第四章投资性房地产课后作业下载版.docx

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第四章投资性房地产课后作业下载版

第四章投资性房地产

课后作业

一、单项选择题

1.下列各项中属于投资性房地产的是（）。

Ａ.企业计划出租但是尚未出租的土地使用权

Ｂ.以经营租赁方式租入再转租给其他单位的房地产

Ｃ.按照国家有关规定认定的闲置土地

Ｄ.企业拥有产权并以经营租赁方式出租的建筑物

2.2012年1月1日，英明公司与乙公司签订一项租赁合同，将当日购入的一幢写字楼出租给乙公司，租赁期为2012年1月1日至2014年12月31日。

该写字楼购买价格为1000万元，外购时发生直接费用15万元，为取得该写字楼所有权另支付了契税85万元，上述款项均以银行存款支付完毕。

不考虑其他因素，则英明公司该项投资性房地产的入账价值为（）万元。

A.1000B.1015C.1100D.1085

3.投资性房地产进入改扩建或装修阶段后，应将其账面价值转入（）科目进行核算。

A.在建工程B.投资性房地产——在建

C.开发产品D.投资性房地产——成本

4.英明公司于2007年6月12日外购一项投资性房地产，购买价款为500万元，预计使用寿命为20年，预计净残值为零，采用成本模式进行后续计量，并采用年限平均法计提折旧。

2011年发生的与该投资性房地产有关的后续支出如下：

2011年6月30日开始对该投资性房地产进行改扩建（已收取当年上半年租金60万元），改扩建后将继续用于经营出租。

改扩建期间共发生改良支出100万元，均满足资本化条件，2011年9月30日改扩建完成并对外出租，租期为2011年10月1日至2013年9月30日，月租金20万元，改扩建后预计剩余使用寿命为20年，预计净残值为零。

2011年10月对该项投资性房地产进行日常维护，发生维护支出5万元。

不考虑其他因素，则英明公司2011年因持有该项投资性房地产影响损益的金额为（）万元。

A.-5B.-18.75C.120D.96.25

5.英明公司采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，2012年9月20日将2010年12月31日达到预定可使用状态的自行建造的办公楼对外出租，该办公楼建造成本为5150万元，预计使用年限为25年，预计净残值为150万元。

采用年限平均法计提折旧。

不考虑其他因素，则2012年该办公楼应计提的折旧额为（）万元。

A.0B.150C.200D.100

6.投资性房地产的计量模式由成本模式转换为公允价值模式，其公允价值与账面价值之间的差额计入（）。

A.盈余公积和未分配利润B.公允价值变动损益

C.资本公积D.营业外收支

7.关于投资性房地产后续计量模式的转换，下列说法中正确的是（）。

A.成本模式转换为公允价值模式的，应当作为会计估计变更

B.已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式

C.已采用成本模式计量的投资性房地产，不得从成本模式转换为公允价值模式

D.企业对投资性房地产的后续计量模式可以随意变更

8.2012年3月5日，英明公司资产管理部门建议管理层将一闲置办公楼用于对外出租。

2012年3月10日，董事会批准关于出租办公楼的议案，并明确出租办公楼的意图在短期内不会发生变化。

2012年3月20日，英明公司与承租方签订办公楼经营租赁合同，租赁期为自2012年4月1日起2年，年租金为360万元。

甲公司将自用房地产转换为投资性房地产的时点是（）。

A.2012年3月5日B.2012年3月10日

C.2012年3月20日D.2012年4月1日

9.2012年3月2日，英明公司董事会作出决议将其持有的一项土地使用权停止自用，待其增值后转让以获取增值收益。

该项土地使用权的成本为1200万元，预计使用年限为10年，预计净残值为200万元，甲公司对其采用直线法进行摊销，至转换时已使用了5年。

英明公司对其投资性房地产采用成本模式计量，该项土地使用权转换前后其预计使用年限、预计净残值以及摊销方法相同。

则2012年度英明公司该投资性房地产应计提的摊销额为（）万元。

A.100B.83.33C.91.67D.240

10.以公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，公允价值大于其原账目价值的差额（）。

A.借记“资本公积——其他资本公积”科目

B.贷记“资本公积——其他资本公积”科目

C.贷记“公允价值变动损益”科目

D.贷记“营业外收入”科目

11.英明公司将其自用的一栋办公楼于2012年1月转换为采用成本模式计量的投资性房地产，转换日该办公楼的账面余额为1000万元，已计提折旧额100万元，已计提资产减值准备200万元，该项办公楼在转换日的公允价值为1500万元，则转换日记入“投资性房地产”科目的金额是（）万元。

A.1500B.1000C.700D.1700

12.甲房地产公司于2012年1月1日将一幢商品房对外出租并采用公允价值模式计量，租期为3年，每年12月31日收取租金100万元。

出租时，该幢商品房的成本为2000万元，未计提存货跌价准备，公允价值为2200万元。

2012年12月31日，该幢商品房的公允价值为2250万元。

甲房地产公司2012年应确认的公允价值变动损益为（）万元。

A.收益50B.收益250

C.收益100D.损失100

13.2012年5月1日，英明公司对外出租的办公楼租赁期届满，将其收回后用于自用，办公楼使用权收回当日即达到自用状态并投入使用。

转换当日，投资性房地产的账面价值为5000万元（其中成本为6500万元，公允价值变动贷方为1500万元），该办公楼的公允价值为5500万元，则转换日英明公司应确认的公允价值变动损益金额为（）万元。

A.1000B.700C.500D.1300

14.2009年12月5日，英明公司董事会批准关于出租办公楼的议案，且出租办公楼的意图在短期内不会发生变化，当日办公楼的账面价值为4100万元，公允价值为4800万元，英明公司采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。

2010年1月1日，英明公司与承租方签订办公楼合同，租赁期为自2010年1月1日起至2012年1月1日，年租金为360万元，于每年年末收取。

2010年12月31日该办公楼公允价值为5000万元，2011年12月31日公允价值为5400万元。

2012年1月1日租赁期届满，英明公司将该办公楼收回后直接对外出售，收到价款4900万元已存入银行，另支付营业税税额290万元。

2012年度处置该投资性房地产影响利润总额的金额为（）万元。

A.200B.-90C.-500D.800

15.英明公司将其对外出租的一栋写字楼确认为投资性房地产。

租赁期届满后，英明公司将该写字楼出售给小雪公司，协议约定的售价为1000万元，小雪公司已用银行存款支付。

英明公司采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。

出售时该写字楼的账面余额为900万元，已计提折旧金额为100万元，计提的减值准备为100万元，不考虑相关税费的影响。

则处置英明公司该写字楼影响营业利润的金额为（）万元。

A.300B.100C.0D.900

二、多项选择题

1.下列关于投资性房地产特征的说法中，正确的有（）。

A.投资性房地产是一种经营性活动

B.投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产

C.投资性房地产有两种后续计量模式

D.投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产

2.下列各项中，不属于投资性房地产的有（）。

A.企业出租给本企业职工居住的房屋

B.企业拥有并自行经营的旅馆

C.企业自用的办公楼、生产车间厂房

D.房地产开发企业准备出售的楼盘

3.下列各项中，不属于投资性房地产确认条件的是（）。

A.投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产

B.与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业

C.该投资性房地产的成本能够可靠地计量

D.投资性房地产属于有形资产

4.以下关于投资性房地产后续支出的表述，正确的有（）。

A.投资性房地产的后续支出均应计入当期损益

B.投资性房地产的后续支出应区分费用化支出和资本化支出

C.投资性房地产费用化的后续支出直接计入其他业务成本

D.投资性房地产资本化的后续支出应计入投资性房地产成本

5.下列关于采用成本模式进行后续计量的投资性房地产的说法中正确的有（）。

A.采用成本模式进行后续计量的投资性房地产，应当按照《企业会计准则第4号——固定资产》或《企业会计准则第6号——无形资产》的有关规定，按期（月）计提折旧或摊销。

B.采用成本模式进行后续计量的投资性房地产计提的摊销和折旧，记入“管理费用”科目C.投资性房地产的价值得以恢复的，应该将其计提的减值进行转回

D.采用成本模式进行后续计量的投资性房地产存在减值迹象的，应对其进行减值测试

6.企业对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，下列各项中，影响企业营业利润的有（）。

A.租金收入

B.投资性房地产转换为非投资性房地产，公允价值大于账面价值的差额

C.按规定应交的营业税

D.非投资性房地产转换为投资性房地产，公允价值大于账面价值的差额

7.下列各项中，影响企业当期损益的有（）。

A.采用成本模式计量的投资性房地产，期末可收回金额高于账面价值的差额

B.采用成本模式计量的投资性房地产，期末可收回金额低于账面价值的差额

C.企业将采用公允价值模式计量的投资性房地产转为自用的房地产，转换日的公允价值高于账面价值的差额

D.自用房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，转换日房地产的公允价值小于账面价值的差额

8.关于投资性房地产转换日的确定，下列说法中正确的有（）。

A.作为存货的房地产改为出租，或者自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租，其转换日为租赁期开始日

B.投资性房地产转为自用房地产，其转换日为房地产达到自用状态，企业开始将房地产用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期

C.自用土地使用权停止自用，改用于资本增值，其转换日为自用土地使用权停止自用后确定用于资本增值的日期

D.作为存货的房地产改为出租，或者自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租，其转换日为承租人支付的第一笔租金的日期

9.下列各项中，应计入其他业务收入的有（）。

A.投资性房地产租金收入

B.投资性房地产公允价值变动额

C.出售投资性房地产收到的款项

D.处置投资性房地产时，结转与该项投资性房地产相关的资本公积

10.英明公司为一家房地产开发企业，2012年3月10日，英明公司与小雪公司签订了租赁协议，将其开发的一栋写字楼出租给小雪公司使用，租赁期开始日为2012年4月15日。

2012年4月15日，该写字楼的账面余额为4500万元，未计提存货跌价准备，公允价值为4700万元。

2012年12月31日，该项投资性房地产的公允价值为4800万元。

2013年6月租赁期届满，收回该项投资性房地产，并以5500万元出售，出售款项已收讫。

英明公司对投资性房地产采用公允价值模式计量，不考虑相关税费。

下列各项关于英明公司的会计处理，正确的有（）。

A.借：

投资性房地产——成本4700

贷：

开发产品4500

资本公积——其他资本公积200

B.借：

投资性房地产——成本4700

贷：

开发产品4500

公允价值变动损益200

C.借：

投资性房地产——公允价值变动100

贷：

公允价值变动损益100

D.借：

公允价值变动变动损益100

资本公积——其他资本公积200

其他业务成本4500

贷：

投资性房地产——成本4700

——公允价值变动100

三、判断题

1.房地产开发企业拥有的空置建筑物作为投资性房地产核算。

（）。

2.按照国家有关规定认定的闲置土地，属于投资性房地产。

3.对于企业外购的房地产，在购入房地产的同时未开始对外出租或用于资本增值的，也可以作为投资性房地产进行核算。

（）

4.企业将自用房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，转换日公允价值大于账面价值的差额计入当期损益。

（）

5.自行建造投资性房地产，其成本由建造该项资产达到预定可使用状态之前发生的必要支出构成，包括土地开发费用、建筑成本、安装成本、应予以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等。

（）

6.采用成本模式计量的投资性房地产进入改扩建后，应当将其账面价值转入改扩建工程。

借记“在建工程”、“投资性房地产累计折旧”等科目，贷记“投资性房地产”科目。

（）

7.对投资性房地产进行日常维护所发生的支出，应当在发生时计入当期损益，借记“其他业务成本”等科目，贷记“银行存款”等科目。

（）

8.投资性房地产的后续计量有成本模式和公允价值模式，同一企业可以同时采用两种计量模式。

（）

9.采用成本模式计量的投资性房地产，按照固定资产或无形资产有关规定，按期计提折旧或摊销，借记“管理费用”等科目，贷记“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目。

（）

10.采用公允价值模式计量的投资性房地产，无需对投资性房地产计提折旧或摊销，但是应计提资产减值准备。

（）

11.成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更，变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益。

（）

12.为保证会计信息的可比性，企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。

（）

13.企业采用公允价值模式计量的投资性房地产转化为非投资性房地产时，应当将其转换当日公允价值大于其账面价值的金额记入“资本公积”科目，公允价值小于账面价值的金额记入“公允价值变动损益”科目。

（）

14.处置采用成本模式计量的投资性房地产时，应当按照实际收到的金额与投资性房地产的账面价值之间的差额记入“营业外收入”或“营业外支出”科目。

（）

15.处置采用公允价值模式计量的投资性房地产时，原转换日计入资本公积的金额，不做处理。

（）

四、计算分析题

英明公司采用公允价值模式计量投资性房地产，2009年9月30日，董事会决定将一栋自用办公楼对外出租，协议约定租赁期为2年，年租金为240万元，租金于每年年末收取。

2009年9月30日为租赁期开始日。

该办公楼自2005年9月30日取得，其购买价款为20000万元，预计使用年限是40年，预计净残值为0，采用年限平均法计提折旧，未计提资产减值准备。

转换日，该办公楼的公允价值为21000万元。

2009年12月31日的公允价值为20000万元，2010年12月31日的公允价值为22000万元。

2011年9月30日，租赁期届满，英明公司将该投资性房地产出售，其售价为19000万元，并同时收到剩余部分的租金。

要求：

假定不考虑相关因素，编制英明公司与投资性房地产有关的会计分录。

（答案中的金额单位用万元表示）

五、综合题

英明公司为一家房地产开发公司，按净利润的10%提取法定盈余公积，2011年度和2012年度发生如下有关投资性房地产的交易和事项：

（1）2011年2月10日英明公司自行建造的一栋厂房达到预定可使用状态并将其用于出租，成本为8500万元。

英明公司对该投资性房地产采用成本模式进行后续计量，预计使用年限为25年，预计净残值为100万元，采用年限平均法计提折旧，2011年12月31日英明公司对该项投资性房地产计提折旧308万元。

2011年12月31日对该投资性房地产进行减值测试，该厂房的公允价值减去处置费用后的净额为8092万元，预计未来现金流量的现值为8170万元，英明公司对其计提投资性房地产减值准备100万元，英明公司的会计处理如下：

借：

其他业务成本308

贷：

投资性房地产累计折旧308

借：

资产减值损失100

贷：

投资性房地产减值准备100

（2）2011年5月1日，英明公司董事会作出决议将其开发对外销售的商品房用于出租，当日与甲公司签订租赁协议，租期为2年，年租金为360万元，每年年末收取当年租金，该商品房的成本为5000万元，已计提存货跌价准备500万元。

转换当日英明公司作如下会计处理：

借：

投资性房地产5000

贷：

开发产品5000

借：

存货跌价准备500

贷：

资产减值损失500

（3）2012年1月1日，英明公司投资性房地产满足公允价值模式计量条件，投资性房地产由成本模式变更为公允价值模式计量。

转换日，“投资性房地产”科目金额为50000万元，“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目的金额为8200万元，“投资性房地产减值准备”科目的金额为1300万元，转换当日所有投资性房地产的公允价值合计为45980万元。

英明公司的会计处理如下：

借：

投资性房地产——成本45980

投资性房地产累计折旧（摊销）8200

投资性房地产减值准备1300

贷：

投资性房地产50000

资本公积——其他资本公积5480

（4）2012年12月31日，投资性房地产的公允价值总额为45000万元。

英明公司的会计处理如下：

借：

资产减值损失980

贷：

投资性房地产减值准备980

要求：

判断英明公司上述交易和事项的会计处理是否正确，简要说明理由；如不正确，请做出更正的会计处理，相关差错更正按当期差错处理，且不要求编制结转损益的会计分录。

（答案中的金额单位用万元表示）

课后作业答案及解析

一、单项选择题

1.【答案】Ｄ

【解析】投资性房地产包括：

（１）已出租的土地使用权；（２）持有并准备增值后转让的土地使用权；（３）已出租的建筑物。

2.【答案】C

【解析】英明公司该项投资性房地产的入账价值=1000+15+85=1100（万元）。

3.【答案】B

【解析】无论是采用成本模式还是公允价值模式进行后续计量，投资性房地产进入改扩建或装修阶段后，应将其账面价值转入“投资性房地产——在建”科目。

4.【答案】D

【解析】2011年9月30日改扩建完成后投资性房地产的账面价值=500/20×（20-4）+100=500（万元）；2011年该投资性房地产计提折旧额=500/20×6/12+500/20×3/12=18.75（万元），2011年因持有该项投资性房地产影响损益的金额=60+20×3-18.75-5=96.25（万元）。

5.【答案】B

【解析】2012年该办公楼计提折旧额=（5150-150）/25×9/12=150（万元）。

6.【答案】A

【解析】成本模式转换为公允价值模式，应当作为会计政策变更，将公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益。

7.【答案】B

【解析】投资性房地产后续计量模式由成本模式转化为公允价值模式属于会计政策变更，选项A错误；已采用成本模式计量的投资性房地产，可以从成本模式转化为公允价值模式，选项C错误；企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更，选项D错误。

8.【答案】B

【解析】对于企业持有以备经营出租的空置建筑物，如董事会或类似机构作出书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签订租赁协议也应视为投资性房地产，所以该闲置办公楼确认为投资性房地产的日期即其转换日为董事会或类似机构作出书面决议的日期2012年3月10日。

9.【答案】B

【解析】该项土地使用权转换前后其预计使用年限、预计净残值以及摊销方法相同，故其投资性房地产应计提的摊销额=（1200-200）÷10×10/12=83.33（万元）。

10.【答案】C

【解析】以公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，公允价值大于其原账面价值的差额，贷记“公允价值变动损益”科目。

11.【答案】B

【解析】会计分录：

借：

投资性房地产1000

累计折旧100

固定资产减值准备200

贷：

固定资产1000

投资性房地产累计折旧100

投资性房地产减值准备200

选项B正确。

12.【答案】A

【解析】将存货转换为以公允价值模式计量的投资性房地产时，公允价值大于成本的差额应计入资本公积，不影响公允价值变动损益；2012年12月31日应确认的公允价值变动收益=2250-2200=50（万元），故甲房地产公司2012年应确认的公允价值变动损益为收益50万元。

13.【答案】C

【解析】转换日，甲公司应确认的公允价值变动损益金额=5500-5000=500（万元）。

14.【答案】B

【解析】处置时的会计分录如下：

借：

银行存款4900

贷：

其他业务收入4900

借：

其他业务成本5400

贷：

投资性房地产——成本4800

——公允价值变动600

借：

公允价值变动损益600

贷：

其他业务成本600

借：

资本公积——其他资本公积700

贷：

其他业务成本700

借：

营业税金及附加290

贷：

应交税费——应交营业税290

2012年度处置该投资性房地产影响利润总额的金额=4900-5400+600-600+700-290=-90（万元）。

15.【答案】A

【解析】处置该写字楼影响营业利润的金额=1000-（900-100-100）=300（万元）。

二、多项选择题

1.【答案】ABC

【解析】选项D属于投资性房地产的定义。

2.【答案】ABCD

【解析】为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产，属于自用房地产，不属于投资性房地产，选项A、B和C正确；房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地作为存货核算，选项D正确。

3.【答案】AD

【解析】投资性房地产在符合定义的前提下，同时满足下列条件的，才能予以确认：

（1）与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业；

（2）该投资性房地产的成本能够可靠地计量。

4.【答案】BCD

【解析】对于投资性房地产费用化的后续支出直接计入其他业务成本；资本化的后续支出计入其成本。

5.【答案】AD

【解析】选项B，采用成本模式进行后续计量的投资性房地产计提的摊销和折旧，用的是“其他业务成本”科目；选项C，投资性房地产的减值，一经计提不得转回。

6.【答案】ABC

【解析】选项D，计入资本公积，不影响企业营业利润。

7.【答案】BCD

【解析】选项A，不需要进行会计处理；选项B应计提资产减值损失；选项C和D，应将差额计入公允价值变动损益。

8.【答案】ABC

【解析】作为存货的房地产改为出租，或者自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租，其转换日为租赁期开始日，选项D不正确。

9.【答案】AC

【解析】选项B，投资性房地产公允价值变动额，计入公允价值变动损益；选项D，处置投资性房地产时，与该项投资性房地产相关的资本公积应转入其他业务成本。

10.【答案】ACD

【解析】

（1）2012年4月15日，存货转换为投资性房地产：

借：

投资性房地产——成本4700

贷：

开发产品4500

资本公积——其他资本公积200

（2）2012年12月31日，公允价值变动：

借：

投资性房地产——公允价值变动100

贷：

公允价值变动损益100

（3）2013年6月，出售投资性房地产：

借：

银行存款5500

贷：

其他业务收入5500

借：

公允价值变动损益100

资本公积——其他资本公积200

其他业务成本4500

贷：

投资性房地产——成本4700

——公允价值变动100

三、判断题

1.【答案】×

【解析】房地产开发企业拥有的空置建筑物不能作为投资性房地产核算，只有当企业做出书面决议用于出租时，从作出决议的当天就要作为投资性房地产核算。

2.【答案】×

【解析】按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值后