物业管理企业组织结构及部门职能.docx

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物业管理企业组织结构及部门职能

2019年物业管理企业组织结构及部门职能

一、我国物业管理行业发展现状

（1）物业管理行业整体规模持续增长

随着我国城镇化水平与居民收入水平的不断提高，房地产市场发展带来的新增住房建筑面积的累计叠加，物业服务需求持续旺盛。

一方面，房地产业发展持续带动物业管理行业的发展。

物业管理行业上游行业的房地产业经过长足的发展已步入成熟阶段，当前宏观政策虽不断加强调控力度，但我国城镇化趋势不可逆转，根据《国家新型城镇化规划（2014－2020年）》确立的发展目标：

常住人口城镇化率达到60%左右，户籍人口城镇化率达到45%左右，努力实现1亿左右农业转移人口和其他常住人口在城镇落户，中国房地产行业及物业管理行业将随着城镇化水平提高而继续发展。

2013年至今，全国房地产开发企业房屋竣工面积情况：

时间年份

全国房地产开发企业房屋竣工面积（亿平方米）

2013年

10.14

2014年

10.75

2015年

10.00

2016年

10.61

2017年

10.15

2018年

9.36

2019年1-6月

3.24

2018年我国新增房屋竣工面积虽有所下降，但2013年至2017年连续五年均保持每年新增房屋竣工面积10亿平方米以上，意味着为物业管理提供等量的新增物业管理面积。

另一方面，我国物业管理行业的市场规模快速增长。

根据中国物业管理协会发布的《2018年全国物业管理行业发展报告》，2017年全国物业管理面积约为246.65亿平方米，比2014年增加71.15亿平方米，年复合增长率12.01%，行业物业管理规模持续扩大；2017年全国物业服务企业共11.8万家，比2014年增长18.2%，年复合增长率3.97%；2017年全国物业管理从业人员约904.7万人，比2014年增长29.4%，年复合增长率9.9%。

（2）市场高度分散但行业集中度逐步提升

物业管理行业虽经30多年的发展，但仍处于初级发展阶段，整体呈现“大市场，小龙头”的竞争格局。

根据中国物业管理协会发布的《2018年全国物业管理行业发展报告》显示，截至2017年底，全国11.8万家物业服务企业平均管理面积仅为20.90万平方米，市场仍呈现高度分散的行业特性。

随着近年来规模企业的快发发展，或借助集团获得多方位发展支持，或加速市场化进程，同时嫁接资本市场，聚焦平台输出、扩大兼并收购、创新商业模式等，多形式、多手段、多渠道不断强化规模化发展，行业集中度逐步提升。

根据近几年百强企业研究报告，2014年至2018年间，百强企业市场份额占比从16.28%增加至38.85%，行业集中度进一步提升。

2014-2018年百强企业市场份额变化情况具体如下图：

同时，物业管理行业强者恒强的态势继续保持，2018年TOP10企业管理面积均值为2.39亿平方米，市场份额为11.35%，与2017年相比提高了0.29个百分点。

百强企业内部也呈现出差异化的分布特征，规模较大企业优势更加凸显，规模较小的企业在各自细分领域力求稳定发展。

2018年度，强者恒强态势延续，TOP10企业管理面积均值是百强企业均值的6.43倍；TOP11-30企业积极创新求变，成长较快，管理面积均值为是百强企业均值的1.71倍，TOP31-50管理面积均值是百强企业均值的0.63倍，TOP51-100管理面积均值是百强企业均值的0.34倍。

（3）深耕主流市场凸显城市集群效应

改革开放以来，随着我国城镇化的纵深发展，城市群集聚经济、人口能力明显增强，我国以城市群为核心的空间发展格局已基本形成，衍生出的巨大住房和物业管理需求为物业管理行业创造了更广阔的发展空间。

百强企业纷纷抓住城市群发展带来的结构性机遇，开展针对性、差异化布局，依托城市群带来的项目聚集优势，强化规模效应。

2018年度，百强企业53.12%的管理面积位于五大城市群，其中，在长三角、成渝、珠三角、长江中游及京津冀五个主要城市群分布比例分别为18.17%、9.34%、9.06%、8.51%和8.04%。

城市群

2018年城市群竣工面积占全国竣

工面积比例

百强企业管理面积占总管理面

积比例

长三角

18.78%

18.17%

成渝

9.98%

9.34%

珠三角

5.38%

9.06%

长江中游

7.53%

8.51%

京津冀

6.34%

8.04%

合计

48.01%

53.12%

（4）物业管理业态多样化但仍以住宅物业为主

随着我国物业管理行业的不断发展壮大，物业服务企业在顺应市场大势依靠规模取胜的基础上，不断提升专业服务能力，拓展物业服务的业态范围。

物业管理除了传统的住宅物业外，还有众多其他物业管理类型，诸如办公物业、商业物业、产业园区物业、公众物业、学校物业、医院物业等。

这些管理业态同住宅管理相比较，具有更强的专业性，已发展成为物业管理行业中的重要分支，我国物业管理业态走上多样化发展的快车道，物业管理行业加速向现代服务业转型升级，物业管理向城市社会管理、公众资产管理等方向延伸，未来物业管理业态将更加丰富。

但是，由于我国物业管理行业仍处于转型升级阶段，当前物业管理业态仍以住宅物业为主。

根据中国指数研究院、中国房地产TOP10研究组联合发布的《2019年中国物业服务百强企业研究报告》显示，2018年度，百强企业住宅物业服务收入占百强企业基础物业服务总收入的45.79%，办公物业、商业物业、产业园区物业、公众物业、学校物业、医院物业和其他类型物业物业服务费收入占比分别为19.94%、14.45%、6.62%、2.12%、3.28%、3.02%及4.79%。

一方面，新增住宅面积仍是当前房地产增量市场的绝对主力军；另一方面，随着社区经济的崛起，管理住宅物业的价值进一步凸显，行业百强企业的兼并收购也以住宅物业管理项目为主，助推了行业百强企业中的住宅物业的占比提升。

2013年至今，住宅面积占全国房地产开发企业房屋竣工面积情况：

时间年份

全国房地产开发企业房屋竣工

面积（亿平方米）

新增住宅竣工面

积（亿平方米）

住宅竣工面积占

总竣工面积比例

2013年

10.14

7.87

77.61%

2014年

10.75

8.09

75.26%

2015年

10.00

7.38

73.80%

2016年

10.61

7.72

72.76%

2017年

10.15

7.18

70.74%

2018年

9.36

6.60

70.51%

2019年1-6月

3.24

2.29

70.68%

（5）基础物业服务外包已成行业惯例

物业服务企业通过将基础业务外包，利用专业服务企业提供的优质低价服务，实现专业化、集约化管理，在降低企业经营成本的同时，聚焦核心业务，进一步提升专业服务水平。

根据中国指数研究院、中国房地产TOP10研究组联合发布的《2019年中国物业服务百强企业研究报告》显示，从基础业务外包项目数量占比来看，2018年百强企业外包项目中，清洁服务外包项目数量占总项目数量的60.38%，同比增加0.13个百分点；绿化业务外包项目数量占比为43.34%，同比增加0.20个百分点。

设备维护养护和秩序维护业务外包项目数量占比分别为37.01%和24.90%，较2017年分别增长0.17和0.22个百分点。

从业务外包人员占比看，2018年，百强企业外包员工总数为51.76万人，同比增长10.32%。

二、企业组织结构图

企业的组织结构如下：

三、部门职能

1、董事会

董事会是公司决策机关，依法行使职权。

公司董事会下设战略委员会、提名委员会、审计委员会、薪酬与考核委员会。

董事会各专门委员会设置完善，职能明确，是公司内控制度体制中的重要环节。

2、监事会

监事会是公司监督机关，对公司各项制度进行监督，对公司董事及高管人员的行为及公司的财务状况进行检查。

3、股东大会

股东大会是公司最高权力机构，由全体股东组成，依据《公司法》和《公司章程》依法行使职权，决定公司经营管理的重大事项的机构。

4、证券部

证券部负责投资者关系管理、信息披露管理。

董事会秘书为公司与公司股票上市的证券交易所之间的指定联络人。

5、提名委员会

提名委员会是董事会按照股东大会决议设立的专门工作机构，主要负责对公司董事和高级管理人员的人选、选择标准和程序进行选择并提出建议。

提名委员会对董事会负责。

6、战略委员会

战略委员会是董事会按照股东大会决议设立的专门工作机构，主要负责对公司长期发展战略和重大投资决策进行研究并提出建议，向董事会报告工作并对董事会负责。

7、薪酬与考核委员会

薪酬与考核委员会是董事会按照股东大会决议设立的专门工作机构，主要研究公司董事及高级管理人员的考核标准并进行考核；研究和审查公司董事及高级管理人员的薪酬政策与方案；审查公司整体薪酬政策和奖励方案；对董事会负责。

8、审计委员会

审计委员会是董事会依据股东大会决议设立的专门工作机构，主要负责公司内外部审计的沟通与协调、内部审计的组织、监督审计决议的执行等工作，对董事会负责。

9、总经理办公室

公司战略研究，公司治理体系建设，公司法律事务及风险处理，公司日常行政事务管理，统筹公司内外部各项行政事务。

10、审计部

对公司开展内部审计，监督、检查内控制度执行情况，发现公司经营中存在的潜在风险，提出改进和加强公司内部控制制度的意见和建议，与外部审计机构进行交流和沟通，完成董事会审计委员会交办的具体审计工作。

11、品牌营销部

公司品牌战略规划与研究，公司品牌设计与管理，公司品牌传播与维护，品牌管理制度建设，自媒体运营、品牌活动策划和公共关系维护，公司商标事务及管理。

12、市场拓展部

负责制定公司的市场拓展整体规划；研究公司市场拓展策略，建立健全市场拓展管理体系；做好公司市场团队建设、大客户关系维护，督导与帮扶大区业务拓展；协助公司项目并购、股权合作等工作。

13、财务管理部

根据会计准则和会计制度制定、完善公司财务管理制度；建立财务、成本核算体系；负责财务、成本核算；税收筹划、资金管理及会计档案管理；预算管理制度的制定，组织实施全面预算，进行预算执行分析、财务分析、资产管理等工作，为公司经营和决策提供依据。

14、人力资源管理部

企业人事行政管理制度的制定及协助制定其它业务部门的管理制度；负责公司整体的人力资源规划，员工招聘、培训、员工绩效考核及薪酬管理；负责与员工劳动关系的建立及员工社会保险、各项福利的工作。

制定公司人力资源战略规划，建立健全人力资源管理体系，做好包括人力资源规划、组织架构管理、员工招聘选拔、绩效考核、薪酬福利管理、培训和开发、员工关系管理等各项工作，并为各分子公司及其他职能部门提供人力资源管理服务，指导其开展选、育、用、留等人才管理，确保人力资源工作支持公司经营及发展，为实现公司经营发展目标提供人力资源保障。

15、运营管理部

建立公司运营服务标准与流程，组织标准的实施、检查和督导，重点项目管理方案的评审与支持，处理客户投诉、维护客户关系；负责公司新产品、新技术、新设备的研发与推广、落实。

16、信息技术部

公司信息平台的规划、建设、组织与实施；公司信息平台的日常维护与管理；项目信息应用的检查与培训；新信息技术的研究、跟踪，做好信息平台的升级。

17、采购招商部

负责公司采购、招商制度的制定；开发和拓展公司招、采项目，组织与实施公司集中招、采工作；指导、协调各区域做好招、采工作；供应商服务品质的监督与评定。