房屋水电维修方案附表格.docx
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房屋水电维修方案附表格
息烽开磷城A、B、C、D区及公租房项目
水电维修及电梯清洁方案
二0一四年八月二十一日
1.维修范围
2.建设工程质量维修责任及义务
3.质量维修工作处理流程
4.质量维修小组管理
5.维修小组不履行维修责任的处理办法
6.维修金支付管理
7.售后维修维修的文件管理
8.附则
第1章维修范围
1.维修范围：
息烽“开磷城”A、B、C、D区及公租房
2.维修内容：
水电维修及电梯清洁
3.人员组织：
水电维修16人、电梯清洁16、资料员1人（附：
维修小组成员分配）
第二章建设工程质量维修责任及义务
1、全面负责息烽开磷城A、B、C、D区及公租房的各种电气双电源切换箱以后、水泵房闸阀以后的水电设施设备的养护与维修工作，保证各类设备正常运行机制；发现故障、问题及时处理并向上级领导与相关单位汇报。
2、必须熟悉整个小区的供水、供电设备的情况，掌握相关设施操作程序和应急处理措施。
禁止让无关的人员进入机房。
3、每天定时巡视设施、设备的运行情况，认真做好巡查记录和值班记录。
4、配合管理处各部门的各项工作，建立良好的合作关系，记录维修投诉情况，并及时处理。
6、保持值班室、高低压配电房和水泵房、设备房的清洁及物品的有序摆放。
7、负责设备房的安全管理工作，禁止非工作人员进入，禁止各种违反设备房管理规定的行为。
8、遇到突发停电或发生其他突发事故时，应从容镇定，按规定和操作程序及时排除故障，或采取应急措施，迅速通知相关人员处理。
9、加强防范意识，做好配电房、水泵房的防火、防水、防小动物的安全管理工作。
10、协助供电局抄表确认用电量，并进行月度分析对比，及时发现问题，杜绝浪费。
小区总水、电表必须与相关部门核对准确无误，记载清楚备查。
11、管理好各种门锁的钥匙，必须做到准确无差错。
每月定期对各种杂物间，地下室进行巡视察看，发现问题及时反映处理。
12、每天早上准时上班后，首先检查配电室和水泵房各种设备运行是否处于正常状态，并做好电压、电流、水压等记录。
13、热情接待住户来访和提出的水电问题，并积极组织查找原因，解决存在的问题，。
暂时不能解决的要和蔼、耐心地解释，给住户满意的答复。
一、维修工具使用管理办法
为贯彻执行公司物品妥善保管，合理使用，有效控制的方针，特制定本办法。
维修工程维修使用工具分为：
共用工具与私用工具。
所谓共用工具是指较大件工具（如切割机、电焊机、台钳、电钻之类），私用工具是指发放给个人的小件常用维修工具。
1、共用工具使用管理：
1.1共用工具、设备由水电维修人员设专人保管，只允许公司内部使用，不得以个人名义转借他人使用，如有特别情况须由主管以上人员同意，办理手续后方能借出，保管人员负责好工具、设备安全性和完好性。
1.2工具、设备专管人员，须认真填写借用记录表并注明工具使用情况，并由专管人员清点检查工具使用情况确认后签收，并经常性对工具、设备进行保养。
1.3所有使用工具的人必须爱惜工具，遵守谁损坏谁赔偿的原则，由专管人员负责监督管理。
2、私用工具使用管理
2.1发放给个人的工具由个人妥善保管，并由个人在工具领用表上签收，离职或调离时交还给公司。
2.2个人所领取的工具，自己必须爱惜，人为损坏由个人赔偿。
2.3个人所领维修工具属常规性磨损的做折旧处理，日久不能使用的，可申请换取新的工具，但必须提供旧件。
二、维修水电工岗位职责
1.严格遵守公司各项规章制度，服从领导安排，除完成日常维修任务外，有计划地承担其它工作任务。
2.水电维修人员必须持有国家认可的职业资格证书，上班期间禁止饮酒，禁止穿拖鞋，禁止在防火区及有易燃物、易燃液体泄漏场所维修作业时禁止携带火种。
3.努力学习技术，熟练掌握园区强弱电设备、水电管网，工作原理及实操作与维修保养。
4.执行所管辖设备检修计划，按时按质按量完成，并认真填好检修保养记录表。
5.同事间积极相互配合工作，出现故障时迅速到达事故地点查明原因能极时处理的极时处理并上报领导，填好维修记录，不能极时处理的做好安全防范并查明原因上报上级领导处理。
6.严格执行设备操作管理制度，做好交接班工作。
7.下班前发生故障的，上班人员必须马上处理，能自行处理的排除故障后才能离去，不能自行处理的确保安全上报领导，有接班的交接班注意观察。
8.维修人员外出巡查或维修，必须随身携带对讲机，随时随地与部门人员保持联系。
9.在巡查过程中，发现不正常现象，应及时进行处理，处理不了的应做好记录，上报领导，不得隐瞒故障现象。
10.维修作业时必须做好安全防护工作，由于水电维修人员在维修或者操作不当造成设备、设施损坏的，遵守谁损坏谁赔偿的原则。
11.做好维修区域及值班室清洁工作，填好工作记录表，所更换零部件交领用处收回核销处理。
12.完成领导交办的其它工作。
三、值班水电工岗位职责
1.严格遵守公司各项规章制度、各操作规程，禁止违章指挥。
2.努力学习技术，熟练掌握园区的供电供水方式，线路管道走向设备的原理，技术性能及实操作。
3.努力做好设备保养维修工作，做好防小动物工作，确保安全运行。
4.坚守岗位，定时巡视配电设备，密切监视各仪表工作情况，准确抄录各项数据并填好设备运行记录表。
5.对来人来电报修应及时进行登记，并处理。
6.发生事故时，值班人员应保持头脑清醒，按照操作规程及时排除故障。
7.事故未排除不许进行交接班，应上下两班协同工作，直至排除故障。
一般性的故障，应交待清楚并做好记录。
8.按规定时间做好机房与走道清洁工作。
9.完成上级交办的其它工作。
第三章质量维修工作处理流程
一、维修工作流程图
一
般
维
修
大的维修难度大
第四章质量维修小组管理
1.维修小组负责受理和收集水电物业售后维修工作的内容。
2.由于施工方施工质量缺陷问题和材料设备质量缺陷问题和建设方在竣工验收后移交前由于保管不善造成各部件、整体或单体损坏、脱落、变质、丢失等均由施工方承担赔偿和免费维修范围。
在交付使用后维修小组只负责水电维修期内的内容。
3.质量维修期以工程总体竣工验收合格后,完善整改意见并正式移交维修小组,双方在移交证书上签字之日起计算。
维修期限不少于国家《建设工程质量管理条例》规定及本协议规定的维修期限；维修期限内因施工方工程质量问题而维修的，相应维修期从修复之日起计算，时间顺延。
4.维修小组的维修工作要求：
a）联系人要求：
维修小组在维修期间必须保证有专门管理人员负责本项目的维修工作，至少保留五名联系人；
b）联系方式要求：
维修小组在维修期间必须保证有以下几种有效的联系方式——电话（至少保留二个及二个以上可以保证白天随时接通的电话号码）、传真号码、快递的通讯地址、电子邮箱等有效联系方式。
c）其他要求：
如以上联系人、联系方式变更或调整时维修小组应于调整或变更工作确认后1个工作日内以书面方式通知开发商，否则将因此而产生的无法联系到维修小组，影响维修小组履行维修责任的，将按维修小组自动放弃履行责任，产生的费用也全权由其承担。
5.维修工作的通知方式和收到时限
维修小组发现工程质量问题需要进行维修后，将以电话、传真、快递、电子邮件等方式通知各维修小组。
于通知收到时，维修小组应在1天内或按双方约定时间派员工到达本项目现场同甲方协调一致后再进行维修。
属于维修小组责任范围内的项目，维修小组不得以任何理由拒绝接单。
质量维修工作的通知方式、及双方确认的各种通知方式收到时限如下：
●电话通知收到时限：
接到电话当时视为收到；
●传真通知收到时限：
于传真发送后1天视为收到；
●快递通知收到时限：
于快递发出后4日视为收到；
●电子邮件通知收到时限：
于电邮发出后2日视为收到。
6.明确质量维修工作的处理办法及时限：
维修小组在接到维修工作通知后，于指定时间到达现场予以处理。
完成维修工作的时限如下：
工程类别
维修工作时限
工程类别
维修工作时限
供配电
2天
给排水
1天
7.维修工作的到达时限
a）紧急情况，影响居民正常生活维修小组承诺在接到通知后20分钟内赶到现场并于6小时内完成维修。
b）其他情况，维修小组须在接到组通知后1小时内赶到现场，并于赶到现场之日起48小时内完成所涉及维修工作。
第五章维修小组不履行维修责任的处理办法
1.维修小组违反维修情况处理
工程需要进行维修时，如发生以下情况，视为维修小组同意维修问题由维修小组处理，并有维修小组委派工人完成，处理结果由业主或物业使用人和维修小组签字认可后生效，因此所发生的一切费用从维修小组维修款中扣除，维修小组予以无条件承认执行。
同时对维修小组未履行维修费用处以加收30%的违约金。
a）无法或难以联系到维修责任人的；
b）维修责任人未能按时取单或未按时进行答复的；
c）维修项目未能在维修责任人承诺时间内修复或修复质量达不到要求的。
2.维修小组无法履行维修责任的处理
a）维修小组负责维修的质量，工程维修项目完成后须经业主代表验收签字方可。
工程维修项目应保证在六个月内不出现同类问题
b）因维修小组维修施工质量问题，致使维修小组重复维修两次后，同一部位再出现类似问题，建设方有权委托他人修理，由此引起的费用和责任由维修小组承担。
c）如建设方代表认为维修小组代表不能胜任此工作，应在接到通知后给予更换。
d）维修小组在维修过程中必须服从建设方的管理，爱护各类设施、设备，保持环境卫生，否则，建设方可勒令其停止施工，自行安排维修，费用由维修小组承担。
维修小组施工人员在施工完毕后，须进行清理，将现场恢复原状，保证工完地净。
3.维修其他事宜的处理办法
a）对于房屋造成的质量问题的责任范围有争议的，双方应积极协商。
无法协商的，维修小组亦应先于修复；争议问题可交由政府相关部门仲裁，仲裁费用和修复费用均由最后的责任方承担。
b）维修小组维修项目完成必须通知建设方验收签字，否则视维修小组未完成维修，由此引起的一切责任均由维修小组承担。
c）在质量维修期内由于维修质量造成业主损失，由维修小组承担赔偿和维修责任，所需费用从维修金中扣除。
第六章维修金支付管理
1.维修金支付
建设方根据维修小组未按期维修的，由建设方协调人员进行维修；如遇工程维修强度大和操作存在安全风险的情况，应联系外委单位处理，费用从维修金中扣除，维修前要对现场情况拍照留证。
2.维修金的使用规定
维修期内，维修小组应履行维修责任。
在接到建设方报修通知后，根据合同约定的时间，派人到现场予以修理，并在约定的时间内完成。
否则，维修小组可自行修缮或委托其他单位处理，产生的维修费用，由维修小组的维修金内扣除。
3.维修金审批及支付
a）每月经相关部门对维修质量及卫生清洁验证完成后，由建设方按合同约定支付维修金。
b）公司财务部在支付维修金时，维修小组必须开具相应收款凭据。
第七章售后维修的文件管理
1.维修小组按时将报表、函件、资料文件分类进行归档，建设方定期检查。
2.各种上报文件按照公司的时限要求完成上报。
第八章附则：
1、维修小组成员工作分配：
a：
水电维修成员分配:
序号
小组
区域
人数
备注
1
一组
A区
4
2
二组
B区、公租房
4
3
三组
C区
4
4
四组
D区
4
b：
电梯清洁成员分配:
序号
区域
栋号
人数
备注
1
A区
A1、A2
1
A3、A4、A12
1
A8、A9、A10
1
A13、A14
1
A28、A29
1
2
公租房
D1、D2、D3
1
3
B区
B1-B3
1
B4-B6
1
B7、B8
1
B9、B10
1
4
D区
D1-D3
1
D4、D5
1
D6、D7、D8
1
D9、D12
1
D10、D11
1
D13、D14
1
c：
资料员分配:
负责物资发放、负责每日收集巡查记录及归档。
表格：
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