工业房产抵押报告.docx

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工业房产抵押报告

房地产抵押估价报告

估价项目名称：

XXXXXXXXXXX有限公司位于XXXXXXXXXXXXXXXXXXXX的工业房地产抵押价值评估报告

委托方：

XXXXXXXXXXX有限公司

估价方：

XXXX房地产评估有限公司

估价人员：

XXXX

估价作业期：

自XXXX年xx月xx日至XXXX年xx月xx日止

估价报告编号：

XXXX房估字（XXXX）X字第XXXX号

Ø致委托方函

Ø注册房地产估价师声明

Ø估价的假设和限制条件

Ø房地产抵押估价结果报告

一、估价委托方

二、估价机构

三、估价对象

四、估价目的

五、估价时点

六、价值类型

七、估价依据

八、估价原则

九、估价方法

十、估价结果

十一、估价对象变现能力分析

十二、其他需要说明事项

十三、估价人员

十四、估价作业期

十五、估价报告有限期

Ø附件

Ø房地产抵押估价技术报告（估价机构存档）

致委托方函

XXXXXXXXXXX有限公司：

承蒙贵公司的委托，本公司对房屋所有权登记在贵公司名下的位于XXXXXXXXXXXXXXXXXXXX的工业房地产（房屋建筑总面积XXXX㎡）进行了抵押价值评估（不含地价），估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。

估价人员在现场查勘的基础上，根据《房地产估价规范》、相关法律法规和我公司掌握的市场资料及长期积累的房地产估价经验，结合贵方所提供的资料和本次估价目的，遵循独立、客观、公正、合法、谨慎的原则，按照估价程序，选取科学的估价方法，综合分析影响房地产价格的各项因素，经过仔细的分析测算，评估确定在本次估价假设和限制条件的前提下，估价对象房地产于估价时点XXXX年xx月xx日的房地产抵押价值为：

评估总建筑面积：

XXXX平方米

评估总价值：

XXXX万元

大写：

人民币XXXX元整。

以上内容摘自XX权证XX字第XXXXXXX号房地产抵押估价结果报告书，欲了解本项目的全面情况，请认真阅读附后的报告书全文。

特此函告

XXXX房地产评估有限公司

法定代表人：

XX

XXXX年XX月XX日

注册房地产估价师声明

我们郑重声明：

1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。

2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有利害关系和偏见。

4、我们依照中华人民共和国国家标准GB/T50291—1999《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

5、估价人员XX、XX已于XXXX年xx月xx日对位于XXXXXXXXXXXXXXXXXXXX的本次估价对象进行了实地查勘。

6、没有本公司以外的专业人士对本估价报告提供重要专业帮助。

7、遵守相关法律、法规和估价规范，对估价对象价值进行估算并发表专业意见，是我们的责任；提供必要的资料并保证所提供资料的真实性、合法性和完整性，恰当使用估价报告是委托方的责任。

8、我们承诺未经委托方同意，不以任何方式向与本次估价目的无关的第三方提供报告全文或其中内容，国家法律有规定的除外。

未经我公司事先授权，任何人不得以任何目的复制、派发、出版此报告或其中内容，我公司保留除委托方合理使用此报告之外的一切权利。

9．本评估仅对委估房地产价值作出科学估测，不作为权属确认的依据。

10．未来市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值均产生一定的影响，抵押权人在办理抵押事宜时需要全面考虑。

11.经询证委托方未提供法定优先受偿款的相关证明。

12.超过报告应用有效期使用估价报告的，相关责任由使用者承担。

在估价报告应用有效期内使用估价报告的，相关责任由出具估价报告的估价机构承担，但使用者不当使用的除外。

13.在估价时点之后，估价对象的建筑质量及价格标准发生变化，并对估价对象的价值产生明显影响时，不能直接使用本估价报告结果，应重新评估。

14.估价人员对估价对象进行了现场查勘，并对估价对象现场查勘的客观性、真实性、公正性承担责任。

但评估人员对估价对象的勘察，限于估价对象的外观和使用状况。

除非另有协议，评估人员不承担对评估标的物建筑结构质量进行调查的责任，也不承担对木质工程，其它被遮盖、未暴露及难于接触到的部分进行检视的责任。

中国注册房地产估价师：

注册估价师注册号签字盖章

XX　　　　XXXXXX

XX　　　　XXXXXX

XXXX房地产评估有限公司

XXXX年XX月XX日

估价的假设和限制条件

1、估价假设条件

1.1本报告估价结果是估价对象在XXXX年xx月xx日的抵押价值，该价值是在其市场价值基础上形成的，所谓市场价值是指估价对象的交易双方在必要的假设条件下于价值时点最可能达成的公平交易的估计金额。

这些假设条件主要有：

1.1.1具有一个公开的、比较活跃的和发达的房地产市场。

1.1.2估价对象权属状况是完整、干净的，能够自由的在市场上交易，没有司法机关、行政机关禁止其交易的情形，出售时不附带任何他项权、租赁权、优先购买权、售后回租以及其他类似的可能影响其正常交易价格的权利约束和特殊条款。

1.1.3估价对象由自愿的卖方和自愿的买方在双方均知情、审慎及非强迫的情况下进行交易，交易双方无任何利害关系，任何交易行为都是理性的，交易目的是使各自利益达到最大化。

1.1.4为达成合理成交价并使交易完成，需要有一个较充裕的推销和谈判周期，在这个周期内，市场状况、物理状态都是相对不变的。

1.2委托方提供了估价对象的《房屋所有权证》、《国有土地使用证》的复印件，这些资料在估价时被认为是真实有效的。

1.3工业用途是估价对象的最高最佳用途，估价对象可在目前实体状态和市场条件下出售。

1.4估价人员对估价对象内外部状况进行了查勘，查勘过程中未发现建筑物有明显严重质量损坏，本次估价假设估价对象无重大质量问题，建筑物可在剩余经济耐用年限内持续使用。

1.5本报告未考虑未来处置风险、诉讼风险及诉讼费用的负担，未考虑快速变现因素对市场价值的影响。

2、估价报告使用的限制条件

2.1本次估价的范围、面积、估价目的都是由委托方提供并指定的，如果以上内容发生变化，本报告结果随之失效，应重新进行估价。

2.2本估价报告的应用有效期自完成之日起为一年。

在应用有效期内如果宏观经济起伏较大、房地产市场波动明显时，请慎重使用本报告结果，建议委托房地产估价机构对其价值进行再估价。

2.3估价报告需成套完整使用，且使用仅限于报告中载明的估价目的，其他用途无效。

估价机构和签字估价师对因使用不当或仅使用报告中部分内容所导致的可能的后果，均不承担任何法律或经济责任。

2.4未经评估机构和估价人员同意，本估价报告不得向委托方和报告审查部门及与报告目的相关的金融机构之外的单位和个人提供。

报告的全部或部分内容不得发表于任何公开媒体上，本报告再次复印，内容无效，报告解释权为XXXX房地产评估有限公司所有。

3、相关风险提示

3.1、估价对象状况和房地产市场状况因时间变化对房地产价值可能产生影响，建议报告使用者应定期关注或委托估价机构对估价对象进行价值跟踪评估。

3.2、建议报告使用者应密切关注估价对象价值在未来年限内下跌的风险，目前预期可能导致房地产价值下跌的主要因素有以下几个方面：

房地产的使用和维护情况、区位因素的改变、房地产市场供求变化情况、房地产政策影响。

3.3、对抵押期间可能产生的房地产信贷风险，估价报告使用者应给予密切关注。

有关部门制定的各项房地产调控政策可能引起房地产行业的市场风险。

3.4、本次估价是为确定房地产抵押贷款额度而提供参考，估价报告使用者应特别关注估价的假设和限制条件以及估价对象变现能力分析，合理理解估价报告、使用估价结果，并关注在房地产抵押估价报告出具后至抵押登记之间，是否会出现法定优先受偿权利。

房地产抵押估价结果报告

XX权证XX字第XXXXXXX号

一、估价委托方

委托单位：

XXXXXXXXXXX有限公司

单位地址：

XXXXXX

法人代表：

XXXXX

二、估价机构

机构名称：

XXXX房地产评估有限公司

地址：

XXXXXXXXXXXXXXX

法定代表人：

XX

资质等级：

XXX

资质证书号：

XXXXXXXXXXXXXXXXX

行政许可决定书号：

XXXXXXXXXXXXXXX

营业执照注册号：

XXXXXXXXXXX

三、估价对象

1、估价范围

根据委托方的指定，本次估价对象为位于XXXXXXXXXXXXXXXXXXXX的工业房地产，房屋建筑总面积为XXXX㎡。

2、估价对象权益状况

2.1《房屋所有权证》权益状况：

《房屋所有权证》编号：

XX权证XX字第XXXXXXX号；房屋所有权人：

XXXXXXXXXXX有限公司；

2.2《国有土地使用证》权益状况：

《国有土地使用证》编号为XX国用（XXXX）第XXX号，位于XXXXXXXXXXXXX，XXXXXXXXXXX有限公司依法拥有工业用地土地使用权，终止使用年期为XXXX年XX月XX日，发证日期XXXX年XX月XX日，四至范围为：

XXXXX，面积XXXXX平方米，登记用途为工业用地，宗地编号、地籍图号暂缺。

3、估价对象实物状况

估价对象房屋为砖混办公楼和钢结构厂房。

总建筑面积XXXX㎡。

在本次价值时点，估价对象由产权人自用，用途为非住房，功能布局与概况描述及装修情况见附件照片。

估价对象房屋综合来看，房屋维护保养状况好，公共部位装修完好、上下水管道畅通、水电暖齐全，有通讯线接入。

4、估价对象区域概况

4.1地理位置：

4.2交通状况:

4.3公用基础设施：

估价对象所处区域水电保证率较高，公用配套设施较为齐全。

该区域基础设施达“五通一平”（通路、通讯、通下水、通电、通水及场地平整）。

4.4环境质量：

四、估价目的

为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。

五、估价时点

根据估价委托书，本次价值时点为XXXX年X月XX日。

六、价值类型

1、房地产抵押价值等于假定未设立法定优先受偿权利下的公开市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。

法定优先受偿款是指假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款。

2、本次评估价值不含建筑物应分摊的土地使用权价值。

七、估价依据

1、本次估价所依据的有关法律、法规和政策文件

1.1《中华人民共和国物权法》；

1.2《中华人民共和国城市房地产管理法》；

1.3《中华人民共和国土地管理法》；

1.4《中华人民共和国担保法》；

1.5《城市房地产抵押管理办法》；

1.6建设部、人民银行、银监会联合颁发的《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》。

2、本次估价采用的技术规程

2.1国家标准GB/T50291—1999《房地产估价规范》；

2.2国家标准GB/T18508—2001《城镇土地估价规程》；

2.3国家标准GB/T50899—2013《房地产估价基本术语标准》；

2.4《房地产抵押估价指导意见》。

3、委托方提供的《房屋所有权证》、《国有土地使用证》等资料。

4、委托方与本公司签定的估价委托书，以及估价人员掌握的该类房地产的开发成本和其他市场资料等。

八、估价原则

1、此次估价遵循的行为原则

独立、客观、公正原则。

该原则要求估价机构和估价师站在中立的立场上，实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格。

2、此次估价遵循的技术原则

合法原则。

该原则要求估价结果是在依法判定的估价对象状况特别是权益状况下的价值或价格。

价值时点原则。

该原则要求估价结果是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格。

替代原则。

该原则要求估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内。

最高最佳利用原则。

该原则要求房地产在法律上允许、技术上可能、财务上可行并使价值最大的合理、可能的利用，包括最佳的用途、规模、档次等。

谨慎原则。

该原则要求在影响估价对象价值或价格的因素存在不确定性的情况下对其作出判断时，应充分考虑其导致估价对象价值或价格偏低的一面，慎重考虑其导致估价对象价值或价格偏高的一面。

九、估价方法

根据估价目的及估价对象的实际状况，宜采取不同的估价方法。

根据《房地产估价规范》估价方法通常有比较法、成本法、收益法、假设开发法等方法。

比较法：

将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

成本法：

求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

收益法：

预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

假设开发法：

预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

XXXXXXXXXXX有限公司所有的房产为非住房，该区域类似房产交易案例较少，没有大量交易实例可供参考，所以不宜采用市场比较法；该委估房产为非住房房地产，收益由房地产、机器设备、管理者智慧等综合因素产生，很难把房产收益从总收益中剥离出来，因此也不宜采用收益法评估。

由于工业区建成时间不久，各项成本及重新构建价格可以求取，所以可以采用成本法进行评估。

估价人员最终确定采用成本法进行评估，最后将估价结果进行分析处理，得出最终的评估价格。

十、估价结果

估价人员在现场查勘的基础上，根据《房地产估价规范》、相关法律法规和我公司掌握的市场资料及长期积累的房地产估价经验，结合贵方所提供的资料和本次估价目的，遵循独立、客观、公正、合法、谨慎的原则，按照估价程序，选取科学的估价方法，综合分析影响房地产价格的各项因素，经过仔细的分析测算，最终确定估价对象房地产于估价时点XXXX年xx月xx日，假定未设定优先受偿款权利下的市场价值为：

评估总建筑面积：

XXXX平方米

评估总价值：

XXXX万元

大写：

人民币XXXX元整（取整）。

详细情况见下表：

货币种类：

人民币

序号

房权

证号

房屋

总层数

结构

用途

面积（m2）

单价

（元/m2）

总计

（万元）

1

XX权证XX字第XXXXXXX号

钢结构

非住房

5

砖混

非住房

合计

——

——

——

——

XXXX

——

XXXX

十一、估价对象变现能力分析

房地产变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。

1、估价对象通用性、独立使用性、可分割转让性：

估价对象用途为非住房，现状用途下发挥了最高最佳使用价值，其通用性好；估价对象为独立房地产，其使用不受其他房地产的影响，故独立使用性较强；根据合法用途和产权状况，估价对象可分割性一般。

2、估价对象变现价值及变现价值与市场价值差异程度：

按照《担保法》第五十三条规定和法释（2005）14号《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押房屋的规定》及目前金融机构对不良资产处置的实践，通常采用诉讼方式以拍卖形式处置抵押房地产。

在估价时点拍卖或变卖估价对象时，因存在短期内强制处分、潜在购买群体受到限制及心理排斥、卖方价外手续费、竞价空间、双方无合理的谈判周期、快速变现的付款方式等因素影响，最可能实现的价格一般比公开市场价格要低。

按《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》，拍卖保留价由人民法院参照评估价确定，人民法院确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价或者市价的百分之八十；如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的百分之二十。

根据估价对象的具体情况，预计估价对象可实现的快速变现价值为市场价值的七成。

3、估价对象变现清偿顺序：

法释（2000）44号（最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释）中的第七十四条规定：

抵押物折价或者拍卖、变卖所得的价款，当事人没有约定的，按下列顺序清偿：

①实现抵押权的费用；②主债权的利息；③主债权。

抵押房地产处置变现清偿顺序：

支付费用顺序

费用明细

支付处置抵押房地产应缴税费

评估费、诉讼费、执行费、律师费、广告费及其它不可预见费、拍卖佣金、契税、综合税、印花税、手续费、登记费

房地产估价师知悉的法定优先受偿款

拖欠的建筑工程款

其它税费

已抵押担保的债权

其它法定优先受偿款

支付抵押债权本息及违约金赔偿由于债务人违反合同而对抵押权人造成的伤害

4、法定优先受偿款：

估价对象所占的土地为出让土地，已办理了《国有土地使用证》，不需再缴纳土地出让金；估价人员调查，委托人无拖欠工程款现象，且没有已抵押担保的债权数额和其它的法定优先受偿款，故本次评估估价师所知悉的法定优先受偿款为零。

十二、其他需要说明的事项

1、估价结果是估价人员模拟市场形成价格的机制和过程，将估价对象客观存在的价格或价值揭示、显现出来。

估价结果是一种专业意见，而不应当被认为是对估价对象可实现价格的保证。

估价机构和估价人员不承担交易双方最终决策的责任。

2、估价人员对委托方提供的关于估价对象的权属证件的审查仅限于形式上的审查，相关证件的完整性、合法性、有效性等实质性审查，将由产权登记机关在办理转让、抵押登记时进行，权属有瑕疵的依法不能办理相关手续，我们提请报告使用人关注这一点。

十三、估价人员

注册估价师注册号

XX　　　XXXXXX

XX　　　　XXXXXX

十四、估价作业期

自XXXX年xx月xx日起至XXXX年xx月xx日止。

十五、估价报告的有效期

在房地产市场无重大波动时，本估价报告自出具之日起一年内有效。

如房地产市场状况及相关政策在有效期内、报告使用前发生重大变化，则估价结果应作相应调整。

XXXX房地产评估有限公司

XXXX年XX月XX日

附件

1、《房屋所有权证》复印件

2、估价对象现场照片

3、《国有土地使用证》复印件

4、委托方营业执照复印件

5、评估机构营业执照复印件

6、房地产估价资质证书复印件

　　7、房地产估价师注册证书复印件