私自装表接电、私自启封电表的住户予以停电，不得私设电网、移动线路或其他供电设施以及私自接引电线、操作电气设备。

6.请不要私自启动和改变电力计量器，水表的封印或运行回程，影响准确计量，不得私自停用计量器。

7.请不要私自装表接电、接水。

8.对检举揭发违反用电、用水管理规定的人员，物业管理公司将给予一定奖励。

9.本规定如与政府有关部门的条例有抵触，将以政府部门的条例为准。

治安秩序管理

为维护园区的治安秩序、确保园区安全，结合本园区的制度特制定本规定：

1.物业管理公司秩序维护部协助园区的治安、保卫、和消防工作。

2.秩序维护部的职责和权利

1）严格执行国家治安条例，密切配合公安机关，维护园区业主/住户的生命财产安全。

2）实行24小时巡逻值班制度，对园区进行固定、流动巡逻，掌握园区的治安情况，发现治安隐患及时排除制止。

3）负责园区的机动车辆、摩托车、自行车的停放管理，维护园区交通秩序，保障园区内车辆安全。

4）负责园区的流动人员，暂住人员的登记管理，执行政府有关人口管理规定，制止诸如收废品、乞讨、叫卖、推销等人员进入园区。

5）在园区发生治安、消防、交通等方面的突发事件时，依法维护业主/住户的合法权益，及时采取抢救，补救措施，防止事态的进一步恶化。

维护现场秩序，迅速掌握事件发生的时间、地点、原因和责任人通知有关部门，并协助查处。

6）维护物业管理公司公布的各项规章制度，对不遵守规章制度的业主/住户，秩序维护队员应对其进行批评、教育，情节严重的移交当地公安机关处理。

7）受公安机关委托，有权核查有关车辆、人员的证件及其它情况，对破坏园区治安秩序的人和事，有权劝阻、制止，情节严重的移交公安机关处理。

3.维护治安，人人有责。

园区业主/住户应积极主动参与园区治安管理工作并做到：

1）遵守国家、省、市的有关治安管理规定。

2）遵守物业管理公司公布的，旨在维护园区业主/住户生活秩序和安全的各项管理规章制度。

3）密切配合治安管理工作，在秩序维护员执行公务时，给予主动协助。

4）敢于制止、举报破坏园区治安秩序或造成治安隐患的人和事，并协助秩序维护队员进行处理。

5）爱护园区的公用设施，正确使用电子防盗对讲门，并教育小孩不得损坏。

6）采取有力的防范措施，注意锁好自己的住宅门、窗和车辆，不得让陌生人进入住宅，进出楼宇时注意不让陌生人跟踪。

7）秩序维护队员应严格执行治安管理条列规定，严禁打骂和无故刁难业主/住户，不得扣押业主/住户身份证，不得索要钱物，不得乱收罚款，不得收款不给票据，抓到嫌疑人员，不得殴打和擅自审讯，只能移交有关部门处理，不得自行处理治安、消防、交通案件，只能移交有关部门，否则业主/住户有权向物业管理公司秩序维护部或政府有关部门举报。

物业管理公司秩序维护部一经发现，查实有上述违法、违纪行为，将给予严厉惩处，甚至追究法律责任。

8）园区业主/住户不得违反国家、省、市有关治安管理的法律法规，不得违反物业管理公司公布的各项规章制度，否则将按章处罚，直至追究法律责任。

消防管理

为了加强园区的消防工作，保护园区的公共财产和广大业主/住户的生命财产安全，根据《中华人民共和国消防法》和江苏省及盐城市当地有关消防规定，结合本园区实际情况特制定消防管理规定如下：

1.认真贯彻“预防为主，防消结合”的方针，物业管理公司总经理为消防责任人，物业管理公司全体员工均为兼职消防员，其职责如下：

1）认真贯彻执行消防法规及上级有关消防工作的指示，开展防火宣传，普及消防知识，学习使用消防器材，每季度培训演习一次。

2）经常检查记录，消防器材设备完好情况，确保消防器材设备装置处于良好状态，检查防火通道，时刻保持畅通，检查防火安全公约的履行情况，及时纠正消防违章和消除火险隐患。

3）接到火灾报警后，在向消防部门准确报警的同时，迅速奔赴现场，启动消防设施进行扑救，并协助消防部门查清火灾原因。

4）按园区楼宇整栋为单位实行防火责任制，组织业主指定防火安全公约，责任到户.。

2.本园区内居民有防火的责任和义务，为了自身和他人的安全，应遵守以下公约：

尽量不让学龄前儿童及需要照顾的老、弱、病、残人单独留在家。

1）请不要把扫把，拖把，衣服等可燃性晾在阳台上，晾衣服不超出阳台外立面，并且晾干后应及时收入户内。

2）安全使用燃气，烟头及火柴余灰要及时熄灭，出门时关闭煤气管道总阀门。

3）不得把烟头及其它带火物品投向户外。

4）教育小孩不要玩火和在园区燃放烟花、爆竹。

5）使用燃气时，将窗户打开，保持室内空气流通，避免气体积聚，如发生漏气现象时，不得使用门铃和室内电器。

6）发生火警，应立即通知物业管理公司，同时拨打火警电话119，关闭电闸和燃气阀门，迅速离开住所。

7）遇强雷电天气，应关闭所有电器，拔掉电源插座，以免烧坏电器或发生火灾。

3.园区内不应有下列妨碍消防安全的行为：

1）损坏及擅自挪用消防器材、消防水源。

2）未经物业管理公司同意，进行室内装修。

3）进行室内装修，需要增设电气线路时，乱拉乱接电气线路。

4）使用不符合防火要求，未经防火处理的材料进行装修。

5）进行烧焊等作业，未事先向物业管理公司办理申请，审批后未在安全状态下作业，或未办理手续的及非持证作业人员进行动火作业。

6）占用，堵塞园区任何消防通道，楼梯通道，天台出口和其他安全疏散口，在楼道、天台进行喷油漆等作业。

7）封闭或损坏安全疏散指示、事故照明设施或消防等标志。

8）在户内存放易燃、易爆物品。

9）在园区内以至冰箱内存放乙醇等易产生爆炸的化学品。

10）在阳台堆放燃油、油漆、其他可燃性溶剂、泡沫塑料和纸布类等易爆物品。

11）各业主/住户必须服从消防部门和物业管理公司消防管理监督，不得刁难，辱骂或以暴力威胁等手段妨碍监督工作人员依法执行公务，纵火者依法追究刑事责任。

车辆停放管理

为维护园内的交通秩序，保持园区安静、整洁，确保消防通道和人行道的畅通以及园区内业主/住户的人身安全，结合园区的实际情况，特制定如下规定：

1.所有外来车辆未经门岗许可，不得进入园区。

2.所有进入园区的车辆，必须服从园区管理人员和秩序维护人员的管理,

3.不得以任何理由乱停乱放，对违章者管理人员有权按公司有关制度处理，情节严重者，交由交警部门处理。

进入园区的车辆须按交通标志行使，限速慢行，速度不得超过15公里/小时，禁止在园区内鸣喇叭。

4.一切车辆严禁停放在梯道，园区公共场所及非停车道路上。

5.进入园区的车辆必须按指定车位停放，包月车可定位，临时停车在临定位置停放，乱停乱放者将按有关制度进行处理。

6.进入园区的车辆，下客卸货后，请将车辆停放在停车场（点）或在十五分钟内离开本园区，如有违章按有关制度进行处理。

7.临保车辆要按规定交费，离开园区时临保卡或票据给门岗，方可予以放行。

8.禁止载有易燃、易爆、有毒物品的车辆进入园区。

9.车辆清洗检修后要保持原车位及其周围的清洁，地面不得有烟头、杂物、油脂，否则按《江苏省卫生管理条列》处理。

10.进入停车场（点）的车辆，管理人员有权询问，核查车载物品，车主和司机要服从管理人员和秩序维护员对车辆的指挥安排。

11.停车场（点）严禁吸烟。

12.园区内不得试刹车，练习驾车，否则一切后果自负。

13.车辆停放按规定收费，园区内业主/住户停放车辆可办理包月手续，园区外来车辆只提供临时停放服务。

14.严禁在园区内用公共水洗车辆，禁止在停车场内对车辆进行加油、清洁、维修，违者按物业公司有关规定处理。

15.对于违反上述规定的车辆、人员，管理人员有权提出警告，以及采取有关措施。

16.各种车辆按规定停放后，车主要锁好车门并自行保管好车上物品，如有丢失物业管理公司不负任何责任。

17.进入园区的各种车辆，如造成公共设施/设备损坏，须作维修或赔偿。

如造成交通意外或事故，驾驶员等责任人（或单位）须负一切责任。

装修管理

为创造安全、整洁、舒适的居住环境，保障小区全体业主的合法权益，根据建设部《住宅室内装饰装修管理办法》和本小区《前期物业管理服务协议》，结合小区实际，制定本规定。

1.实行装饰装修事前申报制度。

业主实施装饰装修前七日内，须持图纸、及身份证复印件、押金1000元，会同施工单位负责人到小区物业管理公司填写《装饰装修申请表》和《装修人员登记表》，办理审批手续，领取装修许可证。

2.为避免影响他人生活，每天7：

30-12：

00、14：

00-18:

00可以安排施工，其余时间段严禁施工。

为确保小区安全，各业主须聘请有装饰装修资质证书的单位施工，并到物业管理公司办理施工人员临时出入证。

每位施工人员需交一寸免冠照片2张、或身份证复印件一张，出入证工本费10元整，施工人员出入小区必须佩戴出入证，如有遗失，请速到物业管理公司业主服务中心办理。

3.装修使用的各种材料进场时不得堆放在人车道路上和单元门口，如砂石、水泥、砖块等直接从车上袋装好搬运到户内，大型材料需处理后上楼，避免损坏楼梯道。

4.装饰装修所形成的各种废弃物由装修施工队袋装好放在指定位置由物业公司统一清运，清运费用按物价局规定执行，不得占道堆放，影响行人和车辆通行，严禁从楼上向地面或由垃圾道抛弃装饰装修的建筑垃圾。

5.进行室内装饰装修，不得随意在承重墙上穿洞、拆除连接阳台门窗的墙体、扩大原有门窗尺寸或另建门窗；不得随意增加地面静荷载、砌墙或超负荷吊顶；不得任意创凿顶板或不经穿管直接埋设电线或改线；不得破坏厨房、卫生间的地面防水层；不得大量使用易燃装饰材料。

违者将令停工，赔偿经济损失并恢复原状。

因本小区房屋为精装修房屋，如再次装修会破坏及影响已有装修，破坏及受影响部位开发公司将不予以保修。

6.严禁在室外设立广告标志，空调安装由物业管理公司统一定位。

7.承接装饰装修工程的单位和个人，应采取必要的安全防护和消防措施，保障作业人员和相邻业主的安全。

8.施工时须关门及尽量提供足够的防御措施以减少装修期内引起的尘埃、噪音及气味污染，以免造成对其他住户的滋扰及不便。

如因此造成住户投诉及环境污染，物业管理公司有权要求该单位停工整顿及处罚。

9.装修工具及材料须自行保管，物业管理公司不负损坏或遗失之责任。

10.装修工人必须文明施工，不得赤足赤膊出入施工场所，以防意外以有碍观瞻，严禁在园区内随处闲荡。

11.装修期间原则上不允许装修人员留宿。

如有特别需要必须由业主书面担保，到当地派出所办理暂住登记并到物业管理公司备案。

12.对于违反本规定的，物业管理公司将予以停工并责令整改、恢复原状、赔偿损失，并有权阻止未办理临时出入证的施工人员进入小区。

因进行装饰装修而造成相邻业主房屋的管道堵塞、渗水、停电、物品损坏的，由装饰装修的委托人负责修复和赔偿。

13.装修完工后，业主须向物业公司提出竣工验收申请，物业管理公司应在适当时间内验收。

如有违例及损坏公共设施等情况，物业管理公司有权责令该施工队对损坏地方进行修缮或相应赔偿。

对于商铺单元涉及消防验收之项目，须通过消防部门的验收。

14.装饰装修工程可委托有关质量监督机构进行监督，并按规定支付监督费用。

15.若业户的装修工程经有关政府部门及物业管理公司验收合格后，业户可向物业管理公司申请退还装修押金。

本规定由物业管理公司监督执行。

空调安装管理

为加强园区内住户空调的安装管理，保障园区房屋外观的统一，维护楼宇的整体美观，结合本园区实际情况制定以下管理规定：

1.业主/住户安装空调，必须提前向物业管理公司申报登记，申报内容包括：

空调机型号，功率大小、类别、位置。

2.申报后须由物业管理公司审核同意后，由所管辖区域的工程人员指定安装位置。

3.预留空调机位置的楼宇，空调主机必须装在预留位置上，如预留位置不够，必须按工程人员指定的位置安装。

4.未预留安装空调机的楼宇，要求空调主机按统一指定位置安装，横向成行，且由工程人员指导安装。

5.安装窗式空调，应按物业管理公司统一指定位置安装。

6.如因安装空调需增大用电负荷的，应向物业管理公司申报，经同意后，并缴纳相应的用电增容费。

7.如因工程人员指定的位置不正确，有损外观统一，由物业管理公司负责恢复，并承担恢复外墙的经济责任。

8.如因业主/住户不听从物业管理公司安排，任意乱装空调而影响外观统一的，除由业主/住户拆除空调装置至指定位置外，同时承担相应的损失。

9.如出现外墙因安装空调损坏严重及滴水管不统一，物业公司按《住宅装修管理规定》进行处理。

10.以上规定希望工程人员和业主/住户共同遵守，不得有损园区外观统一，如有违规将按有关规定作出处理。

以上各条款，望各业主/住户认真阅读，认真贯彻执行。

卫生管理

为加强园区环境卫生的管理，营造一个整洁、文明、卫生的园区环境，特作出如下规定：

1.严禁业主/住户及外来人员在园区内张贴，排发广告，传单等物品，一经发现，园区的工作人员，应立即予以制止，并要求张贴者立即清除。

情节严重者交有关部门处理。

2.严禁外来人员进入园区贩卖各种物品，如有发现应立即劝阻并让其离开园区，如不听从工作人员劝阻者，则没收贩卖物品。

3.严禁外来人员进入园区捡破烂。

如有发现应立即劝阻，并让其离开园区。

4.业主/住户及园区房屋的承租人，要遵守园区的有关管理规定制度，如有高空抛物、乱倒垃圾、杂物者，一经发现，按园区有关管理规定处理。

情节严重交有关部门处理。

5.园区内公共地方，包括扶手、走道、街道、休息娱乐场等，须保持清洁，不得随意堆放杂物和占用。

6.园区内不得违反政府有关规定，饲养家禽、家畜等动物。

在公共地方要有良好的生活习惯，不得随地吐痰、乱扔纸片、烟头、果皮等杂物，保持园区良好的卫生环境。

绿化养护管理

为搞好园区的绿化养护管理工作，保持园区环境优美，特制定本规定：

1.园区的绿化，指区内绿化花草、树木、园林建筑小品等，属园区公用设施组成部分，其更新改造和完善工程由物业管理公司负责，并按江苏省和盐城市绿化达标要求管理区内绿化。

2.本区业主/住户是绿化的享用人，负有爱护管理本区绿化的权利和义务，禁止下列破坏生态环境，损毁绿化的行为。

1）占用绿化地段。

2）践踏绿化草地、绿化带。

3）攀折花木，损毁涂污园林小品。

4）行人和车辆在绿化带上行驶，碰坏绿篱和栅栏。

5）在绿化内堆放物品，设置广告招牌。

6）在花木、建筑物、雕塑小品上拉绳晾晒衣物。

7）在绿化地上倾倒垃圾，抛洒杂物。

凡有上述行为，限期恢复原貌，对违反园林绿化规定，不听劝阻、刁难或殴打管理人员情节严重的，送交有关部门处理。

楼宇天台管理

为保护园区天台设施，维护全体业主的利益，根据有关管理规定，严禁下列行为：

1.在天台上饲养家禽、家畜、宠物、鸽子等。

2.未经物业公司允许不得对天台进行违章的凿、拆、搭、占等或改建。

3.在天台上乱抛垃圾、杂物。

4.破坏、涂画天台设施。

5.法律、法规及政府部门规定所禁止的其他行为。

违反本规定的，物业管理公司有权制止，并要求限期改正，逾期不改正造成损失的有权要求赔偿。

商业网点管理

为了创造舒适、安全、文明的生活环境，保障园区内业主/住户及商户的整体利益，维护园区公共秩序，加强对商业网点的管理，特制定本规定。

1.凡在园区内营业的商业网点的营业人员必须到物业管理公司登记，每人交一寸免冠相片两张，交验身份证及其它有关证明，户口不在盐城市的，应办理登记手续或到派出所申报暂住证。

2.各商业网点文明营业，主要负责人应教育好自己的员工，禁止在园区打架斗殴、吸毒、贩毒以及进行赌博、色情等违法乱纪活动，一经发现，即送公安机关处理。

3.各商业网点夜晚及节假日应自备人员在室内留守，贵重物品要妥善保管，避免在室内存放大量现金。

4.各商业网点应加强防火措施，必须配备足够有效的灭火器材，安全用电，不得超负荷用电或在同一插座接驳多样电器，以免导致火灾。

5.各商业网点均不得在门外大声喧哗，滋扰住户。

6.各商业网点均不得在室内存放易燃、易爆及有毒物品。

7.各商业网点严禁在门前或其他公众场所摆设神位及燃点香烛，不得在门前及任何公共物所悬挂衣物或其他洗涤物。

8.各商业网点装卸货物时，必须在物业管理公司指定的装卸货区内进行，不得将货物随处摆放，以免发生意外及堵塞通道。

9.各商业网点要保持门前范围内的卫生清洁，严禁将垃圾乱丢乱放，垃圾需放在指定的垃圾堆点内。

10.各商业网点营业人员必须衣着得当，不得赤足赤身出入园区。

11.各商业网点内的水、电系统发生意外故障不得擅自修理，必须及时通知物业管理公司进行维修，以免因此发生意外事故。

12.各商业网点进行室内装修时，必须严格按照本园区装修管理规定进行。

13.各商业网点在本园区经营期间，严禁饲养宠物。

14.各商业网点必须按规定挂招牌，不得在公共场所乱贴广告、张拉广告牌等。

15.各商业网点必须严格遵守园区所有管理规定，应文明经商共同繁荣。

招牌、广告及公共场地墙壁、屋面管理

根据国家建设部《城市异产毗连房屋管理规定》的有关内容，为切实维护全体业主/住户的利益，创造良好的园区环境，结合本园区实际，特制定本规定：

1.园区内所有业主/住户均无权私自在过道