宁波市风貌区旧城改造分析.docx
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宁波市风貌区旧城改造分析
城市风貌区旧城改造案例——宁波
宁波北依杭州湾，东临东海，南靠三门湾，9365km的土地上除了有东钱湖、甬江滋润、孕育外，尚有广大的平原河网，宁波市甬江流域中下游大小河道、浜渠纵横交错，是一个典型的河网密布的江南水乡。
宁波市的建设始于三江口地区，先民们在奉化江、余姚江、雨江三江交汇处途城筑港，逐步发展成为一座历史悠久、闻名中外的港口城市。
由于优越的地理位置，三江口地区历来就是城市交通、贸易、商业、文化和行政中心，也是宁波城市文化风貌的发祥地。
由于城市化进程加快，城市经济和第三产业的迅速发展，目前三江口的交通、居住、基础设施等功能已经无法满足城市中心商务的需求，同时城市的历史风貌也受到侵蚀。
三江口
三江口地区范围东至曙光路，南至大沙泥街，西至开明街，北至惊驾路.总用地2.64平方公里。
其中水域面积0.48平方公里。
宁波旧改情况简介（资料来源：
中国宁波政府网）
根据《宁波市城市总体规划》，从1988年起，实施旧城改造计划，至今已累计拆除旧房建筑面积378万平方米，其中住宅约250万平方米；竣工房屋面积1978万平方米，其中住宅1560万平方米。
建成了一批配套齐全的住宅小区、商业办公楼；出现了中农信国际大厦等一大批高层建筑，全市目前已建、在建的高层建筑超过300幢。
同时，在以道路建设为重点的旧城改造中，实施以市中心区、三江六岸、城市主要出入口为重点，以美化绿化街景、灯光装饰为内容的形象工程建设，做到“道路建设哪里，形象工作就搞到哪里”，实现了道路建设与绿化、美化同步进行的系统效果。
宁波城市面貌发生了根本性的变化，基本实现了“日观市容绿化，夜看街景灯光”目标。
1995年10月完成的宁波最大的旧城改造计划，已使中山路成为宁波市最繁华的商业、金融街。
到1997年底，宁波第一轮（1994－1997）城市建设全部顺利完成，实施了“三横四纵十卡口”城市道路建设，使宁波旧街的面貌焕然一新。
现在的宁波，楼变高了，路变宽了，夜变亮了，景变美了。
从2000年开始，宁波将按照“扩大规模、完善功能、优化环境、提高品位”和“高起点规划、高标准建设、高效能管理”的要求，实施新一轮的城市建设，使城市大起来、功能全起来、环境美起来、品位高起来。
一．改造条件分析
1．改造背景
1.1政策背景
（1）城市总体规划：
（资料来源：
宁波市规划局宁波市规划网）
宁波市域被分为南、北两部分，南部为生态发展区，北部则全部纳入都市区范围，并由滨海线与沿海国道主干线构成T轴。
未来的都市区包括宁波中城及余姚、慈溪、奉化的部分区域，呈双核组团式布局结构，而未来的中心城区则要形成“一心”（城市中心）、“两带”（沿海产业带和三江六岸生活带）、“三片”（三江片、镇海片、北仑片）、“多点”（各具特色的十几个卫星城镇）的空间形态格局。
宁波市城市总体规划纲要——三江片规划
商业中心位于三江口地区，用地3-5平方公里
（2）“十一五”宁波旅游重点发展区块（资料来源：
宁波市建设委员会中国宁波网）
（3）三江口都市商务游憩区
1、位置范围
位于以三江口为核心的宁波中心城区，南界兴宁桥，东临姚江大闸，北接湾头，总面积约10平方公里，规划旅游用地占5%。
2、开发现状
近年来，宁波围绕三江口城市中心区进行了一系列的旧城改造建设，初步形成了“三江六岸、六塘河、一湖居中”的园林绿地体系，并投资6亿多元修复了月湖景区，投资14亿元打造了国内最大的一站式休闲购物广场——天一广场，投资6亿元的宁波老外滩商业街区也于2005年初整体开业。
3、发展定位
主题：
东方商埠·时尚水都
集都市观光、购物、娱乐、餐饮、休闲等功能于一体的中央商务游憩区、旅游咨询及集散服务中心、宁波都市旅游的核心引挈。
4、规划要点
（1）依托三江口核心商贸区，重点发展都市观光、购物、娱乐、餐饮等特色旅游，突出传统与现代风格相互辉映的都市建筑景观，营造时尚祥和的生活氛围和旅游环境，完美展现宁波“东方商埠、时尚水都”的独特魅力，强化都市作为宁波旅游的第一目的地和集聚核心；
（2）发挥天一广场、老外滩的品牌效应，强化休闲游憩功能，开发都市特色旅游产品，配套建设都市旅游服务的“物质平台”和“信息平台”，营造一流的旅游软环境；
（3）提升三江六岸景观带，在增强绿化的同时，改造、新建一批具有宁波文化特色的城市雕塑小品，兴建“宁波人”群雕园，并通过对沿岸建筑进行外立面改造，协调风格，突出主题；
（4）拓展都市中央游憩区现有格局，启动江东和湾头滨水休闲区的建设，打造三江六岸滨水休闲旅游项目群，加快月湖历史文化街区的改造，建成以天一阁为核心的文化休闲旅游区。
5、项目策划
（1）“宁波人”群雕园
（2）江东滨水休闲区
（3）湾头滨水休闲区
（4）月湖—天一阁文化休闲旅游区
（4）宁波市城市规划管理条例（资料来源：
宁波市城市规划管理条例）
第三章城市新区开发和旧区改建
第十六条
城市旧区改建应当按照城市综合功能的要求，统一规划，分期实施，集中成片进行，着重改造危房、低洼地区及交通不畅、基础设施薄弱、环境污染严重的地区，改善城市环境，提高城市综合功能。
第十七条
城市新区开发和旧区改建应当注意保护文物古迹、城市传统风貌和地方特色。
对城市规划确定的重点保护区域和地段，必须严格管理。
镇海海防遗迹、东钱湖风景名胜区、月湖风景区、中山路、解放路、人民路、公园路、药行街等区域和地段，其重要建设项目的安排应组织专家论证。
第十八条
城市新区开发与旧区改建，应遵循社会效益、经济效益和环境效益相统一的原则。
规划管理部门应当综合考虑用地的位置、环境、使用性质、交通状况、城市景观等因素，科学地制定建筑密度、容积率、建筑间距、沿街建筑后退道路红线、绿地率和停车场（库）以及道路、管线和其他工程设施等城市规划管理的技术规定，作为制定详细规划和实施规划管理的依据。
1.2改造的动力和原因
三江口地区历来就是城市交通、贸易、商业、文化和行政中心，也是宁波城市文化风貌的发祥地。
由于城市化进程加快，城市经济和第三产业的迅速发展，目前三江口的交通、居住、基础设施等功能已经无法满足城市中心商务的需求，同时城市的历史风貌也受到侵蚀。
结合宁波市相关规划将三江口地区定位为城市商业中心。
集都市观光、购物、娱乐、餐饮、休闲等功能于一体的中央商务游憩区、旅游咨询及集散服务中心、宁波都市旅游的核心引挈。
2．地块自身特征
2.1历史风貌（资料来源：
杨立锋宁波老外滩历史风貌及其发展宁波广播电视大学学报2005.3）
天一广场
宁波明朝筑城，三江口开始兴盛。
清初，天一广场所在地区便已商贾云集，逐渐成为宁波老城的商业中心，俗称东门口。
外滩实质是对外文化交流的码头区块。
口岸文化造就了外滩独特的建筑风格，各种歌特式、巴洛克式建筑与中国传统里弄、民居和谐共处，极具观赏价值。
老外滩
宁波外滩不算大，但它却是目前国内仅存的具有百年历史的外滩之一烙印着浓厚港口历史文化内涵的外滩，对宁波城市风貌的影明是极其深远的。
1、充满欧陆风情的建筑民廊
半个多世纪作为洋人外商的聚居地，江北外滩一带怒但出现具有鲜明特色的近代城市建筑类型，而目受两方影明的建筑风格更是丰富多彩，一些建筑有明显的两方古典主义、折中主义、哥特式、巴洛克、艺术装饰风格等风格特征，也有将两方建筑风格与中国传统建筑风格融为一体的建筑，成为展现宁波城市近代历史的重要佐证，也是体现宁波城市人文历史特征的重要标志。
如：
英国领事馆，天主教堂，宁波邮政局，水安贵重物品保管公司。
除此之外，外滩还保留着德坊、朱氏洋宅和王宅等20多幢颇具特色的老房子，包括“宏吕源号”南货店、上海大亨朱旭吕的朱宅、首任上海饯业同会会民严信厚的严氏山庄等多处文物保护建筑，这些建筑均具有中两合璧的风格，与街区周围的中国传统民居形成鲜明对比，极具观赏价值
2、宁波近代商帮的起航地
老外滩代表了宁波不可割裂的一段历史，它曾经是宁波兴盛繁荣的见证。
遗留下来的浮码头尽管已经破败，但依稀能找到其曾经创造水运文明的印记，日一人遥想当年“市舶云集.商船众多”的繁荣景象。
3、近代商业文化的展示区
港口、码头的繁荣，使得外滩成为了宁波当年的商业中心。
2.2功能使用
从功能上看，目前的三江口还仅仅是商业零售业中心。
现三江口地区办公面积占13.7%，商业普业面积占43.6%，住宅及其它面积占22.7%。
2000年中心区人口比1999年减少近6万人。
结合宁波市相关规划将三江口地区定位为城市商业中心。
集都市观光、购物、娱乐、餐饮、休闲等功能于一体的中央商务游憩区、旅游咨询及集散服务中心、宁波都市旅游的核心引挈。
2.3社会结构
原居民户数：
天一广场3780老外滩1350
原住户大多属于社会的低收入阶层
2.4区位
三江口地区范围东至曙光路，南至大沙泥街，西至开明街，北至惊驾路.总用地2.64平方公里。
其中水域面积0.48k平方公里。
2.5其他
三江口地区发展演变
宁波市是从三江口地区开始建设起来的.先民们在奉化江、余姚江、雨江三江交汇处途城筑港，逐步发展成为一座厉史悠久、闻名中外的港口城市。
由于优越的地理位，，三江口地区历来就是城市交遥、贸易、商业、文化和行政中心，横贯三江口的东西向道路中山路即为城市最挤华的裔业街。
城市经济和第三产业的迅速发展，导致宁波城市中心商务空间的需求与开发同步增长、宁波城市中心以东门口为枢组、中山路为轴线，并在中山路轴钱方向上进一步向东西延伸，同时亦向两侧纵深区域扩展。
城市中心的发展不仅表现在规模方面、其构成内容，集聚程度都有了质的变化。
历史上三江口地区主要是住宅、商业和钱庄，今天，住宅大大减少。
商业、办公等比例相应上升。
现三江口地区办公面积占13.7%，商业普业面积占43.6%，住宅及其它面积占22.7%。
2000年中心区人口比1999年减少近6万人。
从功能上看，目前的三江口还仅仅是商业零售业中心。
城市中心演变发展的结果是空问聚集度进一步提高、东门口一带离层建筑取代了原来二、三层的木构途筑和砖砼建筑，中山路几经拓宽，从明朝时7m宽不断拓宽至今天的42m。
由于在市场经济条件下，项目的选择住往由开发商做出，其中利润目标往往被作为项目运作的首要因素，这就难免出现失调和无序现象。
城市公共利益受损的情况普遍，出现环境品质下降、公共空间缺乏、交通拥塞、城市特色消退等现象。
二．规划设计分析
1.改造目标原则和创意
老外滩改造工程的原则（资料来源：
杨立锋宁波老外滩历史风貌及其发展宁波广播电视大学学报2005.3）
（1）渐进主义原则
一般来说，城市的旧区除了有历史价值的文物外，还存在着大晕历史信息，即每个城市的人文历史资源，随着时问推移，旧区的建筑、街道、基础设施等不同程度受到破坏，不能不进行必要的改建、更新，以至扩建或重建两方城市在这方面的重要经验，就是“渐进主义”的原则。
主张详慎细致地分期分批渐进改造即改善环境质量，又保护历史文脉，把尽可能多的，有价值的，载有历史信息的历史空问环境保存下来，留给今世和后代。
外滩改造也遵循了这一原则，整个工程分两期进行，光期启动的行业会馆、生活天地、世界美食和城市公寓，已于2003年3月份完工。
城建展馆、酒店式公寓为一期建设项目，其中城建展馆也已完}井向宁波市民开放酒店式公寓也正在紧锣密鼓的建设中。
（2）新旧建筑合理性结合的原则
城市的建设是一个漫长的过程，其中不同形式和不同风格的建筑形式并存是正常的现象。
在欧洲的一些古城中，越是古迹林立的地段，新建筑的设计反倒越追求前卫.这不仅没有产生不和谐的问题，反而为城市带来新的生命力前人的作品激发了后人的创造力，这是一种绝妙的不互相尊重。
改造过程可以对不良的建筑进行适度的清理，但没有必要将它们一律改头换面，失去其原有的历史风貌。
囚此，可以用一种新的独立的类型以及统一和谐的整体类刑附加在城市中，同样可以起到协调和装饰中
宁波老外滩的改造同样运用了这一原则，在保护和修复原有石库门建筑的元素和中两合生的建筑风格的草础上，新建一批能和外滩整个风貌和谐统一的现代风格建筑.延续和发展宁波外滩的城市风貌。
2.改造方式
改造模式（资料来源陈 蓉，张 凌宁波旧城中心区改造模式探讨《规划师》2004.1）
宁波旧城中心区改造模式如表1所示。
政府为启动地块开发，保障开发商和公众利益，给予了零地价批租等优惠政策。
在具体资金运作方式上，两处用地开发均不需政府投资。
天一广场是以土地作抵押，向农行贷款6.8亿进行拆迁安置和开发建设，建成后商铺全部用作租贷经营，租金用于利息与日常开支。
老外滩的开发由于具备了天一广场的基础，在融资上也较为顺利，并且其建成后，商铺可用于租赁或出售。
表1改造模式比较
原建筑容量（m2）：
天一广场22万老外滩7万
规划建筑容量（m2）：
天一广场23万老外滩7.5万
原居民户数：
天一广场3780老外滩1350
设计理念：
天一广场：
打造都市商业中心老外滩：
发掘旧城文化特色，塑造完全与生活融为一体的宁波新外滩
资金投入：
（拆迁、建设）
天一广场：
6.5亿8亿老外滩：
3亿4亿
原建筑的改造方式：
天一广场：
除保留药王殿与天主教堂外，其余均予以拆除。
老外滩：
通过对建筑风貌的评价；分别采用保留、保护、维修、改造、更新、整饬等方式重新激发旧城街区的社会活力。
经营方式：
天一广场：
商铺出租老外滩：
商铺出售与出租相结合
经营效果：
天一广场：
成为宁波新的旅游点，人气较旺，形成与商业部门的共赢局面。
老外滩：
未投入运营，目前招租情况火爆。
管理与维护：
天一广场：
城市管理与物业管理相结合，以“企业管理为主体，政府执法为保障”的管理模式。
老外滩：
城市管理与物业管理相结合，以“企业管理为主体，政府执法为保障”的管理模式。
旧城改造不应停留于表面形式的改建，仅进行旧建筑的拆建更新，而应着眼于历史与未来，服从城市整体组织结构的调整，根据不同的地段特征，采用相应的改造方式。
天一广场基本采用了推倒重建的改造方式，将原居住用地改造为商业用地，使中山路、药行街、城隍庙等购物区真正连为一体，形成老城区的商业中心。
广场良好的空间组织与低密度、低容积率的建设方式不仅大受市民欢迎，而且留住了黄金地段的土地资源，带动了周边地块的升值，赢得了良好的综合效益。
老外滩作为历史街区必然要延续和发展，在保持历史城市固有形态特色的前提下进行有机的更新，使之适应城市功能和人们生活变化的需要。
因此，改造工程中把保护与开发相结合。
建筑保护方式
古建筑。
原汁原味地保持占典风范.内部结构按照现代用途重新分割.其功能主要是个
性精品店、品牌展示店、综合性商业和历史文物展示。
保留改造建筑。
完全按照原有建筑的外形进行修整.在内部结构进行加固和调整.JI在原有结构的基础上加装现代化设备。
其主要功能是商业会馆和展示精品商店。
仿古复原建筑。
在保持占建筑风格的前提卜采用现代理念进行设计.内部设备也按现代
的需求进行配备。
其主要功能是个性商店、特色餐饮和酒吧。
新建筑。
采用后现代主义的设计风格.与整个小区的建筑占风相吻合.完全按照使用功
能要求进行内部分割.按照现代化建筑标准进行设备配置。
基层对老小区整治的几点建议（资料来源：
宁波市建设委员会中国宁波网）
一是要结合小区实际情况，充分听取小区居民的合理意见，特别是外墙立面，休闲场所的安排，设施设备的布置，更要征求居民的意见和看法，要充分调动当地街道，社区居委会的积极性，精心制定整治实施方案。
二是要加强施工管理，坚持文明施工、安全施工，要及时做好告知工作，尽量避免干扰居民的正常生活，确保施工人员和小区居民的生产、生活安全。
在违章建筑的拆除工作中，既要耐心做好居民的思想工作，得到他们的谅解，又要注意同规划、街道、居委会的配合和协调。
通过各方努力共同提高老小区整治质量。
三是要通过不断创新，进一步提高整治档次。
在确保整治内容的前提下，结合实际，运用新材料、新技术、新方法，例如海曙首创的彩色屋面，江东统一围墙门窗等。
四是要结合实际，在征得居民同意的前提下，采取市场化运作方式，实施屋顶“平改坡”。
从去年政府实事工程征求市民意见的来信来访中，许多居民对实施“平改坡”呼声强烈。
五是要结合实际采取多种形式，确保整治效果。
对整治后的老小区既可实施物业管理，也可采取社区自治管理等多种方式，保证整治的效果，提高整治的社会效益。
3.规划的编制流程和特色
3.1规划的编制流程
天一广场
2000年，宁波市规划局先后邀请了上海市城市规划设计院、苏州城建环保学院城市规划设计院、法国DA设计咨询公司、中国城市规划设计研究院深圳分院、宁波市建筑设计研究院5家国内外知名设计单位参与该项目的总体规划方案征集。
专家经过多方比较和论证后，评选出苏州城建环保学院城市规划设计院和上海市城市规划设计院的方案为优选方案。
由于上述两个方案均不能做为直接实施方案，故宁波市委、市政府决定成立由宁波市规划局、宁波市建筑设计院组成的综合班子，之后又邀请了马达思班（MADA．S．P．8．m）设计事务所一起进行方案综合。
2001年4月，“老外滩”工程就立项。
宁波“老外滩”全程策划、北京利鸿天公司。
三．规划运作分析
1.1资金筹措方式（资料来源陈 蓉，张 凌宁波旧城中心区改造模式探讨《规划师》2004.1）
利用中心地块土地价值的优势，实行政府引导、企业运作的方式，以探索宁波城市建设市场化的新路子。
具体做法如下：
政府授权给宁波城建投资控股有限公司承担城市经理人的角色，公司可运用市场手段，以土地作抵押，向银行贷款进行拆迁安置和开发建设；建成后的商铺全部用作租贷经营，租金用以支付还贷利息及日常管理开支。
该项目近期考虑作为旧城改造五年过渡项目，建成后如市民认可且社会效益、经济效益良好，则考虑长期保留，否则将通过出让土地完成对该地块更高层次的永久性改造，同时保证资金回笼。
政府为启动地块开发，保障开发商和公众利益，给予了零地价批租等优惠政策。
在具体资金运作方式上，两处用地（天一广场，老外滩）开发均不需政府投资。
天一广场是以土地作抵押，向农行贷款6.8亿进行拆迁安置和开发建设，建成后商铺全部用作租贷经营，租金用于利息与日常开支。
老外滩的开发由于具备了天一广场的基础，在融资上也较为顺利，并且其建成后，商铺可用于租赁或出售。
城市经营是城市开发和旧城改造的良好模式之一。
天一广场是利用城市经营的方式进行日城改造的成功典范。
在这个过程中，政府不出一分钱，利用市场规律进行市场运作，盘活了13城区的土地、区位、文化等资源而规划则通过政府主导、企业配合，不仅改变了13城原有的脏、乱、差的城市面貌，改善了居民的生活条件，还完善了城市功能，提高了城市品位，优化了城市环境，为广大市民提供了丰富的城市生活空间，使之成为城市的新亮点。
关键项目运作过程
1.1.1天一广场（资料来源：
城市经营理念指导下的城市设计实践——宁波天一广场规划建设左卫敏，唐云，杨斌，王幸丽《规划师》2004.11）
天一广场与老外滩位于三江口滨水核心区内。
天一广场占地19.6hm2，是宁波市中心集购物、休闲、娱乐、旅游和文化于一体的“一站式”商业广场。
老外滩紧临甬江，占地约7hm2，规划建设成为三江口核心区艺术文化中心。
2002年10月1日，天广场正式对外开放。
经过一年多的使用、检验证明，这一集购物、休闲娱乐、文化于体的商业中心从项目策划、规划设计到施工建造是成功的，得到了市民的认同和国内外同行的认可。
1.1.2.老外滩（资料来源：
宁波市建设委员会中国宁波网）
比上海外滩的历史还要久远的老外滩，是三江口冒出的又一个时尚坐标。
这个曾经是低洼积水地段的历史文化街区一度几乎成了被遗忘的角落。
但是通过保护性的开发，积淀在这里的文化被重新点燃，不同时代的建筑在摇曳的火光中谈论着时代的变迁。
招商完成后，街区丰富的业态和文化元素将让人在现实中体味时空交错的魔幻。
1.1.3.江东核心滨水区工程（资料来源：
宁波市建设委员会中国宁波网）
江东核心滨水区北临中山路，南临百丈路，西靠奉化江，东以已建成住宅和十九中学为界，总用地约22公顷，包括中信国际大酒店和香格里拉酒店用地。
这个区域的公共空间开放体系主要包括跨奉化江连接片区和天一广场的步行桥、占地3.4公顷的中央公园和连接中央公园与七塔寺的林阴步道。
规划中，区域内部有两条南北走向主街、东西走向林阴步道和为建筑物提供交通和停车出入的服务型道路，区域外围交通仍将依靠中山路、百丈路和江东北路。
区域的基本功能定位为商务办公。
其中，西北角江厦桥与江东北路交叉处拟建多层地标性市民建筑，提供24小时零售、娱乐服务；沿中山路地块为混合商业与商务办公区，并计划建造一座约175米高的办公塔楼和一个结合地铁站的零售中心；紧邻中央公园东侧是连接中山路与百丈路的娱乐商业街，与拟建地铁站和零售中心相连；中央公园南侧规划为酒店式或服务式公寓；沿百丈路地块同样为商业、商务混合地块，但零售业比重相对较低。
改造时序和改造强度
2000年，宁波市政府、规划局等相关部门组织改造工作2002年10月1日，天广场正式对外开放。
2001年4月，“老外滩”工程立项。
2005年6月江东核心滨水区工程立项。
拆迁补偿方式、标准；拆迁运作方式
每户20万（资料来源：
借鉴上海“新大地”“老外滩”复兴宁波文化中国建设报/2002年/12月/04日/）
运作方法
由市政府、规划局等相关部门组织项目立项，经过方案征集和方案综合。
通过“城市经营”这一城市开发和旧城改造的良好模式。
有政府引导开发商、银行投资，通过商铺出售与出租相结合来完成城市更新。
四．改造效果分析
1.历史风貌方面
天一广场的规划建设延续了历史内涵，保护了生态环境。
始建于康熙年间的药王殿位于中心广场西侧，建筑面积为1600平方米，在宁波医药史上具有举足轻重的地位。
规划对其实行了原地保护和更新，保留并修缮了原有建筑的结构和风貌，延续了原有的药店功能，使其能较好地融于周边的商业建筑环境之中。
广场中轴线南端的哥特式天主教堂是根据1702年宁波最早的教堂扩建的。
此外，规划对地块内的古树予以保护，并在平面布局上予以重视，做到宁可少建房，也不破坏绿化，力求为城市的变迁留下历史的见证，也让过去生活在此地的人们能够回味曾经拥有的时光。
新外滩在保护原有历史风貌和街区格局的前提下，原状保留和复建了巡捕房、老商铺“宏吕源号”、民国商人私宅“严氏山庄”、朱宅等市、区级文保建筑，完好保存其内部建筑结构，但在功能上按照现代用途的需求进行了重新分割，组织朱氏洋房、王宅、太古洋行等一些历经沧桑而显破败的老房子也得到了保留，完全按照其原有建筑外形进行修整，同时在内部结构上进行加固和调整井加装了现代化设备，以满足现在使用的要求。
另外，为了突出古街区的特色，新外滩还建造了一批仿古复原建筑，还有画廊、咖啡吧、城建展馆、酒店式公寓等一批新建筑，也是在保持古建筑风格的前提下采用现代理念进行设计的。
不仅如此，在全新的外滩上还引入了一些后现代主义的设计风格，所有建筑内部设施均按现代生活的需求配备。
中式结构两式门面的建筑、两式精致雕花的石库门、巴洛克风格的小洋楼……这些错落有致的古建筑与现代建筑相融和，并配合完整的街区商业发展模式，形成沿甬江一线建筑以欧式风格为主，中马路步行街建筑体现中西合璧，临人民路采用现代建筑的宁波外滩新格局。
原光破烂小堪的老外滩在改造后重新焕发生机，但也留下一些遗憾，主要是对老外滩原有建筑拆除过多，不少传统居民建筑被大量没有任何历史文化内涵的仿古建筑和城市绿地所代替，一定程度上破坏了历史文化，减少了历史文化名城的感觉，因此如何在城市现代化和历史文化街区保护之问取得更好的协调有待进一步训究。
2.功能使用方面
结合宁波市相关规划将三江口地区定位为城市商业中心。
集都市观光、购物、娱乐、餐饮、休闲等
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