工程管理办法0128珠江房产.docx

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工程管理办法0128珠江房产

广东珠江投资有限公司

工

程

管

理

办

法

二○○七年一月

目录

第一章总则2

第二章工程前期管理2

第三章“二点一线”工程管理4

第四章工程质量管理5

第五章工程进度管理7

第六章工程签证及变更管理7

第七章工程竣工与移交8

第八章工程维修管理9

第九章附则11

附件目录12

第一章总则

第一条为强化集团建设工程管理，促进项目建设工程管理的标准化、规范化，提高工程质量，推行新的商业模式，获得最佳投资效益，特制定本办法；

第二条本办法作为集团公司内部建设工程管理制度，集团、地区及项目公司及其合作控股公司必须遵守本办法；

第三条本办法的条款如与国家规范、标准或地方法规有矛盾之处，以国家规范、标准或地方法规为准；

第二章工程前期管理

第四条单位工程的划分及编码必须按照集团的统一标准执行；

第五条原则上，首期开发工程应考虑不带地下室的住宅或联排别墅（泛地产板块参照执行）；

第六条工程进度计划必须按照《项目工程进度控制点汇总表》的格式要求进行编制；

第七条工程进度（资金）计划必须符合项目经营计划书中项目定位、营销计划的要求；

第八条工程进度（资金）计划应在年度预算编制时集中进行修订；

第九条工程委托（招标）必须在完成施工图预算及出图审批后，根据施工图预算以固定总价包干的形式进行；

第一十条原则上，单位工程必须委托集团长期合作单位施工；

第一十一条项目工程部应根据工程进度计划编制年度招标计划；

第一十二条凡列入集团集中招标的项目，原则上不再进行单项招标；

第一十三条未招标工程必须及时将议标结果报集团备案，地区授权范围外的议标结果必须报集团进行审批；地区授权范围内的议标包括：

1、十万元以下（供电工程五十万元以下）的工程；

2、项目首期勘探工程、“三通一平”前期工程、“二点一线”工程。

第一十四条年度计划（目标成本）外的项目，必须办理补充立项审批后方可正式委托；

第一十五条工程必须在签订合同后方可安排进场施工；

第一十六条工程合同采用集团标准范本，合同附件包括但不限于：

施工图预算（中标清单、议标结果审批表）、集团施工工艺及质量验收标准；

第一十七条单位工程的总包合同由集团工程设计管理中心组织会签；

第一十八条“三通一平”工程应单独签订施工合同，不允许以工程签证的形式纳入总承包的单位工程造价范围；

第一十九条工程管理部门应配合开发部门从政府有关单位取得项目有关红线图、坐标控制点、高程控制点及规划红线外管线接驳点，掌握项目地下原有管线情况；

第二十条原则上，施工图纸未经会审不得作为施工依据；

第二十一条施工组织设计中的工程进度计划必须符合项目经营计划书的总体要求；

第二十二条单位工程开工必须报集团进行审批；

第二十三条若项目暂无目标成本或图纸预算未出，在符合基准价及招标的条件下，以下工程可由地区公司进行开工审批，并签订合同送财务部门备案：

1、项目首期勘探工程由地区工程设计总监负责开工审批；

2、项目首期“三通一平”工程经地区工程设计总监审核后由地区总经理负责开工审批；

3、项目首期“二点一线”工程经地区工程设计总监、营销总监审核后由地区总经理负责开工审批。

第三章“二点一线”工程管理

第二十四条“两点一线”指销售中心、样板房及看楼通道；

第二十五条样板房、销售中心必须在现楼内建设，异地建设必须报集团批准；

第二十六条原则上按照交楼标准进行样板房的施工，不再另行装饰示范单位；

第二十七条施工单位必须单独编制“两点一线”工程的施工方案；

第二十八条项目“两点一线”工程在进度控制点计划中必须单列；

第二十九条“两点一线”工程验收由项目公司组织地区营销、工程设计部门参加；

第四章工程质量管理

第三十条材料、设备进场报验时必须附产品合格证、检验证明、产品使用说明书等质保资料；

第三十一条材料、设备必须符合施工合同中材料、设备清单的要求，装饰材料必须与设计提供的样板相符；

第三十二条主要结构材料、装饰材料、砼、砂浆必须实行见证取样、试验送检制度；

第三十三条第一批主要材料进场，地区工程设计中心参加验收；

第三十四条原材料未经检查验收或检验不合格者，不得在工程上使用，由项目工程（监理）部通知限期退出现场；

第三十五条砼、砂浆、钢筋焊接必须在施工现场制作试件，项目工程（监理）部管理人员必须旁站监督。

第三十六条所有分项工程、工序（包括主体结构、装饰、景观、市政管线等）全面施工前，施工单位必须做“施工样板”，经验收合格后，方可大面积施工；

第三十七条施工样板在施工过程中实行旁站监督，项目工程（监理）部管理人员必须严格按照《集团工艺标准》对施工工艺过程进行验收；

第三十八条施工样板未经验收或验收不合格，禁止大面积施工；

第三十九条室内装饰工程大面积施工前，施工单位应在楼层内不同户型做有厅、室、厨房、卫生间的单元施工样板间（交楼标准），通过施工样板间确定土建与水、电的工艺流程和整体综合标准，认真解决墙面和管线的渗漏现象；

第四十条项目设计代表、项目装饰设计师必须参加施工样板间的验收；

第四十一条项目工程（监理）部管理人员必须对施工现场进行巡视，每天不少于两次。

发现质量问题必须及时下达《工程质量整改通知单》，要求施工单位限期整改；

第四十二条项目工程（监理）部应按照建设部《房屋建筑工程施工旁站监理管理办法（试行）》对有关部位进行旁站监督；

第四十三条隐蔽工程验收应在分项工程验收的基础上按有关规定做好现场签证，严禁事后补签。

分项工程的工序如防水分项的找平层、防水层、隔离层、保护层等必须办理分层隐蔽验收；

第四十四条重要的分项、分部工程验收，地区工程设计中心必须参加；

第四十五条分项（部）工程未经验收或验收不合格，不允许进入下一道工序施工；

第四十六条工程管理部门必须严格执行集团《建筑施工成品保护管理规定》，对违反管理规定的行为及时进行处罚；

第四十七条集团工程管理中心对各项目的工程验收情况进行抽查，核定地区、项目工程管理人员的验收资格；

第四十八条出现质量问题（事故），各级工程管理部门必须按规定程序上报，隐瞒不报的必须追究有关人员责任；

第四十九条工程质量问题（事故）处理完成，必须经工程管理部门验收；

第五十条对出现的质量问题（事故）给公司造成经济和名誉损失的要按公司规定追究有关人员的责任并进行处罚；

第五章工程进度管理

第五十一条项目经营计划确定的工程主要进度控制点计划必须作为施工合同的附件，同时在合同内应注明工期延误处罚措施；

第五十二条工程主要进度控制点包括：

开工、±0.00、预售形象进度、主体封顶、外排栅拆除、竣工验收；

第五十三条项目工程部应督促施工单位根据项目总体进度计划（主要进度控制点计划）编制月度进度计划；

第五十四条项目工程部应督促施工单位在工程达到进度控制点后及时报送《进度控制点时间确认表》，并办理确认手续；

第五十五条工程进度必须实行动态管理，工程管理部门定期对工程进度进行检查；

第五十六条对工程主要进度控制点的处罚必须在工程进度款支付中体现；

第六章工程签证及变更管理

第五十七条工程签证是指项目前期及施工过程中，由于非施工方原因而造成的工程返工损失及增加的（零星）工程量，合同预算总价之外的甲乙双方工程量确认证明；

第五十八条工程签证必须以《工程通知单》作为依据；

第五十九条《工程量签证单》只能作为工程量的确认依据，《工程量签证单》不能以任何形式反映单价或定额直接费以外的费用，必须严格按照合同规定的结算方式进行计价、取费，形成最终结算价；

第六十条签证涉及的工程部位必须在质量验收合格后方可办理工程量确认；

第六十一条《工程量签证单》必须由项目工程部经理、项目设计代表、项目总经理三人签名确认方为有效；

第六十二条工程签证必须月清月结，没有在规定时间内办理的视为无效签证；

第六十三条每月的工程签证结算必须报集团进行二次审核；

第六十四条工程变更的定义：

在施工过程中，由于施工单位自身的原因，无法按照原图纸设计（施工方案）进行施工而要求对原设计（方案）进行修改；

第六十五条设计变更的定义：

由于图纸设计原因或建设单位要求对原设计进行修改；

第六十六条工程变更原则上由施工单位负责变更损失，如果工程管理部门同意由建设单位承担变更损失，工程管理部门必须申办《设计变更申请》；

第六十七条董事局控制成本（年度目标成本、董事局审批补充立项、成本超标）之外实行成本授权管理，集团、地区、项目必须根据授权额度及额度使用范围严格控制施工过程中的成本增加；

第六十八条授权限额按分期/区进行控制，项目、地区、集团应根据分期/区开发周期合理安排每年的额度，并在年度生产管理责任书中明确；

第六十九条工程进度款实行验收付款，单位工程月度由项目负责验收，季度由地区负责验收，半年度由集团负责验收，独立发包工程形象进度由项目负责验收，完工形象进度由地区负责验收。

第七章工程竣工与移交

第七十条工程竣工验收必须达到以下条件：

工程已按批准的设计文件及承发包合同内容完成；质量符合国家建筑工程施工质量验收统一标准；竣工资料完整；

第七十一条单位工程及重要的独立发包工程竣工验收必须按照：

初验－复验－竣工验收的程序进行，一般的独立发包工程可直接进行竣工验收；

第七十二条单位工程及重要的独立发包工程竣工验收由地区工程设计中心负责组织，一般的独立发包工程竣工验收由项目工程部组织进行；

第七十三条工程的竣工验收必须严格按照《集团质量验收标准》进行；

第七十四条工程竣工验收合格后方可办理工程结算；

第七十五条工程质量验收合格后，由地区营销中心组织对完工工程进行综合验收，从工程质量、使用功能、性价比等各方面对工程进行综合验收；

第七十六条项目设计代表、销售人员、项目工程管理人员、物业公司参加综合验收工作；

第七十七条综合验收合格后，方可办理工程移交及单位工程结算款的支付。

第八章工程维修管理

第七十八条交楼维修：

室内外工程竣工移交物业后两个月内的维修；

第七十九条遗留（或甩项）问题处理：

室内外工程竣工移交前，工程移交清单所列的现存少量整改未完成或被建设单位允许竣工甩项的但不影响交楼的内容（①遗留：

少量的质量缺陷整改未完成但非直接影响交楼的问题；②甩项：

室内外局部未完工但不直接影响交楼使用的内容，如裙楼消防系统末端安装、室外车棚等）；

第八十条建立物管台账：

自业主收楼起，项目小区物业管理中心分别以栋号、分期移交楼盘为单位，逐步建立业主维修台账和公共设施维修台账；

第八十一条建立物业维修卡：

为提高物业维修效能、保证售后服务质量、维护小区物业管理信誉，由物业公司统一建立与《房屋建筑工程质量保修书》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》相配套的维修卡；

第八十二条交楼维修期的责任维修单位是总承包单位和独立分包方；责任托管和维修配合方是项目小区物业管理中心；责任监督协调方是甲方（项目公司）；

第八十三条交楼维修期过后（保修期）的维修责任单位是总承包地区公司维修部；

第八十四条总承包负责组织办理其内部交楼维修期和保修期的维修交接工作，对于交接存在的问题必须书面明确转达给物业公司、建设单位（项目公司），并承担内部协调管理责任；

第八十五条维修受理：

正常的业主报修业务由物管部门受理，并负责协调和配合总承包方对报修问题进行维修处理，空置房、公共设施出现的质量问题由物管部门进行报修；

第八十六条工程质量鉴定：

对于产生工程质量问题的原因有关各方存在争议，项目工程（监理）部负责组织工程质量鉴定，协商问题定性和明确责任归属方；

第八十七条维修施工：

总承包维修部门承接维修单，及时处理工程质量缺陷问题，重点维修问题（如结构、渗漏、连带拆修以及费用较大的维修），必须事先拟定相应的维修方案；

第八十八条投诉理赔：

物管部门受理投诉理赔工作；项目工程（监理）部负责组织完成归属的协商确定工作；物管部门负责组织完成与业主协商赔付的工作；

第八十九条争议处理：

对于维修管理工作中有关责任归属问题各方之间存在争议时，项目工程（监理）部组织有关各方协商解决；协商未果项目工程（监理）部通知地区工程设计中心到场主持协商或仲裁解决；

第九十条保修终结：

保修期终结前一个月，总承包方向项目工程（监理）部提交保修终结申请资料，根据项目工程（监理）部协调安排，物管部门对工程保修终结存在问题进行清查记录，项目工程（监理）部组织各方进行现场复查确认；达到保修终结条件时，组织各方会签《保修终结书》；

第九十一条定期回访：

①户内维修以后物管部门必须对业主进行回访；②回访形式：

电话、登门；

第九十二条维修结算：

①工程保修期内维修费用支付按总承包合同协议执行；②工程保修期已过，业主保修期未过的情况，其间的维修费用支付按甲、乙双方签署的有偿维修合同协议执行。

第九章附则

第九十三条本管理办法由集团工程设计专家委员会负责解释；

第九十四条本管理办法自颁布之日起生效。

附件目录

附件1：

表单

附件1-1：

房地产项目开发成本科目设置一览表

附件1-2：

项目工程进度控制点汇总表

附件1-3：

项目工程资金需求计划表

附件1-4：

议标结果审批表

附件1-5：

补充立项（工程）审批表

附件1-6：

施工方案审批表

附件1-7：

集团开工审批表

附件1-8：

材料（设备）进场报验表

附件1-9：

施工样板报验表

附件1-10：

工程质量问题通知单

附件1-11：

工程质量报验申请表

附件1-12：

工程抽查情况通知单

附件1-13：

工程抽查情况回复单

附件1-14：

工程暂停通知

附件1-15：

工程复工申请

附件1-16：

进度控制点完成时间确认表

附件1-17：

工程延期申请表

附件1-18：

工程通知单（项目工程）

附件1-19：

工程通知单（项目营销）

附件1-20：

工程通知单（地区）

附件1-21：

工程量签证单

附件1-22：

设计变更申请表（工程）

附件1-23：

设计变更申请表（营销）

附件1-24：

设计变更申请表（设计）

附件1-25：

竣工资料审查表

附件1-26：

竣工初验申请表

附件1-27：

工程竣工初验情况通知书

附件1-28：

工程初验复检记录表

附件1-29：

竣工验收申请表

附件1-30：

渗水户维修处理情况汇总表

附件1-31：

重点维修项目完成情况汇总表

附件1-32：

工程维修情况业主回访录

附件1-33：

工程质量问题鉴定书

附件1-34：

保修终结申请书

附件1-35：

保修期工程质量复检问题议定书

附件1-36：

保修终结书

附件1-37：

项目工程进度台帐

附件1-38：

项目工程签证台帐

附件1-39：

项目设计变更台帐

附件2：

业务流程图

附件2-1：

前期策划业务流程图

附件2-2：

地区授权范围内的议标业务流程图

附件2-3：

地区授权范围外的议标业务流程图

附件2-4：

工程类补充立项业务流程图

附件2-5：

总包工程合同审批业务流程图

附件2-6：

独立发包工程合同审批业务流程图

附件2-7：

场地移交业务流程图

附件2-8：

施工方案审批业务流程图

附件2-9：

无目标成本前期工程开工审批业务流程图

附件2-10：

单位工程开工审批业务流程图

附件2-11：

“二点一线”管理业务流程图

附件2-12：

第一批主要材料进场验收业务流程图

附件2-13：

重要设备进场验收业务流程图

附件2-14：

装饰材料进场验收业务流程图

附件2-15：

见证取样业务流程图

附件2-16：

“施工样板”验收业务流程图

附件2-17：

“施工样板间”验收业务流程图

附件2-18：

一般分项工程（工序）验收业务流程图

附件2-19：

重要分项工程验收业务流程图

附件2-20：

分部工程验收业务流程图

附件2-21：

质量问题处理业务流程图

附件2-22：

一般质量事故处理业务流程图

附件2-23：

重大质量事故处理业务流程图

附件2-24：

工期签证管理业务流程图

附件2-25：

工程进度管理业务流程图

附件2-26：

工程形象进度确认业务流程图

附件2-27：

项目工程《工程通知单》审批业务流程图

附件2-28：

项目营销《工程通知单》审批业务流程图

附件2-29：

地区工程《工程通知单》审批业务流程图

附件2-30：

工程签证确认审批业务流程图

附件2-31：

营销类设计变更审批业务流程图

附件2-32：

工程类设计变更审批业务流程图

附件2-33：

设计类设计变更审批业务流程图

附件2-34：

单位工程竣工验收业务流程图

附件2-35：

综合验收业务流程图

附件2-36：

交楼期维修管理业务流程图

附件2-37：

保修期维修管理业务流程图

附件3：

验收付款表

附件3-1：

建筑施工工程类总承包合同中期验收付款表

附件3-2：

建筑施工工程类总承包合同结算验收付款表

附件3-3：

建筑施工工程类指定承包合同中期验收付款表

附件3-4：

建筑施工工程类指定承包合同结算验收付款表

附件3-5：

建筑施工工程类独立承包合同预付款或定金验收付款表

附件3-6：

建筑施工工程类独立承包合同中期验收付款表

附件3-7：

建筑施工工程类独立承包合同结算验收付款表

附件3-8：

供货安装类总合同预付款或定金验收付款表

附件3-9：

供货安装类总合同中期验收付款表

附件3-10：

供货安装类总合同结算验收付款表

附件3-11：

技术服务合同验收付款表

附件3-12：

集团营销物业验收评定表

附件3-13：

单位工程竣工验收证明书

附件3-14：

指定承包工程竣工验收表

附件3-15：

施工方进场情况验收表

附件3-16：

独立承包工程竣工验收表

附件3-17：

材料（设备）定货情况验收表

附件4：

合同会签表

附件4-1：

总包合同会签表

附件4-2：

指定分包或独立承包合同会签表

附件4-3：

供货安装类合同会签表（总合同）

附件4-4：

供货安装类合同会签表（分合同）

附件4-5：

沉降观测技术服务合同合同会签表

附件4-6：

地质勘探技术服务合同合同会签表

附件4-7：

桩基检测技术服务合同合同会签表

附件4-8：

监理合同会签表

附件5：

成本授权控制指引表

附件6：

成本授权管理指引表

附件7：

工程管理责权划分表

附件8：

工程设计管理核心权责分工表