商业地产黄金十年摘文.docx
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商业地产黄金十年摘文
王健林:
商业地产黄金十年万达速度不是偶然
2011年11月02日13:
41 来源：
大河报
一年前放出豪言：
要建5座万达广场；一年之后，中原万达广场落成即将开业，二七万达广场正在紧锣密鼓建设……昨日，素有“商业地产教父”之称的大连万达集团董事长王健林再次莅临商城郑州，就商业地产前景、走势及万达战略接受了媒体的采访。
A
中原经济区已正式上升为国家战略，郑州都市区的规划蓝图已经绘就，现在开始加速推进，万达进入河南、进入郑州可谓适逢其时。
对此，王健林显然早已洞悉。
他说，河南是中国第一人口大省，郑州人口调查接近1000万，是全国少数的特大城市之一。
而且，从地理位置来说河南又处于中国的中心，郑州是全国的交通枢纽，主要的铁路线都在这里交会，所以河南省及省会郑州市无论是战略地位、经济地位还是商贸地位都是十分重要的。
从长远来看，郑州市区的万达广场现在已经有两个，接下来会完成五个万达广场的布局。
B
商业地产还有黄金十年
对于当前市场，王健林说，宏观调控这两年来，对房地产市场有比较大的打压，但真正的拐点他认为还没有到来，可能到明年一季度会更加严峻。
对于商业地产发展前景，王健林依然看好：
接下来十年应该是商业地产发展比较好的时期。
原因在于，中国现在提出消费拉动经济增长，叫做扩内需促消费，这就意味着这种消费型的产业有巨大空间。
十二五规划提了一个目标，我国的消费总额会翻一倍，国家发改委做了中长期规划，到2020年的时候还会再翻一番。
这意味着消费市场有巨大的空间。
终端消费需求，一定会刺激上游的供应商开发商业地产，所以，商业地产的发展空间是有的。
网购不能取代体验式消费
针对网购对传统商业的冲击，王健林说，网购发展再快，也无法取代体验式消费。
像在美国网购占美国市场消费的比例也不到10%。
“我相信美国模式一定会成为中国模式，网购虽然每年增长很快，但是终端还是在持续发展，网购所占的市场比例相对市场永远是小的”。
第二，网购不能覆盖到所有行业和层面，像房产、汽车等大宗消费品和高端奢侈品，很少人通过网购。
另外，体验式消费也是不能网购的。
王健林说，网络购物发展再快，那也仅仅是购物模式当中的一部分，也许有一天通过网购的人数会达到50%，但是在总的消费中它永远不会成为主流。
这也是万达拼命发展万达广场、增大体验式消费比例的原因。
D
万达下一站是国际化
作为中国商业地产的领头羊，万达是否有到海外扩张的计划？
王健林向媒体透露，万达的国际化步伐现在已经开始，其境外模式就是并购。
下一步的目标就是走国际化道路。
按照正常计划，明年万达可能进入世界500强，年销售收入最少1300亿元。
“只有更多的民营企业走出去，中国的企业在国际上才有话语权，中国的形象才会发生翻天覆地的变化。
” 王健林说。
E
“万达速度”不是偶然
从去年8月3日奠基，到今年10月28日开业，郑州中原万达广场用了不到15个月的时间，这一速度创造了郑州商业地产建设的纪录。
是什么造就了“万达速度”呢？
王健林说，“万达速度”的出现，不是偶然的。
有三个方面原因：
首先是企业定位。
大连万达集团发展一直很快，这是万达的企业文化。
其次，万达有完整的产业链，万达有全国唯一的商业地产规划院，有专门的建造队伍和强大的商业管理公司，在实践中积累了丰富的经验。
第三，万达信息化管理水平非常高，有自己的研发团队等，形成了万达的核心竞争力。
F
万达开业 郑州商业西移
王健林说，郑州中原万达广场是万达集团在河南省开业的第二个项目，也是在郑州市开业的第一个项目。
以前有人认为郑州西部二环外不适合做商业，但是他认为郑州中原万达广场的开业会对这种局面有一些改变，意味着郑州商业中心向西转移开始了，这种商业格局的改变他说他可以做一个肯定。
地产巨头涌入商业地产能否再延续黄金十年
2011年11月03日14:
12 来源：
北青网
地产巨头涌入
近期，京汉置业位于顺义的京汉生活广场正式开业，京汉置业成为继万科、保利、金地入驻商业地产的又一知名房企。
有业内专家认为，持续的房产政策调控效果已经在住宅市场显现出来，房地产行业走势开始分化，商业地产价值逐渐被市场和房企认可。
与此同时，戴德梁行发布报告显示，借助城镇化与服务两大助推剂，中国商业地产将进入黄金十年。
●众巨头涌入商业地产
据了解，京汉生活广场位于顺义京汉绿港小区，服务于小区居民、辐射周边区域，其中，餐饮街临街提供200-3000平方米的弹性组合空间，可满足多种风格定位的餐饮企业进驻。
由此，一直以来致力于婚房战略的京汉置业也在商业地产行业写下浓重墨彩的一笔。
当然，京汉置业并非第一家涉足商业地产的开发商，据不完全统计，自去年以来，宣布进入商业地产市场的大型住宅开发商已有近20家。
万科、保利、金地等大型房企早已在全国范围抢滩登陆，甚至不约而同地宣称，未来将不断扩大在商业地产领域的投入：
万科未来持有型物业将占20%的开发比例；保利计划到2012年商业地产方面的投资将占到其总投资额的30%；金地则将在今年的土地投入计划中，有20%的资金会投向商业项目。
据京汉置业集团商业中心总经理王海天透露，未来三年内，商业地产将会占据集团总业务的35%，销售金额占到25%。
对于诸多地产大鳄转身商业地产，业内专家表示：
目前房地产已经由住宅开发为主的局面进入到商业地产开发的十年，诸如万科、京汉置业等专注住宅市场的房企在房地产转型期重新定位，符合市场发展规律。
同时，这部分率先试水商业地产的房企，在未来市场竞争中占得先机的概率更大一些。
●商业地产欲接手地产黄金十年
商业地产步入快速发展道路是众多房企转身进驻商业地产的首要因素。
国际物业公司DTZ戴德梁行最新研究表明，中国商业地产将进入黄金十年。
国家统计局发布的数据证实了商业地产市场的火速升温：
2010年全国商业地产表现突出，办公楼和商业营业用房销售额分别增长31.2%和46.3%，远远高于住宅市场14.4%的增幅。
另一方面，写字楼等商业地产供应的不断紧张，直接导致了价格的上涨压力。
高纬环球2011年第三季度写字楼和零售市场报告显示，在市场强劲需求的推动下，北京甲级写字楼第三季度有效净租金环比上升24%，达到454元/平方米/月。
“商业地产供应的紧张以及价格上升的趋势，成为商业地产走势上行的另一个佐证，同时也是吸引众多房企进驻商业地产的重要原因之一。
”业内专家对此进行解析的同时，指出大量房企的扎堆进入或将埋下隐忧，对专业人才和运营团队提出了更高要求。
以京汉置业为代表的房企也意识到专业团队对商业地产发展的至关重要。
据了解，从2010年开始，京汉置业就已开始进行商业地产运营管理人才的储备，并借助现有商业项目进行专业人员的培养与吸纳，促进企业的长远发展。
同时，还成立商睿智通商业管理有限公司，主要负责公司商业的操作与运营，规划公司未来的发展战略。
●二三线城市或将成主战场
一方面，知名房企加紧进驻商业地产的节奏与比例，另一方面，具体战场的开辟也受到地产巨头前所未有的关注。
2010年10月人口普查结果显示：
中国的城镇化率已达到46.68%。
国务院发展研究中心预测，未来10年我国城镇化率的年均增加率在0.8%～1%，到2020年，我国的城镇化率预计在55%～56%。
对此，住房与城乡建设部政策研究中心副主任王珏林表示，中国的城镇化进程使得每年将近有1800多万农民转变为城市居民。
城镇化的发展大大促进了消费，二三线城市商业地产的投资价值也逐渐凸显出来。
另一方面，经济结构的转型强化了对内需的支持，国内外产业转移趋势有利于中国服务业发展，商业地产作为服务业的发展平台，对其需求量也将增加。
很明显，相对商业体系日渐成熟的一线城市，地产大鳄也嗅到了二三线城市商业地产的发展机遇，嗅觉灵敏的房企已经开始加紧对二三线城市的“排兵布阵”。
继保利宣布将旗下商业地产发展重点放在二三线城市之后，10月初，金地集团透露其未来将重点布局二线城市商业地产。
同样，于9月底推出京汉生活广场的京汉置业在以公司为平台的同时，对公司未来发展战略进行了长远规划。
据介绍，京汉置业在运作顺义生活广场的同时，旗下商业地产项目也以二三线城市为重点布局，除去顺义的项目，目前旗下商业地产项目已经涵盖北京石景山、河北香河、内蒙古通辽等地。
对于京汉置业这种以“住宅元老”身份进驻二三线城市商业地产的房企，业内专家表示其优势更加明显，有了住宅产品的铺垫，当地市场对其产品质量和企业品牌的信任会加速对其商业地产的接受进度。
戴德梁行：
中国商业地产将进入黄金十年
2011年10月14日07:
32 来源：
京华时报
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国际知名房地产服务公司DTZ戴德梁行本周发布报告显示，中国商业地产将进入黄金十年，其中城镇化与服务也将是两大助推剂。
商业地产发展依赖于商家的经营，而商家经营潜力通常取决于消费市场规模。
DTZ戴德梁行认为，足够多的城市人口规模、较高的居民消费水平、经济的持续增长以及政府对产业发展的支持等是商业地产发展的重要动力。
报告指出，内需已成为中国转变经济增长方式的长期目标。
在中国经历了2008年爆发的国际金融危机后，中国已把“扩大内需”作为政府工作重中之重，而推进城镇化来扩大内需则成为了中国的战略选择。
过去20年来，中国国内消费的潜力始终没有得到完全释放。
随着城镇化率的提高所带动城市人口的增长，以及国家扩大内需所带动城市基础设施建设和新区的发展，将直接刺激商业地产的发展。
DTZ戴德梁行商业地产服务高级助理董事王玉珂表示，2012年中国房地产特别是住宅将继续面临紧缩的金融政策，而商业地产在承担扩大内需、解决就业机会、持续税收方面的特殊作用，它将在中国城镇化进程因素驱动下继续得到政府支持。
相比一、二线城市，庞大的中小城镇在未来10年将进入大规模的建设高峰期，新增近1.3亿-1.8亿消费人口，并直接推动商业地产进入黄金十年。
研究显示中国商业地产将进入黄金十年
2011年10月12日08:
48:
01 来源：
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国际物业公司DTZ戴德梁行最新研究表明，中国商业地产将进入黄金十年，其中城镇化与服务也将是两大助推剂。
住宅地产业绩下降，商业地产发展迅速。
继8月份销售金额年内首现同比下降之后，国内住宅开发龙头万科9月销售额再次出现同比下降。
万科9月份实现销售面积108万平方米，销售金额125.1亿元，环比分别上升12.5%和19.4%，同比分别下降4.9%和12%。
这意味着万科销售金额已连续两月出现同比下滑。
8月份，万科实现销售面积96万平方米，销售金额104.8亿元，环比分别上升22.8%和15.4%，同比分别增长5.0%和下降12.6%。
万科董秘谭华杰坦言，9月公司的新推盘量和去年同期基本持平，而销售则略有下降，说明一年以来市场环境的巨大变化，对万科的销售也产生了一定影响。
“随着政策效果的显现，市场成交速度持续放缓，主要城市存货积累逐渐增加，买方市场的特征日益明显。
”谭华杰表示。
与此同时，商业地产刚刚迈入黄金十年，尽管之前对热捧商业地产的危险警示颇多，但从实际情况来看，商业地产确实正在以前所未有的速度发展。
国务院发展研究中心预测，未来10年我国城镇化率的年均增加率在0.8-1%，到2020年，我国的城镇化率预计在55-56%。
戴德梁行高级助理董事王玉珂表示，“随着城镇化率的不断提高所带动城市人口的增长，以及国家扩大内需所带动城市基础设施建设和新区的发展，商业的需求规模将大幅增加，这将直接刺激商业地产的发展。
”
另一方面，中国经济结构的转型强化了对内需的支持，与此同时国内外产业转移趋势有利于中国服务业发展，商业地产作为服务业的发展平台，对其的需求量也将随之增加。
此外，以经营为目标的商业地产在促进城市可持续经济发展方面比住宅有明显优势，因而其发展也更容易得到国家政策的支持。
商业地产也限贷仍有黄金十年？
欢迎发表评论2011年11月09日15:
07 来源：
投资有道 作者：
胡琼
从叫停商改住，到禁止商业期房贷款，房地产市场的气氛骤然收紧。
这是否意味着之前被称为政策“避风港”的商业地产，也打上了政策严控的标志？
刚刚过去的“金九银十”，并没有让处于调控下的住宅市场发出一丝光彩。
然而，随着住宅市场的低迷，商业地产的成交量与价格却出现明显升高。
据21世纪不动产上海区域市场中心统计显示，受住宅限购造成的购买力转移影响，上半年上海市新建商业、办公项目累计成交面积为近五年最高值；成交均价达2.13万元/平方米，同比大涨39.7%，为历史最高位。
然而，担心很快出现。
8月23日，上海银监局发出商业地产信贷风险提示，要求禁止个人消费信贷用于购买商业用房。
同时，上海各商业银行必须在商业用房竣工验收成为现房后，才能对买房人发放商业贷款，而之前则是在结构封顶后。
之后，南昌、重庆等城市的部分商业银行也陆续暂停办理商业地产按揭业务。
从叫停商改住，到禁止商业期房贷款，房地产市场的气氛骤然收紧。
这是否意味着之前被称为政策“避风港”的商业地产，也打上了政策严控的标志？
限贷影响不大？
限贷政策发布第一周，上海商业地产成交量就明显锐减。
“酒店式公寓不限购、不限贷！
”“30万首付，黄金地段的商铺！
”这样的广告语随之消失。
一位房地产业内人士透露，现在已经开始有开发商准备抛售手中的项目了，据他了解，这样的案例还不少。
在上海商业银行率先禁止个人消费信贷用于购买商业用房后，9月份，南昌的部分商业银行也暂停办理商业地产按揭业务，10月初，重庆的多家商业银行也收紧商业地产贷款。
而北京、武汉、青岛等城市各自推出非住宅房产税，租赁、转让土地税等各类通知也层出不穷。
虽然这些税费法尚未对整个商业地产市场造成巨大的冲击，但其背后的意义却极其深远——原本逍遥于调控外的商业地产，如今也逐步被纳入监管的范围。
“这些政策的出台，对近期过热的商业地产市场起到了风向标的作用”。
有业内人士表示，银行叫停个人消费类贷款购置商业地产，从宏观层面来看，收紧银根是主要诱因。
但是，不排除在未来银行全面停止商业地产购房贷款的可能。
香港恒隆地产董事长陈启宗称未来会出现许多垃圾商业大楼。
对此，高纬环球中国区董事总经理张良军有不同的看法。
“我觉得影响不会那么大，个人投资的商业物业毕竟是少数，尤其在北京和上海，市场可以拿出来散售的物业少之又少。
在商业地产市场，这种投资性的小型买家并非主体，真正的主体还是一些机构性的买家和一些企业。
”张良军说，目前的限贷对商业地产影响不会太大。
有调查也显示，在商业投资客群中，只有很少部分使用个人消费贷款来购置物业，粗略估计其市场比重不超过10%。
对于目前的调控信号，大部分商业地产开发商表示并没有恐慌。
汉宇地产董事总经理施宏叡分析说，早在银监局发文之前的几个月，上海各主要银行出于风险和额度的原因，就已经逐步对期房的商业地产项目停止贷款。
“目前不少在售的未竣工的办公、商业项目在客户蓄水期就已经做好了资金回笼周期上的准备。
因此，对于上海的不少商业地产房企来说，这并不是突如其来的靴子。
”
施宏叡还指出，即便是以前可以贷款购买商业地产时，贷款门槛也很高，首付5成以上，最长10年，利率至少是基准贷款利率的1.1倍，因此市场上通过贷款购买商业地产的客户比例并不高，限贷的影响自然有限。
商铺影响更大
如果说限贷对商业地产的影响有限，那对于商业地产开发商来说，竣工后方可发放贷款的规定，影响就颇为深远。
因为，从结构封顶到竣工验收，还有相当的装配工程量，后续工程的资金消耗在某些高端项目中占到3~4成甚至更高。
从成交的情况来看，办公楼受限贷政策的影响整体要小于商铺。
对大多数位于成熟地段的甲级写字楼来说，在销售之前都已竣工，而此次的限贷主要针对商业期房项目，尤其是对个人贷款用于购置商业项目起到了很大的限制作用，对于大型的商铺和写字楼而言，受限购政策的影响则相对小些。
信义房产分析师朱平平说，对绝大多数的甲级写字楼项目不会产生影响，因为多数甲级写字楼都已竣工。
但大约有三四成的商业项目将受到影响。
上海一些从事商铺开发和销售的开发商说，限贷政策带来的影响已经显现。
很多商铺因为限贷政策而不能销售，那些已经成交但尚未办贷款的商业地产项目也存在一定的变数。
由于限贷政策的出台，这些已经支付了首付款的预售合同，开发商需要到房子交付时才能从银行拿到余款。
而这也使得开发商的资金周转时间延长了七八个月。
万达集团董事长王健林认为，商业地产不应调控。
商业地产迎来调控？
随着住宅市场限购效应的持续发酵，资金转向商业地产早已成为公认的事实。
国土部智囊机构中国土地勘测规划院发布的研究报告显示，北、上、广、深4个一线城市及14个热点城市二季度商业地价全线上涨，且幅度远远大于住宅地块。
报告为此特别提醒，在不断加强对住宅市场调控力度的同时，应密切关注因在住宅市场上遇阻，房地产投资、投机资金转向商业地产寻找出路的倾向。
中国土地估价师协会研究称，未来两三年里，上海市场新增的商业办公项目将以30%左右的增幅入市。
而市场存量方面，截至7月底，上海写字楼市场存量达到峰值28674套，同比提升16%，如果按7月的销售量计算，最起码要21个月才能消化完毕，这还不算未来的市场新增供应。
“正是商业地产的过热引发了银监会的关注”。
一位业内人士分析说，这意味着相关部门对商业地产的信贷预警将趋于严格化、持续化，未来政策直接针对商业地产的调控可能为时不远。
上海汉宇地产副总经理杨坚东说：
“我担心会在今年年底针对商业地产出台首付以及利率提高的政策，毕竟现在部分游资已经或正在转向商业地产。
”
21世纪不动产上海区域分析师黄河滔也认为，此次商业地产限贷政策的突然出台，表明商业地产的风险已为政府重视，不排除未来类似限购的政策出台的可能。
不过，商业地产大佬万达集团董事长王健林认为，房地产调控从住宅延伸到商业地产的可能性不大，因为与住宅不同的是，商业地产可以提供商店、百货、零售场地，是符合国家扩大内需政策的，不应当进行调控。
此外，也没迹象表明，投资普通住宅市场的资金都流向了商业地产。
对此，RICS中国区主席、BDGH八达国瑞副董事长李旭也表示：
目前，银监会也只是警示银行的信贷风险，并没对商业地产投资作出限制规定，同时对一些盲目进入商业地产的开发商也投资者起到一个警示作用。
中国商业地产联盟副会长兼秘书长王永平对此分析说，商业地产是地产的一个部分，限购商业地产可能会使这部分资金又回到住宅，况且它并不涉及国计民生，影响面也没那么大。
“因此我认为限制商业地产既没有必要，也没有意义。
”王永平说，从政策调控方向来看，住宅市场仍将是调控的“主场战”，而商业地产无关普通老百姓关心的民生问题，不大可能出台紧缩性的调控政策。
禁止商业项目期房贷款这样的政策，目的在于规范金融和投资秩序，防范因为违规预售而给投资者和银行带来市场风险，并不是打压商业地产。
所以预计未来相当长一段时间，以投资需求为主导的商业地产将继续走强。
黄金十年？
DTZ戴德梁行近期发布的最新研究报告表示，中国商业地产将进入黄金10年。
随着城市化进程的加速，商办物业正在迎来新的需求与机遇，而住宅市场的严厉调控又促使大量资本进驻商业地产。
各种利好之下，商业地产市场群雄并起的火爆场面不断升温。
“只是，火爆的背后未必真的景气”。
高力国际商铺服务董事朱喜平的这一感慨似是对扎堆转型的房企现状最为客观的评价。
在银行收紧信贷之前，资金问题已经几乎是所有开发商的共同难题。
“商业项目的运作成本很高，如果做持有型物业，回款时间至少需要8到11年，在银根缩紧的背景下，企业的压力更大。
”阳光新业副总裁杨宁说道。
“在我看来，商业地产是个异常残酷的行业。
商业地产不像住宅，住宅市场可以存在很多赢家，而在商业地产领域，强者恒强，最有价值的客户想进入的都是一线城市的黄金位置。
”全国房地产经理人联盟常务理事王伟业表示，商业地产一旦形成泡沫，确实会比住宅更严重。
而万科总裁郁亮就曾表示，未来5年内，万科80%的开发比重依然会是住宅，因为“我们对商业有恐惧感，商业要是出现泡沫，比住宅厉害”。
第一太平戴维斯项目策划部总经理徐伟成认为，房企转型商业地产，很多是抱着一种圈地投机的心态去做，这种心态做不好商业地产，商业地产本身是一个需要耐心和资本的项目。
所以，目前房企应该放慢脚步，若开发商真想成功转型，既需要积累经验、又需要储备人才，包括开发、招商、运营、管理，还有集团内部的资产管理。
香港恒隆地产董事长陈启宗此前在一次论坛上表示，目前很热的商业房地产有很多不确定性的因素。
中国未来的50年会有许多的商业垃圾大楼。
现在住宅这个饼越来越小，所以越来越多的人进入商业房地产领域，结果就是垃圾大楼会大大增加。
如果说，未来10年，商业地产将迎来黄金十年，那同样，未来的5~10年，商业地产是一个相当残酷的年代。
商业地产巨头扎堆进驻广州商业跨入黄金期
来源：
新快报2012年01月05日14:
14365地产家居网评论
2011年，素有“千年商都”之称的广州城，借助亚运的拉动作用，在“后亚运时代”迎来了城市环境改造的大升级，广州商业发展跨步迈进，外资、港资等各路资本争相入穗，商业地产投资热情高涨。
2011年也成为了“商业地产年”，商业地产发展在这一年迈向了一个新高峰。
在这一年，广州写字楼彻底打破了长久以来价格“商住倒挂”的怪圈，商用公寓看齐国际顶级水平，大型购物中心百花齐放，奢侈品牌高调进驻……广州商业地产，也由此走进了被业界寄望的“黄金十年”。
商业地产的迅猛发展，改变了广州的城市格局，提升了广州作为国际大都市的形象，更改变着广州市民的生活。
1.广州商业跨入黄金期
近年来，广州一直贯彻落实建设国际商贸中心城市的战略部署，广州商业在全国、全省的发展中抢占头筹，获得“国家流通领域现代物流业示范城市”、“中国最具活力会展城市”、“食在广州·中华美食之都”和“国际美食之都”等荣誉称号，广州“千年商都”的美誉度和影响力不断提升。
2011年10月，在“2011福布斯中国大陆最佳商业城市”榜单中，广州排名第一，这是继2010年广州首次折桂后第二次获此殊荣，体现出广州商业发展的雄厚实力。
据统计，2010年，广州社会消费品零售总额达4476亿元，比2005年增长1.3倍，总量连续23年稳居全国城市第三，占全省1/4；而广州商品销售总额占全省比重高达40%。
2010年，广州限额以上批发零售、住宿餐饮业连锁门店近2万个，是2005年末的3倍多。
2011年1-9月，广州社会消费品零售总额达3752亿元，同比增长16.9%；餐饮零售额达506亿元，同比增长17.3%；批发零售业销售总额达18805亿元，同比增长25.2%。
据悉，“十二五”期间，广州将在商品销售总额、社会消费品零售总额、餐饮零售总额继续保持全国领先水平，着力推动广州成为国际和国内贸易的重要交易地、国际品牌和国际品牌旗舰店的主要集聚地、亚太地区商贸跨国公司地区总部的主要汇集地，打造国际购物天堂、国际商务会展中心和国际美食之都。
这意味着，“十二五”期间，广州商业将会跨入黄金期，商业地产仍将迅速发展。
2.商业地产巨头扎堆进驻
2011年是广州“后亚运时代”的元年，毫无疑问将成为近20年来商业发展最受关注的年份。
大量涌进广州的大型购物中心“新面孔”，令
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