房地产营销策划书.docx

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房地产营销策划书

房地产营销策划书

　　篇一：

万科房地产营销策划书

　　万科进入北大学城市场

　　营

　　销

　　策

　　划

　　书

　　策划人：

　　徐超

　　XX年4月25日

　　前言

　　XX年杭州房地产市场火爆，很多区域板块也开始发展成熟，该策划主要对杭州丁桥板块的区域、规划、土地出让等介绍，对住宅供求和目前丁桥在建项目三盛·颐景园楼盘进行解读，并通过机会分析、战略分析等对潜在客户进行分析，最后提出相关营销推广方案及丁桥房地产市场的发展前景。

　　目录

　　第1部分概要提示...................................................................................................................1

　　第2部分环境分析...................................................................................................................1

　　市场分析............................................................................................................................1

　　杭州房地产市场分析.......................................................................................1

　　房地产发展状况................................................................................................................1

　　土地出让情况...................................................................................................................2

　　丁桥区域房地产市场分析................................................................................................2

　　区域城市规划...................................................................................................2

　　房地产开发现状...............................................................................................3

　　竞争项目分析...................................................................................................3

　　市场走势研判....................................................................................................................4

　　第3部分机会分析...................................................................................................................5

　　杭州房地产客户分析........................................................................................................5

　　杭州市住宅需求特征分析................................................................................................8

　　丁桥区域客户特点分析....................................................................................................9

　　目标客户群定位..............................................................................................................11

　　目标客群特征：

.............................................................................................11

　　选购产品的动机：

.........................................................................................12

　　购买行为特征：

.............................................................................................12

　　第4部分产品分析.................................................................................................................13

　　地块现状分析..................................................................................................................13

　　地块环境调研.................................................................................................13

　　地块周边环境调查.........................................................................................13

　　地块交通条件调查.........................................................................................14

　　周边市政配套设施调查.................................................................................14

　　SWOT分析......................................................................................................................15

　　产品定位..........................................................................................................................16

　　第5部分战略及行动方案.....................................................................................................17

　　定价原则..........................................................................................................................17

　　定价建议..........................................................................................................................17

　　价格调整方案..................................................................................................................18

　　开发成本核算.................................................................................................18

　　价格定位.........................................................................................................20

　　第6部分营销策略.................................................................................................................22

　　推广主策略......................................................................................................................22

　　平面广告形式.................................................................................................22

　　多维广告形式.................................................................................................22

　　媒体组合建议..................................................................................................................23

　　媒体投放目标.................................................................................................23

　　媒体投放原则.................................................................................................23

　　媒体选择.........................................................................................................23

　　营销活动策略..................................................................................................................24

　　活动设想.........................................................................................................24

　　活动预期达到的效果.....................................................................................25

　　第7部分营销成本.................................................................................................................26

　　总体预算..........................................................................................................................26

　　预算分布..........................................................................................................................28

　　第8部分行动方案控制.........................................................................................................29

　　项目规模及开发进度......................................................................................................29

　　销售策略.........................................................................................................29

　　第9部分结束语.....................................................................................................................33

　　第1部分概要提示

　　三盛·颐景园位居杭城东北丁桥新城，属于杭城十公里生活圈，是丁桥居住区最好的地块，紧邻商业中心区。

　　融中西建筑之文化精髓，开启现代家居园林之先河，倡导家居园林的美好构想。

项目占地面积38000平方米，建筑面积105000平方米，坐拥新城CLD核心资源，周边配套设施完善，交通、医疗、金融、教育、旅游等尽囊其中。

　　灵韵园林，素质人居，丁桥颐景园仿苏州园林的设计理念，紧依大农港河，天然碧水，十幢高层住宅有机集合营造和谐品质人居。

别出心裁的设计，鸟语花香鱼相戏，果树林木草青青，营造"园林深处有人家"的温馨氛围，打造都市素质人居。

　　第2部分环境分析

　　市场分析

　　杭州房地产市场分析

　　XX年，是21世纪以来杭州经济发展最为困难的一年，面对百年不遇国际金融危机的严重冲击和极其复杂的国内外形势，全市人民在市委、市政府的正确领导下，以科学发展观为统领，全力保增长、扩内需、调结构、增活力、重民生、抓稳定，各项工作取得了明显成效，经济实现稳步回升，社会事业协调发展，现代产业体系建设迈出新步伐，市域络化大都市建设加快推进，市民生活品质进一步提高。

　　据抽样调查，市区城镇居民人均可支配收入26864元，比上年增长％。

人均生活消费性支出18595元，比上年增长％，恩格尔系数（食品占消费支出比重）由上年的%下降至%；全市农村居民人均纯收入11822元，比上年增长％；人均生活消费性支出9065元，增长％。

恩格尔系数由上年的%下降至%。

　　房地产发展状况

　　杭州市房地产稳步发展，为我市经济社会发展做出了重要贡献。

XX年全

　　篇二：

房地产营销策划书（完整版）

　　香格里拉地产广告策划前言随着经济社会的发展，中国的房产市场也从买家市场过度为了买家市场，房地产开发商已经不能掌控主动权，所以以往那种坐等买家的局面已经被全完的扭转。

随着房产领域竞争强度的不断加大，各开发商都将自己的眼光放在了顾客的需求上，现在谁能满足顾客最真实的去求，谁才将在房产领域立于不败之地。

而一切工作的前提是怎样吸引过来顾客，怎样将顾客的需求信息传达出去，这就需要房产广告的魅力了，在一定意义上说，广告就是各开发商的起跑线，谁能在起跑线上获得先机，在一定程度上也就比竞争者提前成功了一步。

企业的广告活动原来只担负站在企业立场上向消费者推销产品的任务,成为企业推销观念的翻版.而策划观念的引入,则使市场和消费者受到了高度重视,市场分析、消费行为分析、产品分析、竞争对手分析成为广告决策的前提,从而顺应了企业从推销导向向营销导向的变化.在房地产行业,广告策划不仅要考虑地产开发项目的区域经济情况、而且要考虑地产开发项目周围的市场情况和区位情况.房地产策划是一个庞大的系统工程,各个策划子系统组成一个大系统,缺一不可,密切联系,有机统一.同时它的理念、创意、手段应着重表现为超前、预见性.在市场调研阶段,要预见到几年后房地产项目开发的市场情况;在投资分析阶段,要预知未来开发的成本、售价、资金流量的走向;在规划设计阶段,要在小区规划、户型设计、建筑立面等方面预测未来的发展趋势。

也就是说，房产的各个环境都将离不开广告策划，它已经成为了房产开发的骨骼与血液。

　　目录

　　摘要

　　一．市场状况分析

　　宏观环境分析

　　竞争环境分析

　　二．SWOT分析

　　优劣势分析

　　机会与威胁

　　三．目标市场选择与定位

　　广告目标

　　目标市场选择

　　商品房市场定位

　　四．营销策略与战术营销组合

　　广告诉求策略

　　广告表现策略

　　广告媒介策略

　　五．计划具体实施

　　时间安排

　　广告表现与发布

　　六．广告分配与预算

　　七．结语

　　摘要：

　　天域香格里拉传承“琅东·香格里拉花园”的品牌理念，再次掀起新一轮“香格里拉”热潮。

项目位于西乡塘区秀灵路，紧邻广西大学，坐拥市区繁华地段，享受学府人文氛围，规划有7栋高层住宅，其中2栋公寓为28层，5栋住宅为18层，并设置1-2层骑楼商业街，是一个集居住、商业、文化等为一体的高尚住区。

　　聘请国际级规划大师担纲设计，建筑采用现代简约风格，是区域内最为现代靓丽、体现人文韵律的标志性楼盘。

园林景观由国际知名园林大师设计，采用东南亚风情，打造极富东南亚特色的艺术园景。

项目产品类型丰富，从单间至4房应有尽有。

　　此处楼盘处于开盘之际，在开盘之前公司已经做了大量的调查，包括广告的调查部分。

通过对消费者的调查结果分析，公司据此制定了适合自己的一套广告营销策略。

另外，通过分析竞争者的宣传方式，取其精华，另辟蹊径，寻找竞争者的弱势，力求新颖、独特，符合群众品位，适合大众心理。

在广告宣传中，无论是在风格、还是内容，侧重点方面都做了精心的设计，希望通过前期的宣传，在开盘期间能有一个好的销售业绩。

以下是天域香格里拉的广告策划内容。

　　一．市场状况分析

（一）宏观环境分析

　　1.经济环境与人均收入分析

　　全区生产总值同比增长%，多年来首次落至12%以下；全区农林牧渔业增加值同比增长%，增速创近3年来同期新高；工业生产总体平稳，企业利润同比下降；投资保持较快增长，民间投资活跃；进出口总额较快增长，出口增速大幅回落一系列数据勾勒出上半年我区经济图谱：

有喜，有忧，有压力。

上半年全区居民消费价格同比上涨3%，同比回落个百分点。

物价涨幅

　　回落明显，说明我区物价调控责任落实，措施到位。

　　上半年我区城乡居民收入较快增长，城镇居民人均可支配收入扣除物价因素后实际增长%，农村居民人均现金收入实际增长%，增速均高于全国平均水平。

　　1-4月，全市新建商品房成交面积万平方米，同比下降%，成交套数11127套，同比下降%，其中新建商品住房成交面积万平方米，同比下降%，成交套数9122套，同比下降%，商业营业用房成交面万平方米，同比下降%，办公楼成交面积万平方米，同比下降%，其余商品房万平方米，同比下降%。

　　现房政策仍然继续，房市动荡起伏，根据头几个月数据显示，成交量明显成下降趋势，但全区人均可支配收入却有所增高，也就是说还有还有很强的市场潜力，只是为被挖掘出来。

　　2.消费者需求分析

　　大部分消费者持观望态度。

尽管存在很大的刚性需求，但由于上半年的通货膨胀率较高，物价上涨幅度较大，很多人不敢果断地购买。

出现了很多欲购房者持观望态度。

根据调查资料显示，58%的受访者认为房价会在增长，认为楼市会回下跌的为14%。

所以，消费者的购买态势不会变大。

　　我们可以从图中看到，人们购房的主要意图为家庭住宿占被调查人数62%，有一部分人打算购房用来投资增值，占总人数的26%,购房外租的人群占总人数的8%,这部分人可能看到了租房工作者这一大批群体，在限房政策颁布后，房市起伏不定，好多人处在观望态度，所以比你买房有很大一部分人选择了租房。

除此之外，还有4%的被调查者有其他用途。

　　对于房屋价格，公民的想法当然是越低越好，不过由于现在的房价普遍上涨，南宁的公民能接受的房屋价格大致在6000元左右，对于能接受高价格的公民一是自己经济条件比较好，其次可能是想买高品质住房。

　　3.消费者对广告喜好分析

　　从数据表以及柱状图中看以看到，最吸引人们的广告方式为户外广告，特别是一些房产户外活动，另外电视广告以及LED房产广告板对人们的吸引力也比较大，页广告也是人们比较关注的一种房产渠道，占了46%.另外，报告杂志广告，认为其吸引力比较大的占47%，房产可以在杂志宣传册方面加以改进与提高，另一方面人们对于邮件传输方式表示比较平淡，这可能跟人们的络安全意识有关，不太喜欢关注不明电子传输内容。

此方式虽然简单便捷，节省成本，但操作不好可能会给公司带来负面影响，所以应操作谨慎，不便大量投放。

　　篇三：

经典房地产营销策划书

　　目录

　　一、概述3

　　二、市场环境分析3

（一）整体概况3

（二）区域房地产市场分析5

　　（三）消费者分析9

　　三、策划对象特性分析9

（一）项目概况9

（二）技术资料11

　　（三）地块资源11

　　（四）周边配套设施13

　　（五）交通配套状况14

　　四、竞争状况分析14

（一）竞争楼盘基本情况14

　　五、项目SWOT分析15

　　六、目标17

（一）销售目标17

（二）财务目标17

　　七、项目定位18

（一）客户定位18

（二）产品