苏州房地产市场研究报告92页.docx
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苏州房地产市场研究报告92页
第一章：
资讯篇
一、政策信息
1、土地政策
✧《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》
【发布时间】：
2010-3-11
【制定单位】：
国土部
【主要内容】：
国土资源部10日下发了《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》，对土地出让的各个环节制定了更加严格和细致的要求。
《通知》规定，土地出让最低价不得低于出让地块所在地级别基准地价的70%，竞买保证金不得低于出让最低价的20%。
而根据《担保法》的规定，定金比例不得超过主合同标的额的20%。
《通知》要求，土地出让成交后，必须在10个工作日内签订出让合同，合同签订后1个月内必须缴纳出让价款50%的首付款，余款要按合同约定及时缴纳，最迟付款时间不得超过一年。
而对已签合同不缴纳出让价款的，必须收回土地。
✧空闲宅基地未利用不得新批建设用地
【发布时间】：
2010-3-11
【制定单位】：
国土资源部
【主要内容】：
针对部分地区存在的已审批宅基地利用不充分，空闲地、闲置宅基地和未利用地较多的现象，国土部近日发出通知，要求进一步完善农村宅基地制度，凡村内有空闲宅基地未利用的，不得审批新增建设用地。
通知要求，各地合理确定村庄宅基地用地布局规模，防止出现新的“城中村”；合理确定中心村和新村建设用地规模，指导农民住宅和村庄建设按规划有序进行。
同时改进农村宅基地用地计划管理方式，严格宅基地面积标准。
农民新申请的宅基地面积，必须控制在规定的标准内。
2、房产政策
✧《关于贯彻落实国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》
【发布时间】：
2010-3-18
【制定单位】：
银监会
【主要内容】：
据悉，央行和银监会联合发文要求对于经金融机构尽责调查发现或经国土资源部门、建设主管部门查实存在囤地、炒地、捂盘惜售等违法违纪行为的房地产开发企业，金融机构不得发放新增贷款，已有贷款要迅速采取保全措施。
这份《关于贯彻落实国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》强调，对房价上涨过快的地区和城市，银行要加强区域风险评估，适当提高贷款条件。
各金融机构不得为争夺客户而随意降低贷款标准。
要进一步完善房地产信贷风险管理制度，严禁对项目资本金不足、“四证”不齐等不合规的房地产企业或项目发放贷款。
✧国务院部署引导民间投资鼓励民资建设保障住房
【发布时间】：
2010-3-25
【制定单位】：
国务院
【主要内容】：
国务院总理温家宝昨日主持召开国务院常务会议，研究部署进一步鼓励和引导民间投资健康发展的政策措施。
一是进一步拓宽民间投资的领域和范围。
二是推动民营企业加强自主创新和转型升级。
三是鼓励和引导民营企业通过参股、控股、资产收购等多种方式参与国有企业改制重组，支持有条件的民营企业通过联合重组等方式进一步壮大实力。
四是建立健全民间投资服务体系，加强服务和指导，为民间投资创造良好环境。
✧住房用地计划公布前不得卖地
【发布时间】：
2010-3-23
【制定单位】：
国土资源部
【主要内容】：
3月22日，国土资源部在京召开视频会议，副部长贠小苏要求各地在今年住房和保障性住房用地供应计划没有编制公布前，不得出让住房用地。
4月上旬，国土资源部将向社会公布各地住房及保障性住房用地供应计划。
3、地方政策
✧《上海市住房公积金个人购买经济适用住房贷款实施细则（试行）》
【发布时间】：
2010-3-2
【制定单位】：
上海市公积金管理中心
【主要内容】：
《上海市住房公积金个人购买经济适用住房贷款实施细则（试行）》即将推出，并将对经济适用房的购买人提供贷款支持。
根据住建部等七部委要求，上海正在完善方案，积极争取进行试点，以便对保障性住房的建设提供资金支持。
即将推出的试行实施细则，针对普遍存在的可贷额度较低和还贷能力较弱的问题，将采取相应措施提高借款家庭的贷款额度，增加经济适用房购买人的还贷能力。
✧《深圳市房地产市场监管若干规定》
【发布时间】：
2010-3-17
【制定单位】：
深圳市规划国土委
【主要内容】：
首先，研究市场中出现的新情况、新问题，推进房地产管理立法工作；
其次，逐步建立一整套长期有效的市场监管方式和方法；第三，进一步规范和完善房地产信息披露制度，引导社会参与主体了解正确信息；此外，还将建立完善各部门之间各司其职、互相联系的联合管理机制。
二、市场资讯
1、城市建设
✧沪宁城际铁路7月通车高新区城铁新城正式启动
据悉，由铁道部、江苏省和上海市共同出资建设的沪宁城际铁路将于7月1日全线建成并通车，这条高铁建成的意义就在于它标志着华东首条时速300公里高速铁路建设取得重大胜利，它也将成为长江三角洲地区城际客运铁路规划线网的主骨架。
铁路途径的城市有上海、昆山、苏州、无锡、常州、丹阳、镇江和南京等八座城市，正线全长300.209公里，速度目标值为每小时350公里，也就是说从上海到南京的时间将只要50分钟。
现确定设在苏州的站点有苏州新区站、苏州站、苏州工业园区、阳澄湖等，整条铁路线横跨苏州各大区域。
高铁新城以沪宁城际铁路中的苏州新区站作为依托，规划出一个融合了生活、休闲、工作等于一体的商业住宅中心。
其定位是以高新技术产业、旅游休闲观光、科技研发中心、大型会议会展中心和商品质居住为主导，将现代文化和传统文化融于一体，建成成为一个含科技、文化、生态和高效的现代化新城区，整个规划的面积将达到200万方。
政府的高定位是项目发展的一个强有力的基础，通过对整个片区的用地布局、交通组织、空间景观等进行规划整合和设计，高铁新城势必成为投资者和住房者的新选。
而通过高新区站所打造出来的高铁新城也将会以现代创新的理念迎接四方来客。
✧苏州市城市快速轨道交通建设规划修编环境影响评价公众参与第一次公示
2007年2月获国务院批复的苏州轻轨近期建设规划拟作调整。
此次公示的全称为《苏州市城市快速轨道交通建设规划修编环境影响评价公众参与第一次公示》。
有关人士介绍，根据近期修编完成的《苏州市城市总体规划（2007-2020）》，我市启动了城市快速轨道交通建设规划的修编工作，编制了《苏州市城市快速轨道交通建设规划（2010～2015）》。
状态
线路
起讫点
线路长度（km）
地上线（km）
地下线（km）
已批复线路（在建）
1号线
木渎站——钟南街站
25.74
-
25.74
2号线
高铁站——迎春南路
26.6
7.85
31.25
拟新增线路
2号线延伸
迎春南路——星华街
12.5
4号线
相城苏蠡路——松陵城际站
39.2
-
39.2
3号线
城际新区站——园区站
43.7
2.9
40.8
4号线支线
澄湖路站——蒲庄大道站
19.2
-
19.2
线网总规模（km）
166.94
2、新开工（不含园区）
区域
建设单位
项目名称
工程地点
建筑面积㎡
相城区
苏州市春申湖置业有限公司
春申湖81栋B区建安工程二标段
相城区黄埭镇春秋路南侧、春申湖北侧
13314.7
相城区
苏州市春申湖置业有限公司
春申湖81栋B区建安工程一标段
苏州市相城区黄埭镇春秋路南
11056.33
吴中区
苏州宏城置业有限公司
禾盛花苑小区
苏州市吴中区临湖镇银藏路北侧
28900
吴中区
苏州兴成房地产开发有限公司
帝豪家缘
苏州市吴中区胥口镇孙武路北侧
29270.06
吴中区
苏州隆兴置业有限公司
香溪琴谷二期第三标段
吴中区木渎镇230省道288号
24943.9
吴中区
苏州浙建地产发展有限公司
浙建·枫华紫园二期
吴中区木渎金枫南路289号
86200
吴中区
苏州招商南山地产有限公司
招商小石城一期A2地块
吴中经济开发区邵昂路西侧
26344.99
高新区
苏州新景天商务地产发展有限公司
金榈湾Ⅱ区18＃、19#、21#、22#楼及地下车库B区工程
苏州高新区永安路南、永莲路西
28189.46
中心城区
苏州市苏房集团有限公司
领秀江南公寓楼
南门路51号
11102.78
合计
259322.22
据不完全统计，全市3月新开工项目共计9个，新开工面积为25.93万方，其中吴中区有5个，面积约19.56万方，占全市的75.43%；其次是相城区，本月新开工项目有2个，面积约2.43万方，占全市的9.37%；本月园区无新开工项目。
其中值得一提的是由苏州招商地产开发的招商小石城项目，招商小石城总建面约120万方，是集别墅、多层、公寓、商业为一体的大型综合项目，作为一个名副其实的大盘，招商地产将运用规划合理、设计新颖的开发理念，以“生态、健康、运动”为主题，应用“新城市主义和浪漫主义”规划手法为未来南苏州带来全新的城市副中心生活体验。
项目首期产品艺墅，以联排、叠加别墅为主，面积从185㎡至334㎡，用地约100143平米，住宅建筑面积约72002.9平米，容积率0.726，目前已基本售罄。
招商小石城2010年将推出花园公寓及创意别墅产品，花园公寓为93平米2+1房，尊重苏州精英人居尺度；创意别墅延续首期别墅设计精髓，在细节处多有改进优化。
上图为近1年苏州新开工面积折线图（住宅部分），2010年初，全国楼市房地产市场成交量跌入冰窟，但来自中央的调控政策仍然密集性地出台。
伴随着春季的到来，低迷了几个月的楼市卷土重来，掀起了新一轮的购房高潮。
但2010年前3月的新开工面积却未见增长，似乎还在预示着“量减价增”的局面的到来。
3、新规划
区域
建设单位
项目名称
工程地点
建设规模㎡
工业园区
苏州雅戈尔置业有限公司
雅戈尔未来城风尚20#商业
沈浒路北、华池街西
6070.96
相城区
苏州市通盛房屋开发有限公司
相韵花园二期住宅楼
黄桥镇黄桥村
12138.32
相城区
苏州市福鑫商品房开发有限公司
福鑫苏州相城地块（苏地-2007-G-9号地块）
相城区澄阳路西嘉元路北口
56326.37
相城区
苏州相城经济开发区盛湖资产经营公司
漕湖新城花园
相城区北桥镇
219358.34
相城区
苏州市相城区望亭镇集体资产经营公司
望亭镇翠莲佳苑
相城区望亭镇宅基村，312国道东
425347.23
吴中区
苏州新城万博置业有限公司
新城金郡二期（苏地2007-G-21号（3））
吴中区纬四路以南、田上路以北、邵昂路以东
363062.4
吴中区
苏州招商南山地产有限公司
2006-G-65招商小石城四期
吴中经济开发区邵昂路西侧
128949.3
吴中区
苏州惠民置业有限公司
木渎金山浜花园大三期
木渎镇金山北路东侧，玉山路北侧
180000
中心城区
苏州世茂置业有限公司
世茂运河城项目22#地块
友新河以南、顾家河以西、吴中西路以北、福运路以东
112273.4
中心城区
苏州嘉和欣实业有限公司
苏纶场住宅区
人民路239号
29977.7
合计
1533504.02
总建筑面积约11.2万平方米的雅戈尔未来城五期风尚，由19幢小高层建筑环立而成。
户型以111-168平方米为主，此外还有83平米的小户型设计。
雅戈尔•未来城位于园区金鸡湖CBD北，总建筑面积达50多万平米，计划分五期开发，集高层、小高层、多层、别墅、SOHO、商业等为一体，建成后将成为苏州国际化程度最高的高尚社区之一。
图：
雅戈尔未来城风尚20#商业平面图
从苏州住宅类商品房成交走势来看，在政策收尾的影响下，去年12月全市成交量达到了历史最高水位。
而随着优惠政策的结束，在国家出台一系列打压政策后，随着季节性因素的出现，市场供应也随之下滑。
这一现象还延续到了苏州规划项目的面积走势上。
4、安全和质量
2010年3月16日，园区规划建设网公布了2010年工程建设领域从业企业不良信用名单：
序号
被处罚单位
被处罚原因
1
重庆新鲁班工程建设监理有限责任公司
根据省住建厅苏建[2010]11号文件通报，在全国建筑节能执法检查中，被查出违反建筑节能相关条例。
2
湖北华泰工程建设监理有限公司
根据省住建厅苏建[2010]11号文件通报，在全国建筑节能执法检查中，被查出违反建筑节能相关条例。
3
上海联合工程监理造价咨询有限公司
根据省住建厅苏建[2010]11号文件通报，在全国建筑节能执法检查中，被查出无进省核验手续。
4
江苏建兴建工集团有限公司
根据省建管局苏建管罚〔2010〕1号通报，发生安全事故。
第二章：
土地篇
一、供应情况
本月无土地出让公告挂出。
二、成交情况
3月4日，园区国土房产局网站发布编号为苏园土挂告（2010）第01号出让地块成交结果公告，其中3块是商务金融用地，2块住宿餐饮用地。
下表为本次土地成交一览表：
竞地单位
编 号
地块坐落
土地面积（平方米）
用途
出让年限
建筑密度
容积率
起报总价（万元）
成交总价（万元）
宁波银行股份有限公司
苏园土挂（2010）01
旺墩路南、南施街西
7115.9
商务金融
40
20%-40%
2.0-2.8
2990
2990
中新苏州工业园区置地有限公司
苏园土挂（2010）02
旺墩路南、南施街西
9610.67
商务金融
40
20%-40%
2.5-3.11
5980
5980
苏州工业园区建屋发展集团有限公司
苏园土挂（2010）03
钟园路北、南施街西
11410.4
商务金融
40
25%-40%
2.5-3.1
7075
7075
苏州工业园区金鸡湖酒店发展集团有限公司
苏园土挂（2010）04
独墅湖北、金鸡湖大酒店东
153940.2
住宿餐饮
40
10%-30%
0.3-0.35
22000
22000
苏州工业园区教育发展投资有限公司
苏园土挂（2010）05
翠薇街东、仁爱路南
41785.71
住宿餐饮
40
15%-20%
0.6-0.8
12536
12536
3月4日，工业园区挂牌出让五宗地块，且所处地段均为优势地段，其中三块集中于南施街西，为商务金融用地，另有两块临近独墅湖，为住宿餐饮用地，但均以底价成交。
竞的企业中除宁波银行股份有限公司之外，其余均为园区本土企业。
第三章、住宅篇
一、住宅市场
1、住宅数据
分项区域
全市
工业园区
中心城区
相城区
吴中区
高新区
新增套数
2605
1464
104
0
785
252
新增面积（万方）
26.47
15.26
1.67
0
7.29
2.24
新增环比
765.03%
--
456.67%
0%
165.09%
--
新增同比
-47.29%
-17.38%
-86.3%
-100%
-0.14%
-62.1%
成交套数
5080
1187
2271
517
618
487
成交面积（万方）
44.12
13.22
10.94
5.95
8.94
5.07
成交环比
218.33%
487.56%
190.19%
179.34%
118.58%
212.96%
成交同比
-2.28%
0.53%
15.4%
-32.16%
-17.6%
74.83%
存量套数
15680
4199
1379
2583
5013
2506
存量面积（万方）
222.83
52.97
21.53
38.88
81.09
28.36
存量环比
-2.69%
5%
-7.91%
-10.25%
0.23%
-8.4%
存量同比
-50.97%
-50.01%
-68.11%
-57.34%
-40.3%
-47.51%
成交均价
8262
10369
4884
8133
9561
7919
均价环比
-6.11%
2.42%
-17.86%
-17.00%
7.70%
-2.49%
均价同比
29.17%
43.6%
-28.14%
69.46%
36.72%
38.86%
成交金额（亿元）
36.45
13.71
5.34
4.84
8.54
4.02
金额环比
198.96%
501.65%
138.21%
172.92%
81.65%
236.63%
金额同比
26.22%
44.38%
-17.09%
-5.79%
39.57%
139.00%
备注：
以上均为住宅数据，供销存环比、同比均为面积比值，监测时间为2010年3月
注：
中心城区指沧浪、平江、金阊三个区
2、住宅供应
3月份，全市住宅新增供应26.47万方，与去年同期相比减少47.29%，环比增幅则达765.03%。
全市住宅新增项目中，工业园区占了大多数，项目包括：
海尚壹品、中央景城、中海国际社区、水墨三十度的二期房源等。
中心城区项目有环线内的万科金色家园和中海胥江府。
本月全市住宅市场供应大幅度增加，有效的补足了需求缺口，多数项目在获取预售证之后即开盘销售，销售情况也都异常火爆，市场的高需求显然抑制不了销售价格的再度上升，但过度在价格上作文章所带来的将是适得其反的效果。
首开在苏州的首个项目悦澜湾本月领取预售证，预售面积超过3万方，并在4月初举行了盛大的开盘仪式，不过却上演了苏州楼市有史以来的最大一场闹剧。
过于随便的摇号方式以及太过明显的坐地起价，换来的不仅是物质上的损失，品牌影响也大打折扣，最后的结果当然是得不偿失，在现今的市场条件下，100%的认购率不是一定需要经过几番周折才能够换来的。
附：
月度供应汇总（主要项目新增房源信息见区域市场简报）
区域
项目名称
发证日期
住宅面积
住宅套数
工业园区
海尚壹品
2010/3/8
24867.56
249
华园新天
2010/3/11
3431.95
38
中央景城
2010/3/15
24638.63
238
华园新天
2010/3/19
4527.77
50
君地上郡
2010/3/24
3318.36
12
中央景城
2010/3/26
9302.02
66
水墨三十度
2010/3/26
21435.27
195
华园新天
2010/3/26
10002.84
98
本岸
2010/3/26
5650.24
24
中海国际社区
2010/3/26
13854.64
128
悦澜湾
2010/3/26
31606.22
366
中心城区
金色家园
2010/3/11
7629.96
56
中海胥江府
2010/3/16
9117.98
48
吴中区
招商小石城
2010/3/1
26198.52
288
国香园
2010/3/24
26597.61
278
嘉盛花园
2010/3/24
20119.57
219
高新区
金光大道
2010/3/24
22413.76
252
3、住宅成交
3月份，全市住宅成交总量44.12万方，与去年同期相比减少2.28%，环比上月增幅为218.33%。
工业园区和中心城区本月住宅销售均在10万方以上，成为拉动全市住宅销售上升的主力军。
在新增供应中所提到的园区多个项目，开盘认购率均在九成以上，甚至全部认购完毕。
至于中心城区，伴随着今年首个房交会的举行，也在一定程度上拉动了区内项目销售的增长，金阊新城的南山金城1958和沧浪新城的世茂运河城成为中心城区的销售主力，同时本月市区定销商品房在推动住宅成交大幅上升方面也都功不可没，项目包括沧浪区的锦邻缘，平江区的汇翠花园以及金阊区的观景新村等。
本月苏州楼市走出谷底，开始回暖，从市区的房交会到园区项目的纷纷开盘，试水之后得到一个共同的答案，苏州楼市将再度迈入旺季。
虽然调控政策与风声不断，但各大开发商都逐渐结束观望状态，房源逐渐释放，作为购房者在房价仍旧见涨的情况下，也都纷纷出手，“抢购”再度成为一个普通的代名词。
附：
月度住宅销售排行
序号
项目名称
区域
销售面积㎡
销售套数
1
海尚壹品
工业园区
21971.03
220
2
合景峰汇国际
相城区
16733.72
153
3
I主场
工业园区
16458.05
188
4
华园新天
工业园区
13807.13
155
5
中锐山水映象
高新区
10897.51
97
6
水墨江南
工业园区
9997.86
32
7
名墅花园
高新区
8616.97
93
8
雍合湾
工业园区
8198.26
95
9
中海独墅岛
吴中区
7718.3
27
10
世茂运河城
中心城区
6968
97
11
诚河新旅城
高新区
6948.97
79
12
青湖语城
工业园区
6383.6
60
13
太湖纯水岸
吴中区
6315.55
50
14
春申景城
相城区
5807.27
60
15
金城1958
中心城区
5725.6
66
16
朗悦湾
相城区
5531.26
41
17
枫华紫园
吴中区
5517.33
60
18
新创理想城
高新区
5396.96
52
19
中海胥江府
中心城区
5313.46
35
20
山水华庭
吴中区
5104.37
49
4、住宅供求
3月份全市住宅供求比为0.60，供应与销售均出现了大幅度的增长，但在高需求的市场状态之下，表现出来仍旧是“供应不足”。
5、住宅存量
注：
静态去化周期是指假设无新增供应的情况下，以当月的销售量来计算当月存量的去化周期
本月全市本月存量为222.83万方，同比减少50.97%，环比降幅为2.69%。
在住宅成交上升的推动下，本月住宅存量去化周期大幅降低，为5.05个月。
6、住宅价格
本月苏州全市住宅成交均价为8262元/平米，与上一个月相比，下跌6.11%，同比涨幅为29.17%。
本月定销商品房成交量所占比例增大，从而使得在普通商品住宅销售价格仍有一定上涨的情况下，全市住宅单价走低。
从各个城区来看，工业园区住宅单价最高，达到10369元，中心城区由于定销商品房成交量较大，单价降至4884元。
吴中区住宅单价涨幅最大，本月达到9561元，相城区和高新区单价下跌，分别为8133元，7919元。
3月份是今年整个楼市的一个重要节点，虽然今年“两会”释放出来的信号以及一系列的调控措施都将目标直指高房价，但纵观3月份的苏州楼市，供应与销售开始复苏，同时这一种趋势将二季度进一步加强，在高需求的前提之下，房价将继续呈现稳中有升的态势。
7、成交金额
3月份，苏州全市住宅销售总金额36.45亿元，同比上升26.22%，环比增幅为198.96%。
本月住宅销售金额的大幅增长主要依靠成交量的拉动，由于定销房占有一定比例，价格拉动方面并未显现。
8、价格变化
变化幅度
楼盘个数
代表项目
≥10%
13
雅戈尔未来城
5～10%
5
中海
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