某某集团物业接管验收工作手册.docx
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某某集团物业接管验收工作手册
宝安鸿基集团
物业接管验收工作手册
序号
文件编号
文件名称
版本/状态
一、文件部分
1
HKP/C-JG-001
名词与术语解释
C/0
2
HKP/C-JG-002
引用法规、技术标准
C/0
3
HKP/C-JG-003
接管验收条件
C/0
4
HKP/C-JG-004
接管验收方法及技术要点
C/0
5
HKP/C-JG-005
房屋常见裂缝检查及处理办法
C/0
6
HKP/C-JG-006
机电设备接管验收标准
C/0
7
HKP/C-JG-007
供配电系统验收接管作业规程
C/0
8
HKP/C-JG-008
给排水设备设施验收接管标准
C/0
9
HKP/C-JG-009
给排水设备设施验收接管作业规程
C/0
10
HKP/C-JG-010
暧通设备设施验收接管标准
C/0
11
HKP/C-JG-011
暧通设备设施验收接管作业规程
C/0
12
HKP/C-JG-012
电梯设备设施验收接管作业规程
C/0
13
HKP/C-JG-0一三
消防设施验收接管作业规程
C/0
14
HKP/C-JG-014
智能化中控系统设备验收接管作业规程
C/0
15
HKP/C-JG-0一五
智能化对讲系统设备验收接管作业规程
C/0
16
HKP/C-JG-016
园林绿化工程验收接管作业规程
C/0
17
HKP/C-JG-017
接管验收组织与实施
C/0
18
HKP/C-JG-0一八
工程质量缺陷整改
C/0
19
二、记录表格部分
20
MR/C-JG-001
业主房屋接管验收表
D/0
21
MR/C-JG-002
商铺接管验收移交表
D/0
22
MR/C-JG-003
楼宇建筑接管验收记录
D/0
23
MR/C-JG-004
楼宇给排水接管验收记录
D/0
24
MR/C-JG-005
楼宇电气接管验收记录
D/0
25
MR/C-JG-006
楼宇接管验收记录
D/0
26
MR/C-JG-007
公共机电设备验收单
D/0
27
MR/C-JG-008
物业设施接管验收单
D/0
28
MR/C-JG-009
室外给排水验收单
D/0
29
MR/C-JG-0010
工程资料移交清单
（一）
D/0
30
MR/C-JG-010
工程资料移交清单
（二）
D/0
31
MR/C-JG-011
工程资料移交清单（三）
D/0
32
MR/C-JG-012
房屋公用部位及设施移交清单
D/0
33
MR/C-JG-013
供配电系统验收记录
D/0
34
MR/C-JG-014
电气安装隐蔽工程验收记录表
D/0
35
MR/C-JG-015
配电柜（盘）及动力柜工程验收表
D/0
36
MR/C-JG-016
给排水设备设施验收表
D/0
37
MR/C-JG-017
给水系统验收表
D/0
38
MR/C-JG-018
排水系统验收表
D/0
39
MR/C-JG-019
变频水泵房验收表
D/0
40
MR/C-JG-020
空调系统验收表
D/0
41
MR/C-JG-021
采暖系统验收表
D/0
42
MR/C-JG-022
电梯系统验收表
D/0
43
MR/C-JG-023
消防设施验收表
D/0
44
MR/C-JG-024
智能化中控系统设备验收表
D/0
45
MR/C-JG-025
智能化楼宇对讲设备验收表
D/0
46
MR/C-JG-026
绿化工程竣工验收单
D/0
47
MR/C-JG-027
房屋附属设施设备移交清单
D/0
48
MR/C-JG-028
接管验收记录
D/0
49
MR/C-JG-029
工程质量问题处理通知单
D/0
50
MR/C-JG-030
钥匙移交清单
D/0
51
MR/C-JG-031
钥匙领（借）用情况登记表
D/0
52
MR/C-JG-032
房屋返修申报表
D/0
53
MR/C-JG-033
房屋返修处理情况登记表
D/0
54
MR/C-JG-034
设备设施遗留问题及处理情况记录表
D/0
55
MR/C-JG-035
资料遗留问题及处理情况记录表
D/0
一、物业前期管理
广义上物业前期管理是指物业规划设计至接管入伙期间，物业公司对咨询、策划、监理、代理销售等服务项目的计划、组织、领导、用人和控制。
狭义上物业前期管理是指项目的管理合同签订后开始，到接管入伙阶段。
前期管理一般分为前期介入、接管验收和项目入伙三部分。
前期服务是指物业公司配合开发商完善物业管理工作而适当参与的管理服务过程。
二、物业竣工验收
工程项目在竣工之后，施工单位需向建设单位办理交付手续。
在办理交付手续时需经政府主管部门专门组织的验收委员会对竣工项目进行验收，在认为工程合格后办理工程接收手续，把产品移交个建设单位。
竣工验收是对其设计质量和施工质量的全面检验。
竣工验收后标志着物业可以交付使用。
三、物业接管验收
接管验收是指物业公司接管开发商或业主委员会委托管理的新建房屋或原有房屋时，以物业主体结构安全和满足使用功能为主要内容的接管验收。
物业公司代表全体业主（包括现有业主和未来业主）从确保物业日后的正常使用与维修的角度出发，会同开发商、施工单位等对物业质量进行的综合评定。
对新建房屋而言，接管验收是开发商向物业公司移交物业的过程，是在竣工验收之后进行的再检验。
接管验收标志着物业正式进入使用阶段。
物业的接管验收包括主体建筑、附属设备、配套设备以及道路、场地和环境绿化的验收。
因接管验收的技术性很强，一般由物业公司组织有关专家参与，该项目管理处提供辅助人员作配合。
接管验收一般应在入伙前十天完成。
四、物业项目入伙
入伙亦称入住。
是指入住人收到书面入住（入伙）通知并办理完结相应手续；入住人收到入住（入伙）通知后在限定期限内不办理相应手续的，视为入住。
入伙准备工作一般从入伙前三个月开始，该时间段亦包含其它管理工作如接管验收准备、接管验收，装修管理培训等。
应统筹安排工作进程。
五、管理处
物业公司的分支机构，亦被称为分公司。
一般负责一个项目（小区/大厦）的物业管理工作。
管理处一般在项目入伙前三个月组建，根据管理需要，在入伙前人员陆续就位。
本手册依据以下法规、技术标准规范编制。
1、《物业管理条例》国务院第379号令
2、《业主公约》示范文本
3、《物业服务收费管理办法》国家发改委、建设部发改价格[2003]一八64号
4、《建设工程质量管理条例》国务院令第279号
5、《住宅室内装饰装修管理办法》建设部令第110号
6、《住宅工程初装饰竣工验收办法》建监（1994）392号
7、《建筑安装工程质量检验评定标准》GBJ300~305-88
9、《房屋接管验收标准》（ZBP30001-90）
10、《建筑物防雷设计规范》（GB50057-94）
11、《电气装置安装工程施工及验收规范》（GBJ147-90、GBJ148-90、GB50168-92、GB50169-92、GB50170-92、GB50171-92、GB50一八2-93、GB50254-96、GB50258-96、GB50259-96）
12、《民用建筑电气设计规范》（JGJ/T16-92）
一三、《民用闭路监视电视系统工程技术规范》（GB50198-94）
14、《火灾自动报警系统施工及验收规范》（GB50166—92）
一五、《自动喷水灭火系统设计规范》（GB50084—2001）
16、《自动喷水灭火系统洒水喷头的性能要求和试验方法》（GB5一三5-85）
17、《自动喷水灭火系统湿式报警阀的性能要求和试验方法》（GB797-89）
一八、《室内消火栓》（GB3445-93）
19、《消火栓箱》（GB1456l-93）
20、《防火门用闭门器试验方法》GA93-1995
21、《地面辐射供暖技术规程》JGJ142-2004
物业接管验收是在大楼竣工验收全部合格的基础上，物业公司代表全体业主以满足住户居住安全、使用功能正常为主要内容的再检验。
应满足的条件为：
1、土建、设备、智能化及园林绿化各分部、分项工程全部施工完毕，并通过政府专业验收，通过小区综合验收
2、供电、给排水、卫生、道路、电话、有线电视、燃气、消防、智能化、主题公园等设备和设施能正常使用。
3、开发商在楼宇资料报交市建筑档案馆的同时，应移交一份给物业管理公司存档。
包括：
（1）产权资料
房地产的产权资料是国家房地产部门依法对各类房地产进行管理的依据；是房地产管理部门确认产权、税务部门依法征税、司法部门处理产权纠纷的必要凭证，也是产权人参与产权租赁、交易、抵押的必要凭据；物业管理公司将以产权资料为依据，收取或分摊有关费用，行使管理职能，防止发生私拆、乱改、违章搭建，损坏房屋结构和公共设施等行为，维护公有设施，共有部位和绿地不受侵犯，维护发展商及各租户的权益。
接管验收时检索提交的产权资料主要有：
a.项目批准文件b.用地批准文件
c.建筑执照d.小业主姓名、产权、居住位置、建筑面积清单
e.拆迁安置资料f.房地产平面图g.面积测绘报告；
（2）市府验收合格资料
a.工程竣工验收证书b.消防工程验收合格证
c.小区综合验收合格证书d.用电许可证
e.供用电协议书f.用水审批表、水费收缴合同书
g.卫星地面接收设施许可证h.电视共用天线合格证
i.电梯使用合格证注：
煤气、电话由政府相关单位负责维修保养及验收。
（3）工程技术资料
a.建筑、结构、电气、给排水、空调、电梯、智能化、煤气等工程的全套竣工图纸及各类公共设备使用说明书、调试报告等。
b.地质勘察报告c.工程合同及开、竣工报告
d.工程预决算分项清单e.图纸会审记录
f.工程设计变更通知及技术核定单（包括质量事故处理记录）
g.隐蔽工程验收记录h.沉降观察记录及其沉降观察点布置图
i.竣工验收证明书j.钢材、水泥等主要材料的质量保证书
k.新材料、构配件的鉴定合格证书
l.水、电、空调、采暖、电梯等设备及卫生洁具的检验合格证书
m.砂浆、混凝土试块试压报告n.供水、供暖管道的试压报告
o.机电设备订购合同、单台设备的说明书、试验记录及系统调试记录
4、一般操作和维修保养手册递交要求
发展商在物业移交前，须递交设备/系统的操作和维修保养手册（以下简称“手册”），以确保物业管理公司操作人员能尽快掌握验收设备/系统的操作和管理，一般有以下建议：
（1）承包单位须在设备/系统验收前一个月递交手册，以便物业管理公司的操作人员有时间了解该验收设备/系统的基本情况。
（2）手册内所有内容应以中文编印，文字、插图和表格等效果清晰。
（3）每一系统应独立成册，以减少每册的厚度，不同内容或章节应以塑料索引标签分隔，并附有清楚的目录指示，以便操作人员翻查参考。
（4）为使手册便于使用，并经得起在日常维修的工作环境下多次反复翻阅而不易破损，手册应采用优质的A4标准纸张编印，配上坚硬的封面和书背，并以胶质塑料或其它耐磨损的材料作保护。
（5）手册须同时附有本项目的“竣工图”目录，按所属系统分列有关系统的章节内。
如某一图纸同时适用于多个系统时，则需在每个有关系统章节内同时列出。
若递交手册时尚未完成竣式图，须提供最终的施工图，并附详细的设计修改说明，竣工图最迟在免保修期开始后的六个星期内呈交。
（6）系统操作需提供的技术资料（至少包括以下内容）：
a.系统正常运作程序和在不正常情况时的应变程序。
b.详尽介绍每个独立系统如何调节、控制、监察和调校说明。
c.系统内所有的管道和接线图，并说明主要设备和部件的规格和功能。
d.提出每个系统的可调节部件和保护装置的最初调校参数。
e.预留一定的空位以便加插最后调定的参数。
f.系统中有关供电，配电屏和控制屏的详细说明。
（7）操作需提供的技术资料（至少包括以下内容）：
a.设备正常启闭程序和出现异常情况时停机程序。
b.详尽介绍每台独立设备如何调节、控制、监察和调校说明
c.所有设备的原厂所发的随机文件、图纸资料，包括每块电路板的电路图，以及所有电子元件的布置图。
如有需要，还需提供部件分解图，以显示各部件的位置。
d.列出所有设备的生产制造厂商、型号、系列编号、经调试运行后所设定的参数。
e.所有设备的产品说明书、合格签证书、生产厂测试报告以及性能指标图表等资料。
（8）系统/设备维修保养需提供的技术资料（至少包括以下内容）：
a.所有系统/设备检查手册
b.设备更换部件的程序和要求
c.从整个系统到设备的维修保养说明，调校的操作程序和寻找故障的方法
d.执行运作和维修保养程序时应特别注意事项。
e.常见故障处理和解决方法。
f.提出系统/设备保养制度，列明主要设备每天、每周、每月、每季、每年及五年需记录和维护保养内容和方法。
（9）安全保险需提供技术资料（至少包括以下）：
a.各类设备的保护操作程序。
b.对各项系统操作时可能发生的事故危险应作的预防、应变和保护措施说明。
-电气事故保护
-机械事故保护
-火灾和爆炸事故保护
-化学事故保护
-在处理燃料和化学物品出现的事故保护
-急救和事故报告
（10）设备或控制系统所采用的电脑专用软件，需提供的技术资料（至少包括以下内容）：
a.软件内容目录表打印本。
b.流程图、数据表和程序说明。
c.特殊的软件和工具的使用说明。
d.程序设计和系统使用手册。
e.应用的基本软件、专用工具和通用软件资料，便于物业管理处进一步修改和发展软件。
（11）列出每一种型号设备、材料和附件的供应厂商和代理商名单，并详细列明这些厂商的地址、电话及图文传真号码。
（12）列出承包单位提供给业主的所有备品、备件和专用工具清单。
根据该物业产权性质及使用特点，将接管验收分为对小业主室内的专有部分的验收和对业主共有部位、公共设备设施的验收两大部分。
物业公司代小业主将其室内部分接管，入伙时移交小业主，专有部分的验收以小业主验房的最终意见为准。
专有部分的验收应先进行，以便于小业主进行装修。
公共设备设施的验收可相对晚些开始，该部分与业主无关，验收技术含量较高，应组织专家实施。
接管验收重点是对物业的使用功能及安全进行检验，其验收方法与竣工验收不完全相同。
接管验收要清点设备、设施、装置等数量，故要全检，而不象竣工验收按10%的点抽检。
接管验收多对影响使用功能、安全的事项进行检查，不需要向竣工验收那样按验评标准对所有项进行检查。
接管验收采用的检验方法主要有：
看、嗅、听、摸、敲、量、试验（试机）、对照图纸清点等。
常用工具为：
捣棍（小锤）、卷尺、靠尺、电笔、万用表、绝缘摇表、接地电阻测试仪、红外测温仪、电子测漏仪及其他辅助工具如梯子、PVC吹烟管、电吹风等。
一、专有部分（业主室内）的验收
1、土建
验收标准：
建筑安装工程质量检验评定标准（GBJ301-88）
检验要点：
观察梁、板、墙体是否有裂缝；抹灰层、地面垫层是否有超标空鼓；门是否开闭自如、锁、猫眼、拉手等五金是否齐全；窗、铝合金推拉门是否开闭自如、五金是否齐全、玻璃是否完好；卫生间防水、坡度是否正常等。
检查项目及检验要点：
检查项目
检查内容
相关文件
《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《商品房预售合同》
房屋主体
1.套内空间：
外窗窗台距地面净高、阳台栏杆高度、防护栏杆垂直杆件间净距、室内净高；
2.顶棚：
是否平整、无空鼓、开裂、脱落；
3.墙面：
是否平整、洁净、颜色均匀，无开裂、爆点；
4.地面：
是否平整、无开裂；
5.阳台：
是否平整、无开裂。
门
1.门框：
是否稳固、周正，安装牢固；
2.门扇：
是否外观平整，漆面完好无流坠、漏刷和磕碰，色泽一致；
3.门锁：
是否牢固，操作轻便，均匀锁紧；
4.门把：
是否牢固，操作灵活；
5.门轴：
是否平整牢固，转动平稳；
6.猫眼：
是否完好，视野清晰；
7.门铃：
是否按钮完好，加电有声。
窗户
1.窗框：
是否稳固、周正，表面平整；
2.窗扇：
是否安装牢固、开关灵活，关闭严密；
3.玻璃：
是否完好（安全玻璃的使用）；
4.把手：
是否完好、牢固、灵活；
5.密封：
是否窗缝严密、窗框严密；
6.窗台：
是否完好、无裂缝、浸水；
7.窗前护栏：
高度是否符合规范、安全、稳固、无妨碍。
安装
1.电源总闸：
是否完好、有效；
2.电表：
是否完好，底数；
3.电开关：
是否牢固、完好、灵活（个数）；
4.电插座：
是否牢固、完好、有电（个数）；
5.灯座：
是否牢固、完好、有电（个数）；
6.灯开关：
是否牢固、完好、有效（个数）；
7.电话插座：
是否牢固、完整（个数）；
8.信息插座：
是否牢固、完整（个数）；
9.有线插座：
是否完好、稳固（个数）；
10.水表：
是否完好、底数；
11.阀门：
是否闸完好；
12.上水管：
是否水管完整，无明显磕碰；
一三.下水管：
是否封口完整，下水通畅；
14.空调洞：
是否位置合理，附件齐全。
外立面
外墙装饰施工质量（根据具体的装饰材料）（此项针对联体别墅和独幢别墅）
2、电气
验收标准：
建筑安装工程质量检验评定标准（GBJ303-88）
检验要点：
清点电气装置是否齐全；检查开关箱安装是否规范，有无回路标签，试验小断路器分合及漏电保护器；检查电能表是否正常；开关电灯；试验对讲图像、声音是否清晰。
3、给排水
验收标准：
建筑安装工程质量检验评定标准（GBJ302-88）
检验要点：
开闭水龙头检查给水是否正常，暗埋给水管道是否有渗漏；用水桶向地漏等排水管道灌水，观察是否有堵塞现象。
4、燃气：
验收标准：
建筑安装工程质量检验评定标准（GBJ302-88）
检验要点：
气表是否安装规范；管口是否用堵头封堵，管有无暗敷设现象。
5、供暖：
验收标准：
地暖设计行业标准《地面辐射供暖技术规程》JGJ142-2004
检验要点：
管道打压是否正常，保暖是否完好，额定压力0.6Mpa，试验压力是额定的1.5倍，一次温度是90-110度，二次温度是40—50度，室内温度必须在16度以上。
二、共有部位、公共设备的验收
1、共有部位
验收标准：
建筑安装工程质量检验评定标准（GBJ301~305-88）
检验要点：
分项工程
检验要点
屋
面
保证项
防水层无渗漏，通过观察，必要时进行测试
广告牌、沿口等固定牢固
屋面金属物体均做可靠防雷接地
基本项
无非法占用、改建及搭建
女儿墙完整无污染
隔热层完好，面层砖无破损
屋面管网及避雷带无损坏或锈蚀
天面无积水、杂物
排水沟、排水口完好畅通
楼
层
保证项
防火门完好开闭灵活
消火栓内物品齐全，按钮等功能正常
消防通道通畅
灭火器的数量、位置、压力正确
应急照明、诱导灯正常
基本项
楼层号、房号、疏散标志标识清楚
公共部分无加建、改建
天棚完好
墙面无碰坏、无污迹、无脱落
地面完好无破损，梯踏步无缺棱、掉角
公共照明完好
消火栓外封条、门锁完好
地
下
室
基本项
地面、墙面及顶棚无渗漏
顶棚、墙面无损坏及污迹
照明系统完好
水池周围整洁无污染隐患
管线表面整洁、无锈迹、有明显标志
主要入口处有平面示意图，导向标识清楚
车场地面划线清晰，无大面积起砂现象
外
墙
面
保证项
墙面完好，无污迹
门窗及玻璃完好
外墙面转无空鼓
外墙、窗口无渗漏
空调安装位置统一，冷凝水集中排放，支架无锈蚀
招牌类、霓虹灯安装合理美观，无安全隐患或破损
公
共
设
施
保证项
室外排水通畅，井盖完好、无缺
游乐设施设备完整、无安全隐患，有安全指引
平面图、路标、提示标识等各种标志齐全
基本项
辖区道路完好无损
通透式围栏完好、无锈迹
路灯完好
停车场地、垃圾中转站、工具房等公共场所（地）完好
建筑小品、雕塑等完好无损
园林绿化
基本项
绿地、植物数量品种符合设计
土质符合植物生长，厚度正确
无死苗、无虫害
2、公共设备
（1）供配电系统
验收标准：
建筑安装工程质量检验评定标准（GBJ303-88）；电气装置安装工程施工及验收规范（GBJ147-90、GBJ148-90、GB50168-92、GB50169-92、GB50170-92、GB50171-92、GB50一八2-93、GB50254-96、GB50258-96、GB50259-96），建筑物防雷设计规范（GB50057-94）
检验要点：
分项工程
检验要点
供电系统
保证项
安全防护装置完善，无安全隐患、无虫、鼠害
油变压器安装地点是否符合规范要求，工作接地是否良好，温度、噪声是否正常
干式变压器通风、工作接地是否良好，温度、噪声是否正常
双回路电源切换，电气、机械互锁正确
无故障停电记录
基本项
设备接地牢固
电缆沟内干燥、无积水、无杂物
操作工具齐全，有绝缘胶垫、绝缘鞋、手套等
各种控制柜、电源柜功能正常，无异味，无异常噪音
各种仪表指示正确
断路器电流值整定正确
母线、端子无过热、松动现象
电气井接地规范，电缆敷设规范
设备、机房清洁，油漆完好
应急灯正常，机房温度正常
（2）给排水系统
验收标准：
建筑安装工程质量检验评定标准（GBJ302-88）
检验要点:
分项工程
检验要点
给排
水
系统
保证项
水泵电机温度正常
各层水压正常
按规定对供水设施设备进行清洗、消毒，水质符合卫生要求
潜水泵工作正常，排水通畅
基本项
压力表工作
水泵运行正常，阀门开关灵活，泵体和阀件无滴水现象
水泵运行无异常噪音，润滑良好
水池水位有标尺，显示正确，进水浮球阀工作正常
设备、机房清洁，油漆完好应急灯正常，机房温度正常
蓄水池人孔封闭良好并上锁，通气孔有纱网封隔
污水池池盖完好，排水沟通畅
排水系统畅通，抽查6~8个井
化粪池进、排水正常，封口严密，无太大异味
雨水井、污水池、下水道内无大量沉积物
（3）消防系统
验收标准：
《火灾自动报警系统施工及验收规范》GB50166—92，《自动喷水灭火系统设计规范》GB50084—2001，《自动喷水灭火系统洒水喷头的性能要求和试验方法》GB5一三5-85，《自动喷水灭火系统湿式报警阀的性能要求和试验方法》GB797-89，《室内消火栓》GB3445-93，《消火栓箱》GB1456l-93，《防火门用闭门器试验方法》GA93-1995。
检验要点
分项工程
检验要点
消防系统
保证项
自动喷淋系统放水试验喷淋泵启动，水压正常
消火栓系统
升级会员 