《房地产开发经营与管理》5.ppt

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第第55章章房地产开发项目的可行性研究房地产开发项目的可行性研究本章内容本章内容5.15.1可行性研究概述可行性研究概述5.25.2可行性研究的内容与步骤可行性研究的内容与步骤5.35.3房地产市场分析与预测房地产市场分析与预测5.45.4房地产开发项目投资与收入估算房地产开发项目投资与收入估算5.55.5房地产开发项目财务评价房地产开发项目财务评价5.65.6房地产开发项目评估的不确定性分析房地产开发项目评估的不确定性分析5.75.7可行性研究报告的撰写可行性研究报告的撰写5.15.1可行性研究概述可行性研究概述本本节节内容内容5.1.15.1.1可行性研究的含义和目的可行性研究的含义和目的5.1.25.1.2可行性研究的作用和依据可行性研究的作用和依据5.1.35.1.3可行性研究的工作阶段可行性研究的工作阶段5.1.15.1.1可行性研究的含义和目的可行性研究的含义和目的*

（1）可行性研究的含义（教材194页）可行性研究是在投资决策前，对建设项目进行全面的技术经济分析、论证的科学方法。

（2）可行性研究的目的可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。

5.1.25.1.2可行性研究的作用和依据可行性研究的作用和依据

（1）可行性研究的作用（教材195页）1）是项目投资决策的依据。

2）是筹集建设资金的依据。

3）是开发商与有关合作部门签订协议、合同的依据。

4）是编制下一阶段规划设计方案的依据。

5.1.25.1.2可行性研究的作用和依据可行性研究的作用和依据

（2）可行性研究的依据（教材196页）1）国家相关法律法规2）国家宏观经济政策3）国民经济和社会发展规划、行业发展规划、城市总体规划4）城市规划行政主管部门出具的规划意见5）国有土地使用权出让合同或国有土地使用权证书6）环保行政主管部门出具的环境影响评价文件7）交通行政主管部门出具的交通影响评价文件（接后）5.1.25.1.2可行性研究的作用和依据可行性研究的作用和依据

（2）可行性研究的依据8）自然、地理、气象、水文地质、经济、社会等基础资料9）有关工程技术方面的标准、规范、指标、要求等资料10）国家所规定的经济参数和指标11）开发项目备选方案的土地利用条件、规划设计条件以及备选规划设计方案等5.1.35.1.3可行性研究的工作阶段可行性研究的工作阶段*

（1）投资机会研究阶段（教材197页）地区投资机会研究一般机会研究部门机会研究机会资源利用机会研究研究（邓永成，275页）具体项目机会研究该阶段投资估算的精度为30，研究费用一般占总投资的0.20.8。

5.1.35.1.3可行性研究的工作阶段可行性研究的工作阶段*

（2）初步可行性研究阶段（教材197页）初步可行性研究是在机会研究的基础上，进一步对房地产项目建设的可能性与效益进行论证分析。

该阶段投资估算的精度为20，研究费用一般占总投资的0.251.5。

5.1.35.1.3可行性研究的工作阶段可行性研究的工作阶段*

（2）初步可行性研究阶段初步可行性研究要解决的问题有：

1）分析机会研究的结论，作出是否投资的决定。

2）是否有进行详细可行性研究的必要。

3）对哪些关键问题需要进行深入研究或辅助研究。

5.1.35.1.3可行性研究的工作阶段可行性研究的工作阶段*

（2）初步可行性研究阶段初步可行性研究通常需对如下关键问题进行分析研究：

市场需求与供给状况建筑材料供应状况项目所在地区社会经济情况项目地址及周边环境项目规划设计方案项目投资估算与资金筹措项目进度项目销售收入与销售进度项目财务分析5.1.35.1.3可行性研究的工作阶段可行性研究的工作阶段*（3）详细可行性研究阶段（教材198页）详细可行性研究是房地产项目投资可行性研究的主要内容，其特点是周密、详细。

该阶段投资估算的精度为10以内。

对于小型项目，研究费用一般占总投资的1.03.0；对于大型项目，研究费用一般占总投资的0.21.0。

5.1.35.1.3可行性研究的工作阶段可行性研究的工作阶段*（4）项目的评价和决策阶段通过详细可行性研究后，就要对拟建的房地产项目进行综合评价，选定最佳方案。

这一过程就是评价和决策的过程。

5.25.2可行性研究的内容与步骤可行性研究的内容与步骤本节内容本节内容5.2.15.2.1可行性研究的内容可行性研究的内容5.2.25.2.2可行性研究的步骤可行性研究的步骤5.2.15.2.1可行性研究的内容可行性研究的内容*一般房地产开发项目可行性研究的内容主要包括以下方面：

（教材198201页）

（1）项目概况

（2）开发项目用地的现状调查及动迁安置（3）市场分析和建设规模的确定（4）规划设计方案选择（5）资源供给（接后）5.2.15.2.1可行性研究的内容可行性研究的内容*（6）环境影响评价（7）项目开发组织机构、管理费用（8）开发建设计划（9）项目经济及社会效益分析（10）结论及建议5.2.25.2.2可行性研究的步骤可行性研究的步骤可行性研究一般按以下五个步骤进行：

（1）接受委托

（2）调查研究（3）方案选择和优化（4）财务评价和国民经济评价（5）编制可行性研究报告上述工作步骤可用框图表述（教材202图61）5.35.3房地产市场分析与预测房地产市场分析与预测（参见教材76110页）本节内容本节内容5.3.15.3.1概述概述5.3.25.3.2房地产市场分析的步骤房地产市场分析的步骤5.3.35.3.3房地产市场分析的内容房地产市场分析的内容5.3.45.3.4房地产市场分析中的信息类型房地产市场分析中的信息类型5.3.55.3.5房地产市场分析的基本方法房地产市场分析的基本方法5.3.65.3.6房地产市场预测房地产市场预测5.3.15.3.1概述概述房地产市场分析与预测是房地产项目可行性研究的重要组成部分，通过房地产市场分析与预测，开发商可以达到以下目的：

（1）了解影响房地产市场分析的宏观因素，进而把握投资机会与方向。

（2）了解房地产市场上各类物业的供求关系和价格水平，对拟开发项目进行市场定位。

（3）了解房地产使用者对建筑物功能和设计型式的要求，用以指导项目的规划设计。

5.3.25.3.2房地产市场分析的步骤房地产市场分析的步骤房地产市场分析一般遵循以下步骤：

（1）确定分析目的

（2）选择分析方法（3）估算分析过程所需的时间及费用（4）数据收集、数据处理、数据分析（5）市场分析的结论与建议5.3.35.3.3房地产市场分析的内容房地产市场分析的内容*

（1）房地产市场宏观因素分析（教材107页）房地产市场分析首先应就影响整个房地产市场的宏观因素进行分析，如：

国民经济总体趋势、地方经济特征、项目所在地域情况等等。

5.3.35.3.3房地产市场分析的内容房地产市场分析的内容*

（2）房地产市场状况分析房地产市场状况一般从以下几个方面进行分析：

1）各类物业的供求关系。

2）土地批租数量和用途分布。

3）房地产销售价格和租金水平等。

4）已建成投入使用的主要物业。

5）竞争性物业发展状况。

（接后）5.3.35.3.3房地产市场分析的内容房地产市场分析的内容*

（2）房地产市场状况分析6）各类房地产投资收益率和房地产开发利润率。

7）项目用地附近地区土地利用现状。

8）市场购买者对房地产商品功能的要求。

5.3.35.3.3房地产市场分析的内容房地产市场分析的内容*（3）针对特定开发项目的相关因素分析（教材110页）当总体背景情况确定后，投资者就可以针对某一具体开发项目进行更为详尽的分析。

从房地产开发的角度来看，市场分析最终要落实到对某一具体的物业类型和房地产项目所处地区的房地产状况的分析。

由于不同物业类型和规模的房地产开发项目所面对的市场差异，导致其市场分析方式和内容有很大的差异。

5.3.35.3.3房地产市场分析的内容房地产市场分析的内容*（3）针对特定开发项目的相关因素分析1）住宅开发项目2）写字楼项目3）商业购物中心开发项目4）工业或仓储项目5.3.45.3.4房地产市场分析中的信息类型房地产市场分析中的信息类型从市场分析的角度，可将房地产市场信息分为四类：

（1）房地产需求方面的信息

（2）房地产供给方面的信息（3）房地产市场交易方面的信息（4）其它信息5.3.55.3.5房地产市场分析的基本方法房地产市场分析的基本方法

（1）市场数据的收集（第二版教材9295页）1）企业内部数据原始数据2）企业外部数据加工信息

（2）对原始数据的列表加工分析运用数理统计方法利用图形（3）加工信息在市场分析中的应用5.3.65.3.6房地产市场预测房地产市场预测

（1）房地产市场预测（第二版教材95页）

（2）房地产市场预测方法（第二版教材96页）1）定性预测2）定量预测5.45.4房地产开发项目投资与房地产开发项目投资与收入估算收入估算*本节内容本节内容5.4.15.4.1房地产开发项目成本费用的构成房地产开发项目成本费用的构成5.4.25.4.2房地产开发项目成本费用的估算房地产开发项目成本费用的估算5.4.35.4.3房地产开发项目租售方案及租售房地产开发项目租售方案及租售收入的测算收入的测算5.4.15.4.1房地产开发项目成本费用的构成房地产开发项目成本费用的构成房地产开发项目成本费用由开发直接费和开发间接费两大部分组成：

（教材205210页）

（1）土地费用（5）管理费

（2）前期工程费（6）财务费用（3）房屋开发费（7）销售费用（4）专业人员费用（8）开发期税费（9）其它费用（10）不可预见费5.4.25.4.2房地产开发项目成本费用的估算房地产开发项目成本费用的估算

（1）土地费用的估算（教材205206页）土地费用是指为取得项目建设用地使用权而发生的费用。

开发项目取得土地使用权有多种方式，所发生的费用各不相同。

主要有以下几种：

土地征用拆迁费土地出让地价款土地转让费土地租用费土地投资折价5.4.25.4.2房地产开发项目成本费用的估算房地产开发项目成本费用的估算

（2）前期工程费的估算（教材206207页）前期工程费包括开发项目的前期规划、设计、可行性研究、水文地质勘察、以及“三通一平”等土地开发工程费。

5.4.25.4.2房地产开发项目成本费用的估算房地产开发项目成本费用的估算（3）房屋开发费的估算（教材207208页）房屋开发费包括：

建筑工程费1）建安工程费设备采购及安装工程费室内装饰家具费教材207表622）公共配套设施建设费3）基础设施建设费5.4.25.4.2房地产开发项目成本费用的估算房地产开发项目成本费用的估算（3）房屋开发费的估算单元估算法单位指标法房屋开发费的工程量近似匡算法估算方法概算指标估算法概预算定额法类似工程预决算估算法5.4.25.4.2房地产开发项目成本费用的估算房地产开发项目成本费用的估算（4）专业人员费用的估算专业人员费用包括建筑师、结构师、建造师、造价师、机电工程师、监理工程师、咨询工程师、房地产估价等的费用。

专业人员费用一般按房屋开发费的一个百分比来估算。

5.4.25.4.2房地产开发项目成本费用的估算房地产开发项目成本费用的估算（5）管理费的估算（教材208209页）（6）财务费用的估算（教材209页）（7）销售费用的估算（教材209页）（8）开发期税费的估算（教材209页）（9）其它费用的估算（教材209210页）（10）不可预见费的估算（教材210页）成本费用估算结果的汇总教材210页表635.4.35.4.3房地产开发项目租售方案及房地产开发项目租售方案及租售收入的测算租售收入的测算

（1）房地