宏观调控政策对房地产市场影响.docx

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宏观调控政策对房地产市场影响

宏观调控政策对房地产市场的影响

摘要

近年来，房地产经济活动已经成为全民关注的焦点。

一方面，房地产经济已经成为国民经济的支柱产业和重要的增长点；而另一方面，过高的房价又对需求市场产生了剧烈的反响。

本文希望通过回顾中国房地产发展的历程，结合深圳当前房地市场最新概况和分析研究宏观调控政策对房地产市场的影响，以及受政策影响而表现出的特征，

由于房地产经济的复杂性，鉴于作者在房地产行业的综合经验不足，论文中有较多的论述还有疏漏的地方，相信通过在以后的工作中的不断摸索，对房地产经济发展的看法和预测会有进一步的提高。

关键词：

房地产经济深圳宏观调控政策市场需求

1.1中国房地产发展的历程

调控与价格发展的阶段性综述

从1998年房改以来到2010年4月，中国的房地产市场随着调控的步伐，以价格变动为衡量标准，可以分为五个阶段：

1.1.11998年到2004年

1998年，中国的房地产市场在吸收了海南的危机和整体经济软着陆之后，以一种全新的姿态开始进行市场化活动。

在这一阶段，随着住房制度改革不断深化和居民生活水平的提高，住房成为新的消费热点。

再加上政策的不断放宽，地方经济开始活跃，城市化进程开始增速，房地产行业成为经济的支柱产业之一，开始进入平稳快速的发展通道。

1.1.22004年到2007年

2003年，房地产达到快速发展的高峰，随之暴露出房价增长过快，增幅过大以及结构不合理的问题，导致严重的社会矛盾，房地产成为全社会关注的焦点。

2004年开始实施宏观调控，主要以收紧土地与信贷两个闸门，以调控供给为主。

在此之后，中央及地方政府不断跟据市场的发展，实施调控与支持并行的办法。

但因为各地需求市场情况不一，调控效果有限，房价依然坚挺。

在事后来看，在此其间，房地产的发展并不稳定，从市场需求的角度来看，基本没有体现出市场经济的自我调整性和宏观调控的长效性。

1.1.32007年到2009年

到2007年，中国的房地产在调控中持续增长，达到新一轮的顶峰。

但年中开始受美国次贷危机影响，开始出现松动，进而全球性金融危机的爆发，使中国的房地产行业降至最低点。

在此其间，政策上开始持鼓励和扶植态度，放宽了信贷和消费的控制。

但到2009年，中国提前走出了金融危机的影响，房地产开始出现回升。

1.1.4、2009年到2010年

2009年下半年，中国经济复苏已成定局，中央和地方政府也开始陆续收回对房地产的扶植政策，但房地产价格却展开了新一轮的报复性反弹。

1.1.52010年4月之后

2010年4月份后国家加大对房地产市场宏观调控的力度，出台了“新国十条”对市场产生了明显却短暂冷却效果，5、6月成交量大幅萎缩之后又开始逐步回升，而且价格未见松动。

在9月底，房地产市场的第二轮调控全面铺开，力度进一步加大，并对打击投机需求更具针对性。

直至2010年底，成交量并未显著下降，房价水平也整体在保持高位。

虽然个别城市偏远区域房价有所下浮，中心区域房价特别在一线城市房价依然高企。

2011年1-5月深圳主要宏观经济数据和宏观政策对房地产市场的影响

2011年1-5月份，全市经济继续保持平稳增长，主要经济指标持续向好。

主要指标方面，工业生产平稳增长，1-5月份，规模以上工业增加值1883.01亿元，同比增长13.3%。

固定资产投资增速明显提高，1-5月份固定资产投资640.20亿元，同比增长14.1%。

房地产方面，2011年1-5月份深圳房地产各项指标有较好的表现，1-5月份全市房地产开发投资170.27亿元，同比增加4.2%；商品房施工面2529.33万平方米，同比下降3.2％，其中住宅施工面积1698.02万平方米，同比下降5.3％；商品房竣工面积182.80万平方米，同比增加16.7％，其中住宅竣工面积130.87万平方米，同比增加12.3％；商品房实际销售面积166.83万平方米，同比下降8.1。

非房地产开发项目投资469.93亿元，增长18.2%，非房地产开发项目投资中，改建和更新改造投资72.03亿元，增长5.8%。

2011年上半年深圳新预售住宅面积为147.3万平方米，销售面积只有140.8万平方米，供应略多于需求，供求大致平衡，供求比为1：

0.96，库存量略有增加。

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2011年上半年深圳新房供求比

上述指标说明，2011年1-5月深圳房地产各项指标较好，但在宏观调控下房地产投资持续增长但增速放缓，房地产市场供给增加，且供给量大于实际销售量，供给大于需求，使得近年来供需矛盾尖锐的市场现状有所缓解。

2011年上半年新房成交分析

2011年上半年政府虽然没有更严厉的的打压政策出台，但政府对楼市调控没有任何松懈的迹象，要求严格执行去年出台的“国十条”，深圳甚至动用行政手段干预房价——“最高限价”。

调控效果显现，降价预期大观望气氛浓厚，但市场因存在刚性需求，所以新房量升价跌。

2011年上半年度，楼市延续2010年打压高房价的调控导向，金融、财政、税收等各种调控措施继续出台，多种举措持续作用于楼市，取得了一定的调控效果，市场多数新推楼盘放下死抗价格的大旗，纷纷采取平价入市的营销策略，受到了市场的广泛关注，同比2010年上半年，2011年上半年市场推盘量显著增加。

2011年上半年深圳房价收入比

房价收入比是指住房价格与城市居民家庭年收入之比，是衡量房价合理与否的指标之一，国际惯例认为房价收入比在3－6倍之间为合理区间。

以夫妇俩的家庭购买一套70平方米的住房计算2011年上半年深圳房价收入比。

根据深圳统计局数据，2011年一季度深圳人均季度可支配收入为9937.47元，则夫妇俩的家庭年平均收入约为9937.47×4×2＝79499.76元。

根据深圳房地产信息网的监测，2011年上半年深圳新房的成交均价为18820元/平方米，则一套70平方米的住房平均总价为70×18820＝1317400元。

根据上述数据，可算出2011年深圳上半年的房价收入比＝1317400÷79499.76＝16.6！

虽然由于特价房的影响使得成交均价有所下降，但房价收入比仍远远高于国际上限（6倍），即按2011年上半年深圳的房价，一个夫妇俩的家庭要购买一套70平方米的住房，不吃不喝也要攒积近17年才能负担得起购房款！

上述指标说明，房价依然高企与居民收入不成正比，房价收入比远高于国际标准。

房地产目前总体的特征

根据上述发展阶段，结合统计数据论证，我们可以看到，当前深圳房地产发展的状况可以表现为以下几个特征：

房地产行业投资放缓，产业在GDP比重虽减少但还是重要得增长点

2008年，中央为应对全球性金融危机，提出了十大振兴产业，几经波折，最终却没有房地产行业。

这从一定程度上说明了政府已经下定决心，摆脱国民经济在较大程度上对房地产的依赖性。

但事实上，房地产作为国民经济，尤其是地方经济的支柱产业，在一段时间内还是不会发生改变的。

不过，从近年来GDP的增速上来看，房地产行业发展受宏观政策的影响在经济发展比重开始出现有所减弱。

市场供需关系理论上趋于平衡，但实际需求市场内部并不平衡

随着国家调控政策的积累和国家加大了保障性住房的供应，经济适用房占普通住宅商品房比例曾大，从理论上来讲市场供需关系应该趋于平衡，能有效缓解房地产市场的供需矛盾，缓解房价的过快上涨。

但因比例还是偏少，另外我国人口众多在实际的需求市场中，仍存在大量的需要性消费，但却因房价的不断增长和个人收入的不平衡，无法转为需求性消费。

在这一方面，国家虽然积极的进行房地产结构调整，但在实际操作过程中仍无法完全满足需求。

另外，地域之间跟据总体经济发展水平，其实际的供需水平也会有所区别。

图2.3经济适用房占普通住宅商品房比例

调控政策成效越来越明显，但政策手段的时效并不稳定

从2004年房地产进入快速发展通道以后展开的第一轮调控以来，调控政策频频出台，调控效果也开始慢慢呈现，在这个过程中，各种细节性的监管逐渐完善。

但到目前为止，从最终效果来看，仍没有建立起具备强力制约性和调整性的机制，在每一轮的效果之后，房价总会展开新一轮的报复性增长。

参考文献：

[1]2011年上半年深圳房地产统计分析报告

[2]2010-2011中国房地产市场报告