次贷危机对中国房地产市场的影响分析.docx

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次贷危机对中国房地产市场的影响分析

次贷危机对中国房地产市场的影响分析

　　[摘要]本文首先分析了次贷危机对中国房地产市场购房者预期、政府政策及银行经营理念的影响，接着重点分析了次贷危机对国内房地产市场的中长期走势的影响，并尝试建立了国内房地产市场需求模型。

在此基础上本文对国内房地产市场进行了展望，并提出了相应的对策。

　　[关键词]次贷危机房地产市场

　　一、引言

　　目前，随着次贷危机的加深和恶化，一次全球性金融危机的阴影开始显现。

归根到底，美国次贷危机之所以愈演愈烈，除了次级按揭贷款通过证券化这个变压器把风险高倍放大以外，关键在于它沉重打击了市场信心。

对次贷危机的恐慌和疑虑将波及汽车、教育金、信用卡等其他消费信贷市场，还会扩大到公司债券方面，严重影响企业融资，进而造成美国及全球金融市场的危机。

次贷危机爆发以来，对我国也产生了广泛而深远的影响。

其中，中国房地产市场受到的影响备受关注，值得警惕的是，中国目前流动性过剩、相对低利率、房地产市场空前繁荣与美国三年前的情景如出一辙，中国房贷市场会不会爆发大规模信用危机，本文就此专题展开讨论。

　　二、次贷危机对中国房地产市场的影响

　　1.影响购房者预期

　　购房者对房地产市场的预期极其敏感，“买涨不买跌”是普遍的心态。

2001年以来，美国楼市的不断上涨在很大程度上助长了中国购房者的信心，对房价的快速上扬起到了一定作用。

然而，次贷危机影响，使国内购房者认识到没有只涨不跌的房地产市场，进而由热烈入市买房转为持币观望，具体表现为成交量的急剧下滑和房价的滞涨。

2007秋季开始，从深圳、广州等珠江三角洲发端，逐渐蔓延至北京、上海等一线城市，成交量滑坡、房价滞涨甚至下跌已经成了媒体报道的热点。

据最新的国家发改委、国家统计局公布的调查数据显示，2008年1月份，全国70个大中城市房屋平均销售价格环比仅上涨%。

整体房价水平虽然略涨，然而急剧的量缩已经改变了很多地区楼市“跌量不跌价”的状况，楼盘以各种名义和各种方式暗降价格的现象日趋增多。

影响政府政策及银行经营理念

　　次贷危机对政府房地产政策产生了深刻影响。

“不仅打破了国内房地产按揭贷款为优质资产之神话，也改变中央政府对国内房地产发展的看法”。

　　首先，不少商业银行放松个人住房按揭市场准入，贷后又放松风险管理。

在2007年三季度前，国内个人住房按揭贷款人一般只要购买都可以获得贷款，一些人还用假收入证明等虚假文件进行“假按揭”，再加上“循环贷”、“加按揭”、“转按揭”等五花八门房贷产品大量涌现。

如果房价持续低迷，利率又处于上升周期，那么购房者的负担将逐步加重，会有大量违约客户出现，银行将出现大量不良贷款。

其次，银行个人住房按揭贷款快速增长成为房价疯涨的助推器。

2003年初到2006年底，个人住房消费贷款共增长10800亿元；而2007一年的时间，个人住房按揭贷款增长接近前四年的总和，达到9000多亿元。

大量投机者利用银行杠杆和低利率政策，在国内房地产市场疯狂炒作，造成房价快速飙升。

　　种种迹象表明，国内个人住房按揭贷款的风险正在逐渐积累。

据上海《东方早报》2006年11月15日报道，上海当年9月末，中资银行个人房贷不良率为％，而2004年只有％左右，两年时间房贷不良率上升了7倍多。

为此管理层从2007年下半年以来推出了一系列有关抑制房地产过度投机的政策，如24号文件、359号文件、64号文件、39号令、452号文件。

这些文件的政策含义包括：

一是全面的确立中国的住房保障体系；二是对中国的房地产的投资与消费做出严格的区分；三是提高个人住房按揭贷款的市场准入；四是完全禁止各商业银行加按揭及转按揭。

2007年冬季召开的中央经济工作会议又对货币政策进行重大调整，决定实施从紧的货币政策，适时提高利率，严控信贷规模。

　　政府政策的变化直接影响到银行的经营理念，对个人住房按揭贷款的盲目乐观和松弛管理成为过去。

从2008年起，个贷申请人不仅要提供收入证明、信用记录、公司工资证明、学历等，还必须向银行提交自己的3个月以上工资卡上资金对账单，从而防止贷款人提供虚假的收入证明。

这些规定的实施，将有三成以上的购房者受到影响，有一半以上的购买者贷款申请将被拒绝。

影响国内房地产市场的中长期走势

（1）次贷危机反衬中国房地产市场的潜在危机

　　美国的次贷危机如一面镜子，也反衬出了我国房地产潜藏的大量问题，除了前文所述的问题以外，本文重点从以下两方面阐明我国房地产市场的潜在危机。

　　①国内房地产市场涨价过快

　　从涨价速度上看，如果从2003年为基期来计算，那么全国多数地方的房价至少上涨了1倍，多的甚至2倍以上。

而美国从1995至2006年用了12年才实现了房价的翻番。

可见近年来，中国房价涨幅远远超过美国。

　　②违约风险

　　违约风险是指借款者拖延或拒绝按合同还款给银行造成的损失。

目前国内房贷违约风险有加剧的趋势。

首先，我国已进入加息周期，贷款利率大幅攀升加重了购房者的还贷负担。

央行连续7次加息，但由于通胀的加剧，国内居民的消费开支开始增加，而预期收入却不明朗，进一步加大了还贷难度，当贷款利率上升到一定水平，风险累到一定程度，稍有风吹草动，违约率就将急剧攀升。

其次，我国房价评估体系仍较混乱，借款者可以通过房产价格的高估从银行获得贷款。

当出现大面积违约时，由于房价下跌，原先评估的价格明显偏高，加上银行处置资产的费用，抵押品处置后无法弥补银行的损失。

再次，房地产金融市场建设的滞后，我国房贷违约风险基本聚集在银行体系内，如果房价出现大跌，这些积累的违约风险将给我国商业银行体系带来巨额不良贷款。

（2）次贷危机提示我们重新思考国内房地产市场的需求情况

　　次贷危机爆发之前，国内房地产界流行的说法是中国人多地少，住房需求具有刚性云云。

然而，次贷危机的前车之鉴，使我们有必要对国内房地产市场的需求进行重新思考。

本文认为，国内房地产市场需求应该划分为自住需求、保值需求、投机需求三大类，而不是简单地划为自住需求和投机需求两类。

为方便说理，本文尝试建立以下简单的房地产需求模型。

　　①自住需求：

这类需求是指购房者出于自住需要而且有支付能力需求，记作D1，一般与居民实际可支配收入Y正相关、预期房价上涨的购房者在总购房者中的比例E，与房价P、贷款难度d、利率r反相关。

可以简化地写为：

，其中k表示决定自主需求的其他因素，例如人口增长率、结婚率、城市化率等等，一般是常数，为简化问题通由k描述。

可以看出，由于目前居民实际可支配收入Y由于通胀加剧而增长缓慢，E如前文所述是下降，从年度看2007年房价P比2006年大幅飙升，贷款难度d增加，利率r上扬，可见2007下半年开始，国内房地产自住需求受到强烈抑制。

　　②保值需求：

这类需求是指购房者出于保值目的而形成的购房需求，记作D2，一般与居民实际可支配收入Y、预期房价上涨的购房者在总购房者中的比例E正相关，和利率r反相关。

可以简化地写为：

，其中h表示决定保值需求的其他因素。

同上理，2007下半年开始，保值需求也在下降和受到抑制。

　　③投机需求：

这类需求是指购房者出于投机增值目的而形成的购房需求，记作D3，一般与参与房地产投机资本总量L、预期房价上涨的购房者在总购房者中的比例E正相关，和贷款难度d、利率r反相关。

可以简化地写为：

，其中u表示决定投机需求的其他因素。

从2007年下半年形势看，虽然参与房地产投机资本总量L还在增加，但由于E的下降，r的提升，特别是d的大幅增加，投机资本利用银行信贷的杠杆作用大打折扣，使得房地产投机需求受到极大遏制。

　　综上所述，房地产需求D=D1+D2+D3包括自住需求、保值需求和投机需求，其中投机需求占据主导地位，部分城市去年已占八成以上。

从短期看，国内房地产需求受次贷危机影响，从2007下半年开始出现全面下降已经是不争的事实。

　　（3）次贷危机对推动国内房价走高的流动性过剩问题影响深远

　　从上文知，社会投机资本总量L是形成国内房地产投机需求的主要因素，而流动性过剩一直是社会投机资本的主要来源，并成为推动国内房价走高的主要因素，也一直是央行重点治理的难题。

次贷危机对我国治理流动性过剩问题带来的影响不容忽视。

　　一方面，影响我国对美贸易顺差。

我国对美国的出口价值约占中国出口总额的一半以上，次贷危机使美国经济陷入衰退，减少对中国商品的需求；同时，美联储已经再次采取放松银根的政策，并对人民币升值施加更大的压力。

2008年中国的出口形势不容乐观，贸易顺差将步入下降轨道。

这虽然给我国经济发展带来一定负面影响，但也将使高额的贸易顺差增速下降，减轻外汇储备的过快增长给治理流动性过剩问题带来的压力。

　　另一方面，加速国际投机资本涌入。

由于美联储的降息，使中国加息的空间受到制约，但由于国内通胀压力，2008年中国还将加息，中美利差不断加大，国际投机资本加速涌入，致使本己过剩的流动性进一步膨胀，从而给中国治理流动性过剩问题的带来难度。

　　从2008年1月份货币政策执行情况看，从紧的货币政策执行并不理想，货币供应量增长迅速。

M2同比增长%，创下近19个月来的新高。

原因主要在于国内货币信贷增长全面地反弹，1月份新增贷款达8036亿元，同比增长了2000亿元，创历史新高。

因此，目前治理流动性泛滥、防止固定资产投资过热及物价水平全面上涨的任务仍是央行的当务之急。

　　（4）对国内房地产市场中长期走势的展望

　　首先，从房地产供给看，由于土地资源的国家垄断性，加上房地产商的投资惯性，一定时期内国内房地产供给将继续保持稳中略升的局面。

　　其次，从房地产需求看，从上文分析知:

　　房地产需求受到预期房价上涨的购房者在总购房者中的比例E和利率r的影响很大，虽然已经开始从高位回落，但当前E是不稳定的，如果投机资本掀起新的一轮炒作狂潮，E还有反转向上的可能；而r的涨幅有限。

而且从前文看，由于流动性过剩带来的社会投机资本L的增加，投机需求的上涨冲动仍然很大，而目前投机需求是决定国内房地产需求的主导力量。

　　总之，目前国内通胀压力巨大，一月份CPI同比上涨%，而信贷规模也在剧增，负利率十分明显，股市和房地产市场非理性狂涨的引信并未解除。

从去年下半年至今，国内房地产市场的短期走势虽然逐步下跌并向理性回归。

但从中长期看，房价的高位运行还将延续，不排除掀起新一轮狂涨的可能性。

是否如此，取决于中央实施紧缩政策的决心和落实效果。

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