洛阳某商铺部分市场调研报告.docx
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洛阳某商铺部分市场调研报告
洛阳某商铺部分市场调研报告
洛阳九都银座商铺部分市场视察陈诉目录视察说明一、本物业区域视察陈诉1、本地块状况2、本地块周边景观3、本地块主要交通干道4、本地块交通条件5、本地块生活配套设施二、本物业竞争楼盘视察陈诉三、本物业目标客户需求视察研究陈诉
（1）目标客户人群特征阐发
（2）主体部分在本案购房的可能性筹划购房面积本区域商铺的理想销售单价和总价消费者最为满意的商铺四、本物业开发发起陈诉五、本物业楼盘开发问题预测陈诉
视察说明视察目的：
（1）掌握洛阳市房地产市场的宏观状况；
（2）重点掌握洛阳市商铺市场的生长状况；（3）掌握洛阳房地产商铺消费市场特点；（4）为本案准确的市场定位和营销方案提供参考依据；视察执行情况如下：
视察时间：
2002年4月2日至2002年4月6日视察人员：
信证公司4人视察方法：
在信证公司原来掌握洛阳市房地产市场资料的底子，又进行了本次视察行动，经过踏街记录、竞争个案视察、商铺视察、客户问卷征询进行系统视察。
视察内容：
地块状况，周边配套状况，竞争楼盘状况，商铺租售价状况，潜在客户需求状况及客户人群特征阐发。
调研东西：
（1）竞争楼盘视察东西：
竞争楼盘售楼部销售人员
（2）商铺部分目标客户需求状况研究：
上海市场部分商户、广州市场部分商户、时代广场部分业主。
样本量：
竞争楼盘：
5个通过本次调研，我们获取了本案前期营销事情所需要的第一手资料，为本案的市场定位及市场推广提供了可靠的参考资料。
凭据本次市场调研情况，下面分别就区域状况、竞争个案特征、消费者需求情况做出具体阐发，并对本案开发提出公道化发起。
第一部分：
本物业区域市场视察陈诉
（一）地块阐发11、地块状况
（1）位置：
位于洛阳市涧西区牡丹广场四周，安徽路以北，太原路以西，广州东路以东。
（2）面积：
项目占地约14亩，东西长约130米，南北长约90米。
（3）地形：
呈不规矩口字状，部分旧住宅及临街门面正在拆迁中。
22、地块周边状况
（1）西侧状况：
西面为洛阳首座产权式酒店雅安名城。
（2）东侧状况：
东面为太原路，多层、公房、新商品房并与洛铜团体小学正对。
（3）南侧状况：
南面为安徽路，多为旧式多层住宅。
（4）北侧状况：
北面为润峰团体工地，待建商铺、高层、小高层，目前围墙已建好。
区域阐发：
1、本案临近洛阳市区最大的绿地牡丹广场。
2、学校众多，人文情况良好。
3、区域内经济繁荣，商业发达，交通便利。
每年在牡丹花会期间举行的经贸洽谈会，设在本案四周的科贸中心，与会代表及重大外事运动均被摆设在本案紧邻的新友谊大酒店、友谊宾馆、牡丹城宾馆和洛阳大酒店，商业气氛较浓，已具备洛阳CBD的雏形。
33、主要门路与交通：
本案位于涧西区黄金地段，两大主干道景华路和西苑路，与延安路相连直贯东西，与南昌路相连直达南北。
（11）、东西主干道景华路本案处于景华路南侧，是洛阳较为繁华的商业街之一。
（22）、东西主干道西苑路西苑路为双向两车道，是连接涧西区东西区域的主干道之一。
（33）、南北之要冲太原路
本案紧邻太原路，是连接景华路与西苑路的主干道之一。
（44）、南北之纽带广州路本案临近广州路，向南可直达牡丹广场。
33、地块优劣势阐发：
优势11、、本地块靠近广州市场，位于繁华商业区，商业气氛浓厚。
22、、本地块靠近市区主干道景华路和西苑路，收支方便。
33、、本地块周边金融设施、餐饮业、三星级宾馆较多，配套齐全。
44、、本地块靠近牡丹广场，所在区域绿化状况优越。
５、本地块位于洛阳市ＣＢＤ，具有得天独厚的商务情况。
劣势：
1、临近门路不敷宽敞，路况较差，影响楼盘形象。
2、地块范围较小，不易筹划。
3、紧邻两大待建楼盘，有潜在竞争威胁。
二、区域市场阐发及配套视察11、、区域表面●人气旺盛本地块位于人口相对会合的涧西区，人气旺盛。
●区域生长潜力大涧西区南邻洛阳市高新技能开发区，区域市场前景辽阔。
●商业设施齐全本区周围大型商场、百货大楼、三星级宾馆、酒店较多，主要有广州市场百货大楼、纺织品大楼；另外，另有新友谊大酒店、牡丹城宾馆、天鹰大酒店等。
●良好的休闲情况本案周边区域大面积绿化带有三个：
牡丹公园、牡丹广场、西苑公园，具有良好的休闲情况。
二、区域竞争楼盘视察陈诉因本案修建形式中有商铺部分，因此在竞争楼盘视察中将重点对洛阳市已建、待建的商铺进行详细视察，具体楼盘有：
雅安名城、润峰时代广场、广百商住楼、广建大厦、天润商务大厦等，具体情况如下：
个案阐发表一一、具体阐发
案名雅安名城主力面积137平方米开发商新龙安房地产置业有限公司修建气势派头欧式工职位置广州市场百货楼南侧工程进度处于打地基阶段按揭情况七成三十年商铺销售均价6000元/平方米筹划栋数2栋，公寓销售均价2300元/平方米售房部位置雅香楼临安徽路修建类型高层售楼电话4918888、4917777设计层数26商铺漫衍１２层二、综合阐发物业阐发：
面积阐发：
商铺销售面积未确定代价阐发：
商铺销售代价暂定为12000元/平方米，含上下两层。
外立面阐发：
外立面为欧式气势派头，修建形式为点式结构。
位置阐发：
（1）位于广州市场百货楼南侧，临近安徽路。
（2）周边区域待建项目较多，易形成较为猛烈的竞争态势。
销售事情阐发：
销售现场包装：
（1）售房部为雅香楼内临安徽路一部分门面，门头较小，不能有效吸引客户。
（2）售房部特别无引导旗与告白牌，外围包装缺乏。
（3）售房部面积较小，内部装修一般，无法突出楼盘形象。
（4）宣传资料（楼书、单片）没有，无法形成有效的视觉宣传。
（1）销售人员无统一着装，对本物业了解不敷，欢迎水平较差。
工地现场包装：
工地四周无美化围墙，无宣传牌。
工地内部较杂乱无施工指示牌。
销售水平：
销售人员无SP配合，解说无序次，在此方面并未得到有效培训。
部分售楼代表事情期间在欢迎区闲聊，客户进门欢迎不主动，影响客户看房情绪。
销售战略：
（1）在洛阳首先推生产权式酒店，为楼盘的突出卖点之一；
（2）优越的地理位置及采取的市场补缺者营销战略，也是本楼盘的特色之一；
（3）以户外告白突出楼盘形象。
教导与借鉴：
1、在开发中仅靠地段打造精品楼盘，对楼盘的筹划设计重视不敷。
2、楼盘的宣传与包装无连续性。
3、应创建销售凭据地，扩巨细区知名度及美誉度。
4、工程进度与策划执行迟钝，影响了销售力度。
个案阐发表
（二）一、具体阐发案名广建大厦占地面积15000平方米开发商洛阳广建房地产开发有限公司修建类型高层工职位置王城路与凯旋西路交错口工程进度现房发售销售率95%商铺漫衍１２层
销售形式分区销售公然日期2000年10月主力面积19.31平方米交房日期2001年5月销售均价2800元/平方米物业治理费未定占地面积15000平方米修建面积010000平方米综合阐发物业阐发：
户型阐发：
框架结构自由离开。
代价阐发：
一层为10000元/平方米，二层为3500元/平方米，三层以上为2800元/平方米现状阐发：
结构已封顶，外立面已成，正处于内部设施安装阶段客户阐发：
底层为建行购买。
销售事情阐发：
1、建行定向开发项目，因此无售楼部。
2、工地包装：
工地凌乱，无指示牌，无看房通道。
围墙包装简单，无本性。
3、楼书设计简单，但配有整层尺寸图。
销售水平：
销售人员事情积极性不高，治理松散专业水平低。
教导与借鉴：
11、、销售人员缺乏专业、系统的营销培训，影响了楼盘的销售。
22、、工地包装无法体现本案的定位，有损楼盘的整体形象。
个案阐发表（三）一、具体阐发案名润峰时代广场（暂定名）修建气势派头现代修建气势派头开发商洛阳润峰团体有限公司修建类型小高层、高层工职位置景华路与太原路交错西南角交房日期待定商铺漫衍１３层（高层）筹划２栋高层、３栋小高层
二、综合阐发物业阐发：
该公司目前正在做市场视察汇总，开端确定为一梯六户。
具体面积、户型、代价尚未确定。
外立面可能采取欧洲气势派头与现代艺术相结合。
位置阐发：
（1）位置突出，位于中心地带，交通便利。
（2）邻近牡丹广场，又属涧西商圈领域，容积率会提高；（3）属政府形象工程，工程进度会加快。
销售现场包装：
售楼部拟建在景华路与广百东侧，设计装修方案正在讨论。
工地现场包装：
（1）工地四周围墙已做企业品牌宣传；
（2）工地内部旧房已拆迁完毕。
（3）围墙与内部整洁、洁净。
销售战略：
该楼盘欲建成洛阳精品商住楼，目前，策划和定位正在紧密运行。
由于已乐成运作了润峰购物广场，其广州市场的项目也会越发理性。
教导与借鉴：
1、在前期设计中精心细致，欲打造精品楼盘，应注重筹划设计的统一性和绿化比例。
2、只注重品牌宣传，无品质定位。
3、前期的客户积聚应加以利用。
个案阐发表（四）一、具体阐发
案名广百西商住修建气势派头现代开发商鸿昊房地产开发公司修建类型多层工职位置涧西区广州市场百货楼西交房日期12001年年99月本期修建面积约5万平方米总占地面积2000平方米商铺漫衍１２层本期栋数2栋主力面积30５０平方米售楼电话4884669销售均价5500元/平方米二、综合阐发面积阐发：
2050平方米的商铺已售完，现余一套200平方米的商铺待售。
外立面阐发：
点式结构，防盗网出墙面，显得杂乱。
代价阐发：
最高价7000元/平方米，代价定位公道。
楼盘客户：
四周私营业主、原拆迁户部分业主。
销售事情阐发：
销售水平：
现场治理欠缺，但位置突出，又是政府干涉工程，因而销售状况良好。
销售战略：
原筹划雅安名城地块为绿地和地下停车场，以绿地为主卖点，以黄金旺铺为诉求主题，销售均价为5500元/平方米，现仅余一个商铺，约200平方米待售。
教导与借鉴：
1、以虚拟绿地为卖点，有虚假之嫌。
2、黄金地段，尽管代价偏高，不乏投资和购买的客户。
3、定位准确、入市时机较好。
个案阐发表（五）一、具体阐发案名天润商务大厦修建气势派头㎡现代开发商河南恒星房地产开发有限公司修建类型多层
工职位置涧西区景华路三医院西交房日期22002年年99月本期修建面积17000平方米商铺漫衍１２层商铺代价4１００元/平方米售楼电话4813777本期栋数4栋配套设施停车场、商务中心等二、综合阐发面积阐发：
每层148平方米，可自由支解，适合整层购买。
位置阐发：
本区域为黄金旺铺，周边无特色楼盘，交通便利。
客户阐发：
主要是四周私营业主。
销售事情阐发：
楼盘无包装，宣传力度不敷，销售人员专业水平欠缺，楼盘整体销售不理想。
售房部包装：
过于大略，无法展示其商铺优势。
工地现场包装：
工地无明显指示，通道过于拥挤，围墙包装简单，没有本性。
楼书简单，文字内容过多，尺寸过小，与楼盘形象不符。
销售水平：
销售人员积极性不高，人数过少，打扮不统一，专业水平欠缺。
销售战略：
以亦商亦住为推广主题。
教导与借鉴：
１、工地、售楼部的包装与楼盘定位不符。
２、销售人员专业水平不敷。
３、告白宣传力度不敷，影响销售。
竞争楼盘总体阐发以上竞争楼盘阐发可总结如下：
１、位置较佳。
上述楼盘均处于交通便利位置，商业气氛浓厚，因而底层１２层作为商业用房。
２、以出售为主。
以出售形式尽快回笼资金。
３、均价在４０００６０００元／平方米之间。
此价位空间适应市场需求。
４、付款方法以银行按揭为主。
除广百西商铺为一次性付款外，其余为五成３０年银行按揭，以减轻客户经商用款压力，利于销售。
５、多数商铺结构灵活，可自由支解。
自由支解的结构便于客户灵活选择商铺面积。
６、销售情况较好。
由于位置佳、代价适中，商铺销售情况较好。
三、洛阳市房地产消费市场研究视察说明本次商铺消费市场视察，具体情况如下：
：
视察目的：
（1）掌握洛阳市高层、小高层住宅的消费状况；
（2）掌握本案的开发潜力及消费者对本区域商铺的具体要求情况视察要领：
调盘问卷形式，打仗式面访抽样要领：
随机配额抽样与重点抽样交错运用视察时间：
2002年4月2日4月6日数据阐发要领：
运用SPSS、ACCESS、EXCEL等相关软件，对视察数据进行逻辑、相关、聚类阐发。
商业部分消费者市场研究配景资料1、性别
男58.49%女41.51%本次视察男女性别比例分别为：
男性占58.49%，女性占41.51%。
以上数据与本次抽样要求（随机抽样与重点抽样交错运用）有一定的干系，从底子上包管了本次视察目标人群的全面性。
2所从事行业
28%24%11%9%6%3%5%2%4%3%5%0%5%10%15%20%25%30%服装化妆品床上用品文化体育用品办公用品医药珠宝钻石婚纱摄影包箱小商品其它从参加本次视察受访客户从事的行业中，打扮行业最多，占28%；扮装品次之，占24%；床上用品占11%；其它行业所占比例均不敷10个百分点，其中文化体育用品占9%，办公用品占6%，珠宝钻石占5%。
从受访者的行业漫衍中，我们不难发明，本次视察东西具有较强的代表性。
3、年龄：
1.89%5.64%32.94%38.32%9.43%1.89%1.89%0%10%20%30%40%50%25岁以下25-30岁31-35岁36-40岁41-45岁46-50岁50岁以上受访东西的年龄漫衍情况为：
36-40岁之间的人群最多，占总样本的32.94%；其次是31-35岁之间的人群，有38.32%；41岁以上占13.21%，25-30岁之间的占5.32%。
25岁以下的仅有1.89个百分点。
4家庭月平均收入：
由于本次受访者多为个别商户，在提及家庭月平均收入时，他们大多反应影响收入的不确定因素太多，无法确定具体收入。
视察数据显示：
5001-6000元之间的家庭占36.66%；其次是收入在4001-5000元之间的家庭，占总样本的23.21%；3001-4000元之间的占12.64%；收入在6001-7000元之间的有9.43%。
7000元以上家庭有3.78个百分点。
（二）主体部分1、在广州市场购买商铺的可能性：
一定会买5.66%可能不会买11.32%一定不会买3.77%不确定22.64%可能会买56.61%
消费者在广州市场购买商铺的可能性中，有半数（56.61%）以上的受访者体现可能会购买；不能确定是否会买占22.64%；可能不会购买的占11.32%；一定会买的占5.65%；一定不会买的占3.77%。
本案优越的地理位置优势，使其商机无限。
如果在楼盘前期就导入先进的营销模式，陪衬其商业气氛，会取得更好的效果。
2、需要的商铺面积：
47.17%22.64%3.77%5.66%7.55%1.89%11.32%0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%50%20-30平米31-40平米41-50平米51-60平米61-70平米71-80平米81-100平米
对商铺面积的需求排在前三位的是：
20-30平方米，占47.17%；31-40平方米，占22.64%；81-100平方米，占11.32%。
从洛阳市上海市场的润峰购物中心、女人街、上海百货等热销、出租面积看，20平方米左右的商铺具有较强的市场潜力和生长空间。
3、公道的商铺单价：
3.40%14.53%11.43%14.43%15.66%30.89%9.66%0%5%10%15%20%25%30%35%3500-4000元/平米4001-4200元/平米4201-4500元/平米4501-4800元/平米5001-5500元/平米5501-6000元/平米6000元以上/平米商铺的销售代价是多重因素综相助用的结果，在对本案的视察中，认为5501-6000元/平方米的占
30.89%；其次是；5001-5500元/平方米的占15.66%，4501-4800元/平方米的有14.43个百分点；4201-4500元/平方米的占11.43%；4001-4200元/平方米的占14.53%；6000元以上/平方米的受访者占9.66%。
认为3500-4000元/平方米为公道代价的仅有3.40%；从消费者能担当的商铺单价看，本案有着难得的生长空间。
4、能担当的商铺总价是5.30%17.74%17.55%19.89%14.43%3.77%9.43%1.89%0%5%10%15%20%25%10万元以下11-20万元21-23万元24-27万元28-30万元30-35万元36-40万元45万元以上
能担当的商铺总价中：
28-30万所占比例最高，为19.89%；其次是11-20万元的占17.74%；21-23万总价的受访者有14.43%；能担当24-27万元商铺总价的占17.55%。
30-35万占9.43%；45万元总价的占1.89个百分点。
5、消费者有关对商铺筹划描述的态度：
体现支持频数比率商铺要具有文化气氛4033.06%有旅行、旅游的综合成果2319.01%具有良好的透气性3932.23%临街部分上下两层领悟1915.70%无所谓频数比率商铺要具有文化气氛1016.39%有旅行、旅游的综合成果2845.90%具有良好的透气性1016.39%临街部分上下两层领悟1321.31%不支持频数比率商铺要具有文化气氛35.66%
有旅行、旅游的综合成果35.66%具有良好的透气性23.77%临街部分上下两层领悟1935.85%本题为复选题，总参选人数为53位从以上三个表格的横比与纵比中我们可以看出：
对商铺要具有文化气氛的支持率最高，占33.06%；其次是有良好的透气性，占32.23%；体现无所谓的比例中，有旅行、旅游的综合成果最高，占45.90%，其次是商铺的文化气氛和透气性，各占16.39%；体现阻挡的比例中，临街部分上下两层领悟最高，占35.85%。
6、购买商铺的主要用途（本题为复选题，总参选人数为53位）：
在广州市场购买商铺的主要用途中，投资（57.74%）
所占比例略高于自用（47.92%）；另有5.66%的受访者认为二者均有可能，具体哪一种更好，要看以后形势的生长。
7、比力满意的商铺：
14%7%6%7%21%13%32%0%5%10%15%20%25%30%35%润峰购物中心女人街美仑百货上海百货广州市场洛阳百货大楼没有满意商铺在对洛阳市消费者比力满意商铺的视察中，有三成受访者
认为没有真正满意的；有二成多的受访者对上海市场比力满意，其中提及率较高的是润峰购物中心、女人街、美仑百货、上海百货；他们认为上海市场商业气氛较好，交通相比拟力方便；对广州市场、洛阳百货大楼、时代广场比力满意的占36%，他们认为这里客流量较大，消费水平较高，市场生长前景良好。
商铺部分总结1、目标客户人群特征：
年龄在35-40岁之间，从事商业或乐意商铺投资的有钱阶层；2、购买本案商铺的可能性：
有近六的受访者体现可能购买，不能确定的占22.64%；3、需要商铺的面积：
20-40平方米，尤其是20平方米左右的面积担当率最高，另外面积在81-100平方米的占11.32%；4、能担当的单价与总价：
目标客户能担当的销售单价为6000元左右/平方米，总价款在25万元左右；5、对商铺有关看法的看法：
商铺具有文化气氛和商铺要具有良好的透气性支持率最高，消费者对商铺要具有旅行、旅游的综合成果持无所谓态度的比重较大。
6、购买商铺的用途：
投资的超过自用10个百点；
7、比力满意的商铺：
上海市场占二成，36%的消费者对广州市场较为满意，另有三成体现目前没有自己满意的商铺。
从以上数据看：
广州市场商铺的市场开发前景良好。
在实际操纵中，我们要紧抓消费者的需求状况，结合本案优越的地理位置，成熟的商业气氛，从前期导入先进的营销模式，陪衬其良好的升值、生长空间，使其成为洛阳的黄金旺铺。
四、本物业开发发起陈诉经过以上对本项目从区域特征、竞争楼盘和周边楼盘以及受访者的研究与阐发，作为本项目的投资与开发，一定要充实掌握目标市场，本着引导消费，适度投资，理性购物的消费原则，要站在一定高度对市场需求进行全面掌握。
从楼盘的前期市场定位到营销治理都要作到：
在创新中求生长，在生长运作中求增值。
信证公司在定性阐发的底子上，结合以上的定量阐发，认为：
1、本案交通便利。
2、客户对此地理位置认知水平高。
3、客户能理性投资。
4、本区域无高等商场和购物中心。
5、客户对商铺面积需求以小面积为主。
发起本案：
（一）、产物方面1.面积要小，进深不宜过长，采取框架结构，可任意支解。
2.外立面应设计新颖、不俗套。
3.配套要全，应配有车位。
4.店肆景致优美、简便明快。
（二）包装方面：
1.商业楼应与周边商业气氛相符，突出商业品位。
2.以增值为宣传主题，彰业尊贵商铺。
3.销售现场与销售人员协调一致，办事一流。
4.一流公司企业形象，突出精品楼盘品质。
（三）销售推广方面：
１、以黄金旺铺为主题，强化办事意识。
２、突出商铺的包装，寻求消费者共鸣。
３、引入全新理念，增强营销手段。
４、提倡整合营销，彰显银座魅力。
五、本物业楼盘开发问题预测陈诉1.代价抗性
（1）由于本案身处商业旺铺，地价偏高，使部分消费者难以担当。
（2）本地块在市民中认知度高，会部分客户造成高利润的假象，影响销售。
上述两种想法都市严重影响楼盘销售。
因此本案要给客户留有一定的增值空间，提升楼盘品质。
2.工程进度楼盘在销售历程中可能会出现销售与工程进度脱节的情况。
即工程进度跟不上销售进度，会造成：
（2）营销事情中的宣传无支撑点、无新意、说服不了客户，维持不了客户置业
投资的豪情。
（3）客户对公司实力产生猜疑，担心公司能否按标准交房，影响销售。
（4）客户在施工期间寓目其他楼盘，产生信念动摇。
因此，本楼盘要一手抓销售一手搞建立，让工程为销售服务。
3.对现场包装重视水平在销售中，很容易产生轻视现场包装现象。
（1）在销售状况欠好时，会认为现场包装不能提高销售业绩而不肯投资，导致宣传跟不上销售需求而产生恶性循环。
（2）在销售状况良好时会认为现场包装不须要而不肯投资，从而使销售业绩下降。
44、竞争楼盘压力洛阳楼市已相当成熟，商铺竞争猛烈，本案邻近工场竞争个案的威胁，其竞争压力更大，主要在于：
（1）老楼盘压力。
市区上海市场商铺、润峰时代广场等均成为本案的区域性竞争者。
（2）新生楼盘压力。
在楼盘销售中会不绝有新的楼盘出现或其他楼盘的延续开发。
因此本案在筹划设计时，要寻找市场空缺点，并具有超前意识。
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