北京写字楼和商市场分析.docx

北京写字楼和商市场分析.docx

《北京写字楼和商市场分析.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《北京写字楼和商市场分析.docx（12页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

北京写字楼和商市场分析

北京写字楼和商业市场分析

北京是中国的政治、文化中心，政府机构云集，各大企事业单位的总部和办事机构众多，在中国的跨国公司中有80%的区域总部和研发中心设在北京。

北京的写字楼产品代表了中国内地写字楼市场的最高水平。

产品竞争激烈、体量大、规格档次高、行销理念层出不穷是北京写子楼市场的总体特征。

但是，比起住宅市场，写字楼市场在成熟度、产品种类、服务等方面还无法和住宅市场相比。

北京的房地产市场向来重视概念炒作，轻视产品和服务。

但随着市场竞争格局的变化，以及消费市场进入理性消费时代开发商越来越重视产品的性价比和服务。

第一篇写字楼市场分析

1、写字楼市场总体供给分析

北京传统的写字楼聚集在CBD、中关村、金融街及亚运村区域，东二环和燕莎商圈也有相当体量的写字楼。

2005年前后，CBD、金融街、中关村、亚运村累计将有超过500万平米的供应量，这还不包括东二环和燕莎商圈的供应量在内。

2007年前，CBD的写字楼新增量将达到500万平米，而中关村和金融街的数字会达到240万平米和160万平米。

各区域具体数据见下表：

表1：

北京市2004年写字楼区域供给明细表（单位：

万平米）

表2：

北京市2004年写字楼区域供给比例

◎CBD区域

2004年的市场供应量约为100万平米，占到本年度总供应量的三分之一以上。

◎中关村

中关村早期物业出现了品质低、价格高的现象，因而从该区域的需求现状来看，供应与需求有一定的偏差，无法满足市场要求。

从目前来看，交通瓶颈、商务配套不足、物业性价比偏低是困扰该区域发展的主要问题。

2004年的供应量约为80万平米，仅中关村西区就占了40万平米。

◎金融街

金融街目前总供应量为84万平米,租售并举,除去开发商自用，银行、证券、电信及其他机构购买并自用的部分外,真正在市场上自由流通租售的面积只有40万平米左右。

◎其他区域

一向被视为北京成熟办公区的朝阳门地区，2004年也是写字楼涌动，与东二环沿线项目总计的供应量在50平米左右。

综合以上分析，2004年北京写字楼市场的供给总量将在300万平米左右。

预计未来4年内的供给总量将为1000万平米。

◎2004年写字楼竣工面积

2004年预计将有100万平米的写字楼项目竣工并投入使用，

而未来一两年内包括财富中心、华茂中心、伊斯特大厦、银泰中心、万通中心、国贸三期近10个项目的总供应面积近200万平米，再加上中关村西区和朝阳门、东直门区域新竣工面积将超过300万平米。

（注：

以上数字来源于中广信公司市场部和政府部门发布的相关统计报告）

2、写字楼市场需求分析

由于，写字楼市场存在大量的潜在需求和不确定需求，我们在这里仅就2004年北京写字楼市场需求的特点加以论述：

◎经济高速增长支撑写字楼市场需求稳定增长

中国经济去年实现9.1%的增长，吸引外资500亿美元，在中国投资的世界500强企业达到400家左右，而其中大多数将总部或者研发中心设在北京。

随着世贸条款的逐步履行，越来越多的外资企业进入北京。

原来已经进入的外资公司也随着业务发展，对办公物业面积有了进一步需求。

北京2008年的奥运商机也将在今年进一步显现，北京将吸引更多外国公司进入北京，北京甲级写字楼市场将仍有较大发展空间。

◎《内地与香港关于建立更紧密经贸关系的安排》效应初显

《内地与香港关于建立更紧密经贸关系的安排》效应初显。

今年1月1日这一政策正式实行，香港银行、财务公司进驻内地的资产规模要求降低了。

据了解，门槛降低之后，香港将有8家中小型银行可顺利进入内地，同时2006年金融市场的放开将会有更多的外资金融机构进入北京写字楼市场，市场需求潜力急剧增大。

国内多家证券投资基金的设立也为写字楼市场增量需求提供了一些商业机会。

◎“总部经济”特征突显

首都经济的特色不仅体现在容量上，而且还由于城市地位特殊，使得国内不少大型国有企业集团将总部设在北京。

去年，北京写字楼市场有关“总部经济”的题材被炒的沸沸扬扬并非空穴来风。

在北京金融街，由北京亚华房地产开发公司推出的国际投资大厦，总建筑面积约15万平米，在未作广告宣传的情况下，分别由国家开发投资公司、中国国电集团、龙源电力集团、中国石油天然气勘探开发公司买断四个楼座，总销售额达10多亿人民币。

另一个金融街的写字楼项目——中证大厦被网通公司整体收购。

据了解，去年下半年，金融街地区以整幢购买方式成交的写字楼达6个之多。

◎IT行业恢复景气，行业需求有望回升

在美国纳斯达克上市的几家中国门户网站从去年下半年开始赢利以来，基本面更加看好，三大门户近日在纳市相继走高，2003年7月14日，搜狐以43.4亿美元创下上市以来的最高价,网

络广告、电子商务、短信成为了这些网站的主要盈利业务。

这些消息都预示着国内IT行业又恢复景气，重新成为北京写字楼需求市场的又一支重要力量。

◎市场对商住公寓的需求继续强劲

在国家未出台新政策之前，商住项目将仍然冲击写字楼市场。

从目前的情况看，因为地价高昂，以写字楼立项的项目为收回成本几乎都会将其项目定位于回报较高的甲级写字楼，否则就会无利可图甚至亏本，因此天生具有低成本优势的新型商住项目就以其较为低廉的价格兼不错的品质，取代乙级写字楼的地位，为无力承担纯写字楼（甲级写字楼）价格的中小企业提供了替代的办公场所。

今年商住公寓将在市场上继续充当黑马的角色。

4、写字楼市场产品分析

在市场竞争日益激烈的今天，细分市场避免同质化竞争成为了赢得市场的有效手段。

作为传统写字楼最普遍的产品形式我们在这里没有进行专门的分析和论述，这里谈到的是市场上具有代表性和典型性的产品形态。

◎小独栋写字楼

今年以来，北京写字楼市场涌现出了中关村（丰台）总部基地、华润置地星座、万通中心、五栋大楼、CBD总部公寓等一批小体量独栋写字楼项目。

这些项目的出现打破了过去大体量写字楼一统天下的局面，标志着京城写字楼市场进入了产品更为细分的时代，写字楼的形态正在逐步走向多元化，不同的公司可以在市场上有了更为个性化的选择。

◎TOWNHOUSE式写字楼

2002年，位于亚运村北五环北苑地区的森根国际将一个全新的写字楼概念带到北京，具有浓郁的德国使馆风格，是京城惟一TOWNHOUSE式高档涉外商务社区。

三层至四层的写字楼，在奥运村寸土寸金的地段非常难得；每套600平方米至800多平方米的面积，特别适合中型公司使用。

这种TOWNHOUSE风格写字楼有某些类似TOWNHOUSE的地方，离市区不远而且拥有低密度的办公环境，对于习惯于处于紧张而嘈杂的办公环境的北京白领人士来说简直不可思议。

在森根国际每一家入住的公司都将享受到独门独院办公环境，甚至可以在大框架结构下任意扩张自己办公的面积；为了树立公司的形象，还可以在自己的办公楼上实现自己在大写字楼上不易实现的楼宇命名的梦想。

◎超小户型写字楼

在京城商品住宅市场小户型方兴未艾之时，京城写字楼市场又刮起了“小风”。

曾经在京城首推超小户型SOLO的开发商北京兴隆置业房地产开发公司近日又推出了写字楼的极限小户型产品SOLO时代，最小销售单位达到了30平方米。

据记者了解，30平方米可谓创造了京城写字楼小户型的极限。

目前在售的写字楼中还没有谁可与之比小。

◎健康写字楼

去年初春ＳＡＲＳ的爆发和蔓延，尤其是香港淘大花园由于排水管道和换气扇设计不合理所造成的大量感染，使人们对日常活动频繁的地方之一的写字楼的“健康”状况高度重视，而且这种重视已经开始从最初级的材料健康升级为关注整个建筑的结构是否合理上了。

而建筑的通透感、空间设计、空气流通、采光、污水处理、环境绿化等指标，就成为了评测一个写字楼是否“健康”的最基本指标。

◎专业写字楼

细分市场的结果就是在市场上出现了专为某一类公司打造的专业写字楼，如商贸写字楼、传媒写字楼等，前边提到的企业总部型写字楼在某种程度上也是专业写字楼的一种，即专为总部型客户打造的写字楼。

商贸写字楼的代表项目有位于雅宝路的定位于写字楼商铺的万邦科贸大厦，及位于东大桥的定位于商务橱窗（ＭｅｒｃｈａｎｄｉｓｅＭａｒｔ）的百富国际大厦，特点是一般位于商业繁华之地，入住客户以物流、商贸类，或制造、加工类企业为主，写字楼中有专门的展厅供客户展示产品之用，写字间兼有商贸、办公用途。

与商住楼将住宅用于办公的特点类似，这一类项目属于将写字楼用于商业，是一种独特的“商写楼”。

传媒写字楼的代表是位于国贸区域的号称中国麦迪逊大道的温特莱中心，从中国麦迪逊大道的副案名、外立面设计、户型设计到２４小时出片、２４小时后期制作、２４小时录音棚等配套设施，全都是适应传媒公司口味，为传媒从业者量身订做的，目标客户直指将在２００８年东迁而至的北京最大的两个传媒集团——ＣＣＴＶ和ＢＴＶ所可能带来的与传媒相关的广告公司和制作公司。

专业化将是今后写字楼产品发展的一种趋势，但是专业化写字楼市场的一个弱点就是市场适应性差，一旦周边市场环境发生了变化，比如一旦雅宝路的商业环境受到了削弱，或是ＣＣＴＶ、ＢＴＶ的东迁发生了变故，这些专业写字楼的命运都将受到很大的影响。

5、写字楼市场价格走势分析

◎乙级写字楼面临价格战

今年北京写字楼市场供应量大大增加，约一百万平方米的写字楼即将建成投向市场。

其中仅中关村地区甲级写字楼的投放量至少就在40万平方米以上，金融街至少会有20万平方米的甲级写字楼进入市场，东长安街及朝阳区也将有大量新甲级写字楼涌现。

供应量激增，价格呈持续走低态势。

写字楼市场供应量激增，直接影响到的主要是乙级写字楼、商住两用楼以及服务水平未达国际标准的部分甲级写字楼。

他们的客户对租金价格较为敏感，往往会被竞争对手的低价或者同样价格下配套更新的楼盘所吸引。

◎顶级写字楼奇货可居

由于产品性质的差异，不同类型的写字楼在供求方面仍然显示出显著差异。

写字楼供应放量对位于核心商务区的顶级写字楼影响很小。

比如CBD区域，由于可供开发的土地基本已被瓜分完毕，在市场供应量保持稳定的情况下，该地段写字楼价格将保持稳定。

不少写字楼虽为甲级，但是在配套、管理和服务水平上距离真正的国际标准仍有差距，短期内无法赶上，因此少数位于核心地段的国际标准甲级写字楼仍是奇货可居。

CBD区域由于新增供应量不大，多数楼盘价格稳定。

一些楼盘在北京写字楼租金行情走低的情况下逆市上扬，个别老盘则由于客户迁走，空置率增加，价格跌幅较大。

此外，由于CBD区域对高档写字楼需求量渐长，大部分顶级写字楼行情紧俏。

◎价格小幅度下跌

写字楼供应量激增，已经令市场竞争提前进入白热化阶段。

从去年底至今，北京甲级写字楼租金和售价均出现进一步走低的趋势。

上一季北京市甲级写字楼市场平均租金明显下跌，几个主要商务区租金分别下跌了4%-8.5%。

上一季北京甲级写字楼市场平均租金为29.83美元／月／平方米（使用面积），平均售价为1973美元／平方米（建筑面积），较过去均有不同程度下跌。

第二篇商业市场分析

第一节商业市场供给分析

北京市区商业物业的未来供应庞大，目前已知在2008年前，总的供应量接近300万平米。

在已知的未来供应中，约50%的面积，将集中在王府井商圈、西单商圈、国贸等全市和区域性的商业中心，其中大多数集中在国贸和西单地区。

当未来项目都按计划如期落成并开业后，北京商业的格局开始发生变化，国贸地区的面积将超过王府井商业区，成为新兴的全市性商业中心。

表1：

目前北京零售业物业供应量

（数据来源：

戴德梁行）

城区

商业建筑面积（平米）

东城区

564，300

西城区

487，000

朝阳区

799，000

海淀区

277，400

崇文区

144，000

宣武区

107，000

丰台区

80，500

顺义区

4，500

石景山区

26，100

总计

2，489，800

表2：

2004年-2007年零售业物业供应量（预计）

（数据来源：

戴德梁行）

城区

商业建筑面积（平米）

东城区

125，500

西城区

394，000

朝阳区

779，000

海淀区

870，000

崇文区

300，000

经济技术开发区

300，000

总计

2，715，500

表3：

目前各商业区的商业物业面积分布比例

表4：

未来商业物业的供应格局

表5：

各商业区的物业供应比例

第二节商业物业市场特征分析

◎商业市场供应依然薄弱，上升空间巨大，2004年开发力度继续加大

据统计北京现有商业物业总面积不足1000万平米，人均商业面积不到0.8平米，远低于国外发达国家人均1.2平米的水平，同时也小于上海人均1平米的发展水平。

而且目前北京市房地产市场中商业物业的开发供应规模还远远小于住宅、办公类等物业。

目前北京的商业物业市场还处在发展的初级阶段，还不具备成熟市场的特征和发展规模。

在最近几年逐步开放和激烈竞争的宏观环境中，北京商业市场在其自身多次结构调整的推动下，发展水平已明显升级。

个性鲜明的特色商业街，大型现代化购物场所、连锁超市、便利店等商业星罗棋布，商业市场呈现出现代化、市场化、多元化的发展趋势，北京商业市场开始逐渐走向成熟和完善。

同时商业物业作为一种市场需求大、变现能力强、能够产生较大商业利润的特殊房地产产品，总体需求量也将不断攀升。

根据北京市商委的的商业发展规划，预计到2005年人均商业面积将达到0.9平米，并且在最近新批的房地产项目中，有500万平米左右的商业地产项目，今年将有200万平米的商业地产项目竣工，商业地产竞争异常激烈。

◎经济形势依然走好，WTO促动商业竞争激烈,北京商业物业随波逐流

2004年一季度，北京市社会消费品零售总额、城乡居民可支配收入、城镇居民储蓄存款余额、居民消费指数等均较去年同期有较大幅度增长，居民的整体消费能力稳步提高，商业物业将具备良好的市场前景。

2004年也是我国加入WTO的第三个年头，外资大型零售商的进驻和扩张将会更加激烈，更多的境外产品会进入北京的零售市场，整个北京商业零售市场的规模和业态将会有飞跃性的突破。

商业地产应抓住机会，加强市场研究，争取直接与商家合作，降低市场风险。

◎十大商圈已成熟，新商圈逐渐形成

经过多年培育和发展，北京市商业物业市场的发展和完善，以多个大型商业购物场所为核心的商圈多元化格局已经基本形成，除传统的的商业中心王府井、西单之外、CBD、燕莎、公主坟、建国门、亚运村、朝阳门、阜城门、北三环这十大商圈已日趋成熟，在此商圈内新增商业物业将会越来越少。

在市场发育和政府培育双重作用下，新的商圈也逐渐形成。

比如：

金源SHOPPINGMALL、亦庄SHOPPINGMALL、西环广场、清河商业中心、万柳购物中心、中关村广场等。

◎社区商业物业将成为开发热点

随着城市住宅结构的不断变化和改善，社区建设逐渐由分散、功能单一的传统方式向集中化、综合化和现代化的方向发展。

生活水平的提高和住房、医疗、养老、就业等各项制度改革的深入，

使消费者的消费需求也随之旺盛，居民关注社区发展的同时，对社区服务、居住环境、文化娱乐、医疗卫生等均提出更高层次的需求。

伴随着商业环境的日渐成熟及房地产业的不断发展，现在底

社区式商业衍生出另一种形式—--特色商业街，它的出现是商业地产水平提高的重要表现，标志着社区商业已经从原始的配套型物业转变为另一种新的“外向型”市场形态，并且已经形成了自己相对独立的市场空间，同时也弥补了2003年北京大面积拆除临建街铺，在生活上与居民消费脱节的需要。

◎商业物业市场短期内会有泡沫，销售难度增大

现在市面上的许多项目，商业物业租售价格基本上比同等区位的写字楼和住宅物业贵2到3倍，有的甚至更高，在这种高额利润回报的驱使下，许多开发商加大了商业物业的开发，并且在追赶“开发末班车”之时，有些原非开发商业物业的项目也转型为商业项目。

2004年到2005年是各商业物业开发竣工紧锣密鼓的时间，2004年的一段时间内会有大量商业物业同时上市，

市场短期内可能会有泡沫。

在商业物业需求方面，由于商业物业投资回报率较高且整体北京商业物业需求比较大，随着市场发展和商业氛围的不断增强，投资需求将会逐渐增多，所以前景还是比较乐观的。

但是随着短期内市场供应的逐渐增大，产品同质化问题已经开始显现，一定时期内商业物业的租赁、销售将会产生一定的市场压力。

北京市商业物业市场现在还是一个量的积累过程，但前途还是一片大好，虽然不成熟，却有更多的发展空间，今年仍然是北京商业物业市场有极大发展机会的一年。

商业物业市场有一句很流行的话叫“一铺养三代”，足以说明商业物业的市场潜力。