办公综合楼工程建设项目可行性研究报告.docx
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办公综合楼工程建设项目可行性研究报告
第一章概述
1.1项目实施背景
大连国际“十五”规划中将国际工程承包确定为我公司今后发展的主导产业和重要的利润来源。
为了实现这一目标，大连国际工程承包分公司从2002年初开始加大开拓市场力度，积极寻找新的国际工程承包项目。
根据国家经贸部关于沙特工程承包市场的建议，我公司先后两次组团前往沙特进行了实地考察和市场调研，掌握了沙特国内建筑市场大量的第一手资料。
在中国驻沙使馆经商处和中国驻沙公司的帮助下，与沙特公主公司确立了项目运作代理关系。
通过代理公司的介绍，我们就兰办公综合楼施工项目同项目的总包方阿尔.哈比公司进行了磋商和洽谈。
经过九轮的艰苦谈判，最终双方就该项目的合作初步达成一致意见。
与此同时，我公司就该项目及与哈比公司的合作专门聘请了技术、法律、财务等专家进行了多方论证，最终认定了该项目及与哈比公司的合作事宜的可行性。
随后我公司与阿尔.哈比公司草签了兰办公综合楼工程项目工程分包合同。
1.2项目概况
兰办公综合楼项目位于沙特阿拉伯西南部城市奈季兰市。
该项工程的建筑规模为17273.6平方米，其中：
办公楼主楼10862平方米，附属建筑十一个，共6412平方米。
室外庭院工程占地约为1.6万平方米。
该工程分包总价款为4676.9万沙币（合1245万美元）。
该项目的业主为沙特国家内政部，工程总包方为沙特阿尔·哈比公司，我方为阿尔·哈比公司的分包方。
该项目的合同工期为19个月，工程保修期为一年。
该工程项目没有预付款，进度款的支付是采用背靠背形式的。
该合同签订后，我方需开出合同额5%的履约保函，保函的有效期至项目竣工为止。
经过初步估算，该项目的顺利实施，可外派劳务150人/年，技术、劳务、设备及材料等共可出口创汇434万美元（占合同额35%）。
其中税前利润118万美元，项目期间收入利润率9.4%。
1.3工程项目总包商—ALHARBI公司简介
ALHARBI贸易工程承包（以下称阿尔·哈比）公司成立于1965年，主要从事于工程建设及贸易项目经营业务。
自成立以来，该公司各项业务不断全面发展，为沙特建筑工业发展的做出一定的贡献。
在工程建设领域，阿尔•哈比以其良好的施工质量在沙特实施了许多重要项目，受到客户的广泛好评，并且由此促进了公司业务不断发展。
阿尔·哈比现在已经成为了沙特建筑领域的实力最大的几家公司之一。
在60年代后期，阿尔•哈比公司主要从事大量的私人房屋土建项目，以及提供建筑材料，并同时在道路、基础及房屋工程领域开展工作。
在70年代初，该公司开始从事政府授权的项目，如乡村沥青道路。
这些结构单一的项目主要包括北部和东部省份的乡村的建设项目，而如今这些乡村已成为沙特重要城市，阿尔·哈比公司所承建的道路、电力和土建工程仍在发挥着重要的作用。
在70年代中期，该公司开始承建许多政府授权兴建的道路和砼工程项目，如涵洞和其他土建项目。
当时阿尔·哈比公司依靠经验丰富的工程师、高水准的技术人员和先进的机械和重型设备，不仅为业主提供高效率建筑服务，同时也使得公司成为一个主营土建项目的沙特公司，建造的工程具有创新理念。
在这阶段取得的成功使得阿尔·哈比公司承揽了由政府授权兴建的机场、军事基地和性质更为复杂的道路和砼工程。
在80年代初，阿尔·哈比公司承建工程范围的不断扩大使公司在土建工程领域积累了丰富的施工经验，对与沙特许多地区相连的高速公路网络工程的成功实施，使公司跟上了建筑工业的迅猛发展。
阿尔·哈比公司依靠丰富的经验和踏实肯干的员工，为其在高速公路、桥梁、隧道领域迈向国际专业化奠定了坚实的基础。
阿尔·哈比参与并成功建设了成为MAKKAH和MEDINA联系纽带的AL-HIJJAZ高速公路项目。
阿尔·哈比公司建造了许多现代化房屋项目，包括所需的电力和机械工程，并以良好的质量和按期完工赢得了客户的赞赏和信任。
在80年代中期，阿尔·哈比公司在承揽了几个道路、桥梁、房屋、机场项目后，将其经营领域扩展到了城市的美化和改造、重工业建筑和全套的电力和机械系统工程。
该公司致力于发展更为有效的内部管理机制，取得了很大的成功，并成为了在沙特试用先进计算机系统的先驱，并设立了现代化重型设备和沥青砼厂。
阿尔·哈比公司参与承建了许多重要项目，如得到很高评价的砼桥和设备工程，这使该公司提高了专业技能，改进了施工方法，而且保证了公司的持续发展，以同国际公司进行合作。
阿尔·哈比公司曾遵照安全防护程序建造了两个长波段雷达项目，并被授予了几个安全和质量证书，也是唯一的一个可以不用依靠国外专家和分包商而独自承担机电工程建设的沙特公司。
这使阿尔·哈比公司成为有能力建造复杂建筑及全套机电工程的工程承包公司。
在90年代初，阿尔·哈比公司承担了沙特航空防御部（theJointForce）的几个紧急特殊的项目，包括扩充和维修利雅得的空军基地和在战争期间使用的几个其他的空军基地和直升飞机场。
阿尔·哈比公司在科威特重建工作中，在包括5家国际公司的数百家参与派遣设备和人员进入科威特进行战后重建的公司中，阿尔·哈比公司担任了非常重要的角色。
90年代的十年发展，使阿尔·哈比在各个技术领域取得了长足的发展，并且，阿尔·哈比凭借国际化的施工和技术人员，以及现代化的施工、管理方法和材料设备，在现代化建筑领域也一直保持着的先锋地位。
近年来，阿尔·哈比公司在道路、桥梁、隧道、地下通道、房屋建设、机电工程、机场、公用设施、军事项目及修建、美化和维修等领域积累了丰富的经验，这些项目的总造价超过了20亿沙币，阿尔·哈比公司的客户包括政府机构、国际公司和国际组织，如美军工程公司和联合国。
当今，阿尔·哈比公司已成为中东地区具有一定影响力的大型项目管理公司。
阿尔·哈比公司已制定了详细的未来发展计划，拟将在今后凭借自身现代化的施工方法和经验丰富的管理人员，并通过与大学和国际机构的合作，使自身在阿拉伯海湾及中东地区的工程项目达到更高的水准。
第二章市场分析
2.1沙特国家政治、文化、经济、地理环境分析
2.1.1政治环境
沙特阿拉伯王国（TheKingdomofSaudiArabia）位于亚洲西南部的阿拉伯半岛，总面积为224万平方公里。
总人口1590万左右，其中阿拉伯人占90%，来自非洲和亚洲等地的外籍人占10%。
其首都是利雅得市，官方语言为阿拉伯语，通用英语。
沙特既是严格的宗教国家，伊斯兰教为国教，又是严格的正教合一的专制的君主国。
国王同时是宗教领袖。
国家以古兰经和圣训为立法依据，王室会议是最高权利机构，大臣会议是最高行政机构。
多年来，沙特由于是正教合一的专制的君主国家，因此沙特国家的政治状况是非常稳定的，法律法规比较严格。
中国与沙特于1990年7月21日建立大使级外交关系。
十多年来，两国关系稳步发展，高层往来不断增加。
2.1.2文化环境
沙特的文化也是与伊斯兰教的文化紧密相关的，特别是他们的风俗习俗是与其他非伊斯兰国家迥然不同的，因此在沙特承包工程项目应特别注意尊重当地居民的风俗习惯。
2.1.3地理环境
沙特阿拉伯王国面临红海，东濒波斯湾，占亚洲西南部阿拉伯半岛约75%。
北与约旦、伊拉克和科威特为界，南与也门为邻，东南与阿曼、东北与卡塔尔及阿联酋接壤，西邻红海，东邻波斯湾，是个交通便利的国家。
沙特地势西高东低，成梯形状。
西部为希贾兹-阿西尔高原区，中部为纳季德多岩高原区，北、东、南属沙漠地区，东部及西部均有狭长的沿海平原。
沙特除西部沿海地区外，绝大地区属亚热带沙漠性气候，炎热干燥，夏季最高气温可达50摄氏度左右，年降雨量不超过200毫米。
奈季兰市位于沙特西南部靠近也门共和国边境的希贾兹-阿西尔高原区。
2.1.4经济环境
自70年代起，沙特政府利用其丰厚的石油资金大力发展经济和改善人民生活，进行了多期五年发展规划，经过30年来的努力，使沙特从一个贫穷落后的国家变成一个举世闻名的现代化石油大国，而且成为中东最大的商品、工程承包和劳务市场。
1990年的海湾战争使沙特蒙受了巨大的损失。
之后，1993年末至1994年世界油价下跌，又导致了沙特经济的萎缩和下滑。
为摆脱困境，沙特政府采取了一系列经济调整措施，主要表现在压缩预算、减少补贴，提倡发展非石油工业等。
为了使沙特摆脱单一的石油经济结构，沙特政府提倡发展经济的“四化”政策，即：
经济基础和国民收入“多元化”、产业结构调整中突出“工业化”、劳动力上努力“沙特化”、所有制成分上扩大“私有化”和近年来大力推行的吸引外国投资（高科技优先）的政策，已成为沙特强国富民的基本国策。
由于改革措施得当，加之1995年石油价格的回升，沙特的经济已逐步走出低谷。
2000年，沙特为了适应经济全球化及本国经济发展的需求，为了提高外国商人和投资者来沙特经商、投资的兴趣和信心，制定并出台了“外国投资法”，给外国投资者以多项优惠政策，吸引外国投资，增加本国就业，促进经济发展。
沙特是阿拉伯国家中吸引外资最多的国家，1999年吸引外商投资达48亿美元。
同时，决定将沙特本国的石油天然气领域向外国投资者开放，预计未来10年，在天然气领域的投资将达到1000亿美元，可为沙特创造180万个就业机会。
石油是沙特经济发展的命脉，石油收入占国家财政收入的60%--80%。
已探明石油储量为2615亿桶，约占全球总量的25.2%，位于全球之首。
根据欧佩克配额，沙特原油日生产量为850万桶（2000年9月，实际生产能力已达1000万桶/日）。
2000年石油出口收入为500亿美元。
2001年上半年，国际石油市场供求基本平衡，沙特石油收入超过620亿美元。
自2001年5月27日起沙特政府将平均关税降至5%。
沙特经济已进入多年来少有的强劲发展时期。
由于沙特是一个由石油美元堆积起来的王国，充足的资金使沙特成为中东地区最大的工程承包市场，居世界第23位。
沙特的第六个五年计划中，公共领域投资预算已达1265亿美元。
大规模的建设和蓬勃发展的建筑业，使建筑业产值在2000年占国民经济生产总值16%，并以8%的年增长速度增长。
根据沙特政府公布的2002年财政预算，为卫生服务和社会发展拨款60.8亿美元。
这部分预算包括一些新建项目、启动已建成完工的15家医院，扩建和改善已有的卫生设施。
在外汇管理政策方面，沙特政府采取的是开放式、自由的外汇政策，沙特货币里亚尔可自由兑换美元，里亚尔与特别提款权之间是采用联系汇率制度。
目前1美元兑换3.75沙特里亚尔，且该汇率已有30年未发生变化，这也是沙特政治、经济比较稳定的一个说明。
2.2沙特建筑市场环境分析
2.2.1法律政策环境及运作惯例
自70年代起，沙特利用其丰厚的石油资金大力发展经济和改善人民生活，国家设立了许多建设项目，因而在80年代的沙特就已成为国际承包商蜂拥而至的地区，造就了沙特第一个国际工程承包业务的高峰期。
鉴于多年来的国际工程承包业务的经历，目前沙特因宗教立国不仅在法律法规方面较为健全、稳定，而且在工程管理及运作方面已比较完善。
沙特政府颁发的有关承包、劳务方面的法律法规主要有劳工法、公司法、合作法、外国承包商与沙特代理人法等。
沙特政府在工程管理上参照欧美技术标准颁布了沙特国家的工程技术标准，同时在工程中还要参照欧美标准执行，因此总的说来在技术标准方面，目前沙特主要执行的是欧美技术标准。
工程合同条款是参照FIDIC合同条件结合其本国实际公开颁布并执行的，在工程管理中采用国际惯用的监理制，通常按国际惯例要求承包商提交工程履约保函、工程保险等，但保函发出银行及工程保险承保公司都必须是沙特当地的银行和沙特国家保险公司。
沙特政府的项目都是财政预算拨款的项目。
目前我们分包的奈季兰办公综合楼项目是政府2002年度计划项目。
在工程款的支付上，沙特政府因其石油美元丰厚，国家信誉较好，因而政府项目没有工程预付款和政府的业主履约保函，工程款是按月进度支付，根据我们通过在沙特中国公司了解的情况至今尚无政府不付工程款的事件发生。
分包合同条件一般都采取与总包合同条件相一致的连续式的形式，通常称作为背靠背形式的合同条件。
沙特政府的所有项目都需经过公开的招投标程序，由有资格的沙特当地的承包商做总包，外国承包公司只能做分包。
外国公司在沙特开展业务或承揽项目，必须要有沙特当地的公司作为代理公司或作为合作伙伴。
沙特代理人必须是沙特籍的且是常驻沙特的，还要进行必要的商业注册。
承包商与代理人之间要签订正式的代理协议，并将协议公证后报沙特有关部门备案。
外国承包商需支付代理费，代理费不得超过所实施合同金额的5%。
同时外国公司在沙特当地还需要担保人，代理人可以是担保人，也可以不是担保人。
我公司在沙特的代理和担保公司为沙特皇室公主公司，即THELALALSYORTradingServicesR.H.PrincessFahdahFwazSaudAlSaud。
2.2.2建筑市场外部环境：
多年来的工程承包业务的发展，已使沙特建筑材料和设备市场非常健全，可以在沙特当地采购到国际上任何品种的材料，也可以租用到一般工程上使用的机械设备，由于沙特的关税很低，所以很多材料、设备与我国内的价格相差无几。
沙特的交通渠道比较通畅，不仅具有大型的国际机场，而且还有吉达、达曼两大国际海港可以与世界各地通航，各种材料及物资可以及时地运抵沙特。
沙特境内交通非常便利，各个城市均有高速公路相连，而且主要城市间还有民航航班，沙特政府正在计划重建国内的铁路项目。
沙特境内生活物资供应丰富，除蔬菜、水果价格相对较高外，其他鱼虾、牛羊肉价格与国内基本相同。
依据沙特的国家规定，沙特的工程公司共分为四个等级（A、B、C、D），只有A级的工程公司才有资格参与大型项目的投标资格，我公司沙特项目总包方阿尔•哈比公司为A级工程公司。
一般外国公司不能成为沙特政府项目的总包商。
通过对已完工程和在建工程的考察，以及纵观沙特A级建筑承包公司的实力及施工水平，可以看出这些当地公司的能力和水平与我们国家一级资质的建筑公司的能力与水平基本相当。
在沙特当地还有许多中小型建筑施工公司，由于他们没有资格承包大型的工程项目，因而只能给总包商或分包商做分包，同时沙特的劳务市场供应能力比较充足，目前在沙特的外籍劳工约有200万左右。
在施工技术水平上，这些当地的中小建筑公司及外籍劳务人员中，有一部分基本上能满足我公司在沙特实施工程项目的需要，分包价格及人工价格均低于我国承包公司及劳务人员的价格。
通过我们对沙特建筑市场外部环境的分析可以看出，尽管沙特项目采用了一些英美技术标准，但目前世界各国的技术标准基本是一致的，依据对沙特当地项目的考察，我们认为我们的技术水平是完全可以能够达到业主的要求。
2.2.3竞争者环境
沙特是中东地区最大的工程承包和劳务市场。
目前，除当地公司外，在沙特最多的还是美、日、德、法、英等西方国家的承包公司。
他们承揽了沙特大部分工业、科技领域的技术、资金密集型项目。
此外，韩国、土耳其、台湾、埃及、科威特等一些国家和地区的承包公司在沙特市场也都占有一席之地。
从目前在沙外籍劳工构成来看，人数最多的是阿拉伯人，占劳工总数的三分之一以上，其中以来自埃及、也门、叙利亚、苏丹、约旦等邻近国家最多。
仅埃及在沙特的劳工就超过100万。
此外，菲律宾、巴基斯坦、印度、孟加拉等国都各有数万劳工在沙特工作，斯里兰卡、印度尼西亚、泰国、尼泊尔、土耳其等国在沙特也各有数万乃至十多万劳工。
中、沙建交后，两国政府重视发展双边经贸关系。
但沙特政府1995年才允许中国人和中国公司进入沙特市场。
1997年沙特内阁会议通过第8276/137号决议，同意向中国开放工程承包和劳务市场，允许中国公司和企业在沙特参与自由竞争，中国公司才开始在沙特搞工程承包，目前有五家中国公司在沙特搞工程建设。
现有中国劳务1000人（其中300多人是护士）。
沙特虽是宗教立国，但各项法规还比较健全，社会治安良好。
在对外国人的管理及建筑工程市场管理方面，沙特是我公司所经历过的国外工程的国家中相对比较规范的国家。
第三章项目建设的组织与实施计划
3.1工程概况
工程名称：
兰办公综合楼
业主：
沙特国家内政部
总包商：
ALHARBI（阿尔·哈比）贸易工程承包公司
工程地址：
沙特西南部奈季兰市
建筑面积：
办公综合楼共包含10个单体：
主楼-----------10862m2（三层）
接待楼-----------2263m2（两层）
庆典楼-----------1329m2（一层）
清真寺-----------895m2（一层）
仓库-----------1092m2（一层）
车间-----------506.5m2（一层）
设备间-----------212m2（一层）
门卫-----------36.5m2（一层）
门卫-----------19.4m2（一层）
门卫-----------58.2m2（一层共3个）
总建筑面积为17273.6m2
结构类型：
框架结构
3.2工程范围及工期
工程施工设计图纸范围以内。
工程内容：
土建工程、装饰装修工程、给排水工程、电气照明工程，消防工程，电话、有线电视及网络综合布线，道路、围墙绿化、停车场等,具体工程量以施工图纸为依据。
合同工期：
2003年2月1日～2004年9月12日，共19个月。
3.3建筑结构概况
建筑概况
㈠墙体：
框架填充墙为空心水泥砖
㈡室内装修：
⑴楼（地）面：
花岗岩楼（地）面、地砖（地）面、水泥砂浆地面；
⑵内墙面：
涂料；
⑶天棚：
金属扣板吊顶、石膏板吊顶、普通吊顶；
㈢外墙饰面：
涂料；
㈣屋面：
分为上人屋面和不上人屋面。
结构概况
㈠地基：
依据业主提供的地质报告，土质为粉沙。
㈡土方回填:
依据图纸要求和现场实际情况回填土方的夯实率达到95%。
㈢混凝土强度等级：
⑴基础、柱、钢筋砼墙、地板、屋面板、梁及预制部分都采用C30砼。
⑵素砼、基础板采用C20砼。
㈣钢筋:
采用Ⅰ、Ⅱ级钢筋。
3.4施工组织及施工部署
根据该工程规模及业主要求，由公司组建工程项目经理部承担该工程的项目管理，工程按项目法施工，实行项目经理负责制，以项目合同和成本控制为主要内容，以科学系统的管理和先进的技术为手段，行使计划、组织、指挥、协调、控制、监督六项基本职能，全面履行与业主、监理的合同。
本着科学管理、优质高速、开拓敬业的原则，对工程施工进行综合组织协调和控制管理，确保本工程实现一流的管理、一流的文明施工、一流的工程质量和一流的施工速度。
3.4.1项目管理机构设置
现设置工程组织机构如下：
项目经理
项目技术负责人
内业水暖电气土建安全质量
钢筋组钢模组木工组瓦工组综合组车队
3.4.2施工组织
由于本工程规模较大，单体过多，周转材料投入量大，根据设计的建筑物，施工安排上采取平面流水，立体交叉作业的施工部署。
施工顺序安排原则如下：
基础→主体（含水电预埋）→砌体、门窗工程→抹灰工程→安装工程→楼地面工程→室内外装饰工程→零星工程→竣工
机电安装与主体结构施工穿插进行。
3.4.3施工进度计划
根据业主给定的工期并结合工程实际，该工程计划工期18个月比合同工期提前一个月。
总施工流程：
根据工程的难易程度，先行开工主楼，主楼工期为11个月；在2003年6月15日穿插施工机修车间，工期4个月，并在2003年9月15日穿插配电室的施工；主楼主体结束时安排清真寺施工，工期为3.5个月；并同时进行会议厅施工，工期为5.5个月；在2004年1月1日安排接待室开工，工期6个月；同时开工门卫工程，工期3个月；场区施工从2004年3月1日开工，工期为4个月.
劳动力计划安排见下表。
劳动力计划表
序号
工种/月份
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
合计
1
项目经理
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
19
2
现场经理
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
19
3
土建工程师、安全员
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
19
4
电气工程师
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
19
5
机械工程师
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
19
6
质检员兼放线员
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
19
7
材料员
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
18
8
翻译
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
19
9
会计
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
19
10
管理人员
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
19
11
工料测量师
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
18
12
保管员及安全员
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
19
13
工长
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
17
14
厨师
1
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
1
32
15
司机
1
2
3
3
3
3
3
3
3
3
3
3
3
3
3
2
1
45
16
吊车工
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
15
17
操作手
1
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
1
32
18
装修组长
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
12
19
电器组长
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
16
20
机械组长
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
15
21
空调技术员
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
11
22
模板木工
12
24
24
32
32
32
32
32
32
24
24
24
24
24
升级会员 