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毕业论文深圳市房地产市场存在的问题及对策研究管理资料
毕业设计（论文）
题目：
深圳市房地产市场存在的问题及对策研究
深圳市房地产市场存在的问题及对策研究
摘要
随着我国房地产业取得令人瞩目的发展，深圳市房地产市场自身逐渐趋于完善，对相关行业的拉动作用日趋明显，但不可否认的是在新形势、新政策的影响下，深圳房地产市场还存在一些问题。
本文从理论与实证的结合上，全面系统地分析了深圳市房地产市场存在的问题，并提出了一些解决问题的思路与对策，以促进深圳市房地产业健康发展。
本文共分三大主要部分：
第一部分综述我国目前房地产市场总体状况和深圳市房地产市场发展现状；第二部分分析指出了深圳市房地产市场存在的问题，为深圳市的房地产市场改革提供方向；第三部分针对深圳市现阶段房地产市场存在的问题，借鉴国内外的经验，提出了改革的建议与对策，希望能为深圳市房地产市场的完善提供参考和借鉴。
关键词：
房地产市场；问题；对策
THERESEARCHONGUANGZHOUREALESTATEMARKETEXISTENCEQUESTIONSANDCOUNTERMEASURES
ABSTRACT
Makestheamazingprogressalongwithourcountryrealestateindustry,Guangzhourealestatemarketoneselftendstheconsummationgradually,isdaybydayobvioustotherelatedprofession'sdrawingfunction,whatbutisundeniableisinthenewsituation,underthenewpolicyinfluence,Guangzhourealestatemarketalsohassomeproblems.Thisarticlefromthetheoryandintherealdiagnosisunion,hasanalyzedGuangzhourealestatemarketexistencequestionsystematicallycomprehensively,andproposedsomesolvethequestionmentalityandthecountermeasure,promotestheGuangzhourealestateindustryhealthydevelopment.Thisarticleisdividedthreemajormainparts:
thefirstpartinrealestatemarketatpresentwereoverallstatusanddevelopmentstatusoftherealestatemarketinguangzhou;Thesecondpartanalysispointsouttheproblemsexistingintherealestatemarketinguangzhou,therealestatemarketreformsinguangzhouprovidedirection;Thethirdpartatpresenttherealestatemarketinguangzhou,theexistingproblemsoftheexperienceofathomeandabroad,andputsforwardsuggestionsandcountermeasuresofreform,thehopeforguangzhourealestatemarkettoofferreferenceandtheperfect.
Keywords:
Realestatemarket;Question;Countermeasure
1绪论
研究背景及目的
我国房地产业在近年获得了快速发展,目前已成为我国国民经济的一个支柱产业。
在此大环境下，我国的部分大城市（如深圳、上海、北京等一线城市）的房地产市场对国民经济的影响更是日益加大。
以深圳市为例，根据深圳市国土资源局的统计数据显示，2005年～2010年，深圳市房地产投资占全社会固定资产投资的比重逐年上升，房地产投资对经济增长的年均贡献率约16％，。
与此同时，深圳市房地产业的快速发展也不同程度地带动了珠三角一带的建筑、装潢、家电等20多个行业的发展，为深圳、广东乃至我国的经济持续快速增长做出了积极的贡献。
但随着市场经济的发展和各项改革的深入，深圳市房地产市场在发展中也暴露出不少问题，比如：
商品房空置严重，结构性矛盾突出；商品房价格不合理，影响商品房有效需求的扩大；房地产税费过重，法规不健全；房地产市场服务体系不够完善等。
这些问题的长期存在和不断积累将严重影响社会经济的稳定和谐发展,应引起我们的重视。
通过对深圳市房地产市场存在的实际问题进行分析和总结，找出解决问题的妥善对策将有利于政府部门按照科学发展观的要求，加强宏观调控；有利于房地产开发商抓住机遇，调整产业结构；为建设“资源节约型，环境友好型”社会做出积极贡献，促进国民经济又好又快发展及深圳市房地产市场可持续发展。
国内外研究状况
国外研究及进展
罗伯特·泰勒（Robert·Taylor），美国REMM联美集团董事长，他在2009年3月20日的美国房地产市场与交易报告会发表的《美国房地产市场介绍》[1]中指出：
美国房地产作为资本的市场流动性相对比较大，且因房地产销售的税务通过法律的方式进行减免或者抵消，所以房地产购买不需要交税。
而在美国房地产的拥有方式一般有以下四种：
①独立持有，就是以单独的个人或者以公司的名义持有；②固定比例持有型产权，即同样的地产由不同的人以不同的比例持有；③联合持有产权，如果共同持有产权人其中的一个人退出或者去世，那么共同持有产权中他的个人部分自动匀分到其他持有人的手上；④夫妻婚约持有型，仅限于合法夫妻共同拥有的财产。
由于美国的房地产市场的法律、保险保障体系非常完善，信息化程度非常高，它的操作、交易直观透明，因此美国房地产市场具有标准化、模块化及信息化的特点。
彼得·科伊（Peter·Coy）和马拉·德霍瓦内西安（Mara·DerHovanesian）于2008年9月18日发表在《美国商业周刊/中文版》的《美国房地产市场的困局》[2]一文中指出，美国房地产市场面临着一系列的问题：
①商业房地产贷款以及住宅贷款之外的消费贷款的违约数量正在增加；②房地产市场主导的经济衰退所引发的更为普遍的经济难题是美国银行的一大挑战；③即使在贷款重组能够减少债权人的损失并对购房者有利的情况下，交易还是会因为复杂的程序和投资者间的利益冲突而搁浅；④抵押贷款证券的所有者和住宅市场正在发生着的情况之间的联系层次过于疏散等。
并且针对上述问题提出了他们的建议：
通过大规模地减少贷款数量来修正资产负债表；在财务上激励贷款服务机构任由贷款进入抵押品赎回权丧失状态而不是把它们进行重组；美国政府、美联储应积极介入，除将短期利率下调外，还应向银行提供担保贷款。
瑞典工业经济研究所的Yves·zenou教授在瑞典工业经济研究所2010年年度工作总结会议上发表了名为《中国决策者的房地产政策选项》[3]的工作报告，他在该文中系统的讨论了房地产政策的基本理论与国际经验，并指出中国房地产市场的特殊性和问题：
如中国的住房市场经历了由计划经济向市场经济的巨大转变；中国借助户口制度而对流动人口有着独特的控制；尽管中国在近些年来经历了非常快速与大规模的城市化过程，但城市化水平依然很低，集聚程度也还不够；中国有着相对比较重要的非正式租房市场——城中村；中国十分关注如何才能最好地解决城市流动人口所带来的贫困和住房短缺问题等。
他结合一些基本经验与中国的这些特殊性为中国当前的房地产政策选择提出了切实中肯的建议：
①政府直接投资对城中村的建筑进行翻新和重建，或者以免税来引导企业入驻城中村；②按地区进行有效率的城市住宅补贴计划，鼓励社会福利住房建设并将其作为长期解决之道；③政府应该认可城中村的合法性，并为农村移民提供体面的社会福利住房；④在农村地区创造就业机会；⑤实施有助于改善住房并减少贫民窟的选择性小额信贷政策等。
国内研究及进展
郭春娜2006年在《深圳市房地产发展现状、问题及对策研究》[4]一文中提出了她对深圳市房地产市场的一些观点，她认为深圳市房地产市场已经进入成熟理性时期，房地产业在国民经济中的地位越来越重要，房地产市场自身愈加完善，对相关行业的拉动作用日趋明显。
随着住房信贷、房地产开发投资信贷政策进一步宽松，加上2002年7月1日开始实行的土地招标制度，房地产市场增长较快，深圳现已成为国内市场发育较完善的城市之一。
高有莲2002年在《京、沪、穗、杭四城市市场透视——深圳市房地产市场分析》[5]一文指出，房地产走势特点主要有两点：
①房地产市场的持续发展与当地整体经济水平的提高和老百姓的经济实力增长有直接关系，与城市规划发展有密切关系；②以满足中低收入者居住水平为目标，以经济适用房为主导，既是房地产市场持续发展的源泉所在，也是房地产市场发展的主要趋势。
而深圳市房地产市场已进入规范和理性发展阶段，市政府的宏观调控和市民消费的成熟为房地产业发展提供良好的条件。
华伟在《房地产经济学》[6]一书中指出，对于一个完善的房地产市场来说，市场的自由运行非常重要，政府不应过分干预房地产市场的运作，必须保证市场对资源配置起基础性作用，紧密与市场调节相结合，这样才能保证投资者对房地产业发展的信心，正常进行投资，进而保证社会经济的安定繁荣。
对房地产市场实施有效调控的关键是，政府在市场运行中正确选择自己的位置和充分发挥自己的作用，按照市场发育程度建立起清晰完备的调控系统。
王剑2008年在《我国房地产市场存在的问题与对策》[7]中指出当前我国房地产业存在以下问题：
①融资渠道单一；②外资流入放大了房地产市场潜在风险；③房价上涨的心理预期刺激了房地产市场的投机性行为；④房地产市场供求失衡等。
可通过完善房地产金融市场体系；进一步改革利率和汇率机制,调节境外资金供求；通过税收政策抑制投机性需求；优化房地产市场供给结构等举措解决以上的问题，从而更好的发挥房地产市场在整个国民经济中的作用。
杨铭德和霍瑞瑶2006年在联合发表的《浅议2010年亚运会对深圳房地产业的影响》[8]一文提出，亚运会所带来的基础设施改善、市场形象提升、城市更新加快、环境改善和可持续发展能力提高等诸多有利因素，为深圳提高城市的整体竞争力打下了基础，而这可以为房地产市场的发展赢得更好的经济和社会环境，当然，这样的影响无疑是间接的、长期的。
亚运会带来的城市基础设施的改善和城市形象的提升，会改善其对于周边人群的吸引力，让更多的珠三角富裕阶层到深圳置业。
总的来说，考虑到深圳住宅市场存量巨大且仍处于增量阶段，加之土地供应充足，可以预计亚运会除了带来居住偏好的区域转移和局部地区房价的上涨之外,同时会对深圳房地产市场的整体供求关系和价格走势产生重大的影响。
对亚运会之于深圳房地产市场的影响，我们应该持有谨慎乐观之态度。
众多学者的研究表明，房地产市场在国民经济发展中具有举足轻重的地位。
因此，我们应该在汲取国内外先进经验的基础上，针对目前深圳市房地产市场在发展过程中暴露的较多需要改善的方面，提出完善深圳市房地产市场的具体对策和措施。
这将有利于深圳市房地产市场的进一步发育，有利于人民生活水平的提高，因此具有重要的理论意义和现实意义。
课题研究的方法
（1）文献研究法：
通过搜集、整理文献以获得论文所需资料，从而全面、正确地了解深圳市房地产市场现状。
（2）归纳法：
根据深圳市房地产市场的实际情况，结合多位学者的研究成果，归纳总结出笔者自己的观点。
论文构成及研究内容
随着我国房地产业取得令人瞩目的发展，深圳市房地产经过多年的发展，逐步克服行业中存在的种种问题，逐渐走向成熟。
但不可否认的是在新形势、新政策的影响下，深圳房地产市场还存在一些问题。
本文在对深圳市房地产市场问题进行深入系统分析的基础上，进而提出相关的对策措施。
本课题基本内容包括四部分：
（1）我国房地产市场总体情况概述及深圳市房地产市场发展现状综述。
（2）深圳市房地产市场存在问题分析。
（3）提出改善深圳市房地产市场现状的有效对策。
（4）结论。
对全文所进行的工作情况进行小结。
2深圳市房地产市场总体情况概述
当前我国房地产市场概况
近年来，随着我国市场化改革的快速推进，房地产业已经成为拉动经济增长的支柱产业。
[9]纵观国内，从沿海开放城市到中西部欠发达地区，中国大地上几乎所有城市商品楼如雨后春笋般拔地而起。
但这种高速的发展带来的却是：
一边是因为建房征地大批无地农民沦为无产者，面对动辄上万元1平方米的天价且日日见涨的房价只好“望楼兴叹”的城市平民；另一边却是大量被廉价甚至无偿征用的土地建成的楼房大量闲置，所谓的开发区、工业区却因为招不了商、引不了资而荒草丛生。
从宏观经济可持续发展角度看，目前中国经济长期持续发展基本上是靠贸易和基础设施的巨额投资推动的，对外资的依存度较高，在全球经济一体化的过程中，很容易受到外部因素的影响。
从外国的成功经济发展经验来看，具有决定性意义的内部需求效应恰恰是我们的软肋，内需拉动对GDP增长贡献率较低也是不争的实事，从这个角度讲，持续高涨的房价不但扰乱了房产市场的正常供求关系，更严重的是抑制了其他商品市场的健康成长，客观上加剧了经济发展格局的扭曲。
2010年，我国房地产市场纷繁复杂、变幻莫测。
、，进行宏观调控和调控效果甚微成为房地产行业的两大重要特征。
全国房地产开发业综合景气指数持续下降；，%，增速放缓；资金来源72494亿元，%，其中利用外资增速最高。
，%；，%；。
七十个大中城市房屋销售价格环比总体上扬，两次调控后均出现下降，调控并非没有得到预期的效果；价格同比有较大幅度上升，但涨幅从4月以后开始逐步收紧。
主流房地产企业业绩抢眼，销售额突破百亿的房地产企业近40家，排行榜前十位房地产企业共销售5319亿元；销售面积过500万平米的房企6家，前十位共销售5329万平米；迎合市场需要、多元化发展分散风险是房地产企业快速、平衡发展的重要原因。
重点监测城市销售价格普遍上涨，三线城市房价涨幅最大，一线城市的涨幅最小，新建住宅房价涨幅超二手住宅；销售面积有升有降，一线城市降幅最大，2009年成交火爆、2010年调控频繁是销售面积下降的重要原因。
2011年，截至5月份，房地产市场在通胀与调控的交互作用下运行着，成交量有较大幅度的下降。
展望后半年，通胀有望得到合理控制，房地产调控的影响将占据主导地位，房价有望保持稳定并出现小幅下降。
深圳市房地产市场发展现状
随着住房制度改革取得突破性进展和房地产市场立法规范工作的快速发展，深圳市房地产业发展势头良好，市场运作进一步得到规范。
[10]深圳市房地产业以空前的速度发展，一改平稳增长的态势，各类房屋交易的均价由1992年的每平方米1350元上升为2010年的每平方米11623元。
商品房大量供应，买家选择较多，形成了买方市场，商品房交易量大幅增加，以2010年10月份成交量为例，2010年10月1日至10月20日，深圳全市一手成交套数为14195套，两项数据均超越9月份全月成交，成交再度创出年内新高。
在价格方面，10月1日至10月20日，深圳全市一手住宅均价为11777元/平方米，%，依然维持在高位盘整。
房地产市场机制逐步形成，受国家宏观调控和“限购令”的影响比较大，比如在2010年10月15日深圳“限购令”颁布后，10月16日-10月20日全市日均成交套数为401套，与前20天日均成交710套相比，日均成交套数跌幅接近44%。
除此之外，16日-20日全市成交均价为9591元/平方米，%，限购令的威力表露无遗。
其他方面，房地产市场法规逐步完善，商品房的质量也有较好的提高，商品房成交逐年增加，房地产市场逐步走向成熟主要表现在以下几个方面：
（1）深圳市房地产开发投资增长加速，投资结构日趋合理，投资重点明显向普通住宅倾斜，别墅、高档住宅、豪华办公楼等项目投资已得到了有效控制。
以珠江、万科、富力等强势房产企业为例，这些企业目前呈现出产品结构、产品创新、规模经营、质量管理、营销服务、成本控制、物业管理、品牌竞争八大竞争优势，具体表现为产品结构坚持专业方向，以住宅开发为主，对商业地产、写字楼持谨慎态度，降低了市场经营风险，赢得较好收益；产品创新上不断突破，从规划设计、户型设计、园林景观等方面不断推陈出新；质量管理上将精品理念贯穿于项目设计、施工、监理等整个流程，在消费者中赢得了良好的口碑。
（2）房地产开发的商品房档次，更趋于普通市民阶层。
住宅的标准适应不同的消费人群，有面向成功人士、高层管理人员的中高档住宅；有面向工薪一族的大众化住宅，如经济房、廉租房等住宅；也有适合打工一族的单身公寓。
随着2010年深圳亚运会的成功举办，深圳市的城市公共交通快速发展，地铁二号线、三号线、三号线延长线、四号线、五号线、八号线、广佛线等交通规划项目的建成，很多商住小区向市郊发展，有车一族更把购房目标定在顺德、番禺、从化等地，以满足休闲、度假需要。
（3）房地产一级市场逐步规范，土地供应总量从严把关的宏观调控政策已收到明显成效。
完成土地面积幅度减少，正在开发的土地面积略有减少。
据中原地产的监测数据显示，深圳全市十区2010年1-10月份居住类用地供应面积约145万平方米，相当于2010年全年供应量的九成左右，不过仅占2009年全年供应的六成左右。
从2004年以来深圳居住类土地的供应量来看，平均年供应约150万平方米的土地，可建设商品住宅约300万平方米；其中2004、2005两年间，深圳全市供应的居住用地不足20幅、可建筑面积仅110万平方米左右。
这直接导致在其后的几年间一手住宅市场一直存在供不应求的压力。
虽然2006年以来深圳加大了土地供应，但在2008年，全市新供应的居住类用地的建筑面积又回落至320万平方米左右，还不到近几年一手住宅年均成交面积的一半。
（4）商品房销售价格增长速度快于居民经济收入水平的增长速度。
据调查,2010年，深圳130个主流楼盘,在7月前后共有51个项目出现价格下调,%,价格持平和上涨的楼盘数量分别为49个和30个,%%。
深圳市2010年商品房平均价格增长速度约为38%,而人均年收入的增长却还不到15%,市民对开发商的打折则认为是假打折、有小优惠。
高房价带来的恐慌让不少观望者在买房与不买房之间徘徊不前，引起变相的供求矛盾突出。
3深圳市房地产市场存在的问题分析
房价虽受到政策影响，但仍高企难降
深圳市房价在受到国家宏观调控和“限购令”的情况下，虽在一定的时间段是有所下降，但总体趋势是呈现出上涨的势头。
以2010年的深圳市房价为例，阳光家缘数据显示，2010年1月1日至12月28日，深圳十区二市一手住宅均价为11623元/平方米，除了增城与从化，2010年全市十区一手住宅成交均价为13107元/平方米，同比2009年的9501元/平方米，上涨了38%，是2004年深圳楼价进入上升通道后升幅较大的一年。
深圳楼价均价从9501元/，3606元/平方米的涨幅只花了一年时间。
也就是说，市民迟一年购买一套100平方米的房子，平均要多付36万多元。
，供地量不足2平方公里。
但楼面地价均价高达6615元/平方米，比2009年上升60%。
这个数值超越了2007年的高位，成为深圳年度地价的新高峰。
2010年中的最高地价则是在2010年12月16日，白云新城三幅住宅用地出让再创深圳地价新高，保利以35亿元夺得两地块，其中一幅地块地价高达20605元/平方米。
而与一路攀升的高房价相比，居民的购买能力就相形见绌了。
据2010年深圳市统计局公布的对深圳八个城区（南沙、萝岗除外）的5000名常住居民进行的一项调查表明：
自2006年以来，按家庭月收入1万元以上、3000—9999元、3000元以下分组，%、%%，市民的经济收入水平不高往往在当今高房价的情况下难有购房兴趣。
房地产市场的法规和服务体系仍不够健全和完善
近几年来，深圳市虽然制定出台了有关土地使用、商品房预售、房屋租赁、抵押、房地产中介、城市房屋拆迁、物业管理等方面的政策法规，对房地产市场进行了一定的规范，但是，房地产市场的法规建设仍滞后于房地产业的发展，房地产法规的实施情况较差，有法不依的现象较为普遍，房地产纠纷不断，烂尾楼仍时有出现，房地产虚假广告多，物业管理收费不规范。
[4]深圳市房地产市场的中介服务、金融服务、法律服务仍不完善，收费过多、服务不规范的现象较多，房地产咨询、评估、经纪人的服务体系不完善，从业人员和中介机构的信誉不强。
金融服务体系不完善，银行按揭审批手续繁琐，银行之间缺乏良性竞争，金融对房地产的支持力度不足。
法律服务体系还没有形成，老百姓有关房地产交易的法律问题没有得到及时有效的解决。
旧城改造面临文化保护、资金成本和改造阻力等问题
深圳是典型的依据老城区发展的现代化都市，城市发展速度快，城中村现象极为严重。
据统计，深圳市白云、天河、海珠、芳村、黄埔等区共有138个城中村。
自2009年起，深圳市政府拉开了深圳市史上规模最大的城中村改造工程的序幕。
随着相关项目的动工以及房地产企业在城中村改造中的一系列动作，深圳市城中村改造工程也倍受社会各界关注。
但在对城中村的实际改造过程中面临着以下三大难题：
（1）改造成本高，投资回报小。
城中村现有建筑密度大，容积率高，社会管理问题严重，这也是使政府将城中村改造迫切地提上议事日程的原因。
撇开城中村改造的社会问题，高昂的拆迁安置成本，巨额的投资，而且由于回迁安置面积大，可用于销售的面积小，投资回报小。
如何降低城中村改造的成本，保证合理的投资回报率，是城中村改造能否顺利推进的最大制约因素。
（2）文化保护问题。
旧城区担当着城市政治、经济、文化和社会生活中心的功能。
旧城历史文化重点表现为旧民居及空间所代表的传统居住文化。
因此，在改造过程中如何更好保存和延续旧城区的文化和生活方式是旧城改造面临的一大难题。
（3）村民的阻力问题。
目前，城中村村民收入主要靠集体经济和出租屋收入。
改造后的拆迁安置补偿成为制约城中村改造进程最大的障碍，村民现有出租屋经济收益是村民改造的机会成本问题，因而村民只愿意接受面积补偿。
城中村现有容积率已接近或达到城市规划的上限，如果要使城中村改造盈利，势必要提高容积率，从而突破城市规划的界限。
从目前一些城市的改造来看，改造后村民依旧过着以出租收入为主的寄生生活，没有实现村民生存方式的转变。
因此改造面临村民的意愿与改造最终目的相背的困境。
物业管理发展速度快，但服务质量尚待提高
深圳是国内楼盘引入物业管理最早的城市之一。
经过多年的摸索，深圳的物业管理水平已经有了很大的提高。
[5]但是，提高并不代表就令人满意。
最近一段时间，深圳多个楼盘爆发物业管理纠纷，这并不仅仅是一种巧合。
随着业主们的维权意识的觉悟，物业管理所存在的问题也一一在暴露，乱收费、霸道、水平低下等等问题也还存在于部分楼盘和小区。
以2009年为例，据深圳市房屋管理所统计，深圳市共调处各类矛盾纠纷4000多宗，1至5月，全市共发生群体性事件300多宗，其中30人以上重大群体性纠纷200多宗，占群体性事件总数的77％。
物业管理纠纷呈上升趋势，2009年以来共发生30宗，占总数12％。
物业管理纠纷一直是媒体关注的热点，业主与物业管理企业发生纠纷的报道经常见诸报端。
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