房地产评估之假设开发法.docx

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房地产评估之假设开发法

假设开发法与其运用

要求　　1.熟悉假设开发法的含义；　　2.熟悉假设开发法的理论依据；　　3.掌握假设开发法适用的估价对象；　　4.掌握假设开发法估价需要具备的条件；　　5.熟悉假设开发法估价的操作步骤；　　6.掌握假设开发法的根本公式；　　7.熟悉现金流量折现法和传统方法的定义；　　8.掌握现金流量折现法和传统方法的区别；　　9.熟悉握现金流量折现法和传统方法的优缺点；　　10.掌握假设开发法测算中各项的求取方式；

第一节　假设开发法概述

　　1.假设开发法的含义　　简要地说，假设开发法是根据估价对象预期开发完成后的价值来求取估价对象价值的方法。

具体地说，假设开发法是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发建设的必要支出与应得利润，然后将开发完成后的价值减去后续开发建设的必要支出与应得利润来求取估价对象价值的方法。

　　本质与收益法一样，是以房地产的预期未来收益为导向来求取房地产的价值。

具体为预测的开发完成后的价值减去预测的后续开发建设的必要支出与应得利润后的余额。

　　2.假设开发法的理论依据〔熟悉〕　　理论依据——预期原理和地租原理〔一次性的剩余价格〕　　表现形式——评估新开发的房地产价值的本钱法的倒算法　　假设开发法与本钱法　　两者主要区别：

本钱法中的土地价值为，需要求取的是开发完成后的房地产价值。

假设开发法中开发完成后的房地产价值已事先通过预测等方法得到，需要求取的是土地价值。

　　3.假设开发法适用的估价对象〔掌握〕　　适用对象，但凡具有开发或再开发潜力并且其开发完成后的价值可以采用市场法、收益法等方法求取的房地产　　具体包括：

可供开发建设的土地、在建工程、可重新装饰装修改造或改变用途的旧的房地产不适合采用假设开发法的项目：

应有规划条件但规划条件尚未正式确定的待开发房地产，难以采用假设开发法估价；如仍需要估价，一定要把对规划条件的假设在估价报告中特别提示　　除了用于房地产估价，还可以用于房地产开发项目投资分析　　假设开发法用于估价与用于投资分析的区别：

　　在选取有关参数、系数和测算有关数值时，估价是站在一个典型的投资者的立场上〔公允的、客观的〕，而投资分析是站在某一个特定的投资者的立场上假设开发法在投资分析中提供的三种数值　　测算待开发房地产的最高价格　　测算房地产开发项目的预期利润　　测算房地产开发中可能出现的最高费用　　4.假设开发法适用的条件〔掌握〕　　假设开发法测算可靠程度的两个关键预测〔两要点〕　　是否根据房地产估价的合法原如此和最高最优使用原如此，正确判断房地产的最优开发利用方式。

　　是否根据当地房地产市场行情或供求状况，正确预测开发完成后的价值。

　　外部条件——

[答疑编号950276090101]

【答案】ACD

【解析】区位是既定的，无法选择；参见教材P320。

　　【2011年真题】某旧商业综合楼，装修改造完成后租期尚有5年，承租人有两种装修改造方案：

一是重新装修但不改变用途，装修费为180万元，每年净收益比装修前增加50万元；二是重新装修且改变用途，装修费为300万元，每年净收益比装修前增加80万元。

假定报酬率为10%，如此承租人应选择第二个方案。

〔　〕

[答疑编号950276090102]

【答案】错误

【解析】第一种增加价值-180+50/10%×5〕=9.54万元

　　第二种增加价值-300+80/10%×5

[答疑编号950276090103]

【答案】C

【解析】参见教材P321。

　　【2006年真题】假设开发法用于投资分析与用于估价的不同之处是：

在选取有关参数和测算有关数值时，投资分析是站在一般投资者的立场上，而估价是站在某个特定投资者的立场上。

〔　〕

[答疑编号950276090104]

【答案】错

【解析】参见教材P321。

　　6.假设开发法的操作步骤〔熟悉〕　　运用假设开发法估价一般分为以下6个步骤：

　　①调查分析待开发房地产状况；　　②选取最优的开发利用方式，确定开发完成后的房地产状况；　　③预测后续开发经营期；　　④预测开发完成后的价值；　　⑤预测后续必要支出与应得利润；　　⑥测算待开发房地产的价值。

　　调查分析待开发房地产状况：

　　包括：

地块的区位状况，地块的实物状况，地块的规划条件，土地权利最优开发利用方式的内容：

包括：

用途、建筑规模和档次　　选取最优用途要考虑的因素：

地块的位置的可承受性，用途的现实社会需要程度，未来开展趋势

[答疑编号950276090105]

【答案】ACD

【解析】参见教材P323。

第二节　假设开发法的根本公式

　　1.最根本的公式〔掌握〕　　待开发房地产的价值＝开发完成后的价值－后续必要支出与应得利润　　已完成局部——已完成的工作和相应的支出与利润，已包含在估价对象的价值内，不应作为扣除项目。

　　后续的局部——得到估价对象以后到把它开发建设完成还需要开展的各项工作和相应的必要支出与应得利润　　根据待开发房地产的状况和开发完成后的房地产状况相结合，有七种情形：

　　估价对象为生地，在生地上进展房屋建设　　估价对象为生地，将生地开发成熟地　　估价对象为毛地，在毛地上进展房屋建设　　估价对象为毛地，将毛地开发成熟地　　估价对象为熟地，在熟地上进展房屋建设　　估价对象为在建工程，将在建工程续建成房屋　　估价对象为旧房，将旧房重新装饰装修改造或改变用途成新房　　根据开发完成后的房地产经营方式：

销售、出租、营业

　　2.求生地价值的公式〔掌握〕在生地上进展房屋建设的公式　　生地价值＝开发完成后的价值－取得生地的税费－由生地建成房屋的本钱－管理费用－销售费用－投资利息－销售税费－开发利润　　将生地开发成熟地的公式　　生地价值＝开发完成后的熟地价值－取得生地的税费－由生地开发成熟地的本钱－管理费用－销售费用－投资利息－销售税费－开发利润　　3.求毛地价值的公式〔掌握〕　　毛地价值＝开发完成后的价值－毛地取得税费－由毛地建成房屋的本钱－管理费用－销售费用－投资利息－销售税费－开发利润　　毛地价值＝开发完成后的熟地价值－毛地取得税费－由毛地开发成熟地的本钱－管理费用－销售费用－投资利息－销售税费－开发利润　　4.求熟地价值的公式〔掌握〕　　熟地价值＝开发完成后的价值－熟地取得税费－由熟地建成房屋的本钱－管理费用－销售费用－投资利息－销售税费－开发利润　　5.求在建工程价值的公式〔掌握〕　　在建工程价值＝续建完成后的价值－在建工程取得税费－续建本钱－管理费用－销售费用－投资利息－销售税费－续建利润　　6.求旧房价值的公式〔掌握〕　　旧房价值＝重新改造或改变用途后价值－旧房取得税费－重新改造或改变用途的本钱－管理费用－销售费用－投资利息－销售税费－利润　　7.适用于开发完成后的房地产销售的公式〔掌握〕　　待开发房地产的价值＝采用市场法测算的开发完成后的价值－后续必要支出与应得利润　　8.适用于开发完成后的房地产出租或营业的公式〔掌握〕　　待开发房地产的价值＝采用收益法测算的开发完成后的价值－后续必要支出与应得利润

第三节　动态分析法和静态分析法

一、动态分析法和静态分析法的定义　　假设开发法的具体估价方法，有动态分析法和静态分析法。

房地产的开发周期一般较长，其土地取得本钱和后续的建设本钱、管理费用、销售费用、销售税费以与开发完成后的价值等所发生的时间通常不同，特别是那些大型的房地产开发项目。

因此，运用假设开发法估价应当考虑资金的时间价值。

　　但考虑资金的时间价值有两种方式：

一是折现的方式，以下将这种方式下的假设开发法称为动态分析法；二是计算投资利息的方式，以下将这种方式下的假设开发法称为静态分析法。

现金流量是指一个项目〔方案或企业〕在某一特定的时期内收人和支出的资金数额。

现金流量分为现金流入量、现金流出量和净现金流量。

资金的收人称为现金流入，相应的数额称为现金流入量。

　　资金的支出称为现金流出，相应的数额称为现金流出量。

现金流人通常表示为正现金流量，现金流出通常表示为负现金流量。

净现金流量是指某一时点的正现金流量与负现金流量的代数和，即：

　　净现金流量=现金流入量－现金流出量二、动态分析法与静态分析法的区别　　动态分析法与静态分析法主要有如下3大区别：

　　〔1〕对开发完成后的价值和后续的建设本钱、管理费用、销售费用、销售税费等的测算，在静态分析法中主要是根据价值时点〔通常为现在〕的房地产市场状况作出的，即它们根本上是静止在价值时点的金额。

而在动态分析法中，是模拟房地产开发经营过程，预测它们未来发生的时间以与在未来发生时的金额，即要进展现金流量预测。

　　〔2〕静态分析法不考虑各项收入、支出发生的时间不同，即不是将它们折算到同一时间上，而是直接相加减，但要计算投资利息，计息期通常到开发完成之时，既不考虑预售，也不考虑延迟销售；而动态分析法要考虑各项收入、支出发生的时间不同，即首先要把它们折算到同一时间上，然后再相加减。

　　〔3〕在静态分析中投资利息和开发利润都单独显现出来，在动态分析中这两项都不显现出来，而隐含在折现过程中。

三、动态分析法和静态分析法的优缺点　　从理论上讲，动态分析法测算出的结果比拟准确，但测算过程复杂；静态分析法测算的结果比拟粗略，但测算过程相对简单一些。

就它们的准确与粗略而言，在现实中可能并不完全如此。

第四节　假设开发法的估价前提

　　假设预测该商品房在建设工程的后续建设期，通过比拟法得到了类似商品房的正常建设期为3年，该在建工程的正常建设期为2年，如此在该在建工程由现房地产开发企业续建完成的情况下，其后续建设期为1年。

　　但如果是该在建工程要被人民法院强制拍卖，如此还应加上由现房地产开发企业转为其他房地产开发企业的“换手〞的正常期限，如需要办理有关变更等交接手续，相当于产生了一个新的“前期〞。

如果“换手〞的正常期限为0.5年，如此该在建工程的后续建设期为1.5年。

在“换手〞的情况下，不仅会有一个新的“前期〞，通常还会发生新的“前期费用〞，因此在估算后续开发的必要支出时，还应加上这局部“前期费用〞。

　　由上可见，假设开发法的估价前提有3种：

①估价对象仍然由其业主开发完成，可将这种估价前提称为“业主自行开发前提〞；②估价对象要被其业主自愿转让给他人开发完成，可将这种估价前提称为“自愿转让开发前提〞；③估价对象要被迫转让给他人开发完成，可将这种估价前提称为“被迫转让开发前提〞。

同一估价对象在这三种不同的估价前提下运用假设开发法估价，评估出的价值往往是不同的。

　　一般情况下，自己开发前提下评估出的价值要大于自愿转让前提下评估出的价值，自愿转让前提下评估出的价值要大于被迫转让前提下评估出的价值。

但需要指出的是，在运用假设开发法时终究应采用上述哪种估价前提进展估价，不是估价师可以随意假定的，必须根据估价目的和估价对象所处的实际情况来选择，并应在估价报告中充分说明理由。

房地产抵押估价和房地产司法拍卖估价，一般应采用“被迫转让前提〞。

第五节　最优开发经营方式的选取

　　选取最优开发经营方式之前，应调查、分析待开发房地产状况和当地房地产市场状况，然后选取最优开发经营方式并确定未来开发完成后的房地产状况。

下面以评估政府有偿出让国有建设用地使用权的价格为例予以说明。

　　在中国现行土地使用制度下，政府有偿出让国有建设用地使用权的土地，主要是房地产开发用地，它可能是熟地，也可能是毛地或生地。

政府出让国有建设用地使用权的方式主要有招标、拍卖、挂牌和协议四种。

无论是采取哪种出让方式，政府都需要对这类房地产开发用地进展估价，以确定其招标底价、拍卖底价〔保存价〕、挂牌底价、协议出让最低价或者做到心中有数。

　　投标人、竞买人、土地使用者也需要对这类房地产开发用地进展估价，以确定其报价或出价。

这类房地产开发用地的用途、容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率、使用期限等限制条件，通常政府在事先已明确，投标人、竞买人、土地使用者如果取得了该类土地，只能在政府的这些限制条件下开发利用。

因此，政府的这些限制条件，也是评估这类房地产开发用地的价值时必须遵守的前提条件。

　　调查、分析该类房地产开发用地的状况主要包括如下方面：

　　〔1〕弄清土地的区位状况，包括3个层次：

①土地所在城市的性质；②土地所在城市内的区域的性质；③具体的坐落状况。

弄清这些，主要是为选择最优的用途服务。

例如，位于某某浦东新区的一块房地产开发用地需要估价，弄清该块土地的区位状况，需要弄清某某的性质和地位，浦东新区的性质和地位，浦东新区与某某老市区的关系以与政府对该区的政策和规划建设设想等，此外还要弄清这块土地在该区内的具体坐落状况，包括交通条件、外部配套设施、周围环境等。

　　〔2〕弄清土地的实物状况，包括面积、形状、地形、地势、地质条件、开发程度等。

弄清这些，主要是为预测后续开发的必要支出服务。

　　〔3〕弄清土地的权益状况，特别是规划条件和将拥有的土地权利。

弄清规划条件包括弄清土地用途、容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率等。

弄清将拥有的土地权利包括弄清土地权利性质、使用期限、能否续期，以与对该房地产开发项目与建成后的房地产转让、抵押、出租甚至价格等的有关规定等。

弄清规划条件主要是为选取最优的开发利用方式、确定未来开发完成后的房地产状况服务。

　　弄清将拥有的土地权利主要是为预测开发完成后的房地产市场价格、租金等服务。

在调查、分析了房地产开发用地的状况和当地房地产市场状况后，便可以选取最优的开发利用方式，包括选取最优的用途、建筑规模、档次等。

这些都要在规划允许的X围内选取，也就是说在规划条件给定的X围内的最优。

在选取最优的开发利用方式中，最重要的是选取最优的用途。

　　选取最优的用途要考虑该土地位置的可承受性与这种用途的现实社会需要程度和未来开展趋势，或者说，要分析当地市场的承受能力，即在项目建成后市场上终究需要什么类型的房地产。

例如，某宗土地的规划用途为宾馆或公寓、写字楼，但在实际估价中终究应选择哪种用途？

这首先要调查、分析该土地所在城市和区域宾馆、公寓、写字楼的供求关系与其走向。

如果对宾馆、写字楼的需求开始趋于饱和，表现为客房入住率、写字楼出租率呈下降趋势，但希望能租到或买到公寓住房的人逐渐增加，而在未来几年内能提供的数量又较少时，如此应选择该土地的用途为公寓。

第六节　假设开发法测算中各项的求取

一、后续开发经营期“扣除项目〞金额本质上应是预测的扣除项目在未来发生时的值　　D.在预测开发完成后的价值时，应将估价作业时的类似房地产的市场价格作为开发完成后的价值

[答疑编号950276090106]

【答案】D

【解析】A只要可以预测开发完成后的收益〔如出租或自营用途的房地产〕，就可以收用益法求取开发完成后的价值；B现金流量折现法，不需要测算利息和开发利润，表现在折现过程中；C扣除项目实际上还没发生，是未来要发生的；D在预测开发完成后的价值时，不能将估价作业时的类似房地产的市场价格作为开发完成后的价值，而应该结合未来的变动趋势，如长期趋势法。

参见教材P331。

[答疑编号950276090107]

【答案】C

【解析】3850×2850×23〕

　　【2010真题】在假设开发法中，开发完成后的价值是指开发完成后的房地产状况对应的价值，开发完成后的价值对应的时间，不一定是开发完工之时。

[答疑编号950276090108]

【答案】正确

【解析】开发完成后的价值对应的时间，可以是完工的时间，也可以在其之前〔如提前预售〕，也可以在其之后〔如出租后出售〕。

参见教材P331。

　　3.后续必要支出与应得利润　　后续必要支出项目，估算方法与本钱法中一样。

　　与本钱法中估算的区别：

　　它本质上应是预测的扣除项目在未来发生时的值，而不是在估价时点时的值　　它们是在取得待开发房地产之后至把待开发房地产开发完成的必要支出与应得利润，而不包括在取得待开发房地产之前所发生的支出与应得的利润投资利息和开发利润，只有在传统方法中才需要测算。

现金流量折现法中，包含在折现率中考虑了。

　　应计息的项目〔销售税费一般不计息〕　　未知的需要求取的待开发房地产的价值　　取得待开发房地产的税费　　后续的开发本钱、管理费用和销售费用　　计息期　　待开发房地产价取得的税费假设一次性取得时支付，因而发生的时间是估价时点　　后续的开发本钱、管理费用、销售费用通常假设为所发生的时间段的期中　　利润的计算与本钱法中的利润一样　　【2011年真题】采用假设开发法的传统方法估价时，应计息项目包括后续的开发本钱、管理费用、销售费用和销售税费等。

〔　〕

[答疑编号950276090109]

【答案】错误

【解析】参见教材P332。

销售税费是不计算利息的。

　　【2009年真题】在假设开发的现金流量折现法中，待开发房地产取得税费、后续开发本钱、管理费用、销售费用、销售税费等，主要是根据估价时的相应市场水平估计出来。

[答疑编号950276090110]

【答案】错误

【解析】是根据这些项目未来发生时候的数值，而不是估价时点的数值。

参见教材P332。

　　4.折现率〔掌握〕　　是采用现金流量折现法时需要确定的重要参数，与报酬资本化法中的报酬率的性质和求取方法一样。

具体应等同于同一市场上一样或类似房地产开发项目所要求的平均报酬率。

本质上表现了资金的利率和开发利润率两局部，所以用现金流量折现法时，利息和利润就不需要再另外计算了。

包含在折现率中予以考虑了。

五、测算中的其他有关问题　　假设开发法本质上是一种收益法，在上述测算中只讲了通常情况下的开发完成后的房地产价值这种收入，在实际估价中特别是评估投资价值时，有时还应考虑某些额外的收入、节省的费用或无形收益。

例如，某某市1987年12月1日首次公开拍卖的一块面积为8588m2的国有土地50年使用权，从当时预测的开发完成后的房地产价值减去建设本钱等必要支出与应得利润后的余额来看，价值也许不高，但由于是国内首块公开拍卖的土地，购置者一旦获得了该块土地后会附带取得一些意想不到的社会效果。

　　例如，随着对这种改革开放措施的广泛宣传，实际上也就间接地对该块土地的获得者起着广告宣传作用。

因此，这块土地的成交价格比拟高是较自然的〔当时该块土地的拍卖底价为200万元人民币，最后成交价格为525万元人民币，比拍卖底价高了很多〕。

第七节　假设开发法总结和运用举例

一、假设开发法总结　　对上述假设开发法的内容进展归纳总结可知：

假设开发法本质上是一种收益法，形式上是本钱法的“倒算法〞。

根据考虑资金时间价值的方式不同，假设开发法分为动态分析法和静态分析法。

假设开发法适用的估价对象是具有开发或再开发潜力并且开发完成后的价值可以采用比拟法、收益法等方法求取的房地产，简称为待开发房地产。

假设开发法的测算结果为估价对象开发完成后的价值减去后续开发的必要支出与应得利润。

　　运用假设开发法估价的关键，首先是要把握住两头：

一头是待开发房地产状况；另一头是未来开发完成后的房地产状况。

然后假设将待开发房地产状况“变成〞未来开发完成后的房地产状况，需要做哪些工作，完成这些工作需要多长时间，需要哪些必要支出，相应要获得多少利润。

　　在实际估价中，待开发房地产状况和未来开发完成后的房地产状况是多种多样的。

待开发房地产状况可分为可供开发的土地、在建工程、可重新改造或改变用途的旧房三大类。

可供开发的土地又可分为生地、毛地、熟地三类。

未来开发完成后的房地产状况，对生地和毛地的估价对象来说，有熟地和新房两类；对熟地、在建工程和旧房的估价对象来说，只有新房一类。

新房又可分为毛坯房、粗装修房和精装修房三类。

另外，未来开发完成后的房地产状况不一定是纯粹的房地产，还可能包含着家具、机器设备等动产和特许经营权等权利。

　　开发完成后的价值可采用市场法或长期趋势法求取，也可采用收益法求取。

后续必要支出与应得利润通常分为待开发房地产取得税费、建设本钱、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费和开发利润。

　　假设开发法估价测算汇总表，见表9-1和表9-2　　假设开发法〔现金流量折现法〕估价测算汇总表表9-1

测算标准

数量

金额

备注

一、后续开发经营期

二、开发完成后的价值

三、后续必要支出

〔一〕取得税费

契税

其他税费

〔二〕建设本钱

〔三〕管理费用

〔四〕销售费用

〔五〕销售税费

销售税金与附加

其他销售税费

四、折现率

五、测算结果

总价

单价

　　假设开发法〔传统方法〕估价测算汇总表表9-2

测算标准

数量

金额

备注

—、后续开发经营期

二、开发完成后的价值

三、后续必要支出

〔一〕取得税费

契税

其他税费

〔二〕建设本钱

〔三〕管理费用

〔四〕销售费用

〔五〕投资利息

〔六〕销售税费

销售税金与附加

其他销售税费

四、后续应得利润

直接本钱利润率

投资利润率

本钱利润率

销售利润率

五、测算结果

总价

单价

二、假设开发法运用举例　　［例9－1］某成片荒地的面积为2km2，适宜开发成“五通一平〞的熟地分块转让；可转让土地面积的比率为60%；附近地区与之位置相当的“小块〞“五通一平〞熟地的单价为800元/m2；建设期为3年；将该成片荒地开发成“五通一平〞2；贷款年利率为8%；土地开发的年平均投资利润率为10%；当地土地转让中卖方需要缴纳的营业税等税费和买方需要缴纳的契税等税费，分别为转让价格的6%和4%。

请采用假设开发法中的传统方法测算该成片荒地的总价和单价。

　　［解］估价时点为购置该成片荒地之日，假设为现在，并设该成片荒地的总价为V，如此：

　　〔1〕开发完成后的熟地总价值＝800×2000000×60%＝9.6〔亿元〕　　〔2〕该成片荒地取得税费总额＝V××2＝5〔亿元〕　　〔4〕投资利息总额＝〔V＋0.04V〕×［〔1＋8%〕3－1］＋5×［〔1＋8%〕×6%＝0.576〔亿元〕　　〔6〕开发利润总额＝〔V＋V×4%〕×10%×3＋5×10%×1.5＝0.312V＋0.75〔亿元〕　　〔7〕V＝9.6－0.04V－5－〔0.27V＋0.612〕－0.576－〔0.312V＋0.75〕　　V＝1.641〔亿元〕　　故：

　　该成片荒地总价＝1.641〔亿元〕　　该成片荒地单价＝

＝82.05〔元/m2〕　　注意与教材285～286页例8-1比照学习。

　　［例9-2］某宗“七通一平〞熟地的面积为5000m2，容积率为2，适宜建造一幢乙级写字楼。

预计取得该土地后将该写字楼建成需要2年，建筑安装工程费为每平方米建筑面积l500元，勘察设计和前期工程费与其他工程费为建筑安装工程费的8%，管理费用为建筑安装工程费的6%；建筑安装工程费、勘察设计和前期工程费与其他工程费、管理费用第一年需要投入60%，第二年需要投入40%。

在该写字楼建成前半年需要开始投入广告宣传等销售费用，该费用预计为售价的2%。

当地房地产交易中卖方应缴纳的营业税等税费和买方应缴纳的契税等税费，分别为正常市场价格的6%和3%。

预计该写字楼在建成时可全部售出，售出时的平均价格为每平方米建筑面积3500元。

请利用所给资料采用假设开发法中的现金流量