外国投资者到上海设立工厂一般流程及操作.docx

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外国投资者到上海设立工厂一般流程及操作

外国投资者到上海设立工厂一般流程及操作

外国投资者到上海来投资开厂，厂房的取得一般由两种方案，一种是取得土地使用权（租赁土地，工业用地使用期一般是50年），自己建造厂房；另一种是租赁空置厂房，直接进行生产。

两种方案建厂的流程有区别，因此分别加以说明：

一．外国投资者取得土地使用权（租赁土地）方式建厂生产

1.取得土地使用权

在国内，投资者取得工业用地土地使用权的方法是“招拍挂”的方式，由转让方在国土资源局网站上挂出，有意向者进行竞标取得。

具体内容可在上海市规划和国土资源局网站上取得，参考网址：

*注：

参加工业用地招拍挂是否一定要成立新公司作为竞买土地申请人？

大部分投资者在参加工业用地招拍挂土地招牌挂是现行的住房供应体系,就是国土资源局存储土地,通过招标公开挂牌拍卖土地过程中，采用先成立新公司，再以新公司作为竞买土地申请人参加招拍挂。

这种方式比较容易理解，即竞买土地申请人和今后的土地使用权所有人是同一家新成立的公司。

     但这种方式的缺点也是非常明显的。

成立新公司需要土地或者场所，在土地招拍挂完成之前，投资者并没有土地或场所。

通常的处理方案是，由开发区协助企业租赁一个临时的场所作为新公司的注册地，等新公司完成招拍挂之后再将新公司的注册地址转移到完成竞买成功的地块。

     由于投资者的行业不同，在前置审批，公司注册，税务申请过程中，经常会遇到有关政府机构的质疑，即新企业的临时场所显然不符合公司描述的生产经营活动。

由此引起的时间延误将影响到企业开设基本账户，导致新企业无法按时支付招拍挂保证金，从而失去竞买人资格。

     按照《挂牌出让文件》的有关规定，投资者（自然人和法人均可）可以直接成为为竞买申请人，竞得土地后以项目公司名义进行开发建设。

采用该方法的好处是：

以竞买申请人的名义签订国有土地出让合同，但最终的土地产权证主体可以为项目公司名称，并不产生交易税。

该做法也适用于境外个人和境外法人。

     获得工业用地使用权流程如下：

     第一步：

以投资者（自然人或法人）名义提交书面竞买申请（可以多个自然人或法人）。

     第二步：

在竞买申请表中必须注明“竞得后需以项目公司进行开发建设”。

     注意：

独立竞买申请人所注册的项目公司，必须100%独立出资成立。

竞得后不得进行调整。

多家联合竞买申请人，在联合竞买申请附表中，应当注明各方的投资比例，竞得后所注册成立的项目公司其投资主体和比例不得调整。

第三步：

参加竞拍

第四步：

取得《成交确认书》

第五步：

凭《成交确认书》签订《上海市国有土地使用权出让合同》（参考附件二）

2.工商局名称登记（名称核准）

3．商务委员会立项审批（取得立项批文）

立项阶段需要提供的资料

1．项目注册地所在政府、主管部门或代理机构呈区政府的请示（正本二份）

2．投资各方的注册登记证明、法定代表人有效证明文件（外方投资者为个人的只须提供有效身份证件）及外方银行资信证明（复印件二份）

3．企业名称核准通知书（复印件二份）

4．项目建议书（正本一份、复印件一份）

5．用地协议（复印件二份）

*注：

一般投资金额在3000万美元以下的项目由区商委直接审批，超过3000万美元以上，由区商委初审后转到市商委审批。

4.外汇局办理投资类账户开立

所需提供资料：

（1）外国投资者本人或其委托人提交的书面申请

（2）非法人营业执照和外汇登记证原件

（3）投资或承包合同和阶段投资计划

（4）外经贸部门对外资非法人项目的批复文件

（5）外国投资者委托境内自然人或法人申请开户的，应提供授权委托书

（6）外汇局要求的其他材料

注：

（3）、（4）、（5）验原件，复印件留底

*注：

（1）已取得法人资格的外商投资企业，不得开立投资类账户；

（2）此类账户的最高限额和使用期限根据实际需要核定（主要依据投资或承包合同）；

（3）原则上不允许企业异地开户。

5.进行公司注册（各部门）

6.职业病危害预评价（卫生局）

参考法规：

卫生部关于印发《建设项目职业卫生审查规定》的通知（卫监督发〔2006〕375号）

7.基建立项报批（发改委）

8.报建备案（建设局）

9.选定设计院

10.选定勘探设计院

11.签订设计合同

12.方案设计

13.签署工程档案报送承诺书

14.临时配套设施申办

15.签订勘探设计合同

16.地质勘探报告

17.设计招标登记

18.方案设计审批（建设局）

19.扩初设计与施工图设计

20.技术审图

21.环保设施施工图审批（环保局）

22.消防设施施工图审批（消防局）

23.预防卫生施工图审批（卫生局）

24.办理建筑工程规划许可证（建设局）

25．申请门牌

26.申办正式基础配套设施

27.施工招投标并选定承包商

28.选定监理公司

29.签订委托监理合同

30.签订施工委托合同

31.办理施工招投标登记（建设局）

32.申办市容管理（环卫局）

33.办理设计，勘探，监理，施工合同签证登记（建设局）

34.安全质量报监（质量监督局）

35.散装水泥资金征收（建设局）

36．墙体材料申报（建设局）

37.验灰线“

*注：

工程验线”是对工程放线的检验，俗称“验灰线”。

建（构）筑物，道路，管线等工程现场施工放线的检验工作时城市规划，建设具体实施的有限保障。

38.办理施工许可证（建设局）

39.现场施工

40.施工阶段验收审查

41.环保设施运行竣工验收参考附件四（环保局）

42.规划竣工验收及建筑面积实地测量参考附件五（建设局）

43.消防测试及竣工验收（消防局）

44.工程竣工验收备案（建设局）

45.卫生防疫验收（卫生局）

46.竣工文件档案验收

47.排水许可证参考附件六（市及区排水管理局）

48.正式移交及试生产

49.环保测试及验收（环保局）

50.领取排污许可证（环保局）

51.办理房屋土地产权证

52.申请开通水，电，煤，通迅

53.招收员工

54.正式生产

二.租赁空置厂房，直接进行生产。

1.签订租赁协议

2.工商局名称登记

3.商委申请批复及批准证书

4.办理其他公司证件，注册基本流程

5.办理转让方许可证等转让，或按照政府部门要求办理所缺的其他许可证

6.正式生产

*注：

一，工业厂房可以按照如下方式分类：

（一），按所有者分类：

      1，开发区所有的厂房，通常是标准厂房。

      2，一般工业开发区内的企业所有的厂房，包括外资企业和内资企业的部分或者全部厂房。

也包括在某个开发区境内专业从事厂房建设和租赁的公司的厂房。

（二），按产权证分类：

      1，拥有合法产权的厂房

      2，没有产权的厂房。

（通常是没有因土地产权证而导致，其中又包括已经接受违章建设处罚和没有接受违章建设处罚两种）

（三），按照厂房的结构和配套分类：

     单层/多层,有无行车，有无配电，有无供水，有无排污。

二，不同类型厂房的注意事项：

    客户选择不同所有权的厂房决定了客户与不同的所有者谈判并签署合同。

而厂房所有者的经营范围会影响厂房能否顺利使用。

比如说，大部分外资企业并没有厂房出租的经营范围。

因此，有关部门可能不允许给外资企业出租其厂房。

   没有产权证的厂房会面临一系列问题，包括：

无法在厂房所在地注册公司；一旦发生火灾等突发事件的责任归属问题；可能面临政府的强制性拆除等等。

   客户在租赁厂房时要注意厂房的基础设施配套状况，如果发现现有的基础设施无法满足需要，要在合同中规定谁承担增加部分的费用。

另外国投资者在进行投资建厂生产或租赁厂房生产，选择工业园区内的土地或厂房，可有园区投资服务中心共同协助完成整个流程，并可申请税收优惠等。

附件二上海市国有土地使用权出让合同

出让方：

_________（以下简称甲方）

法定代表人：

受让方：

_________（以下简称乙方）

法定代表人：

_________

双方在共同遵守《中华人民共和国土地管理法》（以下简称《土地管理法》）、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（以下简称《条例》）、《上海市土地使用权出让办法》（以下简称《办法》）和_________府土用（_________）_________号的前提下，订立合同如下：

第一条　甲方以现状条件出让位于上海市_________地块，

地块总面积为_________平方米。

其面积、位置与四至范围如本合同附图所示。

附图已经甲、乙双方签字确认。

乙方以人民币_________元（大写：

人民币_________元）的土地使用权出让金（以下简称出让金），获得上述地块_________年的土地使用权。

乙方在土地使用期限内应每年向_________缴纳每平方米土地面积壹元人民币的土地使用金。

（如以美元竞投受让土地使用权的，支付的币种应相应改为美元，并增加相应条款：

甲方同意乙方以人民币支付土地使用权出让金，人民币与美元的比价按上月月底国家外汇管理局提供的人民币市场汇价（1美元／人民币中间价折算。

）

第二条　自本合同签订之日起的十天内，即_________年_________月_________日前，乙方须向上海市房屋土地资源管理局支付人民币_________元（大写：

人民币_________元），作为保证本合同切实履行的定金。

该定金是出让金的一部分。

[如该地块以招标、拍卖或挂牌等方式出让，事先缴纳过保证金的，该款相应改为：

自本合同签订之日起，乙方的投标保证金_________元（大写：

人民币_________元）相应抵作土地使用权出让金定金，该定金是出让金的一部分。

]

自本合同签订之日起的六十天内，即_________年_________月_________日前，乙方须向上海市房屋土地资源管理局付清出让金余额人民币_________元（大写：

人民币_________元）。

第三条　乙方如不能按期支付出让金（含定金，下同），甲方有权解除合同，并可请求违约赔偿，乙方无权请求返还已缴纳的出让金。

如乙方延期缴纳出让金的，应在本合同规定付款截止之日前提出书面申请。

经上海市房屋土地资源管理局同意后，按日收取千分之三的违约滞纳金。

未经上海市房屋土地资源管理局同意，延期超过30天的，甲方有权解除合同。

第四条　在本合同签订后，乙方应当与_________签订《委托动拆迁及配套合同》，并依约履行。

乙方如不按与_________签订的《委托动拆迁及配套合同》支付费用或违约的，甲方有权解除本出让合同，已付的出让金不予退还。

第五条　乙方在付清上述土地出让金总价后，可以凭土地出让金付款凭证、其他相应付款证明、其他有关材料，按规定向所在区房地产登记处申请办理土地使用权初始登记。

第六条　本合同附件《上海地块国有土地使用条件》（以下简称《土地使用条件》）是本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力。

第七条　出让使用权的土地，其所有权仍属于中华人民共和国。

国家和政府对其拥有法律规定的司法管辖权、行政管理权以及其他权力和因社会公众利益所必须的权益。

地下矿产、资源、埋藏物和市政公用设施等均不属出让范围。

第八条　上海市人民政府保留该地块的城市规划设计权。

在土地使用期限内，当此地块按《土地使用条件》建造的建筑物重建或到期申请续期时，必须按当时有效的规划执行，政府不对因规划修改而给乙方带来的影响负赔偿责任。

第九条　乙方要求改变《土地使用条件》时，应征得甲方的同意，并签订补充合同，补交出让金，重新办理房地产登记。

第十条　在土地使用期限内，甲方有权依法对出让地块土地使用权的开发利用、转让、出租、抵押、终止进行监督检查。

第十一条　甲方违反本出让合同时，乙方有权请求违约赔偿。

乙方违反本出让合同时，甲方有权要求乙方限期改正，乙方如仍不履行合同约定的，甲方可以解除出让合同，并可请求违约赔偿。

第十二条　本合同出让地块房屋安装工程投资完成的工作量达到规定标准后，土地使用权方可依法转让。

土地使用权依法转让时，后继的土地使用者都是乙方全部权利和义务的承受人。

乙方在未达到本条规定之前，不得改变受让人和受让人的投资比例。

在不改变受让人投资比例的情况下，乙方在签约后经有关部门批准，成立开发建设本地块项目公司的，应当与甲方签订补充合同，调整受让人。

并可以该公司的名义办理领、换房地产权证和房地产登记手续。

第十三条　土地使用权依法转让、出租、抵押、继承，其地上建筑物、附着物的产权发生相应变更的所有合同、图纸、凭证和当事人认为必须进行登记的其他文件，均应按规定办理变更登记。

第十四条　因执行本合同发生争议，甲、乙双方可协商解决；协商不成的，双方当事人可以依法向仲裁机构申请仲裁或向签约所在地人民法院提起诉讼。

第十五条　本合同有效期从甲、乙双方签字之日起至《上海市房地产权证》规定的土地使用期限终止日止。

第十六条　本合同和附件《土地使用条件》共10页，以中文书写。

合同文本以中文和其他文字书写的，以中文为准。

本合同的金额以大小写表示，大小写应当一致。

不一致的，以大写为准。

本合同不得涂改。

本合同壹式_________份，甲、乙各方各执壹份。

壹份提交房地产登记部门办理土地使用权初始登记。

第十七条　本合同于_________年_________月_________日在中华人民共和国上海市正式签订。

甲方（盖章）：

_________　　　　　　　　乙方（盖章）：

_________

委托代表人（签字）：

_________　　　　　委托代表人（签字）：

_________

法定地址：

_________　　　　　　　　　　法定地址：

_________

电话：

_________　　　　　　　　　　　　电话：

_________

传真：

_________　　　　　　　　　　　　传真：

_________

_________年____月____日　　　　　　　　_________年____月____日

签订地点：

_________　　　　　　　　　　签订地点：

_________

附件

上海市地块国有土地使用条件

现对位于上海市_________地块国有土地使用条件（下称《土地使用条件》）作如下规定：

一、土地使用要求：

1．1　土地用途：

_________

1．2　土地使用年限：

_________年

1．3　建筑容积率：

不大于_________万平方米／公顷（总建筑面积不得超过_________平方米）。

1．4　绿地率：

不少于总面积的_________，且公共集中绿地面积不少于_________。

1．5　停车库：

按《上海市停车场（库）设置标准（DBJ08-7-90）》配置。

1．6　其他有关规划参数以批准的上海市规划文件为准。

1．7　地块内建筑必须满足《上海市城市规划管理技术规定》的要求。

二、城市建设管理要求：

2．1　涉及城市建设管理方面有关绿化、市容、卫生、环境保护、消防安全、交通管理和设计、施工等，乙方应遵守国家和上海市的有关规定。

2．2　乙方应允许政府为公用事业需要而敷设的各种管道与管线通过、穿越其受让地块。

如果受让地块上的地上建筑物或其他附着物因此受到损坏，乙方可依法向有关责任部门请求赔偿。

2．3　乙方应保证政府管理、公安、消防、救护人员及其紧急器械、车辆等在进行紧急救险或执行公务时能顺利地进入该地块。

2．4　乙方在其受让地块上的一切活动，如有损害或破坏周围环境和设施，使国家或个人遭受损失的，乙方应负责赔偿。

三、建设管理要求：

3．1　乙方应当于_________年_________月_________日之前动工建设，并在_________年_________月_________日前竣工。

3．2　如果乙方不能按第3．1条规定的期限动工建设的，应至提前30天向甲方提出充分理由的延建申请，且延期不得超过一年。

除经甲方同意外，自第3．1条规定的动工开发日期满1年仍未动工开发的，由有关土地管理部门收取不超过出让金额20％的闲置费；超过2年仍未完成的，由有关土地管理部门无偿收回该地块的土地使用权以及地块上全部建筑物和其他附着物。

3．3　乙方未经许可不得以任何理由占用出让地块范围以外的土地。

如需临时占用，必须得到有关主管部门同意，并按规定办理临时用地审批手续、缴纳费用。

否则，按违法占地处理。

四、定标和立界：

4．1　甲方将根据标有座标点的用地红线图，在地块各拐点埋设界桩。

乙方应对甲方埋设的界桩采取有效的保护措施，保证上述界桩不被移动或遭受破坏。

如果在土地使用期限内，上述界桩被移动或破坏，乙方应立即向甲方提出书面报告，申请重新测定及立界。

4．2　乙方应负责支付因丢失、损坏、移动界桩而重新测量、埋设界桩所需的各项费用。

五、市政设施及房屋拆迁要求：

5．1　乙方须自行负责该地块的市政设施配套事务，承担相关费用。

5．2　乙方或其委托的工程建设单位应对由于施工引起相邻地段有关明沟、水道、电缆、其他管线设施及建筑物等的损坏及时修复或重新敷设，并承担相应的费用。

5．3　在土地使用期限内，乙方应对该地块的市政设施妥善保护，不得损坏，否则应承担修复所需的一切费用。

5．4　地块和相邻地块的共用通道，共同设施应由各使用人共同负责修建和管理，分摊费用。

六、土地使用权转让、出租和抵押要求：

6．1　本地块建设达到本合同第十二条规定的条件后，土地使用权可随同地上建筑物依法转让。

并应按中华人民共和国税法规定依法纳税。

6．2　未按《出让合同》和本《土地使用条件》投资开发、利用土地的，本地块的土地使用权不得转让、出租。

6．3　本地块的土地使用权可以抵押，但在地上物建设竣工之前，抵押贷款必须用于该地块的开发建设，土地使用权抵押时，其地上建筑物及附着物随之抵押。

抵押人和抵押权人的利益受到《上海市房地产抵押办法》的保护。

6．4　建筑物分层（分套）预售、出售、出租、赠与或继承必须依照《上海市房地产登记条例》、《上海市房地产转让办法》和上海市房屋土地资源管理局的有关规定办理。

建筑物分层（分套）出售及申请预售前，乙方应拟订有关建筑物今后使用、管理、维修的计划方案和契约，并向甲方申请核定各层（各套）建筑物相应的土地使用权比例。

预售房屋，需按上海市房屋土地资源管理局的有关规定办理审批手续。

6．5　建筑物出租时，出租人和承租人应订有租赁合同，明确租赁关系和各自的权利、义务，并接受政府有关部门的管理。

租赁合同应在所在区房地产登记机构登记备案。

七、建筑物养护、维修、改造和重建的要求：

7．1　在土地使用期限内，乙方必须保证本地块上所有已建和将建的建筑物及其相关设施均处于良好的、实际可使用的状态，并承担所需的全部费用。

7．2　乙方在土地使用期限内，未经甲方批准，不得拆除、改建或重建本地块上的公用设施和地上建筑物。

附件四建设项目环境保护设施竣工验收

该许可事项包括“伴有放射项目的环境保护设施合格证发放”。

　　1、设立依据：

（1）《中华人民共和国环境保护法》第26条第1款；

（2）《中华人民共和国放射性污染防治法》第30条第2款；

　　（3）《建设项目环境保护管理条例》第20条；

　　（4）《上海市环境保护条例》第21条第1款；

　　（5）《上海市实施<中华人民共和国环境影响评价法>办法》第24条。

　　2、办理范围：

上海市环保局审批的建设项目。

　　3、数量限制：

无数量限制。

　　4、基本条件：

（1）环境保护设施及其他措施等已按批准的环境影响评价文件的要求建成和落实，环境保护设施经有效负荷试生产（试运行）监测合格，其防治污染能力适应主体工程的需要；

（2）环境保护设施安装质量符合国家和有关部门的专业工程验收规范、规程和检验评定标准；

　　（3）污染物排放符合环境影响评价文件中提出的污染物排放标准要求；主要污染物排放总量符合环境影响评价文件中提出的总量控制指标的要求；

　　（4）环境影响评价批文明确要求进行后评价的，申请人已按规定要求完成；

　　（5）环境影响评价文件中提出需对环境保护敏感目标进行环境影响验证，对清洁生产进行指标考核，或者对施工期环境保护措施落实情况进行工程环境监理的，已按规定要求完成；

　　（6）环境影响评价文件中要求建设单位以新带老，或要求采取“区域削减”措施达到污染物排放总量控制要求的，其相应措施得到落实；

　　（7）法律、法规、规章规定的其他条件。

　　5、申请材料：

（1）建设项目环境保护设施竣工验收申请报告（格式文本，一式二份）；

（2）环境监测报告（非生态项目）或者调查报告（生态项目）（原件，一式二份）；

　　（3）建设项目试生产（或试运行）批文；

　　（4）建设项目环评批文；

　　（5）污水接管或委托处理证明等；

　　（6）拆解利用处置电子废物的项目，应提交《电子废物拆解利用处置单位申请书》；

　　6、办理程序（市环保局）：

　　申请单位在试生产（试运行）期满前向市环保局行政许可受理窗口申报资料→市环保局审查→市环保局出具验收意见。

　　建设项目在试生产（试运行）期满时生产负荷达不到验收要求的，经审批其环境影响评价文件的环保部门同意，可先按实际生产负荷进行环保设施竣工验收。

项目生产达到规定负荷后，再申请正式验收。

　　7、办理时限：

　　自受理申请之日起30日内做出行政许可决定。

　　8、年检（年审）：

无。

　　9、收费：

无。

　　10、受理地址:

　　大沽路100号上海市环保局受理窗口

　　邮政编码：

200003

　　咨询电话：

23115715

　　说明：

环境监测报告（非生态项目）或者调查报告（生态项目）应由市环保局直属的具有资质的监测单位完成。

附件五建设工程竣工规划验收

序号

文件、图纸名称

实送份数

备注

1、

《上海市建设工程竣工规划验收申请表》

一份

2、

建设项目意见书、土地出让规划设计条件或产权证

一份

3、

建设工程用地许可证通知及附图

一份

4、

建设工程规划许可证及项目表

一份

5、

规划设计要求（新征土地不要）

一份

6、

建设工程方案审核意见单

一份

7、

建设工程施工总平面图（原件、复印件）

各一份

8、

地形图（原件、复印件）

各一份

9、

建设工程施工图

一套

10、

建筑分层面积表

一份

11、

绿化部门验收合格证明及绿化布置图

一份

12、

上海市建设工程放样复验结论单

一份

13、

建设工程竣工测量报告及盘片

一份

14、

建设项目档案验收合格证或城建档案部门意见

一份

15、

墙体办证明