潍坊十里堡酒店及住宅项目可行性研究报告.docx
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潍坊十里堡酒店及住宅项目可行性研究报告
潍坊十里堡酒店及住宅项目
（草稿）
可行性研究报告
编写：
山东怡和企业有限公司投资事业部
二OO六年五月
一、概论
二、企业的选址条件
三、市场分析
四、经营定位与管理理念
五、资金概算与来源
六、项目进度计划
七、项目投资收益测算
八、结论
一、概论
1、概要
潍坊十里堡项目，由山东怡和置业有限公司开发和建设。
该项目主要包括一幢三十层星级酒店；一幢二十四层酒店式公寓；九栋十八加一层住宅楼。
项目建成后，由投资方经营、管理和销售。
该项目可行性报告主要包括未来情况分析，周边情况分析，选地条件，资金需求和筹措等。
项目名称：
潍坊十里堡改造项目（怡和大酒店）
项目性质：
有限责任公司
项目主办机构：
山东怡和置业有限公司
2、投资者及其概况
山东怡和企业（集团）
注册所在国：
中国
注册法定所在地：
青岛市市南区宁夏路288号G1楼8层
公司形态：
有限责任公司
注册资本：
伍仟万元
该公司系一家从事房地产开发、投资、酒店管理、物业管理等多项业务活动的民营企业。
山东怡和置业有限公司
注册所在国：
中国
注册法定所在地：
山东潍坊市胜利东街201号怡和星国际B座401室
公司形态：
有限责任公司
注册资本：
壹仟伍佰万元
该公司系一家从事房地产开发置业的民营企业
3、有关项目提案的背景以及主旨
（1）背景
投资方之一:
怡和企业（集团）
投资方之二:
山东怡和置业有限公司，于2002年在潍坊市成功开发了“怡和·星国际”高档住宅小区，并已于2005销售完毕，建成后即成为潍坊市的标志性居住小区，该住宅建设起点高、品牌好，受到市场的认可，引领了潍坊市的高档住宅建设。
在高新区还成功开发和建设了“怡和·现代商城”，总建筑面积为128187.89平方米。
山东怡和有限公司具有较雄厚的资金实力和项目开发建设、管理经验。
（2）主旨
通过具有国际先进酒店管理经验的酒店管理公司代理管理，树立五星级酒店的品牌，提升区域服务档次，营造良好的商业氛围。
4、潍坊十里堡项目概要
（1）企业的设立
潍坊十里堡项目（山东怡和大酒店有限公司），由山东怡和企业（集团）、山东怡和置业有限公司二方投资设立。
（2）经营范围
住宿、餐饮、综合性文娱、器械健身、桑拿、美容美发、打字、复印、工艺品等。
二、潍坊十堡项目选址条件、建设内容、建造标准
1、地理位置
本项目位于潍坊市高新技术开发区内，东临荷欢路，东侧为电子、轻纺、孵化器等企业；西临城市主干道—北海路，西侧为新开发的三百亩高档住宅小区，小区西侧为生活生产混合区，南至海莱特大酒店、卧龙街，再往南为福海花园、富华公寓等楼盘；北侧为城市规划次干道，向北100米是北海路上的坏岛高塔，向北400米就是济青高速公路潍坊中心路口，交通极为便捷。
潍坊市高新产业开发区是潍坊发展战略的重要区域，该区总面积58.6平方公里，常驻人口12.9万，外来人口5.9万，企业2400多家。
其中高新企业1000多家，大专院校10多余所，科研单位集聚，是高新技术项目的创新源和中小科技企业的孵化器基地，已成为潍坊的中心城市和科技城。
是潍坊目前最有生机、最有活力的投资热区、投资的热土。
2、场地和建设内容
（1）场地
该项目地块形状方正，地势平坦，净用地面积54500平方米。
（2）建设内容
该项目总建筑面积为：
177057㎡；
三十层星级酒店写字楼一幢，建筑面积：
31399㎡；
二十四层（酒店式公寓）一幢，建筑面积：
13500㎡；
三层裙房连接酒店与公寓，作为酒店配套的文体、健身、娱乐、餐饮、休闲中心，建筑面积13930㎡；
九幢18+1层住宅楼，建筑面积73876㎡；
三层沿街商业店铺，建筑面积14436㎡；
地下车库29756㎡；
建设密度：
23%，绿化率：
40%，容积率：
2.7
3、建造标准
酒店按星级酒店标准建造和装潢。
建成后该项目是开发区内最高的建筑，是潍坊市北海路上的标志性建筑，
酒店式公寓、三层裙房进行精装修、配家具、电器、厨具。
三、市场分析
1、国内旅游市场
旅游业是中国经济发展的支柱产业这一，近几年来，中国入境旅游、出境旅游和国内旅游均快速增长，旅游产业规模是渐庞大，已成为全球第五大旅游国。
2005年全年入境旅游人楼达到10904万人，比2003年增长18。
96%，旅游外汇收入累计为257亿美元，比2004年增长47。
87%。
2005年国内旅游整体发展势头良好，旅游人数达到11。
02亿人次，首次突破10亿人次大关，国内旅游收入达到4711亿。
2、当地旅游市场
“世界风筝都”潍坊市位于山东半岛，南依沂山，北濒渤海，扼山东内陆腹地能住半岛地区的咽喉，东连海港城市青岛、烟台，西接工业生镇淄博、东营，南连临沂日照，现辖奎文、潍城、坊子、寒亭、4区，青州、诸城、安邱、昌邑、寿光、高密6市，临朐、昌乐2县。
潍坊交通便利，胶济铁路、济青高速、潍莱高速公路横贯市境东西，潍坊机场、港口连接四海，
潍坊有丰富的旅游资源，目前已成为全国最有影响的民俗旅游区之一，每年4月20日举办潍坊国际风筝节，不同肤色的人们云集鸢都，共享蓝天，可以尽情放风筝，尝风味，丰富多彩的民俗旅游、娱乐旅游、和观光旅游，可使来自异国他乡的游客尽情地领略潍坊风格独特的乡土文化。
近几年来，潍坊旅游事业发展迅速，全市旅游基础设施建设已初具规模，现有星级酒店20多家（五星级一家、4星级4家、三星级18家），潍坊旅行社60余家。
已形成高中低配套接待的全方位服务能力。
据统计2005年潍坊市旅游共接待旅客889万人次，旅游收入水平亿元，预计2006年潍坊市旅游接待将达到977元人，旅游总收入达到56亿元，同比增长10%以上。
3、星级酒店分析
潍坊市星级酒店据市旅游局统计有23家，随着设备和装修环境陈旧，实际达到星级以上标准的只有10余家。
主要分部在奎文区、高新区内。
酒店收益以承接各类会议为主，日常消费人群主要是本地客户和过境客户，50-60的利润来自餐饮，富华大酒店平均入住率为60-70%，而新开业的泰华大酒店，入住率达到90%以上。
潍坊酒店入住率在每年4月份国际风筝会和寿光农业博览会为第一高峰，达到90%以上，5-10月份为夏季旅游旺季，入住率达80%左右。
最有竞争力酒店：
目前开发区内有五星级酒店1家，四星级酒店3家，即将建成开业的潍坊金茂大酒店4星级，距离该项目均在1公里范围内。
从现状看，目前高新区的酒店宾馆还满足不了从事高新技术产业开发的白领人士、海外游子、学者等来区投资创业、商务谈判、观光旅游、休闲或居住。
从规划看，潍坊市和高新区领导已基本框定在北海路上要建造一座突显开发区形象的标志性商务中心、酒店式公寓等作为配套设施，满足区内不同层面的人的消费需求。
本项目按五星级标准建设，包括酒店、酒店式公寓、文体、娱乐设施，餐饮、休闲，起点高，功能全，效应强，而且与周围外商投资较多、高校聚集、高新技术企业集中的环境较为匹配，因此该项目具有较好的市场前景。
4、酒店式公寓市场
酒店式公寓在潍坊出现也只有最近一年多时间，建筑面积一般在35-70平方米，租金收益率在7-8%，比当地住宅租赁3-4%高出一倍，2006年、2007年将成为当地投资的一个热点，项目前景看好。
值得注意的是，潍坊市在2006-2007年内，投入使用的酒店式公寓将超过3000套。
（泰华城约1000套、风尚100约300套、巴黎假日约300套、东方威尼斯约600套东方曼哈顿约300套、新城中心约300套、书香苑约300套）。
5、写字楼分析
潍坊写字楼市场一直以小型办公用房为主，租赁价格相对比较便宜，出租率相对比较高，在潍坊当地房产网几乎查不到出租信息。
在当地的“晨鸿信息”报中出租信息较多，主要以曼哈顿、银海恒基、泰恒大厦、泰华商务楼、万基大厦等中档写字楼为主。
2005年开始出现高档写字楼，只有部分向曼哈顿这样的写字楼，租赁信息也不太多。
2006年未竣工的高档写字楼面积较大（具体数据不详），未来发展趋势不太明显。
6、住宅楼分析
从潍坊市商品房销售市场和商品房供需来看，需求仍然大于供给，其原因：
一是土地是不可再生资源，国家从紧的土地政策，使用人们相信房子的价格会越来越高，购房就是投资。
二是随着城市化的发展，旧城改造的加快，城市人口增多，客观上必然要求市场提供足够的商品房；三是随着人们收入不断提高，改善生活质量，尤其改善居住条件的愿望不断据增加；四是潍坊高新区的住宅规划起点高，居住环境好，交通便利，该区高新企业多，大专院校多，集团总部在此办公的多，有许多有知识有技术有专长的白领来高新区区创业，他们除了工作以外，需要丰富多彩的生活，和良好的居住条件。
开发和建设潍坊十里堡项目可以满足白领阶层、海个游子的生活娱乐需求，同时也可以满足购房投资者的需求，因此有广阔的市场前景。
此外，从销房价格来看，开发区楼盘均价都在3000元/㎡以上，该项目地理位置好，结构合理，总价不高，销售看好。
7、目标市场
（1）酒店主要客源市场：
商务办公，中、小型会议，国内外旅游团队、休闲观光的游客等。
（2）酒店式公寓销售市场，来潍坊创业的白领阶层、当地和周边城市的中层领导干部、周边市民、购房投资者等。
四、经营定位与管理理念
1、经营定位
优质的服务、完善的设施、优雅的环境、具有竞争性的价格，塑造怡和服务品牌，吸引中外宾客，赢得市场份额。
同时追求完美、追求时尚、提供个性化、差异化的服务，让来酒店的宾客真正体会“家”的感觉，把酒店办成商务办公、休闲旅游会议接待等的理想场所。
2、管理理念
管理层由国内具有丰富高星级酒店管理经验的职业经理组成，从总经理至各部门总监、经理均来自四星级以上酒店。
把国际先进管理模式引入酒店管理之中。
努力塑造具有国际标准、更具有东方文化特色的管理形象，吸收近年来国际酒店先进服务理念和操作方式，结合实际，以人为本，以顾客为中心。
以市场为导向，视顾客为上帝，建设一家体现时代潮流，特色服务突出，宾客满意的五星级酒店。
五、项目总投资与资金来源
1、预计项目总投资额：
项目总投资额为：
55528.93万元。
2、投资资金的筹集和还款来源
投资资金的筹集方式主要有：
企业自有投资%、商业银行贷款%、合伙入股投资%，销售回收资金%。
六、项目进度计划：
项目建设的进度安排
2006年9月30日前，完成项目的图纸设计、图纸审查、开工手续办理等前期准备工作。
2006年12月，项目中的9栋高层住宅楼及商业网点开工建设，2008年6月竣工并交付使用。
2007年6月，酒店写字楼和酒店式公寓项目开工建设，2009年12月竣工，并开始营业。
七、项目成本测算及预计收入（静态分析）
（一）成本测算
1、土地成本：
8420.25万元。
净用地81.75亩×100万元=8175万元。
土地契税：
8175万元×3%=245.25万元。
按总建筑面积折合:
476元/㎡
2、建安总成本：
27808.66万元。
高层住宅：
71808㎡×1300元/㎡=9335.04万元。
商业网点：
14436㎡×1500元/㎡=2165.04万元。
星级酒店：
31399㎡×2200元/㎡=6907.78万元
酒店公寓：
13500㎡×1800元/㎡=2430万元。
酒店裙房：
13930㎡×1800元/㎡=2507.4万元。
地下建筑：
29756㎡×1500元/㎡=4463.4万元。
3、精装修费用：
6075.1万元。
酒店：
酒店部分13605㎡×2000元/㎡=2721万元。
写字楼部分17794㎡×500元/㎡=889.7万元
公寓：
13500㎡×1000元/㎡=1350万元。
裙房：
13930㎡×800元/㎡=1114.4万元。
4、小区配套工程费用及行政事业配套费：
174989㎡×170元/㎡=2974.81万元。
5、设计、管理、销售、推广等费用
174989㎡×200元/㎡=3499.78万元。
6、技术服务及不可预见费：
174989㎡×50元/㎡=874.95万元。
以上合计：
49653.55万元
7、财务费用：
（按2年计算）
49653.55万元×（1+5.751%）²-49653.55万元=5875.38万元。
（二）预计可销售收入
高层住宅：
71808㎡×3000元/㎡=21542.4万元。
商业网点：
14436㎡×5000元/㎡=7218万元。
酒店写字楼：
17794㎡×4500元/㎡=8007.3万元（只卖写字楼层）
酒店公寓：
13500㎡×4500元/㎡=6075万元。
酒店裙房：
13930㎡×5500元/㎡=7661.5万元。
住宅地下车库：
21429㎡×3000元/㎡=6428.7万元。
预计可销售总收入：
56932.9万元
（三）自营酒店及地下公建成本：
1、酒店写字楼：
31399㎡-写字楼面积17794㎡×（土地成本476元/㎡+建安2200元/㎡+装修2000元/㎡+其它650元/㎡）=6899.1万元
2、酒店公建地下面积：
8327㎡×1500元/㎡=1249.05万元
（四）项目盈余
可销售总收入56932.9-（总投入55528.93-酒店产权6899.1-地下公建1249.05）=9552.12万元
（五）投资回报率
9552.12万元/（55528.93-6899.1-1249.05）=20.16%
（六）开发商自留不动产
合计不动产面积=13605㎡（酒店写字楼31399㎡-可出售的写字楼面积17794㎡）+8327㎡（地下建筑面积）=21932㎡
合计不动产产值=13605㎡×5326元/㎡+8327㎡×1500元/㎡=7246.023万元+1249.05万元=8495.073万元
八、结论
开发和建设本项目已具备以下有利条件：
一是，本公司已有成功开发和建设高层住宅、星级酒店和酒店式公寓的经历,在此过程中，积累了丰富经验，为更好地开发建设十里堡大酒店和酒店式公寓等，打造精品楼牌奠定了良好的基础；
二是，有高档楼盘和酒店式公寓的销售经验，良好的销售市场，又有一支销售队伍，制定的十里堡酒店式公寓的销售目标一定能够得到实现；
三是，该项目设计、功能分布吸取了其它同类项目的许多优点，同时结合该区域特点，增添了新的设施，使项目设计、功能分布更符合潍坊市的特点，更符合时代潮流，保证了该项目早投产、早收益；
四是，该项目为潍坊市高新区重点项目，区政府十分关心和支持，为项目顺利进行提供了保证。
当然开发建设该项目也有一些不利因素。
主要有二点：
一是，能否实现预定的销售目标，关系到项目能否按计划进行的大事。
从目前分析看，尽管潍坊市高档商品房建设规模过大，但随着高新区的开发进程商品房总体需求仍大于供给，总的房价还在继续走高，仍处于稳中有升。
况且，随着开发区交通，生活娱乐、学校、医院等配套设施的不断完善，白领阶层人员的增多，在潍坊开发区购房居住、购房投资的人将会越来越多，商品房销售市场的前景仍然看好，潜力很大，既定的销售目标能够达到。
二是，项目投资额较高，资金需求量大，一方面可以通过银行或企业融资解决这一困难，取得“四证”后，可向商业银行申请土地抵押贷款。
另一方面，抓工期，抓管理，降低成本，同时抓销售，尽早回笼资金。
综合上述分析，我们认为开发建设该项目是可行的，具备了投资建设的基本条件。
同时，开发和建设该项目，可以产生较好社会效益和不错的经济效益。
酒店、公寓、前3座住宅楼的预算
说明：
一至四、八同上；财务费用总体按2年计算，在此按1年计算，成本和盈余有较大差异。
五、项目总投资与资金来源
1、预计项目总投资额：
项目总投资额为：
32986.64万元。
2、投资资金的筹集和还款来源
投资资金的筹集方式主要有：
企业自有投资%、商业银行贷款%、合伙入股投资%，销售收入%。
六、项目进度计划：
项目建设的进度安排
2006年9月30日前，完成项目的图纸设计、图纸审查、开工手续办理等前期准备工作。
2006年12月，项目中的1、2、3号高层住宅楼及商业网点开工建设，2008年6月竣工并交付使用。
2007年6月，酒店写字楼和酒店式公寓项目开工建设，2009年12月竣工，并开始营业。
七、项目成本测算及预计收入（静态分析）
（一）成本测算
1、土地成本：
4210.12万元（按占地总面积的50%预算）。
净用地81.75亩×50%×100万元=4087.5万元。
土地契税：
4087.5万元×3%=122.62万元。
按总建筑面积折合:
元/㎡
2、建安总成本：
16669.51万元。
高层住宅：
24606㎡×1300元=3198.78万元。
商业网点：
2510㎡×1500元=376。
5万元。
星级酒店：
31399㎡×2200元=6907.78万元
酒店公寓：
13500㎡×1800元=2430万元。
酒店裙房：
13930㎡×1800元=2507.4万元。
地下建筑：
8327㎡×1500元=1249.05万元。
3、精装修费用：
6353.7万元。
酒店：
酒店部分13605㎡×2000元=2721万元。
写字楼部分17794㎡×500元=889.7万元
公寓：
13500㎡×1000元=1350万元。
裙房：
13930㎡×1000元=1393万元。
4、小区配套工程费用及规费：
94272㎡×170元=1602.62万元。
5、设计、管理、销售、推广等费用
94272㎡×200元=1885.44万元。
6、技术服务及不可预见费：
94272㎡×50元=471.36万元。
7、财务费用：
（按1年计算）
31192.75万元×5.751%=1793.89万元。
（二）预计可销售收入
高层住宅：
24606㎡×3000元=7381.8万元。
商业网点：
2510㎡×5000元=1255万元。
酒店写字楼：
17794㎡×5500元=9786.7万元（只卖写字楼层）
酒店公寓：
13500㎡×4500元=6075万元。
酒店裙房：
13930㎡×5500元=7661。
5万元。
预计可销售总收入：
32160万元
（三）自营酒店和公建地下成本：
1、酒店写字楼：
31399㎡-写字楼面积17794㎡×（土地成本476元/㎡+建安2200元/㎡+装修2000元/㎡+其它650元/㎡）=6899.1元/㎡
2、酒店公建地下部分：
8327㎡×1500=1249.05万元
（四）项目盈余
可销售总收益32160-（总成本32986.64-酒店成本6899.1-地下公建1249.05）=7321.51万元
（五）投资回报率
7321.51/（32986.64-6899.1-1249.05）=29.48%
（六）开发商自留不动产
合计不动产面积=13605㎡（酒店写字楼31399㎡-可出售的写字楼面积17794㎡）+8327㎡（地下建筑面积）=21932㎡
合计不动产产值=13605㎡×5326元/㎡+8327㎡×1500元/㎡=7246.023万元+1249.05万元=8495.073万元
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