房地产开发项目行政审批流程.docx

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房地产开发项目行政审批流程

房地产开发项目行政审批流程

流程始于供地前置环节，并在土地招拍挂后将房地产开发建设审批过程分为规划许可、施工许可和验收三个阶段。

一、供地前置环节

供地前置环节，分为土地招拍挂之前证明部门应做好的准备工作、土地招拍挂组织实施、固定资产投资项目备案3个环节。

分为土地招拍挂之前证明部门应做好的准备工作：

国土资源部门，提供具备出让条件的土地；环保部门，提供环境规划影响评价文件；地震部门，提供地震安全性评价文件；规划部门，提出土地招拍挂的刚性规划设计条件。

土地招拍挂组织实施阶段，国土资源部门完成国有土地使用权出让（招拍挂）、建设用地审批等工作（期间，政府清欠部门要核实开发企业资信度，出具未拖欠施工企业工程款的证明），出具《国有建设用地出让合同》、《建设用地批准书》、《国有建设用地使用证》。

土地“招拍挂”，到国土资源局获取挂牌出让文件后提交：

①营业执照副本②组织机构代码证③资质证书④招拍挂申请⑤股东会决议⑥法人身份证明、法人身份证复印件⑦委托代理人授权委托书⑧委托代理人身份证明及其身份证复印件。

招拍挂报名后向土地资源局①交纳竞买保证金②签订成交确认书③签订土地出让合同、填写呈报表④补交土地出让金⑤契税⑥公证费⑦代征道路费⑧代征道路管理费。

其中向财政局交纳契税阶段需要提交①成交确认书复印件1份②国有土地出让合同③土地出让金④组织机构代码复印件。

土地相关费用缴纳完成后到国土资源局地籍处进行土地证办理。

所需材料：

1、呈报表2、出让金发票复印件3、契税票蓝色原件4、法人身份证复印件5、①公司章税②组织机构代码复印件③营业执照复印件④代理人身份证复印件⑤委托书6、土地登记申请书7、法人身份证明8、缴纳土地登记费。

首先向国土资源部门提供：

1.申请人有效证明材料；2.规划设计条件；3.投标、竞买保证金；4.未拖欠施工企业工程款的证明。

其中未拖欠施工企业工程款的证明包括：

①加盖施工总承包企业公章建设单位申请；②第一次开发工程的建设单位提供资金到位的证明；③工程建设单位无拖欠工程款证明。

核发建设用地批准书、国有土地使用权证书。

提供材料后，办理建设用地批准书，国有建设用地出让合同，国有建设用地使用证后，到发改部门进行核准证的办理。

所需材料①国有土地使用权证书②建筑规划设计条件③环评报告④营业执照副本⑤组织机构代码证⑥无拖欠款证明⑦核准证申请⑧项目申请报告。

（以下所需文件均为复印件，其中⑥需要财务部配合提供资金到位证明）尽快进行项目用地审批环节集中缴费阶段。

进入下一工作流程。

审批过程及办理流程

房地产开发建设审批过程分为规划许可、施工许可和竣工验收三个阶段。

审核和办理总用时15天，启用审批专用章9枚。

（一）规划许可阶段。

分为建设用地规划许可、修建性详细规划或建设工程设计方案总平面图及建设工程设计方案审批、施工图设计文件联合审查、建设工程规划许可4个审批环节，审批和办理时间7天，启用审批专用章4枚。

建设用地规划许可环节：

向规划部门提供：

1、签订的国有土地使用权出让合同；2、河北省固定资产投资项目备案申请表3、征地测量成果，办理建设用地规划许可证，审批和办理时间1天，启用审批专用章1枚。

规划方案服务阶段：

需向规划局提交①初步设计方案申请表②项目核准证（复印件）③土地出让合同（复印件）④效果图图版⑤A3纸方案册2本⑥建筑初步方案电子版1张⑦土地证（复印件）；审查合格后领取初步预审通知单，根据初步预审通知单与唐山市规划编制研究中心联系进行日照分析并向规划局提供日照分析复核报告书原件一份后进行为期16天的项目公示，待没有任何意见并且对初步预审通知单的建议进行修改后，领取预审通知单。

其中日照分析所需提供资料：

1、与报审一致的①拟建建筑的总平面图②园林景观总平面图③屋顶平面图④平、立、剖面图（附有建筑坐标、建筑外轮廓及屋顶突出造型尺寸和标高、±0.00处绝对标高等⑤CAD电子文件一套；2、日照分析范围内现状实测图，内容包括①日照分析范围内建筑物的坐标、高度、室外地平②被遮挡有日照要求建筑物首层窗台高度，实测图纸需加盖测量单位公章并出具测量单位的资质证明。

修建性详细规划或建设工程设计方案总平面图和建设工程设计方案审批环节：

房地产开发企业向规划部门提供修建性详细规划或建设工程设计方案总平面图和建设工程设计方案或初步设计方案2套及CAD格式电子数据1套，领取方案审核通知单。

审批和办理时间1天，启用审批专用章1枚。

房地产开发企业组织施工图设计并委托审图机构进行施工图审查。

施工图设计文件联合审查环节：

建设部门组织规划、市政、城管、绿化、消防、人防、地震、环保、气象、教育、文物、水利、国家安全等有关职能部门依据规划部门审定的修建性详细规划或建设工程设计方案总平面图、建设工程设计方案联合审查。

提交经审图机构审查后的全套施工图设计文件、总平面图。

取得施工图设计文件联合审查意见书。

审批和办理时间3天，启用审批专用章1枚。

施工图联审政府各部门所需报建图纸：

1、向市管理局（园林局）提交①综合管网两套②经批准的建筑设计方案总面复印件两份；2、向市水务局提交①水务局联审审批资料表②经批准的建筑设计方案总面复印件；3、向市人防办提交①经批准的建筑设计方案总面复印件②建设项目各子项目的首层平面图、剖面图复印件各一份③具有人防工程施工图审查资质单位审查合格的全套人防施工图和施工图审查报告各一份（含单、复建式）；4、向市气象局提交①经批准的建筑设计方案总面复印件②每个单体建筑的全套电气施工图复印件一份；5、向市地震局提交①图审机构审查合格后的建筑、结构施工图复印件一份；②图审机构审查合格后的结构抗震设计计算书复印件一份③申请表一份④经批准的建筑设计方案总面复印件一份⑤设防条件复印件一份；6、向教育局提交①经批准的建筑设计方案总面复印件②经审图机构审查后的中小学、幼儿园施工图；7、向市规划局提交①经批准的建筑设计方案总面复印件及通知单复印件一份②建筑和综合管网总平面图及各专业施工图各一张；8、向市文化局提交①至文化局项目介绍函②经批准的建筑设计方案总面复印件；9、市消防支队①建筑：

工程消防设计图纸及有关资料。

主要包括设计说明书、消防设计专篇，消防设计图纸（总平面、各层建筑平面图、主要立面、剖面图、给排水图、电气图、通风空调图和消防设施设计图等）②外网：

消防外网图；10、向市国建安全局提交①经批准的建筑设计方案总面复印件②通讯弱电设计图复印件一份；11、向市三办提交①经批准的建筑设计方案总面复印件；12、向市建设局提交①房地产开发项目施工图联审申请表一份②经审图机构审查后的全套施工图设计文件（含绿化工程、管线综合、各专业管线施工图）③经规划部门批准的修建性详细规划、建设工程设计方案总平面图、建设概念设计方案及通知单13、市环保局①经批准的建筑设计方案总面复印件一张。

上述审批环节其中市城管局、市气象局、市三办需工程部配合。

建设工程规划许可环节：

首先到市规划局缴纳城市规划服务费用，将城市规划服务费发票和其他材料一同提交审批大厅进行审批；其他材料包括：

①建筑施工图3套含综合管网施工图（如综合管网未设计完成写份承诺）；②CAD格式电子数据1张；③效果图一套；④建设工程规划许可证申请表1张；⑤总平面图3张，⑥施工图设计文件联合审查意见书；⑦汇总和分项面积一览表（加盖设计院章）；报建完成后，联系路北规划局核对城市配套费，到市规划局财务科缴纳城市配套费（需要财务部配合提供开户行和银行账号）；将城市配套费缴费发票原件和复印件1份提交审批大厅，领取①建设工程规划许可证发放通知单②建设工程规划许可证③项目跟踪表④签字总平面图1份。

领取建设工程规划许可证。

审批和办理时间2天，启用审批专用章1枚。

（二）施工许可阶段。

分为城市排水许可、建筑垃圾处置核准、建筑工程施工许可3个审批环节；招标文件、招投标书面报告及招标合同备案、建设工程质量和安全监督备案2个备案环节。

审批和办理时间3天，启用审批专用章3枚。

招标文件、招投标书面报告及招标合同备案：

房地产开发企业在建设部门依法监督下组织施工、监理单位招标。

即时到建设工程招投标主管部门进行招标文件备案（填写招标不招标申请表附加申请报告书到发改委办理，此程序可以有代理机构完成，只需填写材料）：

①自行招标备案材料或招标代理合同；②资金或资金来源已落实的证明；③含建设工程规划许可证的招标文件；④无拖欠款证明；其中招投标书面报告、招标合同备案包括招投标情况书面报告和招标人与中标人订立的书面合同。

到建设局清欠办办理无拖欠款证明需携带①申请②资金到位证明（大于施工合同价35%财务部）③土地证复印件④用地规划许可证复印件⑤建设工程规划许可证复印件⑥项目立项文件（总投资备案表复印件一份或核准证复印件）⑦审核后总平面图1份；需带原件进行审核。

上述审批环节应和财务部配合并提前提供好资金或资金来源已落实的证明和无拖欠款证明所需资金到位情况。

城市排水许可环节：

向城管部门提供有关专用检测井、污水排放口位置和口径的图纸及说明材料和按规定建设污水处理设施的有关材料，办理排水许可证。

审批和办理时间1天，启用审批专用章1枚。

建筑垃圾处置核准环节：

同时向城管部门提供与建筑垃圾运输单位签订的运输合同和建筑垃圾处置企业签订的处置协议，办理建筑垃圾处置证和建筑垃圾准运证。

审批和办理时间1天，启用审批专用章1枚。

建设工程质量和安全监督备案：

到建设工程质量安全监督主管部门办理建设工程质量、安全监督备案。

质量监督：

1、施工图设计文件审查报告和合格书，完整的施工图和勘察报告；2、建设单位和监理单位工程项目的负责人和机构组成人员资格证书复印件，见证单位见证人员上岗证复印件、建筑工程质量责任书；3、施工组织设计和监理规划（监理实施细则）。

安全监督：

1、监理人员安全生产知识培训合格证原件；2、特殊工种作业人员证件登记表及证件复印件；3、施工企业（安全生产许可证）、项目部安全管理人员合格证原件及复印件。

领取建设工程质量、安全备案通知书后项目建设审批环节集中缴费。

建筑工程施工许可环节：

向建设部门提供1、建设行政许可申请书；2、《建筑工程施工许可申请表》2份；3、土地使用证，建设工程规划许可证；4、施工图设计文件审查合格书；5、建设工程质量、安全备案通知书（工程部配合）；6、资金到位证明（财务部配合）；7、施工图设计联合审查意见书复印件；8、六项集中缴费证明文件复印件（①城市道路占用挖掘费、②城市基础设施配套费、③防空地下室异地建设费、④农民工工资保障金、⑤新型墙体材料专项基金、⑥散装水泥专项基金；①④⑤需工程部配合）。

领取《建筑工程施工许可证》。

审批和办理时间2天，启用审批专用章1枚。

（三）竣工验收阶段。

分为商品房预售许可，建设工程竣工联合验收2个审批环节和商品房预售合同、建设工程竣工验收2个备案环节。

审批和办理时间5天，启用审批专用章2枚。

商品房预售许可环节：

向房产部门提供1、国有土地使用证（附图）、建设工程规划许可证（附规划许可证发放通知单）、建筑工程施工许可证；2、商品房预售方案（预售商品位置、面积、竣工交付日期等内容）；3、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资25%以上的证明；办理商品房预售许可证。

审批和办理时间2天，启用审批专用章1枚。

商品房预售合同备案：

向房管部门即时提供1、商品房买卖合同、购房发票；2、买受人有效证件；即时备案。

房屋产权登记环节集中缴费。

发地产开发企业组织设计、施工、监理等有关单位进行竣工验收。

建设工程竣工联合验收环节：

建设部门组织规划、市政、城管、绿化、消防、人防、地震、环保、气象、教育、文物、水利等有关职能部门联合进行施工验收、认可，提供与建设工程验收相关的手续资料、施工技术资料、鉴定检测报告、工程各专项施工报告。

并出具建筑工程竣工联合验收意见书。

审批和办理时间3天，启用审批专用章1枚。

建设工程竣工验收备案：

验收结束后即时向建设部门提供1.建设工程竣工验收报告；2.城市规划主管部门出具的工程规划条件核实认可文件；3.列入城建档案馆接收范围的建设工程，城建档案馆出具的建设工程档案认可文件；4.施工单位签署的工程质量保证书；5.施工单位、监理单位出具的建设单位已按约定拨付工程款的证明；6.建设工程竣工联合验收意见书；7.建筑节能验收报告；商品住宅还应提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

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