华中光彩商品综合批发市场项目可行性论证报告.docx
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华中光彩商品综合批发市场项目可行性论证报告
第一章总论
1项目概况
1.1.1项目名称:
商品综合批发市场
1.1.2建设地点:
湖北省襄樊市襄阳区张湾镇西始小清河三桥、东至春园路东口、邓城大道北侧。
1.1.3建设规模:
项目规划占地面积32.68ha（490.23亩），建筑面积320059平方米。
1.1.4项目法人及法人代表
项目法人：
襄樊百盟投资有限公司
法人代表：
1.2项目法人概况
ffggg大市场建设项目法人是襄樊百盟投资有限公司。
企业类型为有限责任公司，注册资本为3000万元人民币。
公司经营范围包括商贸建设、市场开发、房地产开发、国内贸易、物流、物业管理、会展、仓储等。
许楚汉为襄樊百盟投资有限公司的法定代表人。
襄樊百盟投资有限公司是江苏中华多宝集团与安徽泰格实业股份有限公司合资注册成立的企业。
中华多宝集团创建于1993年，是江苏省常州市重点大型民营企业集团。
下辖江苏中华多宝集团有限公司、江苏多宝药业有限公司、常州多润宝商贸有限公司、常州润隆房地产开发有限公司、上海润隆房地产开发有限公司、昆山美树房地产有限公司及襄樊百盟投资有限公司等多业态、多元化的项目实业公司。
短短十余年来，中华多宝集团在药品保健品的研制领域、房地产开发领域和商贸建设领域，都创造出不凡的业绩，在中国本土市场和国际市场上享有崇高的声誉。
中华多宝集团自进军商贸建设、市场开发行业以来，建立了专业化的商贸流通配送系统，形成了物流配送、电子商务和连锁经营三位一体的商业发展新模式。
在房地产领域，集团麾下的常州润隆房地产开发有限公司、上海润隆房地产开发有限公司、昆山美树房地产有限公司及襄樊百盟投资有限公司，成功开发运作了多个地产项目，先后获“常州房地产开发先进企业、十强开发企业、地税入库大户、纳税大户、十佳三资企业”等荣誉称号。
安徽泰格实业股份有限公司总部地址位于安徽芜湖市天门山西路96号，占地面积9.5万平方米。
该公司属下拥有日产50万袋牛奶厂、牧场、中坤房地产开发公司，以及中坤进出口集团有限公司。
中坤进出口集团公司年进出口额不低于5000万美元，其中焦炭年出口40万吨，进口钢材10万吨。
集团在山西孝义另拥有年产12万吨的焦化厂。
该集团在吉尔吉斯共和国10万平方公里的自由贸易区内投资建设有3000亩的中坤东方工业园，直接从事对中亚五国的食品加工贸易。
安徽泰格实业股份有限公司董事长牟坤林先生系中国光彩促进会常务理事，安徽省政协常委、省工商联副会长、省光促会副会长。
他还拥有芜湖国际建材博览交易有限公司，从1997年开始兴建的中国国际建材大市场，配有电子商务交易中心，是芜湖市重点建设项目，业经国家863高科技的重点应用项目。
江苏中华多宝集团和安徽泰格股份有限公司都以“办好实业、回报社会、报效国家、贡献人民”为企业宗旨。
致力于民族商贸网络的打造，积极投身到实业扶贫的光彩事业中去。
1.3可研报告研究的依据和范围
1.3.1依据
（1）襄樊市发展计划委员会《关于ffggg商品综合批发市场首期主体工程建设项目的批复》；
（2）襄樊市委、市政府《关于重点项目的通知》；
（3）襄樊百盟投资有限公司编制的《项目建议书》；
（4）襄樊市总体发展规划；
（5）国家计委《建设项目可行性研究报告编制方法与参数》；
（6）国务院办公厅转发国家计委《关于“十五”期间加快发展服务业若干政策措施意见的通知》；
（9）项目单位提供的有关资料；
（7）国家统计局和湖北省统计局编制的2003年《中国统计年鉴》、《湖北统计年鉴》；
（8）襄樊市统计局编制的2003年《襄樊市经济统计年鉴》。
1.3.2研究范围
本可行性研究报告的研究范围如下：
项目建设背景和建设的必要性及意义的分析；市场分析和预测及营销策略研究；项目选址和建设条件分析；市场功能规划、建设规划及工程技术方案论证；公用工程及消防、环保、安全、卫生及节能措施研究；市场组织、劳动定员及实施计划的制定；投资估算及资金筹措；财务效益分析和投资风险分析；可行性研究结论与建议。
1.4主要经济技术指标
1.4.1主要经济技术指标
序号
名称
单位
数据
备注
1
技术指标
1.1
容积率
1.25
1.2
绿化率
%
16.90
1.3
建筑密度
%
43.50
1.4
道路广场占地
%
35.60
2
总占地面积
平方米
326820.00
3
总建筑面积
平方米
320059
4
商铺销售收入
万元
45789
5
年均销售收入
万元
6185
6
税金及附加
万元
646
7
所得税
万元
1373
8
总成本费用
万元
1935
9
税后利润
万元
8323
10
总投资
万元
35789
10.1
固定资产投资
万元
35441
包括建设期利息
10.2
流动资金
万元
348
11
资金筹措
万元
35789
11.1
企业自筹
万元
30789
11.2
银行贷款
万元
5000
12
投资利润率
%
25.06
13
投资利税率
%
28.90
14
借贷偿还期
年
1.31
包括建设期，下同
15
全部投资回收期
年
3.22
税前指标
16
财务内部收益率
%
15.32
税前指标
17
盈亏平衡点
%
39.65
18
建设期
年
1
第二章
项目背景和建设意义
2．1项目提出的背景及建设的必要性
2.1.1本项目是光彩事业的重要选择
ffggg大市场地理位置优越、交通便捷，首期工程占地面积490余亩，建筑面积32万平方米，是鄂西北最大的综合性商品批发市场。
由江苏中华多宝集团和安徽泰格股份有限公司投资兴建，以“扶贫济困、光彩事业”为主题，系全国光彩事业重点项目，襄樊市人民政府重点项目，2004年襄阳区最大的招商引资项目。
中国光彩事业是我国民营企业家响应《国家八七扶贫攻坚计划》所发起实施的一项扶危济困的宏伟事业。
1994年4月23日，刘永好等10名民营企业家联名倡议“让我们投身到扶贫的光彩事业中来”，得到中央统战部和全国工商联的大力支持，光彩事业由此而发起。
光彩事业奉行的精神是：
“致富思源，富而思进，扶危济困，共同富裕，义利兼顾，德行并重，发展企业，回馈社会。
”它以参与西部大开发为重点，面向“老、少、边、穷”地区和中西部地区，以项目投资为主，开发资源，兴办企业，吸纳就业，培训人才，重点发展贸易，从而促进贫困地区的经济发展和教育、卫生、文化等社会事业的进步。
自2001年开始，光彩事业促进会提出通过与国内大型民营企业联合创办大市场的决定，目前已利用光彩基金和专项贷款已成功地在安庆、聊城等全国十多个城市建设了“光彩大市场”，有的投资数十亿、销售收入已上百亿，所有市场都发展健康、效益良好，在扶持民营企业发展、搞活流通、促进地方经济发展、带动当地人民致富、探索商品专业批发市场发展新路子等多方面，都做出了积极的贡献。
光促会一直看中位于中西部结合点的襄樊市，遂与国内知名民营企业联手，在当地招商引资政策驱动下，经过多次深入调研，科学论证，决定在襄樊市规划的商贸流通区域内，建设一个具有区域性强大辐射力的、上规模、高水平、现代化的综合商品专业批发市场，从而搞活周边地区的商品流通，带动全市第三产业升级，增强地方经济实力，进一步扩大襄樊市区域经济地位和影响。
2.1.2本项目是商品专业市场发展新阶段的产物
中国进入改革开放后，商品市场应运而生，经过二十多年发展，在经历了“小买小卖”的小摊位、“凌乱聚合”的小商铺、工商部门主办为主的专业市场三个阶段，至新世纪后，在新型商业业态和现代物流业发展催生下，正走向“以高科技为手段，通过现代化管理、专业化运作，上规模、高水平、现代化”的第四阶段，而襄樊ffggg综合批发市场项目是具有区域辐射200-300公里现代化、功能齐全综合性特大型商贸批发物流中心。
具有批发、零售、仓储、配送、电子商务、会展、货运配送站、长途汽车客运站。
另还有完善的服务设施如：
电信、银行、餐饮、文化休闲、住宅、加工业等。
2002年，国务院在转发国家计委《关于加快现代服务业发展若干政策意见》中，明确指出，要将发展现代化商品专业市场作为重点，通过推行连锁经营，物流配送，代理制、多式联运等，促进商品流通，全面提升流通业水平。
襄樊自古即为汉水流域重要物资集散地，鄂西北商业重镇，是湖北省的第二大城市，中国大城市之一，城区内的大小商贸市场也大约有数百处，林林总总，遍布在城市的每个区域角落。
但在数量如此可观的大小市场之中，稍具规模的市场，也只有三两个，最大的占地面积也不超过100亩。
此类市场虽然有的地处市中心，并有着十几年的经营历史，却一直不能随着本市消费市场的巨大增长而得以快速发展，原因就在于市场的原始规划和商业业态落后制约着它的发展，而且成为无法克服的顽症。
其一，货品的单一使消费者面对分布如此凌乱的市场望而却步。
其二是这些市场的脏、乱，规划不明确。
另有缺乏消防设施，道路狭窄，车辆密集，处处充斥着安全隐患；商铺结构不合理，无卫生间可用。
其三，随着经济近几年高速发展，新的区域化竞争激烈，新的商业模式出现整合、提升、规模化、功能齐全化、全国连锁化、成本最低化，有实力的企业真正经营市场使其知名度迅速在周边提高，行业协会化管理市场，襄樊市属空白。
为此，襄樊市“十五”计划和2010年城市总体规划中，明确在新城区，紧临国家级高新技术开发区和汽车开发区，依托207和316国道交通优势，规划建设大型商贸企业和大型专业批发市场。
2.1.3本项目是企业进军中西部市场的重大决策
襄樊百盟投资有限公司鉴于国外企业进入沿海，北京市场南下，广东市场北上，重组我国商品批发交易市场的形势下，十分看好襄樊的区域地理位置、交通优势和投资环境，决定投资兴建ffggg大市场。
在中国光彩事业促进会和襄樊市人民政府的大力支持下，襄樊百盟投资有限公司将凭借多年来在华东、华中、东南、西南等地数十个商贸流通网点进行商贸市场建设的成功运作经验，确定了“高起点、大规模、功能全、辐射广”的定位和基本要求思路。
企业倡导“一站式”购物、休闲新理念，导入与国际接轨的现代化经营运作模式，实行“统一招商、统一规划、统一管理、统一形象、统一采购、统一促销、统一配送，统一服务”的全新经营模式，突出科技、环保、健康、服务的全新经营理念，为国内外商家提供一流的经营环境和有序的流通格局。
大市场内建设众多的功能齐全的配套设施，全方位引进具有国际化先进水平的连锁经营、物流配送、电子商务、信息资源管理“四位一体”的经营模式。
公司抓住加入WTO后全国各专业市场和装饰材料市场大发展及大重组的机遇，充分发挥公司实力雄厚、商贸建设经验丰富、专业人才储备完善的优势，拟将ffggg大市场主体市场定位为服装鞋帽、针织轻纺、建筑装饰材料、家电百货、家具家居用品等相关商品市场，使该市场成为连接我国东西部，贯通南北，辐射鄂、渝、陕、川、豫数省300公里半径范围内上亿消费人群的区域性综合商贸批发大市场，逐步发展成“雄霸鄂西北、俯视华中地区”的区域性现代化商品集散中心和信息中心。
2.2项目建设意义
2.2.1整合资源，发挥综合效应
如前所述，ffggg大市场的兴建，将充分发挥襄樊的地理位置、交通优势，有效地整合襄樊乃至周边地区的商业资源，大幅度地提升襄樊的商业流通水平，迅速扩大襄樊对周边地区的商业辐射力。
与此同时，其综合效应还有：
一是因市场的近距离销售，将有力地拉动本地加工业发展；二是对交通运输、餐饮住宿、房地产、通讯、金融保险等多种产业带动；三是市场本身将成为新的经济增长点，增加财政收入，直接和间接地提供大量的就业机会；四是聚集人气，为本地区带来更多、更有价值的新思想和新观念，还使襄樊在华中乃至国内的知名度得到扩大和提升。
五是社会效率显著，该项目投资在二年内即可扶持4000户以上个体经营户，可解决就业人员1.5万人以上，销售额可达35亿元，税收可达亿元。
2.2.2有利于旧城改造和城市功能完善
按城市总体规划建成的光彩大市场，首先是使得原来凌乱设于老城区的各类不规范的市场重新找到新的理想的落脚点；其次，一座现代化、大规模的市场建筑群的出现，使新城区立即有了新的形象；三是市场的形成，必将带动周边配套第三产业的兴起，使新城区呈现出勃勃生机；四是作为中西部重要的工业聚集地，有了现代化商业设施的配套，功能更为完善，极大地方便了人民群众的生活，也为工业发展创造了更为优越的投资环境。
为县、乡零售业带来繁荣，为丰富人民的物质生活起到很好作用。
第三章
市场分析
3.1商品交易市场发展现状与趋势
3.1.1发展现状
改革开放以来，我国商品交易市场建设得到较快的发展，基本形成了中小型综合市场和专业市场的并举发展。
但近几年来，我国商品交易市场呈现出规模化、区域化、智能化、功能齐全现代化的综合大型市场趋势，涌现出一大批交易额超过10亿元的大型商品交易市场，年交易额占同期全国市场的70%。
市场趋势呈现出个数下降，大规模提升、整合，商品行业齐全集中于区域化特大型批发市场的走势，使过去小而分散的商贸市场走向集中。
如我国2000年市场数量达到88811个，而2001年下降至87418个，2002年下降到82498个，下降的比率为7.6%。
市场数量下降的原因主要是市场发展规模集中化。
还有一个重要原因就是由于旧城区的改造，致使房地产发展较快，全国各地老城区拆迁量剧增，老市场绝大多数在城市中心区内。
同时全国城市均重视城市规划合理的布局，交通的通畅，对市容、市貌高要求等，也有力地推进了市场的更新换代，促进了新型特大市场的发展。
这种趋势不仅体现在大城市，即使在全国中等城市近三年来也得到极大的发展。
在全国市场数量减少的情况下，每年的市场交易额则呈现出高速增长的势头。
2000年全国市场商品交易额达24279.6亿元，比上年增长了11.86%。
湖北省2001年市场商品交易额达1060.02亿元，比上年增长了10.13%，2002年达到1219亿元，比上年增长了14.99%。
而在市场商品交易额大幅度增长的同时，湖北省的交易市场数量也从2001年的4058个下降到2002年的4008个。
随着我国经济高速而稳健的发展，我国城乡商品交易活跃。
尤其是农村、乡镇市场交易需求发展较快，农村市场的繁荣显示出其巨大的发展潜力。
同时，今年党中央提出科学的发展观，把解决三农问题、提高农民收入和发展县镇经济提到一个重要的日程上来。
这样会更加有力地拉动城乡的消费，会使城乡人民生活水平日益提高。
其对商品物质的需求也便会更加快速地增大。
我国商品交易市场经过四个阶段的发展。
从改革开放初期地摊式的商品交易到80年代中后期以工商局为主建设的大棚式简陋交易市场，再到90年代中期在国家提出政府部门从市场经营中退出而进入企业化建设和经营市场。
该阶段的市场多是由旧厂房改造，在市区内建设的单体商铺或单条商业街。
这样的市场布局分散、规模小、货品单一、较为简陋、功能不全，这是第三阶段的市场模式。
进入二十一世纪，由于城市的改造，市场呼唤升级换代，规范化、大规模、功能齐全、区域化的现代大型综合性市场正从试验期走向了成熟大发展时期。
由中国光彩事业促进会发起并扶持的第四阶段大型商贸批发市场现已在全国的20多个大中城市内建成，或正在建设之中。
如今，已初步形成了大型综合市场与零售市场单层次相结合，遍布全国城乡各地的市场新格局，这不仅改变了我国商品流通的流向和格局，极大地繁荣活跃了地方经济，方便了城乡居民的日常生活需求，带动和促进了相关产业的发展，同时，又为安置城乡剩余劳动力提供了一条新的出路。
襄樊市历为南北通商和文化交流的通道，目前市区共有大型商场、超市、专卖店等零售批发市场1000多家。
全市共有服装、鞋帽、小商品、建筑装饰材料、家具、家电、副食、汽配等各类专业市场40多个，这些大小的市场有一定的辐射力，是襄樊成为鄂豫渝陕毗邻地区商品集散中心的经营主体。
因为这些市场规模小、布局分散、设施简陋、交通不便、货品单一，缺乏整体的辐射力和强大的核心竞争力，就急待进一步的整合和提升。
襄樊市年交易额上亿元的市场共有6个，形成了较为有力的商业圈，在周边市场也形成了一定的知名度，这是整合、提升本地商贸业态的有利条件。
襄樊市年交易额过亿元商品交易市场一览表（2004年）
市场名称
主要上市商品
摊位数
年交易额（亿元）
新华市场
服装鞋帽、日用百货、童装
2820
11
白鹤市场
小百货、小商品等
1500
4
中板材大市场
建材装饰材料
250
3
前进市场
小商品、小百货等
500
1.2
正大家居广场
灯饰、布艺、家居
800
2
长虹食品城市场
饮料、酒水、食品等
500
1
3.1.2当前商品市场发展的趋势
（1）规模化、专业集中一体化
由于交通日益便捷，使得交易市场走向集中，人们需要在适时间内实现交易的最大化，为此，市场越来越上规模，商品日益集中，生产厂家为了使商品交易减少中间成本，多数采用直接向市场供货的方式，使得各专业市场集聚化越来越显得重要。
目前，常常是某地新建一个上规模的大型专业批发市场，同时就有一批相应的小型市场被整合进来。
（2）交易手段多样化、交易方式现代化
过去单一的双方见面式的交易方式，已越来越不适应新时代的要求，同时，高科技成果，也大大改变了交易方式。
现在的上规模、上档次的专业商品市场，除了以批发为主外，已经出现电子交易（电子商务）、展示订货、仓储配送、商贸流通等多种交易形式。
（3）服务更加配套，功能随之日趋完善
目前已经建成的和正在规划建设的大型专业市场，围绕商品交易的餐饮、住宿、会务、会展、休闲、商检、质检、代办、代理、运输、仓储、金融、保险、信息、法律咨询等服务项目，基本上是一应俱全，在商铺、交易厅中，充斥着宾馆饭店、商务代理、中介服务等各种设施和机构，使交易能以最便捷、最节约、最高效的方式来完成。
所有上述的发展趋势，都为本项目运营提供了广阔的发展前景。
3.2市场需求分析
3.2.1消费需求预测
随着我国工业化、城市化进程的加快，第三产业（服务业）正呈快速发展态势，按三次产业结构看，第三产业增加值在GDP中所占比重，发达国家一般在70%以上，世界平均水平是45%，而我国只占35%左右，如果把我们的发展阶段定位在工业化中期，应该要达到40%以上，而消费品市场在第三产业中所占比重一般都在40%左右，因此，发展潜力非常大。
我国“九五”期间，我国国内贸易呈快速发展的态势。
2000年全国全社会消费品零售总额为34152.6亿元，与1996年相比，年递增9.46%，其中批发零售贸易总额为23042.3亿元，比上年递增10.55%。
2000年至2002年，湖北省社会消费品零售总额和批发零售贸易总额分别以年均12.71%和14.47%的速度增长，2002年末，全省全社会消费品零售额为2054.26亿元，其中批发零售贸易额为1066.2亿元。
襄樊市同期社会消费品零售总额和批发零售贸易额分别以年均14.08%和13.09%的速度递增，2002年末，全市社会消费零售总额为170.23亿元，其中批发零售贸易额为111.67亿元。
“十五”期间国内贸易按GDP年均增长7%预测，全国社会消费品零售总年均预计可达42030亿元，其中批发零售贸易额年均28357亿元；预计“十五”期末，全国社会消费品零售总额将达至47901亿元，其中批发零售贸易额将达到32318亿元。
未来五年，湖北省年均社会消费品总额预计可达2298亿元，其中批发零售年均贸易额预计达到1220亿元。
预计“十五”期末全省年社会消费品总额可达2479亿元。
预计到2007年末，襄樊市全社会消费品总额将达到224亿元，其中批发零售贸易额达165亿元。
据统计部门有关统计资料显示，2000年至2002年全国城镇居民家庭人均可支配收入由4778.86元增长到6293.55元，年均递增11%；农村年人均纯收入由1577.74元上升至2253.42元，年均递增8.6%。
同期湖北省城镇居民家庭年人均可支配收入由6283.26元上升到8479.98元，年均增幅达11.3%；农村年人均纯收入由1302.82元上升到1934.57元，年均增幅达9.7%。
与此同时，襄樊市城镇居民年人均可支配收入由4162元上升到5604元，年均增幅为6.9%；农村年人均纯收入由1206元上升到1804元，年均增幅为9.9%。
从城乡居民人均消费支出水平看，2000年，城镇居民人均消费支出：
全国为4998元，湖北省为4232.98元，襄樊市为4457.68元；农村居民人均消费支出：
全国为2535.01元，湖北省为1321.5元，襄樊市为996.99元。
从消费支出构成看，扣除医疗保健、交通通讯、文教娱乐支出因素外，城镇居民其他生活消费支出构成比例为：
全国3658元（占73.18%），湖北省3253元（占76.43%），襄樊市3452元（占77.43%）；农村居民其他生活消费支出构成比例为：
全国1997元（78%），湖北省1060元（占80.18%），襄樊市为679元（占68.06%）。
以襄樊市《十五计划纲要》关于十“十五”期间人口计划和城市居民人均可支配收入年递增7.9%即年均达7322元，农村人均纯收入年递增5%。
同时以2000年襄樊市城乡居民消费水平和生活消费需求年均在106亿元，扣除医疗保健、交通通讯、文教娱乐因素，其他生活消费需求年均消费人口630万，消费需求在86亿元左右，襄樊市商贸辐射区消费需求在459亿元左右，消费市场容量很大。
城乡居民人口数量、经济收入是直接影响消费品交易变化的主要因素。
襄樊市土地面积1.97万平方公里，总人口580万人。
其中市区面积3564平方公里,人口254万,建成区面积95平方公里，人口120.3万。
襄樊市因地理位置和交通的优势，本地区商贸活跃，商贸辐射面可达包括鄂渝川陕部分县市在内的40余县区。
预计到2007年末，襄樊市常住人口达到710万，考虑到流动人口，预计消费人口将达到750万左右。
预计在此期间襄樊市城乡居民生活消费需求年均应在120亿元，扣除医疗保健、交通通讯、文教娱乐因素，其他生活消费需求年均约86亿元，2007年末达103亿元。
消费品交易预测
根据上述分析，本市场的建立，35亿的年商品交易额，完全可能实现。
3.3营销策略研究
3.3.1商品市场目标定位
ffggg大市场构筑一个以六大类商品展示交易为主线，集展览、商务洽谈、仓储配送、电子商务、信息服务、居住、餐饮、娱乐为一体的多功能的综合型现代化市场交易中心。
（1）承担建材装饰材料、服装、鞋帽、百货、家电、轻纺、针织、副食、土特产等商品大规模向周边300公里半径内直至全国各消费市场输出的集散中转；
（2）承担省区之间建材装饰材料、服装、鞋帽、百货、家电、轻纺、针织、副食、土特产等商品调剂的中介；
（3）承担湖北省及鄂西北地区服装、鞋帽、百货、家电、轻纺、针织、副食、土特产等商品供求余缺平衡的中介。
（4）承担辐射周边县市区的新型现代商贸流通基地。
3.3.2招商定位
（1）、老城区不规范的各类小型市场搬迁，是基础商户的来源；
（2）、活跃于中西部流通业的大客户，是招商的重点；
（3）、使本市场成为六大类型商品生产厂家开发以襄樊为中心的中西部市场的必争之地和品牌集中地；
（4）、连锁经营户；
（5）、引入全国品牌批发商和各行业生产企业代理商入驻。
3.3.3招商策略
在市场建成之前，计划加大宣传力度，通过手册宣传及电视台、电台、报纸等新闻媒体，招商员与商业经营户的面对面交流沟通等方式，让省内外建材装饰材料、服装
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