最新某高等院校教职工住宅小区建设项目可研报告.docx
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最新某高等院校教职工住宅小区建设项目可研报告
附表、附图和附件
第一章总论
第一节概述
项目名称：
****大学****驿郡教职工住宅小区
建设单位：
********置业有限公司
委托单位：
********置业有限公司
项目法人：
项目联系人：
建设地址：
一、承建单位基本情况
****大学是一所以工学、理学、管理学为主体，以电子、信息学科为特色，具有工学、理学、文学、经济学、管理学和教育学等多个学科门类，博士、硕士、本科等多层次教育协调发展的高等学校。
学校前身是1942年创办于山东抗日根据地的战邮干训班，是我党、我军早期培养通信人才的摇篮，办学历史已有63年。
学校于1958年改建为本科高等院校，是邮电部（1999年3月后为信息产业部）部属重点院校；自2000年2月起实行中央与地方共建，以江苏省管理为主的管理体制。
学校是国务院首批批准的硕士、学士学位授予单位。
九十年代又取得了博士学位授予权，学位点涵盖了电子信息技术主要的学科领域，已形成比较齐全的信息技术学科群。
学校具有先进的教学科研设施，是全国为数不多、具备大规模系统地培养信息科技专业人才实力的高校。
学校是信息产业部（原邮电部）部级培训基地及"亚太电信组织"（ＡＰＴ）培训基地之一。
****大学现有3个校区，********校区、********校区、********校区以，占地面积共3003.6亩，学校有较好的教学、科研、体育、生活设施。
固定资产总值7.1亿元，其中教学、科研仪器设备总资产15648万元。
现有实验室44个，主要仪器设备13000台（套），大型仪器设备有267套。
学校设有10个学院（经济与管理学院、通信与信息工程学院、计算机学院、自动化学院、光电工程学院、数理学院、传媒技术学院、继续教育学院、应用技术学院、吴江职业技术学院）、2个系（外语系、社会科学系）、4个研究所（光纤通信、信息网络技术、图像处理与图像通信、信号与信息处理）以及研究生部、体育部等教学科研机构。
此外，学校还举办有独立学院-****大学通达学院。
已建省部级重点学科6个、省部级重点实验室11个。
学校已建成一个以千兆光纤为骨干的技术先进的宽带高速校园网，通过Cernet及Chinanet双路由与Internet联网，为教学、科研提供了良好的网络条件。
现代教育技术中心为电教、ＣＡＩ、网上教育提供了现代化的手段。
图书藏量80万册，其中信息、通信、电子、计算机类专业书籍在我国高校中属藏书量最高的院校之一，图书馆建有网络系统并与校园网相联，达到国内先进水平。
学校设有5个博士学科、专业，13个硕士学科、专业，32个本科专业。
具有在职人员以同等学力申请硕士学位授予权，同时还有4个学科具有工程硕士学位授予权。
现有各类在校学生总数2万多人，其中，博士研究生116人；硕士研究生3102人（全日制硕士生1551人，以同等学力申请硕士学位865人，工程硕士研究生686人）；本科生13979人；专科生1916人。
另外还有继续教育学院学生6000多人。
学校现有教职工1400余人，其中专任教师、科研人员800余人，专业技术人员中具有高级专业技术职务的近400人。
具有博士、硕士学位的教师占教师总数的55%；有博士生导师、硕士生导师120余名，还聘请了包括我国数名两院院士在内的多位海内外知名学者为名誉教授或兼职教授。
学校科研规模在九十年代初进入全国高校前百名行列。
“九五”以来，经国家、省、部等各级鉴定的科研项目达312项，多项处于国内领先、有的达到国际先进水平。
共获省、部级奖34项。
学校在现代信息交换与通信网络、无线移动通信与电磁兼容、信息理论与通信信号处理、管理信息系统、图像处理与数字视频技术、计算机通信与信息网络安全、光通信与量子信息处理、非线性电路与智能优化技术等学科领域的研究工作开展活跃，并有一定优势。
近五年出版学术专著、译著100余种，发表学术论文近3000篇，其中相当一部分被SCI、EI、ISTP等世界三大检索系统收录。
****《学报》自然科学版是我国通信及电子类的核心期刊之一，被教育部评为“高校自然科学优秀期刊”并获信息产业部和江苏省优秀期刊称号。
《学报》社会科学版也被定为省“一级刊物”。
****大学已与英、美、俄、德、加等国的12所大学建立校际合作关系。
先后有700多位国外、境外专家学者来学校讲学、进行学术交流，学校已多次主办国际与地区性学术会议，在国际上具有一定的声誉。
近年累计选派了210余人次出访或参加国际学术会议
学校还建有体育馆、游泳池、乒乓球室、体操房、篮球场、足球场等运动场所和设施。
公寓化管理的学生宿舍舒适美观，间间通电话，宽带接入，餐厅宽敞清洁，并有邮政、电信营业厅、洗衣房等服务设施，为学子提供良好的生活和学习条件。
二、项目背景
在高等教育步入大众化的进程中，高等教育一方面要扩大招生规模，拓展专业，满足社会需求，另一方面要进一步提高人才培养质量。
那么优秀的师资力量则是保证质量的关键。
而筑巢引凤便是为教职工办的一件实事、大事、好事，是一项“民心工程”。
三、可行性研究报告编制依据
1、国家“十五”教育发展专项规划；
2、土地竞拍竞得书（复印件）；
3、地块规划范围及外部条件图；
4、****市规划局对于本地块的建设项目规划设计要点；
5、国家、省、市有关设计和建筑规范、标准；
6、项目单位提供的有关资料；
7、项目单位委托与江苏捷宏咨询有限公司签定的技术咨询委托合同。
四、编制可行性研究报告原则及主要内容
本项目可行性研究本着“经济合理，技术可行、满足规模要求”的原则，以当前实际需求及发展预测、资金筹措能力等为基础，对项目建设的必要性以及项目方案的规模、技术、经济等方面进行分析比较，根据国家有关规定确定合理的建设规模和投资估算。
主要内容包括：
1、项目建设必要性分析；
2、项目建设规模及内容确定；
3、建设选址及建设条件分析；
4、工程技术方案分析；
5、项目总投资估算及社会、经济效益分析预测。
第二节研究结论及建议
一、研究结论
本项目建设是****大学****校区建设的重要组成部分，其实施直接关系到****教职工的住房供应，将以其优良的规划设计、合适的市场价格，有效地扩大住房需求。
同时，本项目高品位、高质量的开发建设，将对整个****大学城乃至****市的高校教职工住房建设起到“引导示范”作用，带动周边住宅建设和相关产业的积极发展，营造地方经济的新增长点。
本项目的建设将产生较好的社会和经济效益，其建设是必要和及时的，项目建设将采用一些较为先进的技术和材料，建设方案合理，投资效果良好，项目建设是可行的。
二、建议
依据我国的国情，普通商品住宅将在相当长的一段时期内扮演重要角色，其生命力取决于其是否符合市场经济规律、是否能走上自身良性循环发展的轨道、是否能起到与其它类型住宅供给互为补充的作用。
为促进住宅建设健康有序的发展，建议如下：
1、在项目实施期间要注意市场动态，应对市场变化，防范未来市场变化风险，提高相关资源使用效率。
2、要认真抓好规划及设计，搞好物业管理。
加强对建设和使用全过程的质量管理，包括规划设计质量、工程质量，也包括物业管理的质量。
积极推行招投标建设方式，降低建房成本。
3、在住房设计和建筑标准上强调住房的实用性，着重在设计理念上有所创新突破：
即在较低的价位下，选择适当超前的设计标准和建筑技术，保证在一个相当长时期内项目的适用性和资源配置的合理性；并且着力于良好建筑和城市环境空间关系的形成和创造，以实现项目建设乃至城市总体的可持续发展。
4、项目建设资金需要建设单位投资和银行贷款支持解决，为顺利申请银行贷款，在总投资中，需要建设单位投入的资金数额建议建设单位妥善落实。
第二章项目建设的必要性
第一节高等教育事业发展的需要
一、高等教育发展趋势
高等教育在培养高层次专门人才、提高公民素质和推动社会经济发展等方面具有举足轻重的作用。
过去15年，我国高等教育飞速发展，尤其是1999年开始扩招，使高等教育的毛入学率以每年平均两个百分点的速度增加，2004年高校毛入学率超过19%。
目前，我国的高等教育规模已经超过美国，跃居世界第一。
但规模世界第一不等于质量第一，规模世界第一更不等于毛入学率第一。
目前，美国、加拿大等国家的毛入学率在80%以上。
19%，意味着中国高等教育才刚刚迈入大众化阶段，不容盲目乐观。
据专家预测，未来15年，高等教育的需求仍然会非常旺盛，并呈以下五大发展趋势：
1、发展方向大众化。
由于我国经济的快速发展，民众对高等教育的需求日趋旺盛，经过连续几年的扩招，普通高校在校人数已由1998年的340万人，增加到2001年的718万人，提前10年实现高等教育毛入学率达到11%的目标，2002年更达到14.8%。
根据规划，2010年，我国高校毛入学率将达到23%。
种种迹象表明，我国的高等教育已开始由“精英教育”走向“大众化”。
这和世界高等教育发展的大趋势比较吻合。
我国高等教育的大众化时代正向我们走来，高校的扩招将持续一个相当长的时期。
2、办学方式多元化。
一是办学体制多元化，过去那种单靠政府包办大学的单一模式已经被打破，高等教育办学体制正向多样化方向发展。
现在除国立大学外，还有民办大学，一些国立大学的内部可能会出现相应调整，出现“一校两制”甚至“一校多制”的现象。
二是投资渠道多元化，据统计，从1998年到2001年，我国高等学校新增加的教育投资，只有20%来自政府，80%来自银行贷款和社会力量投入。
3、办学模式市场化。
由于市场经济体制的确立，高校价值的确认越来越偏重于社会的认可。
高校的毕业生要接受社会的严格选择，高校的科研成果同样要接受市场的严格选择，高校正从“象牙塔”走向社会，并最终完全融入国民经济的主战场，一些高校的专业设置、招生就业越来越充分考虑社会的需求。
高校与高校之间、高校与科研院所之间、高校与企业之间的分割正在被打破。
4、办学途径国际化。
随着科技的不断发展和经济全球化步伐的加快，特别是加入世贸组织后，我国高等教育将更加广泛地参与全球范围内的教育服务竞争。
国内高校与国外高校、研究机构的国际化交流合作空前活跃。
5、办学手段信息化。
信息技术的应用与普及较早地在高校得以实现。
现代信息技术正在向高校教学、科研的每一个环节渗透，并将彻底改变传统的教学模式，大幅度提高教育资源的利用效率，多媒体教学、数字化校园、网上大学已被人们熟悉，我国高等教育正在走向全面的信息化。
二、项目建设必要性分析
****大学是一所带有鲜明行业特色的高等院校，培养社会急需的各类应用型人才是学校的优势和特长所在。
近年来，****大学在各级领导的正确指引和广大教职工的努力下，已经取得了很大的成绩。
“十一五”时期是我国迈向第三步战略目标的关键时期，从战略决定方向、人才决定胜负、管理决定效率的视角全面审视学校建设与发展中的主要问题和制约因素，****大学发展的总体水平还有待提高。
****大学已经提出要增强事业发展的紧迫感，抓住机遇，加快发展，构筑优势，创建特色，提高办学质量和办学效益，以增强竞争力，与江苏省经济大省的地位相适应。
在国家大力发展教育的宏观背景下，教育部领导、省委省政府领导都明确要求学校加快培养江苏经济社会发展急需的具有实践技能的应用型人才，将学校建成我省大规模系统地培养高层次信息科学专业人才的主要基地。
近年来，****大学已迅速地进行了新校区的多方面建设，大大改善了办学条件，给广大学子提供了一个规划科学、布局合理、功能分区、配套完整、整体协调、风格新型的信息科技类大学校园。
在扩大规模后，教职工人数达到了1500多人，后勤用房现出了较大的缺口。
如不能及时解决，必将对教职工的稳定性产生一定的影响，因此迫切需要建设适应事业发展的配套设施，为学校的教职工提供一个良好的工作和生活环境。
第二节项目建设是****市总体经济发展的需要
房地产业是从事城乡（尤其是城市）房屋和土地的综合性开发及经营行业，是城市存在和发展的物质基础，是发展国民经济的支柱产业之一，房地产业的发展可以加速市场经济的进程。
根据****市国民经济和社会发展“九五”计划和2010年远景目标纲要精神，从“九五”开始已将房地产业列为重点培育发展产业。
按照市委、市政府战略部署，****市房地产业在“九五”期间充分发挥了先导性产业的作用。
“十五”期间加快房地产业的商品化、市场化、现代化步伐，坚持“统一规划，合理布局，综合开发，配套建设”的原则，按照以新区建设开发为主旧城改造为辅的方针，以住宅建设为重点，进一步优化土地与房产资源配置，提高产业总体水平和整体规模效益，使之真正成为****市国民经济发展的支柱产业之一，这是当前经济建设中的重要举措。
随着主城居住人口的不断疏散、交通条件的便利，****主城区的居民已将交通便捷，生活辅助设施不断完善的****房产列为重要的选择对象；****本地居民随着生活水平的提高也想使自己的居住条件上一个台阶；此外，目前城市中的中高收入阶层已将购买第二、甚至第三居所作为一种长线投资。
也有一些人因休闲、追求居住环境及老人颐养天年等原因需在环境优美、空气清新的地区购买住宅。
本工程为住宅建设项目，对进一步加快****市住宅建设，满足都市扩容后人们尤其是大学城内的老师对中高档住宅日益增长的消费需求，改善人们居住环境，培育新的经济增长点具有十分积极的意义。
第三章市场分析
第一节投资环境分析
一、政策优势
作为省市在****地区共建的唯一一所大学城，****大学城得到了省市政府给予的极大关注和支持，并在建设发展过程中享受省、市政府制定的一系列优惠政策：
①、组织领导：
省、市政府共同建设****大学城，成立建设领导小组，由省、市和所在区主要领导参加，协调、决策大学城发展事宜。
②、管理机构：
成立********大学城管委会（正局级机构），代表市政府在大学城规划范围内全面履行经济、行政管理职能，享受市级管理权限。
按照"业务工作实行双重领导，事权统一于管委会"的原则，市政府各有关职能部门全力支持、配合大学城建设，做好各项工作。
有关部门在****大学城管委会设立分支机构，或授权管委会办理各项审批手续。
管委会采取“一站式”办公，并执行“首问负责制”和“限期办结制”，提高办事效率。
③、土地政策：
****大学城47平方公里规划范围内的土地实行统一规划，统一征用、拆迁和安置，统一出让、划拨，统一基础设施建设，统一招投标，统一扎口管理的“六统一”政策。
征地指标由省市计划单列。
市土地资源储备中心在管委会设立分中心，负责对土地划拨、出让的具体操作，核发土地使用权证。
出让土地的收入全部留交管委会，实行专户存储，收支两条线。
④、规费扶持政策：
****大学城47平方公里规划范围内的各项建设规费，由管委会负责收取，作为市政府对管委会的扶持投入，全部留管委会统一使用。
二、规划优势
****新市区坚持高起点规划，专门邀请国内外著名规划单位和设计师编制总体规划、景观规划、生态规划、人文规划、中心区城市规划等七项规划，并严格控制管理，确保高标准的规划落实到位。
南至沪宁高速公路、北至宁镇公路、西至绕城公路、东至七乡河，规划总用地面积80平方公里。
是****总体规划确定的“一城三区”之一，是以发展教育和高新技术产业为主的新市区，是集中体现现代城市文明和绿色生态环境协调发展的新市区。
2010年规划人口24万左右，远景规划人口按60万预留。
根据****市宏观规划，未来几年内将有60万老城居民向新区疏散，而****新市区正是适应****“东进南延”（向城东****地区、城南江宁地区发展）和“三个集中，一个疏散”（向****、河西、东山新市区集中，主城区疏散）城市发展战略的新市区。
凭借着高起点的规划建设、大学城特有的文化氛围和地天独厚的生态环境，****新市区必将在****市的新城市发展规划中占据先机和优势。
本项目所在位置是在****新市区整体规划制定前发展起来的集中居住片区，目前商业配套设施严重缺乏，根据****新市区整体规划，该项目与其南面的社区中心将成为这个成熟集中居住片区的商业、行政中心。
三、人文优势
大学城集中区占地27平方公里，现已有****师范大学（含中北学院）、****财经大学、****大学、****中医药大学、****森林公安高等专科学校、****理工大学紫金学院、****工业职业技术学院、****信息职业技术学院、应天学院、****体育学院、****技师学院11所高校已经或即将建成，不久的将来还将有国内一流的大学落户这里。
****外国语学校****分校、****国际学校和****师范大学附属实验学校等一流的中小学也都已建成招生。
截至2005年底，在校学生数已突破10万人。
四、生态优势
****新市区地处宁镇山脉，地区山峦起伏，植被茂盛，自然生态环境得天独厚。
****新市区依托自然景观，将城市人工环境与自然生态环境有机结合，构成位于广阔山林背景中的分散组团式的城市环境空间。
****大学城所处的地域环境景观优美，周边为群山环绕，九乡河、七乡河从北至南纵贯而过，桂山、灵山、龙王山等点缀其间；山水环抱、林木茂盛、风景秀丽，构成主城东部生态防护网的主骨架，呈现低山丘陵地区特色，山丘、岗地和谷地平原相间分布。
山体主要走向为东西方向，高度一般在50米以上，最高为灵山155米。
丘岗的标高一般在25－50米左右。
谷地平原标高在15米左右，总趋势向东北方向微微倾斜，地形坡度1‰－3‰，自然植被生长茂盛，是紫金东麓保存完好的生态环境，是****地区仅存不多的风水宝地，具有无法类比的生态优势。
****西靠紫金山，北依栖霞山，东达宝华山、汤山，南临青龙山，为几大名胜风景区所环抱。
区内山水资源丰富，****市环保局评估结果显示，区内的大气、水质、噪音等各项指标均达到国家一级旅游区标准，是全市生态环境最好的区域之一。
（1）山体占全区总面积的65%左右，主要有桂山、灵山、龙王山以及七乡河、九乡河等，山体秀丽、河湖清澈，生态环境优良。
（2）空气质量极佳，****地区为盆地状，外界的污染源难以侵入，无污染物质。
（3）周边无噪音污染影响和污染源、危险源。
（4）规划建设“绿色城市”和“适居城市”，绿地面积占总面积的62.5%。
五、交通优势
目前****大学城中心区有公交97路、310路、107路、108路四条线路经过。
从****大学城中心区出发，北抵312国道，南达沪宁高速公路，东西分别是绕越高速公路和绕城高速公路。
通往****的地铁二号线东延线已正式开工，将于2009年与二号线同步竣工通车。
****大学城中心区距主城核心（新街口）距离15公里，25-30分钟车程；距绕城公路4公里，4-5分钟的车程；距新庄立交10公里，12-15分钟车程；距模范马路13公里，15-18分钟车程。
正因为有了便捷、快速的交通，****大学城中心区对开发商的吸引力才更强劲。
六、信息优势
大学城有众多的高等院校、科研机构和其他文化事业团体，汇集了大批专业人才，拥有许多图书馆和文化标志建筑物，文化氛围浓厚，文化设施完善。
大型国际会议和各类国际活动频繁，并由此产生了大量的政治、经济、文化信息，借助大学城的高速数字化传播网络，使大学城成为现代信息传播平台和国内最大的数码港之一。
七、设施优势
自2002年初大学城启动建设以来，在市委、市政府的正确领导下，在市建委、规划、土地等有关部门的关心支持下，大学城工委、管委会积极融入全市发展大局，站在新市区建设和发展的高度从事大学城建设，高标准建成了一大批基础设施工程。
截至2005年底，大学城共完成基础设施投入80多亿元，全面建成了****大道、文苑路、仙境路、学院路、仙霞路、文澜路、仙尧路等一批道路工程。
目前，整个大学城道路施工总里程达46.2公里，累计施工面积近215万平方米，地区路网框架已基本形成。
除道路工程以外，园林景观绿化已完成山体和道路绿化超过90万平方米；部分河道整治以及排涝泵站已建成并投入使用；地区水、电、气等公用设施的主干管也已全部随道路建设铺设到位，污水处理厂建设的前期准备工作也正在抓紧进行之中。
第二节市场供求分析
一、市场供给分析
日前，****市房地产市场管理部门公布了2003年前两季度的市场分析报告。
报告显示，****商品住宅的供应结构基本合理，并呈现出以下特点：
1、高中低档住宅的结构为1∶7∶2。
根据建设部对高中低价位住宅的划分标准，目前****可以将5000元/平方米以上的称为高价位住宅，3000～5000元/平方米的称为中价位住宅，3000元/平方米以下的称为低价位住宅。
从****目前三者的比例结构来看，市场供应70％的楼盘在3000～5000元/平方米这一价位区间，5000元/平方米以上的住宅项目占10％左右，3000元/平方米以下的占20％，总体供应结构基本合理。
另外，****市2003年将进一步加大经济适用房的建设力度，经适房计划完成竣工面积约50万平方米，可向市场提供更多的低价位住房。
与此同时，2003年前两季度，市场高档产品的供应也不断增加，如上半年万科金色家园二期、仁恒玉兰山庄的推出，组成了2003年****房地产高端市场的一道靓丽风景。
2、商品住宅供需比例为1∶1.8。
2003年前两季度****市（不包括江宁区）共新发商品房销售许可证103个，新批上市商品房销售面积153.1万平方米，其中住宅123.1万平方米（多层住宅52.1万平方米，小高层住宅42.8万平方米，高层住宅28.2万平方米）。
但是，全市商品住宅的合同销售面积却高达222.5万平方米。
其中，白下区和建邺区住宅销售面积较高，分别达44.8万平方米和43.8万平方米。
从供给量的现状来看，目前****中高档价位项目的市场供应量偏大，而中低价位项目相对较少，难以满足今后主流客户的需求，供需不匹配的情况比较严重。
此外，种种迹象都表明，今后一段时期****商品住宅的供应量会增加，但结合市场需求的变化趋势分析，****房地产市场供需不匹配的矛盾还将持续，但高档物业市场的供需矛盾情况有望率先得到缓解，中档物业市场将面临较大的压力，低档物业市场的供需矛盾年内无法得到较大改观。
3、低价住宅上扬比重将会增大。
目前****市一些土地实行竞拍招标，商家为抢到土地，不计成本地高价抢拍，结果水涨船高，房价上涨也就水到渠成了。
据了解，目前****市楼盘的品质也有了明显提升，无论从规划、建筑形态、环境园艺、工程用料等硬件建设，还是服务、配套等软件配置，都使得开发投入增加，房价自然也会随之上涨。
尽管如此，随着“一城三区”城市扩展的逐步推进，土地供应将以城郊接合部为主，受新一轮城市建设的推动，这类地区的基础配套设置将逐步完善。
这些因素都将促使低价住宅上扬比重增大。
二、市场需求分析
目前，****市正处于城市化高速发展的阶段，城市化率每年提高2个百分点，至2005年城市化率将达到75％。
这为****市房地产业在相当长一段时间内保持高速增长提供了强大的动力。
但目前，****市房地产投资占固定资产投资比例不到25％，低于全国同类城市2至3个百分点。
据测算，****市由于改善居住、人口增长、拆迁等原因每年需新增500万平方米以上的住宅，而目前的供应量平均在300万平方米左右，供需矛盾突出。
因此，****房地产业的发展需要广泛吸引各类资金，改善供应不足的现状。
1、发展态势：
未来15年仍是高速期。
依据国际经验和发展规律表明，当人均GDP处于1500至8000美元之间，人均建筑面积35平方米以下，是房地产业的高速发展期。
****2002年人均GDP已达2760美元，按人均GDP每年12％的增长速度计算，达到8000美元的目标需要15年；2002年****市居民人均建筑面积为21.4平方米，按每年1平方米增幅计算，达到30平方米的目标需要近10年。
因此，未来10至15年内****房地产业仍将处于高速发展期，具有较大的发展潜力。
2、住宅消费需求旺盛。
近年来，****
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