工程项目策划与评价.pptx

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尚城国际项目前期策划报告祁雨笛|武汉市明达房地产投资有限公司1项目概况1.1项目地块分析1.2地块开发条件分析1.3项目SWOT分析1.4项目周边楼盘状况1.5项目分析总结2市场调查报告2.1武汉市房地产市场宏观分析2.2武汉市房地产市场片区分析3项目定位3.1项目目标市场分析3.2产品定位3.3价格预估3.4项目定位总结4项目规划设计4.1初步物业形态设计4.2户型设计5项目经济评价5.1投资的经济测算假设5.2项目开发成本分析5.3项目收益分析5.4项目资金筹集方案5.5经济效益的评价6风险分析6.1主要存在的风险6.2盈亏平衡分析6.3敏感度分析7总结及建议8附表1项目概况1.1项目地块分析1.2地块开发条件分析1.3项目SWOT分析1.4项目周边楼盘状况1.5项目分析总结1.1项目地块分析1.1.1地块简介项目用地位于洪山区虎泉街238号，其四至关系为：

东临尚文创业城小区，南临55米宽雄楚大道，西临待开发用地，北临30米宽虎泉街。

项目用地位置如图所示。

地块形状规整，现状用地内除东侧局部存在约5米高差外，其余地势较平坦，具备较好的开发建设条件。

1.1项目地块分析1.1.2地块优势用地所在区域临近光谷地区，交通便利，周边光谷商圈发展迅猛，中商平价、大洋百货等众多商家陆续入驻，光谷步行街人气旺盛，加上地铁站点的开工建设，区域配套服务设施日臻完善。

区域内还拥有丰富的教育资源，有华中科技大学、中南民族大学、关山中学、光谷小学等。

1.1项目地块分析1.1.3规划要求项目规划用地性质为居住用地、商业金融业用地，规划总用地面积为19662平方米（以实测为准），其中轨道控制用地面积为1079平方米（以实测为准），规划净用地面积为18583平方米（以实测为准）；容积率控制在4.5以内；可建总建筑面积按净用地面积与容积率乘积计算；建筑密度控制在30%以内；建筑高度结合具体方案审定；绿地率按照武汉市城市绿化条例执行；建筑设计应遵照武汉市城市建筑规划管理技术规定和湖北省无障碍设施建设和管理规定。

1.1项目地块分析1.1.4特殊要求该项目涉及的轨道交通用地应严格按我市有关规定要求执行。

该用地位于三级控制区，其中套型建筑面积90平方米以下商品房建筑规模不少于住宅总建筑规模的66%。

用地范围内临雄楚大道控制24米宽绿化带。

该项目用地范围内需控制约100平方米的公共通道用地，并在项目实施过程中妥善解决地块南侧居民交通出行问题。

1.1项目地块分析1.1.5项目用地现状该项目目前尚未开工，东临尚文创业城小区，南临55米宽雄楚大道，西临待开发用地，北临虎泉街，与保利华都隔街相望。

地块形状规整，三通一平，现状用地内除东侧局部存在约5米高差外，其余地势较平坦，具备较好的开发建设条件。

1.2地块开发条件分析1.2.1地形地貌分析该项目地块三通一平，地块形状规整，现状用地内除东侧局部存在约5米高差外，其余地势较平坦，目前还未进行开发。

1.2.2日照通风分析武汉市属北亚热带季风性湿润气候，雨量充沛、日照充足。

夏季主导风向为南偏东15，住宅朝向要考虑夏季主导风向，保证通风采光日照的基本要求。

1.2.3交通条件分析项目地块公交网络成熟，基本满足“11”规则：

武汉市市区内任一起点至任一终点最多乘2辆公共汽车。

项目所在地位于地铁2号线1期虎泉站出口。

1.2地块开发条件分析1.2.4噪音影响分析本项目受到的噪音污染主要来自雄楚大道及虎泉街的车辆，尤其是雄楚大道交通噪音影响较大。

1.2.5周边配套分析项目地处武昌光谷繁华地段，周边配套设施齐全，周边500米以内多家银行、政府机关、商场、学校等设施，其他中小餐厅、商铺、设施在项目周边星罗棋布，生活十分方便。

1.2.6商业价值分析实际上本项目的商业价值是不言而喻的，包括其可达性、能见度、商业氛围及人流量等各方面都能满足商业开发的要求，且符合城市规划的限定条件。

1.3项目SWOT分析1.3.1优势（Strength）地处武昌光谷繁华地段，商业气氛较浓，具有较高商业价值；交通便利；配套齐全：

项目周围商场、超市、银行、餐馆、学校、医院等配套设施齐全，居民生活极为便利。

用地性质为居住、商业金融业，可以及居住和商业于一体。

1.3.2劣势（Weakness）噪音影响较大、周边景观缺乏、品牌效应不够。

1.3项目SWOT分析1.3.3机会（Opportunity）地铁2号线1期即将全线贯通，出行将更加方便。

项目所在区域目前楼盘品质有待提高，区域房地产市场处于快速上升期，发展势头较好。

1.3.4威胁（Threat）临近片区竞争威胁依然存在，如保利华都；项目尚未开工，未来市场存在一定不确定性，存在很多潜在的风险；1.4项目周边楼盘状况1.4.1周边楼盘销售情况经过调查，取得了该项目所在地附近的4个楼盘的销售情况资料如下：

项目名称目名称项目目类型型建筑面建筑面积（平方米）（平方米）建筑形建筑形态销售售时间住宅住宅市市场价价（元（元/平方米）平方米）万科万科红郡郡住宅348000多层、小高层、高层2010.078600加州香山加州香山美美树住宅165624多层、小高层2010.108000锦绣龙城城7期千期千锦住宅800000多层、小高层、高层2011.037500健健龙尚谷尚谷杰座二期杰座二期住宅60000高层2011.0388001.4项目周边楼盘状况1.4.2周边楼盘状况分析万科红郡：

社区有两所会所；地下交通系统，1：

2的车位比；周边高校云集。

离市中心较远，相对不是很便捷。

加州香山美树:

项目规划了1万平米的山顶生态健身公园，包括高尔夫练球场、网球场、篮球场、慢跑道等配套设施。

离三环线比较近，所以离市中心较远。

锦绣龙城7期千锦：

前期的开发以及销售为这增加了这期的知名度，住宅中还有商业。

位于中环线与民族大道交汇处，景观不太好。

健龙尚谷杰座二期：

临近地铁2号线，属于光谷版块核心地段。

居住密度较高，部分房子朝向上阳光不足，居住的舒适度和自由度大打折扣。

1.5项目分析总结1.5.1对项目的评价地块拥有地段优势、综合优势；同时，项目也存在环境嘈杂、可利用景观缺乏等不利因素以及未来市场变化等不确定因素影响。

1.5.2经SWOT分析，给出以下对策“资源整合，建立优势”的市场竞争策略；“文化营销，商住互动”的市场营销策略；“产品创新，提升品质”的产品开发策略；“尽快入市，快速销售”的风险控制策略。

2市场调查报告2.1武汉市房地产市场宏观分析2.2武汉市房地产市场片区分析2.1武汉市房地产市场宏观分析武汉市商业地产火爆异常，住宅市场的深度调控加上华中地区的核心地位使得开发商与投资者一致认可武汉市商业地产的发展潜力。

2.2武汉市房地产市场片区分析2011年三个季度，东湖新技术开发区商品住房平均价格为8087.53元/平方米，环比上涨8.90%，同比上涨24.39。

其中，多层均价为7918.60元/平方米，小高层均价为7218.26元/平方米，高层均价为8012.35元/平方米。

3项目定位3.1项目目标市场分析3.2产品定位3.3价格预估3.4项目定位总结3.1项目目标市场分析3.1.1项目市场背景

（1）武汉市房地产正处于快速发展时期，未来房地产价格仍将保持一定的增幅。

（2）武汉中高档高层住宅市场目前尚处于成长阶段，无论在产品设计、营销推广等方面尚有较大的发展空间。

（3）目前消费者已逐渐接受小高层和高层住宅，偏小房型的高层产品较受欢迎，总价在85-100万元之间的中高档产品较易为客户所接受；汉口地区消费者认为住宅建筑面积70-130平方米是比较合适的。

3.1项目目标市场分析3.1.1项目市场背景（4）光谷片区附近高层产品的客户群为经商人士、公司经理层、社会名流、医生律师、大学教师等，另一主要客户群为投资者；私营企业主、外商、公司外派经理人、白领人士等租房亦占据了一定比重；其中受过高等教育的人所占比例较高；（5）本项目主要竞争对手为光谷区域中高档楼盘，主要集中在关山大道沿线、和光谷步行街周边，以光谷国际广场、等为代表随着光谷地区的日益繁荣，今后竞争会更加激烈；（6）鉴于上述市场形势，本项目在定位时应充分考虑消费者的需求，在满足消费者需求的基础上进行产品创新，形成差异化的市场定位，从而战胜竞争对手并获得预期利润。

3.1项目目标市场分析3.1.2目标客户人群根据潜在客户访谈及市场分析，本项目的目标客户包括三个层面：

武昌区域客户、周边地区（汉口、汉阳区域）客户、市区以外投资客及其他客户群。

如图所示：

3.2产品定位3.2.1产品形态根据最高最佳使用原则，确定以居住为主，商业为辅的城市生活多样性的主题，这里的商业具体指的是商务酒店，住宅类型为高层。

效果图如图所示：

3.2产品定位3.2.2产品档次房地产发展历程表明，不同档次、不同用途的物业项目所应具备的基本地产因素有所不同，我们根据项目地块的实际情况，对应的进行注明，具体如表所示。

结合对本项目地块因素的分析，可以发现：

该地块是理想的中高档住宅用地，而且潜力较大，建议本项目开发档次为中高档，力争建设为高品质的居住社区。

而且该地块位于光谷区域，商务往来频繁，适合建一栋较好的酒店，加上附近又有华美达酒店，我们知道该酒店为五星级，毕竟价格很贵，所以打造四星级酒店以满足中端商务人士的需求。

确定住宅为中高档，酒店为四星级。

影响因子影响因子单身公寓身公寓普通住宅普通住宅中档住宅中档住宅高档住宅高档住宅地地块情况情况对交通便利的要求交通便利的要求强高一般很高很高对噪音及噪音及环境干境干扰的适的适应性性强较强弱弱一般对大气大气环境的要求境的要求低不高高一般一般对周周边自然及人文自然及人文景景观的要求的要求低一般一般高一般对地段升地段升值潜力的潜力的要求要求低不高较高高很有潜力对小区地小区地块物物业管管理的要求理的要求低不高较高高可达到对建筑、装修建筑、装修质量量的要求的要求低不高较高高可达到对小区配套的要求小区配套的要求高一般高高可达到3.2产品定位3.2.3产品特色尚城国际，商住两用，项目以高层住宅结合四星级酒店的形式展现在客户眼前，这该项目的一大特色，加上家门口的地铁车站，让你的出行更加方便快捷。

项目位于光谷核心区域，无论购物还是娱乐，都能满足您的需求。

建成以后的项目建筑密度控制在30%以内，让您住的舒适。

3.3价格预估结合由市场法得出的估算价格，我将本项目的物业档次定位为中高档品质、中档价格、超值物业，其价格定位于：

8500元/平方米。

3.4项目定位总结主力客户：

武昌地区金融机构、学校、医院等事业单位的中、高层管理阶层及专业人员；政府公务员；附近企业中、高级管理人员，中、高级技术人员；个体经营者、经商人士及投资客等。

项目开发主题：

城市中心多样化大型居住社区。

物业类型：

高层住宅建筑和商务酒店。

3.4项目定位总结物业档次：

中高档市场形象：

中国光谷尚城国际主力户型：

以80-120平方米三房为主，其中90平方米以下大于66%价格定位：

均价8500元/平方米左右4项目规划设计4.1初步物业形态设计4.2户型设计4.1初步物业形态设计项目用地形状如图4.1初步物业形态设计4.1.1主要设计方案一、商用区（A区约25%面积的土地）土地开土地开发要素要素规划要求划要求备注注土地使用用途土地使用用途商业土地面土地面积约5000平方米容容积率率4.5建筑面建筑面积18000平方米建筑覆盖率建筑覆盖率30%根据设计体量及市场需求而定，面积最大化建筑高度建筑高度结合具体而定表4-1该地块使用的基本条件及规划参数4.1初步物业形态设计4.1.1主要设计方案一、商用区（A区约25%面积的土地）表4-2地块的物业形态设计作用作用栋数数层数及其他数及其他层面面积（m2）总面面积（m2）商商务酒店酒店1栋地下1层，地上12层150018000小品建筑小品建筑凉亭、喷泉、花坛、雕塑、绿地1200实际容积率=180005000=3.64.5实际建筑覆盖率=15005000=30%30%均能满足规划设计的相关要求。

4.1初步物业形态设计4.1.1主要设计方案二、住宅区（B区约75%面积的土地）表4-3该地块使用的基本条件及规划参数土地开发要素土地开发要素规划要求规划要求备