智慧社区建设项目可行性研究报告.docx

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2019年智慧社区建设项目可行性研究报告

2019年1月

目录

一、项目概况 3

二、项目建设的必要性 3

1、提升业主服务体验，增强业主粘性 3

2、降低人工成本，突破用工瓶颈 4

3、降低物业运营成本，提升公司盈利水平 4

4、提升服务质量与效率，提高服务价格竞争力 5

三、项目建设的可行性 6

1、国家政策鼓励物业服务智慧化、智能化、多样化 6

2、公司积累了丰富的物业改造经验 7

3、公司拥有充足的技术人才储备 7

四、项目建设方案 8

1、项目建设内容 8

（1）升级可视化（人脸识别）出入管理系统 8

（2）改造车库道闸系统 9

（3）新增设施设备远程控制报警BA系统 10

（4）新增能耗管理系统 11

（5）新增智慧物联网管理系统 12

2、项目主要设备 13

（1）可视化（人脸识别）出入管理系统设备投入 13

（2）车库道闸系统设备投入 14

（3）设施设备远程控制报警BA系统设备投入 14

（4）智慧物联网系统 15

（5）能耗管理系统设备投入 16

3、项目实施进度 16

4、项目投资总额及使用计划 16

五、项目效益分析 17

一、项目概况

本项目将对公司部分在管物业项目的出入管理系统、车库道闸系统进行智能化升级，并为部分物业项目配备设备设施监控系统、智慧物联网系统和能耗管理系统，提升物业管理项目的信息化和智能化水平，降低物业管理项目的运营管理成本以及人工支出，提升管理效率，提高业主服务满意度。

二、项目建设的必要性

1、提升业主服务体验，增强业主粘性

从物业管理行业来看，伴随着我国房地产市场从“增量”建设向

“存量”经营市场的转变，物业管理行业也将逐步进行存量博弈时期；而随着业主对自身权益的重视程度加强，业主对物业服务满意度及对物业企业的粘性成为物业企业能否在存量博弈中胜出的关键。

与此同时，通信技术、计算机网络技术的飞速发展使得数字化、网络化和信息化正日益融入人们的生活，业主对于人性化、现代化、科技化的物业服务需求激增。

传统的出入管理系统、车库道闸系统已经无法适应人们快节奏的生活和流量激增的局面；同时，物业设施设备的人工巡查方式常常无法使设施设备得到及时维护和修复，导致业主满意度的下降；依靠人工的消防管理系统也无法做到紧急事故处理的快速响应，无法满足业主对物业安全的高要求。

公司深知业主信任和满意是构建物业管理品牌的基础，坚持以提

升业主满意度为服务目标，不断提升物业管理服务能力。

为此，公司拟通过本项目的实施对在管物业的出入管理系统、车库道闸系统进行智能化升级改造，并为部分物业配备设备设施监控系统、智慧物联网系统和能耗管理系统，强化在管物业内人员安全、车辆安全、消防安全、环境安全，为业主提供更便利、安全、环保的物业服务，提升业主服务体验，从而增强业主粘性，保障在管物业项目的稳定性。

2、降低人工成本，突破用工瓶颈

物业管理行业属于劳动密集型行业，随着近年职工最低工资标准和社保福利的政策性刚性调升，人工成本持续上涨，公司人工成本压力逐渐增大。

同时，随着我国人口结构变化和经济产业升级，近年来物业管理行业普遍出现招工难的情况，公司的快速发展面临用工瓶颈。

通过智能化、信息化管理方式与管理设备的引进与运用，是公司缓解用工瓶颈，降低人工成本的有效手段之一。

为此，本项目将对公司在管物业进行智能化改造，实现出入管理、车辆管理、消防管理、设施设备管理等基础服务自动化、智能化，从而降低基础服务对人力资源的大量占用。

如新车库道闸系统可实现无人值守，设施设备远程控制报警BA系统可实时监控各大系统设备设施的运行状况，从而部分取消系统设备人工巡查工作。

3、降低物业运营成本，提升公司盈利水平

在物业行业运营成本大幅上涨的背景下，物业企业要在提升物业

管理服务质量的同时又降低运营成本，一个有效手段就是依托现代先进科学技术，运用智能、环保的管理方式，提高物业运营管理效率，加强物业设施设备能耗管理，延长物业设施设备使用寿命。

目前，行业规模物业管理公司都在积极引入新技术、新设备，持续深入推进标准化、信息化、自动化、集约化、智能化、互联化、物联化建设，努力提高管理效率与服务质量，抑制成本上升对公司经营造成的不利影响。

公司紧跟行业智能化趋势，在物业管理智能化方面的投资也不断

加大，并专门成立子公司全面负责该方面工作。

本项目拟针对在管物业项目进行设备智能化改造和能耗管理，实现物业设施设备实时全远程监控、自动维护及节能降耗。

因此，本项目的顺利实施将有效降低公司物业管理成本，提升公司市场竞争优势，巩固公司行业地位。

4、提升服务质量与效率，提高服务价格竞争力

2014年12月，国家发改委宣布对非保障性住房物业服务价格放开定价管理，为行业定价进一步引入市场机制。

定价管理的放开增强了物业管理服务定价的市场化程度，使提供差异化、高质量服务的物业管理企业能够收取与其服务相匹配的市场价格。

公司立足于中高端物业项目，致力于通过高质量的服务来获取品牌溢价与服务溢价，高度关注新技术、新设备在物业管理服务中的应用及对业主服务体验的影响。

为此，公司拟通过本项目的实施，对在管物业项目进行智能化、信息化升级改造，提升各物业项目的智能化和信息化水平，提升业主

服务体验，从而提高公司服务价格竞争力。

三、项目建设的可行性

1、国家政策鼓励物业服务智慧化、智能化、多样化

近年来，我国先后出台多项政策法规，鼓励与支持开展“智慧社区”建设，实现物业管理智能化、物业服务多样化转变，这些政策法规为本项目的实施指明了方向。

2014年3月，国家发改委发布《关于开展低碳社区试点工作的通知》；2014年5月，住房和城乡建设部发布《智慧社区建设指南（试行）》，在“小区管理服务”章节内阐述了民情互动、安防消防、便民快递、智能停车、环境卫生等方面的具体智慧社区建设方案，提高基础设施的集约化和智能化水平；2014年8月，国家发改委、工业和信

息化部等八部门联合印发《关于促进智慧城市健康发展的指导意见》，重视并鼓励“智慧社区”建设。

2016年1月，民政部基层政权和社区建设司副司长刘勇在第一季度例行新闻发布会上表示：

“十三五”时期要完善社区服务设施网络，拓展社区服务内容，丰富社区服务手段，努力实现社区公共服务均等化，社区便民利民服务便捷化，不断满足社区居民日益增长的各类服务需求。

2016年10月，民政部发布《城乡社区服务体系建设规划

（2016-2020年）》，提出“推进智慧社区建设，推动社区养老、社区

家政、社区医疗、社区消防等安保服务和社区物业设备设施的智能化改造升级，强化社区治安技防能力”。

2017年4月，住建部发布《住房城乡建设事业“十三五”规划纲要》，提出“进一步扩大物业管理覆盖面……转变物业服务发展方式，创新商业模式，提升物业服务智能化、网络化水平……”。

2、公司积累了丰富的物业改造经验

为增强公司在物业设施设备维修、保养、改造等方面的能力，并有效降低成本，公司子公司金键智能全面负责在管物业项目设施设备的信息化、智能化改造、更新与日常维护。

经过几年的专业化发展，金键智能已在物业智能化改造方面积累了丰富的经验，并已将业务延伸至在建物业的相关工程建设服务。

同时，公司已在部分在管物业项目中采用了部分机械化、自动化和智能化管控设施，并取得了良好的效果。

此外，公司与主要智能化设备生产厂家建立了紧密合作关系，在智能化升级改造方面积累的丰富实施经验，可以为本项目的顺利实施提供具有参考意义的借鉴案例。

3、公司拥有充足的技术人才储备

物业智能化改造需要依靠方案设计、现场实施、过程管控、账务预算、采购管理等专业人才进行。

公司率先成立专门负责设施设备智能化改造的全资子公司金键智能，并积极从各细分领域挖掘并储备所需专业人才，目前已引进并培养了一支技术水平过硬、专业能力较强、

项目经验丰富的技术人才团队，为本项目的顺利实施奠定了人才基础。

四、项目建设方案

1、项目建设内容

（1）升级可视化（人脸识别）出入管理系统

随着社会信息化安全进程的快速发展，人脸识别技术的应用已逐渐渗透到人类生存、活动的各个领域，并且受到了社会各个领域的重点关注，而楼宇门禁、企事业访客、活动签到、公安人脸布控等，甚至消费支付方式都在引入指纹、人脸等生物识别技术进行身份安全确认。

针对各个环境下的人员管理复杂困难度，人脸识别技术有效增加了楼宇、企事业等人员身份安全进出管理效率、活动签注准确度及安全性。

通过采用先进高效的人脸识别系统，配合楼宇门禁系统、视频监控系统、访客系统等，形成多功能化综合人脸应用系统，确保小区、写字楼、企业等人员安全进出及进出人员身份信息的登记核对管理。

先进的人脸识别技术解决业主忘带卡、丢卡所带来的麻烦与不安

全因素，让业主更佳便捷进出，通过人脸识别穿越出入口管理门禁、单元门禁、智能梯控到达家中，实现无感体验感觉。

主要道路或场所布置的人脸比对技术将非法侵入园区、安全场所内的人员进行快速辨别，有效提升物业管理水平，减少项目刑事风险，维护物业荣誉。

出入管理系统升级规划具体如下：

（2）改造车库道闸系统

一体高清车牌识别系统主要通过车牌识别技术，实现对进出车辆车牌信息的识别，每一辆出入停车场的车辆均有出入图片匹配，由系统软件根据收费方案核算收费金额并显示在岗亭管理程序界面上，不需要另行购买任何耗材，只需将车辆的车牌信息下载到立体高清车牌识别摄像机上即可，车辆进出场时可以实现不停车通行。

AI无人值守停车场系统由入口LCD屏的高速车牌识别道闸一体机、出票机、出口LCD屏的高速车牌识别道闸一体机、扫码机、AI人工智能服务器、岗亭收费机、查询机、自助缴费机、车主微信公众号/APP、管理APP、收费APP等组成。

能利用设备代替人工进行管理收费，车辆到达出口时，可通过二维码扫描支付或通过收费机进行现

金支付，并在发票取口窗上获取发票。

当出现问题或疑问时可通过

AI人工智能服务器与管理中心机房客服人员进行可视对讲沟通，并可通过就近巡逻岗人员到场处理，以便快速高效代替人工，实现管理成本最低化。

车库道闸系统升级规划具体如下：

（3）新增设施设备远程控制报警BA系统

该系统主要对物业内的变配电设备、高区水泵设备等监视、测量、控制和设备机房温度、湿度等监视与控制，排水系统设备、液位报警系统运行、工况的监视、测量与控制，地下室通风设备及环境监测设备等运行工况的监视、测量与控制。

利用EBA系统（ElectronicBuilding

Automation，物业设备远程监控管理系统），就会时刻监视物业内所有主要设施设备的运行情况，及运行环境变化，时而快速反应，预防为主，对投资方来讲，EBA系统会增加设备的使用寿命，在有限的物业运行周期内减少设施设备投资维修、改造费用；对使用方来讲，能有效的提高服务品质，减少因设备故障导致的经济、名誉损失。

实现多点联网，把公司所管重点项目组成设备物联网管理体系，高效、便捷、快速反应是物业保障重要设施设备的一把“利剑”，让所在业主、客户更佳安全的使用设备，提升服务品质。

远程能耗的实时监控、分析技术带给物业企业的除了减低人力成本外，还能科学有效地管理公共区域的节能降耗，提升物业收益。

设施设备远程控制报警

BA系统升级规划具体如下：

（4）新增能耗管理系统

能耗管理（抄表）系统可对物业管理中公共区域用水、电能耗实行自动、集中、定时远传存储，按用量的峰、平、谷时间和季节自动高速复费率去核算每个总表的用量，实时精确地显示各个项总表的实际用量，自动完成计量、存储、统计、分析、制表、入档，为计量收费、节能降耗