物业服务成本的公布.docx

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物业服务成本的公布

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北京物业治理行业协会«关于首次公布一般商品住宅物业服务成本的说明»

北京物业治理行业协会    文章来源：

北京物业治理行业协会  2020年4月公布  

一、物业服务成本公布的背景

   2003年11月，国家发改委、建设部印发«»，将物业服务收费定价规定为政府指导价和市场调剂价两种方式。

2005年12月，北京市发改委、建委公布«»，规定除危改回迁小区和经济适用房小区在业主大会成立前的物业服务收费适用政府指导价外，商品住宅和非住宅项目均适用市场调剂价，即由业主和物业服务企业协商确定收费价格。

   自新的收费政策实施以来，在政府主管部门和全社会的努力下，北京市物业治理行业的物业服务费定价机制正向着市场调剂机制稳步推进。

物业服务价格最终实现市场调剂，既符合市场经济进展的大方向，同时也符合党中央〝构建和谐社会〞的要求，更有利于业主爱护其公共事务决策权益。

   近几年，随着我国社会和经济的高速进展，涉及物业服务的法律法规日渐完善，业主维权意识专门是对物业服务知情权和监督权的要求明显增强。

在实际工作中，越来越多的物业服务企业按照有关规定，以物业服务合同的约定为依据，定期在其所服务的物业治理区域内向业主公示了项目物业服务费用收支情形，然而仍有部分物业服务企业未公示或公示方式和内容不够规范，与此同时，业主也需要更多的了解关于物业服务成本的信息渠道。

二、解决途径的探究

   通过大量的调研，我们认为，公布物业服务成本不但为市场主体双方协商定价提供参考，更能够增进彼此了解，进一步构建双方和谐互信关系。

因此，公布物业服务成本能够作为解决以上问题的一种尝试。

三、调研的方式

〔一〕关于成本项目

   按照国家发改委、建设部«物业服务收费治理方法»的规定，物业服务成本构成一样包括以下9项：

1、治理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、爱护费用；

3、物业治理区域清洁卫生费用；

4、物业治理区域绿化养护费用；

5、物业治理区域秩序爱护费用；

6、办公费用；

7、物业治理企业固定资产折旧；

8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

9、经业主同意的其他费用。

   为保证物业服务成本的完整性，我们组织有关专家参照2007年9月，国家发改委、建设部印发的«〔试行〕»的有关规定，将构成物业服务成本的9项内容进行了细化。

如：

治理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费用按照具体工种进行了细化；物业共用部位、共用设施设备的日常运行、爱护费用按照具体设备进行了细化等。

〔二〕关于成本数据的取得

   成本数据全部来自于市场抽样。

1、考虑城八区与近郊、远郊区县由于经济进展不同而导致的物业服务需求有较大的差异，首次成本数据试采集项目均来源于城区。

2、考虑物业项目服务成本受物业规模、物业费用标准因素阻碍较大，因此首次样本选择按照物业规模分为5万—10万平米、10万—20万平米和20万平米以上三档；服务费用标准分为1元/平米/月—2元/平米/月、2元/平米/月—3元/平米/月和3元/平米/月以上三档，交叉组合后共分为9类〔见表一〕。

表一：

样本情形表

〔三〕平均成本的运算

   本次共向城八区120个一般商品住宅项目发放了样本采集表，共收回83份，对78份有效调查表按照既定方法进行了归类〔见表一〕。

   依照专家建议，样本数据经进一步核实后，运算时先对每种类型样本的子项数据算术平均，然后以9类样本分别占样本总数的比例为权重加权平均后得出结果。

   鉴于本次调研采样的局限性，本次仅公布物业服务成本构成中的一部分〔见表二〕。

以后我们将在样本选择以及运算方式上连续完善，力求物业服务成本公布项目更加全面、客观。

四、终止语

   开展公布物业服务成本的工作，是贯彻落实北京市2020年物业治理工作会议精神的一项重要举措，期望籍此从前期物业服务时期就形成良好的定价机制，使业主以及社会进一步了解物业服务费用的构成，增进物业服务企业与业主互信，共建和谐，实现物业行业健康进展和业主资产保值增值的双赢。

北京物业治理行业协会

二零一零年四月

关于第三期公布一般商品住宅物业服务成本的说明

更新时刻：

2020-11-3来源：

北京市物协

北京物业治理行业协会

关于第三期公布一般商品住宅

物业服务成本的说明

2020年10月，北京物业治理行业协会连续针对7大项21个子项服务成本进

行数据抽样统计，本次抽样数据为样本企业提供的2020年1—8月数据。

从统计

结果看，本期数据相对稳固，较第二期无明显变化。

要紧缘故为物业服务合同属

年度合同，在运算周期内服务成本数据与合同保持一致。

附件1：

一般商品住宅物业服务成本项目〔部分〕

北京物业治理行业协会

二〇一〇年十一月一日

一般商品住宅物业服务成本项目〔部分〕2020年第三期

项目

部分子项

加权平均数结果

单位

备注

治理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等

1

客服人员平均工资

1967.71

元/月·人

为职职员资〔含社会保险、公积金个人承担部分及个人所得税,不含节假日及日常加班费、奖金、过节费〕

阻碍该项费用要紧因素有工作体会、学历、个人素养等

2

工程技术人员平均工资

2224.41

元/月·人

3

秩序爱护员平均工资

1589.64

元/月·人

4

保洁人员平均工资

1182.84

元/月·人

5

园艺人员平均工资

1318.76

元/月·人

6

社保费

养老20%；医疗10%；失业1%；工伤0.8%；生育0.8%；住房公积金12%；

7

残疾人保证金

残疾人保证金：

上年度本市职工年平均工资×60%×〔本单位在职职工人数×1.7%-本单位安置残疾人人数〕

物业共用部位、共用设施设备的日常运行、爱护费

8

电梯爱护检测费

9169.86

元/年·部

阻碍因素要紧含层高、品牌型号、投入使用时刻、使用率

9

电梯能源费

17198.02

元/年·部

10

避雷检测费

70.00

元/点·次

11

水质检测费

1690.00

元/单个样本·次

物业治理区域绿化养护费

12

绿化能源费

0.21

元/年·建筑平方米

阻碍因素要紧含绿化面积、绿化等级、水费、农药费、肥料费、机械费、燃油费、运输费

13

绿化工具及材料费

0.19

元/年·建筑平方米

物业治理区域清洁卫生费

14

生活垃圾清运费

30.00

元/年·户

物业治理区域秩序爱护费

15

对讲机占频费

100.00

元/年·部

办公费

16

办公用品及耗材费

0.21

元/年·建筑平方米

17

交通费

0.10

元/年·建筑平方米

18

通讯费

0.13

元/年·建筑平方米

19

供暖费

0.07

元/年·建筑平方米

20

能源费

0.38

元/年·建筑平方米

固定资产折旧费

21

固定资产折旧费

0.20

元/年·建筑平方米

关于公布一般商品住宅2020年第一季度物业服务成本的说明

更新时刻：

2020-4-29来源：

北京市物业治理行业协会

北京物业治理行业协会于今年一季度再次对北京市一般商品住宅物业服务成本进行了数据抽样统计。

为便于本物业服务成本数据有利于社会各方的参考和应用，自本次开始，将以物业服务成本要紧项数据的变动情形的形式公布。

从本次抽样统计数据结果看，涉及物业服务成本的要紧项中，与人工成本有关的工资变动较大，其他成本项差不多无变动。

工资标准变动较大的要紧因素，一是，由于2020年度北京市连续两次调整了最低工资标准，将最低工资标准从2020年初的800元/月，调整到2020年1月的1160元/月，带动了行业劳动力工资的上涨；二是，2020年初全社会均面临着最基层劳动用工人员聘请困难，从而造成了用工成本的上涨。

附：

一般商品住宅物业服务要紧成本项目〔部分〕

北京物业治理行业协会

二〇一一年四月

附件：

一般商品住宅物业服务要紧成本项目〔部分〕

项目

部分子项

变动情形

备注

治理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等

1

客服人员平均工资

增长19.90%

为职职员资〔含社会保险、公积金个人承担部分及个人所得税,不含节假日及日常加班费、奖金、过节费〕

阻碍该项费用要紧因素有工作体会、学历、个人素养等

2

工程技术人员平均工资

增长20.02%

3

秩序爱护员平均工资

增长11.57%

4

保洁人员平均工资

增长14.16%

5

园艺人员平均工资

增长11.94%

6

社保费

养老20%；医疗10%；失业1%；工伤0.8%；生育0.8%；住房公积金12%；

7

残疾人保证金

残疾人保证金：

上年度本市职工年平均工资×60%×〔本单位在职职工人数×1.7%-本单位安置残疾人人数〕

物业共用部位、共用设施设备的日常运行、爱护费

8

电梯爱护检测费

无明显变化

阻碍因素要紧含层高、品牌型号、投入使用时刻、使用率

9

电梯能源费

无明显变化

10

避雷检测费

无明显变化

11

水质检测费

无明显变化

物业治理区域绿化养护费

12

绿化能源费

无明显变化

阻碍因素要紧含绿化面积、绿化等级、水费、农药费、肥料费、机械费、燃油费、运输费

13

绿化工具及材料费

无明显变化

物业治理区域清洁卫生费

14

生活垃圾清运费

无明显变化

物业治理区域秩序爱护费

15

对讲机占频费

无明显变化

办公费

16

办公用品及耗材费

无明显变化

17

交通费

无明显变化

18

通讯费

无明显变化

19

供暖费

无明显变化

20

能源费

无明显变化

固定资产折旧费

21

固定资产折旧费

无明显变化