深圳龙华新城核心地区局部法定图则修编草案.docx

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深圳龙华新城核心地区局部法定图则修编草案

深圳市宝安402-01&22&24号片区[龙华新城核心地区]（局部）

法定图则修编

NO.BA402-01&22&24/02

（草案）

（文本、图表）

深圳市城市规划委员会

二〇一四年八月

依据《深圳市城市规划条例》（2001）以下简称《条例》），制定深圳市宝安402-01&22&24号片区[龙华新城核心地区]法定图则（草案）（以下简称本图则），经初审同意，现予以公开展示。

公开展示期间，任何单位和个人均可以规定形式向深圳市城市规划委员会（以下简称“市规划委员会”）提出对本图则的意见或建议。

本图则包括文本及图表两部分。

（1）文本：

是指按法定程序批准的具有法律效力的规划控制条文及说明。

（注：

文本中的配图及照片均不具有法律效力。

）

（2）图表：

是指按法定程序批准的具有法律效力的规划图及附表。

深圳市城市规划委员会

二〇一四年七月

文本

目 录

前言  0

1  总则  1

2  目标与定位  1

3  用地布局与土地利用  2

4  人口规模与开发强度  3

5  公共设施  4

6  综合交通  5

7  市政工程  7

8  城市设计  9

9  自然生态保护与绿地系统规划  12

10  “五线”控制  12

11  规划实施  12

12  附则  13

附录主要名词解释  18

附表  22

前言

《深圳市宝安402-01&22&24号片区[龙华新城核心地区]法定图则》于2009年经市规划委员会审批通过，并较好的指导了地区发展。

2011年底深圳市政府宣布龙华新区正式成立。

2013年龙华新区编制完成了《龙华新区综合发展规划（2012-2020）》。

《龙华新区综合发展规划（2012-2020）》中指出：

本片区是龙华新区南部商务核心，是新区城市发展“引擎”；城市定位由原图则确定的“城市副中心”提升为“城市中心区”。

随着龙华新区成立带来的城市发展目标与需求变化，现对《深圳市宝安402-01&22&24号片区[龙华新城核心地区]法定图则》深圳北站周边地区进行法定图则局部修编工作。

本次修编范围为原图则中部以深圳北站和红山站为中心的地区，同时突破原有图则范围，包括红木山水库周边地区。

本次修编结合城市设计内容，主要调整内容包括用地功能布局、地块开发强度、道路交通系统、公共设施以及市政设施等。

1

总则

1.1本图则适用范围（以下简称本片区）为：

由福龙大道、龙华人民路、梅龙路、玉龙路和民丰路围合，并包括龙华人民路以北局部未建设地区，总用地面积610.23公顷。

本图则位于已批《深圳市宝安402-01&22&24号片区[龙华新城核心地区]法定图则No.BA402－01&22&24》中部深圳北站周边地区，本片区包含原图则局部范围及图则西侧红木山水库周边地区。

1.2本图则的图表与文本内容共同构成所在片区法定图则的法定文件。

其中文本的“下划线”部分及附表1、附表2（备注内容除外）为强制性内容；文本中的图纸及照片为示意性，不具有法律效力。

1.3本图则内的土地利用及开发建设活动应遵守本图则的有关规定（非法定性内容除外）。

本图则未包括的内容应符合国家、广东省及深圳市的有关法律、法规、标准和技术规范的相关规定。

1.4本图则范围内编制下层次规划及城市设计，必须以本图则确定的规划要求为依据。

1.5本图则涉及的所有技术指标（特别注明者除外）均依据《深圳市城市规划标准与准则》（以下简称《深标》）确定。

1.6本图则由市规划委员会负责解释；若需修改，必须符合《深圳市城市规划条例》（2001）第二十七、二十八条的规定。

1.7本图则自市规划委员会批准之日起施行。

即日起，该片区原有图则自行废止。

2目标与定位

2.1本片区的城市发展目标是：

深圳市新的城市中心区之一，以总部经济、产业金融服务及综合商业为主，建设具有国际水平和现代化特色的综合商务片区。

2.2本片区的功能定位是：

重点发展以产业金融、信息服务、电子商务等为主的现代服务业，合理配置生活性服务业，引导发展总部经济，打造深圳外溢发展基地，逐步形成具有区域辐射力的城市中心。

3用地布局与土地利用

3.1规划形成“两轴四片”的空间结构。

两轴：

沿轨道龙华线南北串联本片区，同时跨区域联系福田中心区与龙华老中心等其他城市中心区与次中心的商业服务轴线；南北向联系不同类型公共服务设施，以城市绿谷为主要空间载体，形成贯穿本片区并与周边区域相连的绿谷景观轴。

四片：

深圳北站商务片区以现代服务业为主，建设具有国际水平和现代化特色的综合型商务中心区，形成深圳外溢服务基地；红山商业文化片区以美术馆、图书馆与Lifestyle特色街区为核心设施，结合周边高档居住社区形成区域生活性服务片区；龙悦居生活片区为龙悦居保障房项目；红木山水库生态片区通过提升交通可达性建设城市郊野型休闲旅游服务地区。

3.2地块土地用途规定：

居住用地（R）、商业服务业用地（C）、公共管理与服务设施用地（GIC）、交通设施用地（S）、公用设施用地（U）、绿地与广场用地（G）、其它用地（E）等。

各地块用地性质详见图表。

3.3本片区发展备用地为01-01地块，主导发展功能为二类居住用地与商业用地。

该用地待完成征转手续后，应通过编制专项规划确定地块控制指标及相应公共配套设施，同时居住建筑总面积不应超过20.14万平方米。

专项规划须经规划主管部门审批通过。

3.4深圳北站与红山站周边商业用地出让中应按照本图则技术文件中相关内容控制其商务办公、商业零售与服务、酒店及商务公寓的建筑面积配比。

图1：

规划功能结构示意图

4人口规模与开发强度

4.1本片区规划居住人口规模11万人，就业人口规模约25万人。

4.2本片区总建筑规模约为950万平方米（不包括公共管理与服务设施、公用设施）。

4.3图则确定的各地块容积率详见图表中的“地块控制一览表”。

5公共设施

5.1图则内的公共设施的等级、位置、规模及规划控制要求详见图表及附表1《配套设施规划一览表》。

5.2本片区教育设施包括幼儿园10所，九年一贯制学校4所，高中2所。

教育设施中幼儿园与九年一贯制学校按照其服务半径结合居住用地布局，寄宿制高中布局于红木山水厂西南侧。

5.3本片区医疗卫生设施包括综合医院1座（800床）、门诊部1处、社区健康服务中心6处。

5.4本片区文化设施包括图书馆1座（阅览座位数不低于1000座，并附建调剂书库），美术馆1座。

图书馆与美术馆均布局于红山站东侧。

图2：

公共设施规划示意图

6综合交通

6.1建立轨道、机动车、慢行交通为一体的综合交通系统。

优化各交通方式的相互接驳，方便换乘，鼓励公交出行；合理安排公交站点以提高区内地块的公交可达性；加密支路网以快速将交通疏解至地块内部；建立连续的慢行交通网络。

6.2以城市轨道、地面公交构成区内的公共交通体系。

强化公交站点与慢行交通之间的换乘接驳，结合轨道及公交站点设置自行车租赁、存放点；以连续的步行空间串联主要交通站点及商务区内部，提升公交出行的便捷及舒适度。

6.3图则内交通设施的位置、规模及规划控制要求详见《图表》及附表1《配套设施规划一览表》。

6.4图则内道路系统的位置、等级及规划控制要求详见《图表》及附表2《道路系统规划一览表》。

6.5本片区设高速铁路客运枢纽深圳北站。

国家高速铁路京广深客运专线、广深港客运专线与厦深客运专线南北向穿越规划区西部。

平南铁路自西向东穿越本片区，在本片区采取隧道方式经过，不设站点。

6.6本片区现状有轨道龙华线、轨道环中线，其中轨道龙华线在片区内设有深圳北站和红山站；轨道交通环中线在片区内设有深圳北站。

规划轨道6号线（暂定名）南北向穿越本片区，在片区内设有深圳北站和红山站，深圳北站以北线位与现状轨道龙华线共用一条交通走廊，深圳北站以南沿新区大道布置。

6.7本片区为自行车交通重点发展地区。

沿城市主干道及红木山水库地区设置独立的自行车道，沿城市次干道结合人行道设置自行车道，沿“城市绿谷”结合人行道设置自行车与道。

独立自行车道宽度不小于2米，人行、自行车混行道宽度不小于4米。

6.8片区内形成连接主要交通枢纽、红木山水库地区及商务、商业区的连续步行交通系统。

步行交通系统由城市道路两侧人行道、人行与自行车混行道以及商务核心区二层步行连廊组成。

步行系统应舒适便捷，设置醒目的提示标志并按相关规定进行无障碍设计，二层步行连廊净宽不小于3米，在条件允许的情况下净宽不小于5米。

6.9高速铁路客运枢纽深圳北站的交通疏解以轨道交通与常规公交为主，同时设置长途客运站、的士站及社会车辆停车场。

6.10本片区的交通出行提倡以公共交通为主。

以城市轨道交通线路为地区发展主干，结合轻轨站点设置公交换乘站点、停车场等交通设施。

图3：

综合交通规划图

7市政工程

7.1合理预测图则区内的用水量、污水量、用电负荷、通信负荷和供气量，高效、集约利用水资源，完善供电电源布局及网架结构，优化完善通信设施布局，提高管道燃气气化率，保障图则区内城市供水、供电、通信和供气安全；采用低冲击开发模式，提倡固体废弃物分类收集、分类处理，促进废弃物资源化回收利用。

7.2预测本片区内最高日用水量11.6万立方米，平均日污水量9.3万立方米/日；计算用电负荷29.93万千瓦～35.70万千瓦，固话用户5.80万线～7.08万线，移动通信用户约10万部，有线电视用户约3.15万户，天然气年总用气量约2600万标准立方米。

7.3图则内的市政设施的等级、位置、规模及规划控制要求详见图表及附表1《配套设施规划一览表》。

8.4本片区沿牛咀水控制河道蓝线，蓝线为自河道上口线外延10米；沿图则范围西侧山体控制电力架空线走廊，最宽处控制宽度约1380米，最窄处控制宽度约60米。

8.5本片区洪水排入梅龙路西侧的排水明渠后排入上芬水；严格采用雨污分流制排水，图则片区污水收集到梅龙路的市政污水干管，排入龙华污水处理厂，处理达标后排放；本片区应采用低冲击开发模式，采取收集、入渗、调蓄等手段进行雨水综合利用，降低本片区的雨水综合径流系数，降低暴雨洪涝灾害风险。

8.6图则城市建设区内雨水宜以入渗调蓄为主，并适度收集利用；生态用地等非城市建设区宜以雨洪收集利用为主；再生水主要用于生态环境用水和城市杂用水；固体废弃物应进行资源化回收及利用，实行分类收集、分类运输和分类处理。

图4：

市政工程规划图

9城市设计

9.1本片区的空间组织强调山、城、水整体设计，展现自然生态和人文景观特色，构建深圳北站周边地区新城市中心区品质内涵与整体视觉印象。

9.2本图则中01-04、02-03、02-11、04-01、04-02、04-04、05-02、05-06、05-07、05-13、06-01、06-02、06-04、06-07、06-09、07-02、07-04、07-05、07-08、08-03、08-05、08-08、08-10、09-04、10-02、10-04、10-05、10-06、10-08、11-01、11-04、11-08、11-10、12-02、12-03、12-04、12-08、12-10、12-12、12-16、12-17、13-04、13-06、13-07、13-09、13-11、13-13、13-15、13-17、15-03、15-07、16-02、16-05、17-03、18-03、19-01、19-04、19-06、19-07、20-01、20-03、20-05、20-06、20-07、20-10、20-11号地块均为公共空间，其中01-04、02-03、02-11、04-01、04-02、04-04、05-02、05-06、05-07、05-13、06-01、06-02、06-04、06-07、06-09、07-02、07-04、07-05、07-08、08-03、08-05、08-08、08-10、09-04、10-02、10-04、10-05、10-08、11-01、11-04、11-08、11-10、12-02、12-06、12-07、12-10、12-11、12-12、12-16、12-17、13-04、13-06、13-07、13-09、13-11、13-13、13-15、13-17、15-03、15-07、16-02、16-05、17-03、18-03、19-01、19-04、19-06、19-07、20-01、20-03、20-05、20-06、20-07、20-10、20-11号地块为公园绿地，10-06号地块为广场用地。

9.3本片区街道设施坚持整体统一、多样性、功能适用、环境保护以及景观良好的原则，统一布局公共卫生、休息服务、公共交通、照明、管理设施以及配景与艺术小品类设施。

重点处理城市轨道工程、地下空间等构筑物的外在景观效果。

本片区河流应严格按照蓝线范围控制，河流沿线护岸在工程条件许可情况下优先采用生态性护岸。

9.4本片区慢行系统包括城市道路人行道、城市绿谷、指状绿地及北站商务区二层连廊。

系统涉及道路、公园、建筑及人行天桥等各种设施的建设，在各部分单独建设时应注重与相邻用地的慢行系统联系性，注重无障碍设计。

9.5本片区建筑控制要求：

（1）以城市绿谷与指状绿地作为规划区最有可识别性的城市景观。

城市绿谷两侧建筑应注重群体关系研究，形成具有一定连续性及整体性的城市界面。

（2）高度性地标：

围绕深圳北站与红山站形成本片区的两处城市天际线峰顶。

韵律起伏的城市天际线与背景山体天际线呈现错落起伏的关系，使自然景观与人文景观相互重叠。

深圳北站商务区与红山站分别规划两个地标建筑。

深圳北站商务区地标建筑高度控制不低于400米，红山站地标建筑高度不低于200米。

（3）形体性地标：

红山站东侧美术馆与图书馆（调剂书库）在严格控制建筑高度的同时，强调建筑空间组合与形体的设计感，通过对建筑形体及质感赋予的重点设计赋予建筑独特的视觉特征。

（5）自然景观地标：

红木山水库应严格控制水源保护区范围内建设规模与建设属性，同时通过建立完善的交通联系，将水库周边地区建设成为郊野型公园。

9.6本片区城市设计景观分区包括区域生态景观、城市绿化景观、特色感知景观、文化中心景观、CBD景观和一般城区景观。

（1）区域生态景观：

包括城市背景山体大脑壳山与羊台山，以及规划区范围内红木山水库。

该类景观以绿色山林为主要特征，成为规划区生态背景景观与重要载体。

（2）城市绿化景观：

包括城市绿谷与指状绿地。

该类景观是城市内部重要的休闲娱乐场所，同时也是城市内部通风廊道。

该类景观注重休闲功能的集聚，以绿化环境营造自然环境感知，以休闲设施与场所营造交流空间。

（3）特色感知景观：

包括民繁路（人民路-民宝路段）、深远北路、白松路、新通路、百通街、民旺路、长顺路、满园街和南园街等。

该类景观注重色彩与嗅觉设计，通过多重感官体验体设计增加市民对城市的多维感知。

（4）文化中心景观：

包括Lifestyle特色街区、美术馆与图书馆。

该类景观注重环境景观与功能的复合性，通过提供传统街道商业活动、文化艺术活动与学习感知活动的场所。

（5）CBD景观：

包括深圳北站商务区与红山站商务区。

该类景观通过高密度、高强度的超高层建筑集聚，为城市商务活动提供场所。

该类景观注重人性化设计，现代化的建筑质感。

（6）一般城区景观：

包括居住区、旧村等，是城市生活重要的载体。

该类景观与其他景观地区共同承载城市整体意向。

9.7本片区以深圳北站商务区及红山站为核心划定两片城市设计特别管制区。

特别管制区内城市建设应严格遵守本图则技术文件中空间控制总图的要求。

10自然生态保护与绿地系统规划

10.1本片区红木山水库北侧划定约8.53公顷基本农田。

基本农田应严格按照国家相关政策法规予以保护。

10.2本片区公园包括城市绿谷公园、文化公园、白松公园、高线公园、和园、谐园、北站公园、南园公园、玉龙公园和红木山郊野公园。

本片区公园主要为带状形态，在下一步的详细设计中应强调体育活动设施及公共活动场所的设置。

红木山郊野公园应强调自然环境的保护，开发建设仅限于必要的管理与游客服务设施，严格控制开发建设规模。

公园绿地位置、面积详见图表。

11“五线”控制

11.1图则内的“五线”划定详见图表。

（注：

城市黄线以地块形式表示。

）

12规划实施

12.1本片区主要分为三个发展时期。

（1）近期建设主要以轨道红山站周边地区的建设为重点。

红山站以市美术馆、市图书馆调剂书库、Lifestyle特色街区和红山站西侧4块商业办公用地为启动项目；北站商务区以北站东广场相邻两宗地为启动项目。

（2）中期建设强调规划区城市整体环境品质的提升。

以城市绿谷为纽带，串联现状已建地区与近期建设的节点，建成规划区的整体开敞空间环境。

在建设项目中以旧村综合整治（向南华侨新村、东泉新村及南源新村）、白松路沿线商业办公用地建设及城市公共服务设施建设为主。

（3）远期建设为规划区全面建设阶段。

建议以公共绿地为核心进行土地出让，将城市建设资金集中于局部开发。

同时将规划区内最高的地标建筑置于规划区开发后期建设。

12.2本片区城市设计特别管制区内应采用街坊式土地开发模式。

街坊式土地开发即划定多宗地组成一个开发单元出让于一家开发商。

（1）红山站周边地区市政道路密度适中，用地规模约2公顷～3公顷（除Lifestyle特色街区用地），强调步行与内部建议性道路的联系。

片区商业用地建议以独立宗地开发为主，但须注重内部建议性道路的联系。

土地开发分为3宗独立宗地开发和1处街坊式开发。

（2）北站商务区由于路网密度较高，各宗地面积较小，建议主要采取街坊式开发模式。

建议街坊式开发规模控制为1.5公顷～4公顷，共分为约14个街坊独立开发。

12.3二层连廊与地下空间开发设计条件应纳入宗地出让设计要点，作为强制性控制要求。

在开发建设过程中遵循“先建设先主导”的原则，若二层连廊或地下空间相连的两宗地由同一开发商建设，由其全权负责实施建设；若由不同开发商建设，则以先开发者经审批通过的相关设计条件为后开发者的设计依据；若两宗地之间间隔市政道路，则由先开发者一并完成市政道路红线范围内的通道建设。

13附则

13.1土地利用一般规定

（1）本图则所确定的地块用地性质为该地块的主导用地性质，依《深标》相关规定，地块可适度兼容部分指定的其它用地性质。

（2）本图则所确定的单元功能为该单元主导功能，下层次规划应符合本图则确定的规划控制单元主导功能，并可依据《深标》及其它相关规定进行细化。

（3）本图则所确定的地块用地性质及单元主导功能，是对未来土地利用的控制与引导，现状已建的合法建筑与本图则规定不符的，可继续保持其原有的使用功能；如需改造或重建，须执行本图则的规定。

（4）本图则中用地的混合使用应依据《深标》相关规定。

（5）本图则所确定的配套设施，若安排在土地利用权已出让的地块内，相关管理部门可根据有关法规的规定，在有需要的时候依法收回土地利用权。

（6）基于城市整体发展目标和城市规划要求，本图则对部分已出让用地制定了新的规划（包括用地性质、容积率等指标），但不代表该用地可当然地依据本图则获得规划许可，此类用地按本图则获准规划许可的前提是必须符合土地政策、相关法规和其它适用的政府规定。

（7）本图则规划的发展备用地需确定具体用地性质时，须编制规划并按相关程序报批。

（8）本图则按照规划编制时所使用的地形图及地籍权属、并参照现场情况划分地块并测算地块面积。

（9）本图则所确定的地块界线，并不一定代表确实的用地红线，在下层次规划设计和开发建设中，在不损害相关利益人权益的前提下，可根据实际情况将地块进行合并或细分。

（10）地块边界合并或细分后，原图则确定的用地性质、配套设施和适建建筑可重新布局，但各类用地性质的建筑总量、占比和建筑界面控制等应与原图则保持一致。

（11）本图则所划定的单元边界，是确定单元内各项规划指标及管理要求的基础条件，原则上不能调整；若在实施时确需调整，应对单元及相关周边地块的各项规划指标、管理要求一并调整，并按相关程序报批。

（12）本图则内所有建筑的地下空间不得突破地块用地红线范围。

13.2开发强度一般规定

（1）为集约利用土地，本图则内工业及仓储用地的容积率须同时满足相关规定的容积率下限指标要求；居住及商业等用地的容积率不应少于本图则图表确定的容积率的90%。

（2）本图则执行过程中，地块容积率的确定须同时满足工程地质安全等相关规定。

（3）本图则中确定的地块用地面积，因地块合并、细分或调整发生变化时，应保持地块总建筑面积及配套设施规模不变，并对地块容积率作相应调整。

（4）本图则中对规划确定的配套设施的容积率不予规定，其开发强度按照国家、省、市相关规定和技术规范确定。

（5）本图则中单元确定的建筑规模，在编制单元详细规划时须严格遵守。

如确需调整，应充分论证调整的必要性及可行性，并履行相关修订、审批程序。

13.3公共设施一般规定

（1）本图则确定的公共设施按照实位、虚位、点位三种布置方式，其相关内容及控制要求详见附录2。

（2）本图则中公共设施数量、规模不得减少或取消。

如因专项规划、工程设计和实施建设需要有所调整，应按相关程序进行。

（3）本图则确定的公共设施，在满足相关规范前提下，可适当增加建设规模以扩大容量；在有利于公共设施近期实施等条件下，可对其具体用地范围及布局进行合理的微调。

（4）本图则中公共设施的建设须同时满足相关法规和规划规定的卫生与安全防护要求。

（5）单元内社区级公共设施，应在下层级规划编制中，按照《深标》及其它相关规范标准配置。

（6）单元内以虚位或点位控制的公共设施，在保证用地规模及合理服务半径的前提下，其具体位置及界线可在单元内优化调整。

（7）本图则中以点位控制的公共设施，其图例所在的位置为规划建议位置。

在地块出让前，可根据地区建设的实际情况，经论证后在街坊范围内调整；在地块出让以后，可根据项目建设的实际需要，经论证后在项目建设基地范围内调整。

13.4综合交通一般规定

（1）本图则确定的交通设施按照实位、虚位、点位三种布置方式，其相关内容及控制要求详见附录2。

（2）本图则中交通设施、轨道交通线位、车站、停车场和车辆段，其数量、规模不得减少或取消。

如因专项规划、工程设计和实施建设有所调整，应按相关程序进行。

（3）本图则确定的交通设施，在满足相关规范前提下，可适当增加建设规模以扩大容量；在有利于设施近期实施等条件下，可对其具体用地范围及布局进行合理的微调。

（4）本图则中交通设施的建设须同时满足相关法规和规划规定的卫生与安全防护要求。

（5）单元内以虚位或点位控制的交通设施，在保证用地规模及合理服务半径的前提下，其具体位置及界线可在单元内优化调整。

（6）本图则中以点位控制的交通设施，其图例所在的位置为规划建议位置。

在地块出让前，可根据地区建设的实际情况，经论证后在街坊范围内调整；在地块出让以后，可根据项目建设的实际需要，经论证后在项目建设基地范围内调整。

（7）下层次规划应按照《深标》及其它相关规范要求细化完善单元内支路网设计。

（8）本图则应根据片区功能定位及布局要求，构筑适宜的慢行系统；此外，有条件的道路应设置独立的自行车道，同时鼓励在大型公园、河道两侧、公共绿地以及环境优美地区设置独立的自行车休闲道。

所有慢行系统应按相关规定进行无障碍设计。

（9）本图则内建议性支路的位置以虚位表示，在规划实施过程中，其线位可根据实际需要，在满足相关规范要求，并保证所在区域各地块间交通能有效衔接的前提下做适当调整。

13.5市政工