城市核心商圈的大型商业综合体设计思想创新.docx
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城市核心商圈的大型商业综合体设计思想创新
城市核心商圈的大型商业综合体设计思想创新
一、 城市综合体的商业建筑策划思想与体系
1. 城市综合体的商业建筑策划新思想
（１） 基于全寿命周期的综合体成本理念
项目建设开发和运营以及拆除成本，改变传统的核算理念，对建筑设计及其优化提出了更高的要求，有利于我们转变观念，从个长远的角度控制总体成本。
建筑节能和与二氧化碳排放最低的思想，有利于中国城市综合体的可持续发展，为城市的节能减排做出贡献。
（２） 商业规划与建筑设计方案的最佳匹配
商业规划与建筑设计概念设计需要同步，尔后根据招商结果和经营管理方案深化建筑设计方案。
让不同业态在建筑空间合理分布，形成合理的客流动线与货流动线。
表1商业规划与建筑设计初步方案的最佳匹配方法
1
初步的商业规划与概念设计结合
2
概念设计与不同业态模拟经营分析结合
3
招商摸底与建筑方案修正优化结合，深化业态方案
4
商业规划的动线路与建筑设计初步方案结合
2. 城市综合体开发的流程体系
图1综合体流程图
3. 城市综合体价值提升方法
在价值最大化方面，我们重视系统论在综合体价值最大化方面的应用，通过总结六本木以及国内数个综合体项目策划与招商经营实践,深圳新摩尔商业管理公司总经理首次在业界提出五种提升综合体价值的方法：
1.不同产品物业组合方法,寻找酒店、购物中心、商业街区、写字楼和酒店公寓物业最佳位置与比例。
2.在物业比例确定后,寻找最佳业态比例,使商业价值得到最佳发挥。
在徐州中央国际广场项目业态规划中，需要考虑注重聚集人气，特别是以购物中心的形式以对面金鹰购物中心进行有效的竞争，共同繁荣中心商圈。
3.通过良好的经营管理策划吸引一流品牌的酒店,尔后引进一流的主力百货商场，最后引进大卖场；招商顺序是让对项目收益贡献最大的业态优先选择位置,提升整个城市商业综合体物业价值。
4.通过主题文化的创新,提升整个物业的品味和价值。
5.过规划城市综合体的视觉形象，做好视觉形象与装修设计的衔接工作，提升整个项目的商业价值。
以上五个方法由深圳新摩尔商业管理公司在国内多个城市综合体项目中得到推广应用，取得了良好经济效益。
二、 城市核心商圈的商业综合体价值最大化与功能取舍
1. 土地价值最大化与综合体物业开发比例
综合体开发商希望策划与设计单位帮助寻找到土地价值最大化的物业比例和建筑设计上能够成熟的方案。
以徐州综合体项目为例，占地面积为4万平方米，最初规划方案为双塔楼，我们对此方案进行深化，对项目商业部分进行街区分割，形成最大面积可售物业，经过深圳新摩尔公司计算分析，在不销售商铺的前提下，重点销售塔楼物业的情况下，该方案投入产出不理想，难以在较短时间回笼项目投资；如果在初期销售商铺，对项目长期利益有较大损失，不利于项目的商业可持续经营。
图2地上建筑26万平方米的双塔楼方案
从长期利益角度来讲，两个塔楼方案局限较大。
在三个塔楼方案中我们希望主楼的酒店面积为4万平方米，商业裙楼为7层（商业部分为四层），5－7层为五星级酒店配套，在200米高度的塔楼中我们希望写字楼面积最大化，这部分写字楼售价能够达到每平方米1万元，比后面的塔楼能够高出3000元左右。
表2徐州综合体项目调整后比例
图3 35万平方米三塔楼方案
2. 土地价值与物业位置研究
城市核心商业区的土地价值较高，不同的位置对物业商业价值影响较大，我们需要根据地块特点按照物业的不同性质安排最佳位置。
云龙山和云龙湖方向
图4徐州中央国际广场综合体项目位置平面图
以4万平方米占地为例，四周面临不同的对象，徐州项目面对广场部分价值最大。
我们主张主塔楼放在靠近北侧广场部分。
后面两个塔楼，以居住为主的公寓放在靠近前年路和中山路交叉的地块西南侧，可以共享云龙湖和云龙山的景观。
4A级SOHO放在青年路与彭城路交叉的地块东南侧。
三、城市核心商圈综合体设计的创新―――徐州中央国际广场案例
1. 综合体与城市CBD的总体和谐
彭城广场北侧金鹰百货及双塔楼
彭城广场南侧徐州中央国际广场
图5徐州中心商业圈城市设计
清华大学的城市设计方案强调如下内容：
1、中心商圈总用地面积保持106公顷，另规划周边391公顷范围作为中心商圈辐射区。
辐射区北、东至故黄河故道，西至西安路，南到和平路，用地面积约391公顷。
辐射区是核心区商业磁场的对外辐射区，也是核心区功能的延伸与补充，与核心圈一起，构成层次完善、功能齐备、总用地面积接近5平方公里的徐州老城区商业中心。
本城市设计重点针对中心商圈的核心区展开。
2、中心商圈按照不大于1：
3.0的毛容积率、1：
4.0净容积率的指标控制总体建设规模，调整后的总建筑面积约320.7万平方米，毛容积率约1：
3.02，净容积率约1：
3.99。
在总量控制的前提下，彭城广场附近局部重要标志性地块净容积率达到1：
12。
3、提高中心商圈的停车位数量设置标准，总停车位达到15000个。
机动车停车位数量设置标准为：
金融商业办公区：
0.65泊位/100平米；商业设施：
0.65泊位/100平米
餐饮、娱乐服务区：
1.2泊位/100平米;旅馆服务业：
0.3泊位/客房
商住居住区：
0.5泊位/1户（按照一户一个车位，周边马路无法泊车）
4、对彭城广场周围的建筑空间进行进一步深入研究，从徐州市城市整体天际线角度出发，研究标志性超高层、高层建筑的空间布点。
在彭城广场周边形成以扩建的金鹰双塔为制高点，北高南低、整体均衡的约6-7组超高层建筑形成的核心高层建筑区域，空间规划重点研究减少对彭城广场产生封闭压迫感。
图6徐州中心商圈夜景鸟瞰图
图7徐州中心商圈南立面
１． 五星级酒店和写字楼的标志性建筑
从赢利模式看，地级城市徐州的写字楼价格不高。
在开发初期销售时候，写字楼价格不会太高，大约在10000-12000元/平方米之间。
徐州中央国际广场项目因为地块面积的局限，需要在标志性建筑中将酒店和办公楼放在一个塔楼中，因此，我们从投资收益上酒店是长线，未来物业升值空间较大,例如，酒店建成后整体出售售价可能达到1.4万元/平方米，但是未来五年出售后，均价可以达到2万元/平方米。
综合考虑倾向于放在写字楼上边，南侧可以观看云龙湖优美景观，北侧是城市中心绿化广场。
发展商在招商过程中引进高品质五星级酒店品牌，对整个综合体带动作用较大，便于配套名品商场业态与对面金鹰购物中心展开有效的竞争。
２． 购物中心经营成本与建筑设计的空间形态比例
开放式空间是节能的重要措施，现代综合体的购物中心部分需要相当比例的开放空间，有效降低空调费用。
北方
开放空间25-30%
中部
开放空间35-40%
南方
开放空间40-45%
我们在考察夏威夷购物中心，发现完全不用空调的开放购物中心，采用开放式空间为主，只有演出舞台加上盖子，主要用途是挡雨。
以徐州中央国际广场项目为例，综合体的购物中心开发空间如下：
一楼设置L开放式步行街和加盖的步行街，形成T字形状的街区
商业裙楼7层顶部设置开放式空中酒吧街区
百货上面6、7、8层局部退台形式的餐饮名店
３． 以顾客为核心的流线设计和交通规划创新
从立体角度思考平面动线，充分考虑地铁因素，地下空间流线和地上有机结合。
1，2F将步行街与通道主动线结合，形成洋流布局，让顾客感觉通常和良好的可见性。
3F空间开始变化，重点利用Ｌ形状设置动线，让顾客感觉宽敞明亮，心情舒畅。
项目停车位规划为：
-3F3.5万平方米1000辆停车位
-2F1.5万平方米停车300辆
为减少卸货平台对商业临街面的破坏，我们要求把卸货放在地下。
-1F1000平方米货车停车及卸货平台要求高度为7米，基本是占用两层。
图8项目总平面图
4.通过结构设计为商业空间营造更好的经营环境
带有多个塔楼的大型综合体，塔楼与群楼的结构设计是真正的难点。
在占地4万平方米左右空间，我们主张裙楼柱距统一按照8.4米左右布置，塔楼采用点式布局。
为商业空间营造最佳环境。
图9 三个塔楼的综合体项目首层平面图
图10购物中心部分模型
对于部分楼房局部含有夹层或大开洞等问题，不能采用“楼板平面内刚度无限大”的假定。
在计算中，该部分应采用“楼板有限刚度”的假定，计算结果较能反映真实受力情况。
SATWE计算程序包含了这一计算功能，可以应用在本工程中。
四、商业综合体模拟经营分析与建筑方案优化
城市综合体需要考虑盈利模式，一般需要考虑两种方式回笼资金，一种是销售物业模式，另外一种是出租物业和商业经营取得利润回报。
理想的建筑设计方案是销售部分塔楼物业,例如,公寓和写字楼回笼资金。
次等理想方案是销售塔楼物业和少量商铺回收总投资，保留商业物业长期经营。
徐州项目成本构成如下：
项目建设总成本：
14.97亿（不包括地价和拆迁费用），
地上总建筑面积：
35.01万平方米，综合体地下室面积：
5.1万平方米，广场地下室面积7.03万平方米。
地价与拆迁费用：
7亿，折合楼面地价：
2000元/平方米
项目总投资：
21.97亿
项目收入和收益如下：
销售总收收入：
19.53亿元；项目销售总利润：
-3.77亿元；
项目无法做到资金平衡，但是，利用接近4亿元资金得到12万平方米优质商业物业价值18亿元，五星级酒店价值6亿元，总价值24亿元，属于投资收益较高的商业物业。
从初步的投资收益测算，确定项目的投资价值与投资的可行性，选择不同的投资方式取决于投资者对项目主期望价值目标。
如果以商业的经营为主价值目标，则要对商业的经营收益评估为主要目标，从商业经营的现金流，租金收益价值来评价项目的投资回收期与收益的市场支撑价格的可行性；
如果通过可销售物业来获得商业经营的物业，那么，可销售物业与商业经营面积的比例要控制在投资收益平衡的基础上，有时会牺牲商业经营的面积与布局来平衡可销售物业与商业经营物业的面积最佳比例，这对于商业策划与建筑形态的设计来讲要找到一个最佳的平衡点具有一定的技术难度，这也是商业策划与建筑设计有机结合的难点之一，也是城市综合体各功能物业最佳匹配的研究课题。
城市综合体研究的目标就是在建筑形态研究与功能配比上找到最佳的投入产出与建筑形态，建筑空间的有机组合，投资收益的评估是研究的最基础技术性工作，在投资收益分析的基础上寻找最佳的物业匹配，在最佳的物业匹配基础上寻找最经济合理的建筑形态与平面设计，最后达到城市综合体收益最大化，投资最有效化，最经济化。
我们的策略是：
首先根据商业规划方案，做出一个在建筑上基本合理的方案，重点用于验证技术经济指标，尔后进行投入产出分析和商业模拟经营分析。
在投入产出分析中，我们一般要求三年周期的项目投资利润率达到45％以上，平均每年能够盈利在15％以上或者能够在三年内通过物业销售能够回笼资金，保留购物中心和五星级酒店等优质资产长期经营。
根据盈利模式需要我们在省城至少需要4万平方米占地，在地级城市综合体至少需要6万平方米占地，才能达到比较理想的物业组合比例，特别是可售物业总销售额能够达到回笼总投资的平衡点。
当投资利润较低时候，需要政府部门从城市发展需要降低土地出让成本，帮助发展商寻找到合理的建筑设计方案，有利于城市形象和可持续发展，而不仅仅是片面追求单个项目的利润最大化。
参考文献
1．牛力，建筑综合体的空间认知与寻路研究，【导师】钱锋;徐磊青,同济大学，2007年
2．王桢栋，“合”当代城市建筑综合体研究，同济大学博士论文，【导师】戴复东；吴庐生，2008年
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