房地产开发.docx
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房地产开发
房地产开发
第一节房地产开发的概念
一、概述
1、房地产：
房产和地产总称。
包括房产、地产、房地产三种形态。
、房地产开发和经营是社会经济发展的重要组成部分；
、房地产开发业的发展是生产社会化的必然结果；
、房地产开发已成为我国的支柱性产业；、改变了我国社会经济发展的总体结构。
2、房地产开发：
房地产开发是指在国家法律规定范围内，按照城市建设总体规划和社会发展计划的要求，利用城市空置土地进行土地开发和房屋建筑物生产经营的社会经济活动。
3、作用：
（1）
（2）
（3）
（4）
二、房地产开发商及其开发队伍
1、开发商的特性
2、开发商的社会声誉:
开发商是社区形态变化的主要推动者，其对社区形态的改变很难被人们尤其是老年居民接受。
3、开发队伍：
开发商在开发队伍中起组织作用。
1、
2、
3、
4、
5、
三、开发商及其合作伙伴
土地所有者或当前的使用者
政府及政府机构
金融机构
建筑承包商专业顾问：
建筑师、规划师、景观建筑师、环境顾问、交通顾问、房地产估价师、会计师、物业管理师、律师等。
第二节房地产开发的主要程序
Why：
房地产开发要按《城市房地产开发经营管理暂行办法》等有关法规规定的程序进行？
B：
1、房地产产品的形成有其内在的规律性；
2、房地产开发的特点决定了企业不能盲目的，仓促的上项目，必须先做充分的论证；
3、政府制定了审批制度，以便对房地产开发进行引导、监督和管理。
第三节土地使用权的获取
一、概述
获取土地使用权对开发商进行房地产开发的意义
8、不利于对外开放和吸引投资
三）改革的主要内容和特点
1、不改变城市土地的国家所有制
2、土地使用权不全面商品化
3、不意味政府鼓励加速土地使用权转让速度
4、城市土地管理部门对城市土地实施有效的行政管理
第四节城市规划及其对房地产开发的影响
一、城市规划的作用和任务
1、作用：
保护城市生态环境，实现可持续发展
2、任务：
二、城市规划与其他规划的关系
1、层次总体规划，详细规划
2、内容
（1）总体规划：
城市性质，发展目标，发展规模
（2）详细规划：
规划地段各建设用地的具体情况
3、动态变化
（1）城市总体规划和详细规划在实施过程中的变化
（2）地段或项目的成功开发，促使周围的房地产市场的繁荣4、城市规划与其他规划的关系
城市总体规划应当和国土规划、区域规划、江河流域
国民经济和社会发展计划是编制城市规划的依据，规划、土地利用总体规划相协调。
三、城市规划建设用地的分类
1、居住用地
2、公共设施用地
3、工业用地
4、仓储用地
5、市政公用设施用地
6、绿地
四、规划设计方案中的主要技术指标建筑密度：
是指小区内建筑用地面积占总用地面积的百分比，密度越低，小区绿地面积和活动场地越大。
建筑容积率：
是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。
附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建筑物除外。
绿化率：
是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。
五、城市规划与房地产开发的关系
（一）、城市规划制定的原则城市规划的编制应当遵循下列原则：
1．从实际出发，科学预测城市远景发展的原
2．保护生态环境和历史文化遗产，防止污染和其他公害的原则。
3．有利生产、方便生活、促进流通、繁荣经济、促进科学技术文化教育事业的原则。
4．合理用地、节约用地的原则。
（二）、加强规划对开发的调控，引导房地产开发健康有序地发展
1、控制商品房开发总量
2、控制土地供应量。
3、控制商品房的开发用地，坚持节约用地。
第五节房地产开发的政府干预
一、政府干预的必要性
1、改革之初房地产开发市场的无政府现象造成了市场的散乱无序和资源的极大浪费
2、我国房地产开发市场缺乏长期自然进化的条件（时间、物质、资源条件）
3、房地产开发企业缺乏总体经济有序发展的背景和环境
4、房地产开发市场不能以自然进化配合国民经济发展
二、政府制定干预房地产市场政策的原则
（一）目标的确定性1、使存量房地产资源得到最有效利用
2、保证为各类生产生活需要提供适当的入住空间
3、引导新建项目的位置选择
三、房地产市场的宏观调控土地供应计划的调控城市规划的指导地价的杠杆作用税收的功能金融杠杆的作用住房政策的影响
4、满足特殊群体的需要
（二）政策的连续性与协调性
（四）
（五）
（六）
1、
2、
3、
4、
四、房地产市场的行为规范建立完善的资质审查制度完善产权登记制度建立房地产价格评估制度建立规范的交易程序
第二节房地产开发的主要程序
第二节房地产市场运行规律房地产产品的形成有其内在的规律性；房地产开发的特点决定了企业不能盲目的，仓促的上项目，必须先做充分的论证；政府制定了审批制度，以便对房地产开发进行引导、监督和管理。
四阶段：
投资机会选择与决策分析
可行性研究、合同谈判、正式签署有关协议、工
前期工作建设阶段租售与资产管理阶段八步骤：
投资机会寻找与筛选、细化投资方案、程建设、竣工投入使用、资产管理。
一、投资机会选择与决策分析
1、投资机会选择
看地”
（1）投资机会寻找——“
（2）机会筛选——落实地块
2、投资决策分析
（1）市场分析：
供求关系、竞争环境、目标市场及其可支付的价格水平作用：
选择投资方向、初步确定开发目标与方案、进行目标市场定位
（2）项目财务评估：
项目经营收入与费用的对比
3、工作内容：
市场研究、开发场地选择、拟定开发项目、经济、社会、环境效益评价
4、相关部门：
开发公司，合作对象，咨询部门
1、
2、
3、
4、
5、
6、
7、
8、
9、
二、前期工作分析项目用地四至范围与特性，规划允许用途及获益能力大小获取土地使用权
征地与拆迁、安置、补偿工程勘察与规划设计、建设方案的制定获得规划许可证
施工现场的“三通一平”市政设施接驳的谈判与协议安排短期和长期融资寻找预租（售）客户
10、确定目标市场、租金或售价水平
11、对工程量和开发成本进行更详细的估算
12、选择承包商
13、开发项目的保险事宜洽谈
立项、申请购置开发场地（规划局，国土局、房管局、计委）委托规划、设计（规划、勘察、设计单位、
规划局）筹集开发资金（相关金融机构）申领建设工程规划许可证（规划局）拆迁、安置、清场（住户，派出所，有关管理部门）
三、建设阶段
1、主要任务：
进度，成本、质量控制
2、工作内容：
招标、投标、发包项目（建管部门、施工企业）施工准备，三通一平（施工企业）施工的组织管理与控制（工程部门、监理公司）竣工验收、交付使用（规划局、房管局、工程质管部门）
四、租售阶段
1、工作内容：
制定销售、租赁计划、宣传、广告（传媒机构）
商品房销售、签约、公证、付款（建委，建行，物价局、公证部门）小区管理、经营、服务（物业管理公司、居委会、派出所、工商局）
平均层数（层），指居住建筑面积与居住建筑基底总面积之比。
高层比例（%），一般.层以上为高层住宅，即高层住宅建筑面积占总建筑面积的比例。
住宅间距（m）,指相邻居住建筑之间的距离。
居住区平均造价（元/m2），指居住区总造价与居住区总建筑面积之比。
建设周期,指自工程开工至全部工程完工之间的持续时间。
（7）容积率，指居住建筑面积密度，容积率=居住建筑面积-居住建筑用地面积。
（8）人口毛密度（人/ha），指居住区内可居住的总人口与总用地面积之比。
（9）人口净密度（人/ha），指居住总人口与居住建筑用地面积之比。
（10）
（11）
（12）
（13）
（14）非居住区开发项目技术经济指标
（1）建筑容积率,指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。
附属建筑物计算在内,
但注明不计算面积的附属建筑物除外。
（2）总建筑面积，指开发项目各栋、各层建筑面积的总和。
（3）地上建筑面积，指地上各层建筑面积的总和。
（4）建筑密度，即建筑覆盖率，指项目用地范围内所有建筑物的基底面积之和与规划建设用地面积之比。
（5）规划建设用地面积，指项目用地规划红线范围内的土地面积。
（6）建筑高度，指城市规划建设管理部门规定的建筑物檐口高度上限。
（7）绿化率，指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。
（8）停车位个数，指在规划用地范围内设置的地面和地下停车位的个数。
（9）有效面积系数，指建筑物内可出售或出租建筑面积与总建筑面积之比。
规划对房地产开发的引导
1、地段的选择
2、控制土地供应量。
3、控制商品房开发总量。
4
、控制商品房的开发用地，坚持节约用地。
租赁、抵押、典当等交易的活动场所以及一切交易途径和形式。
是房地产的买家和卖家在某个特定区域内于某一特定时间段内达成所有交易的总和。
二、房地产市场的运行环境
1、
社会环境：
人口数量、性别、年龄、教育程度
2、
政治环境：
政治体制、政府能力、政策连续性
3、
经济环境：
就业水平、支付能力
4、
金融环境：
金融体系、金融资源
5、
制度环境：
现行法律与相关政策
6、
技术环境：
技术水平、技术政策
7、
资源环境：
土地、能源、生态等条件
8、
国际环境：
三、推动房地产市场转变的社会经济力量
（一）影响房地产市场转变的社会经济因素1、社会因素2、经济因素3、政策因素
（二）影响房地产市场转变的社会经济力量1、金融业的发展2、信息、通讯技术水平的提高
3、生产和工作方式的转变
4、人文环境的变化
5、自然环境的变化
6、政治制度的变迁
第二节房地产市场的供求关系
一、影响商品住宅需求的因素
1.收入的变化；
2.其他商品的价格变化
3.对未来的预期
4.政府政策的变化
二、影响房地产市场供给变化的因素
1.房地产开发成本
2.政府政策变化
3.对未来的预期
三、房地产市场的机制房地产市场的运作机制，在很大程度上取决于整个国家的经济体制，在社会主义市场经济条件下，价格机制起着主要作用，但国家宏观调控对市场产生重要影响。
第三节房地产市场结构与市场指标
二、房地产市场细分
1、按地域范围分：
如湖北房地产市场、咸宁房地产市场、温泉房地产市场；
3、
4、
5、
2、按房地产的用途和等级分：
居住物业市场、商业物业市场、工业物业失常、特殊物业市场；按房地产交易形式分销售市场、租赁市场、转让市场、抵押市场、保险市场；按存量增量细分：
一级市场、二级市场、三级市场；按目标市场细分：
三、房地产市场指标
（一）供给指标：
1、存量2、新竣工量3、灭失量4、空置量5、空置率6、可供租售量
7、房屋施工面积8、房屋新开工面积9、平均建设周期10、竣工房屋价值
（二）需求指标
1、人口数2、城市家庭人口3、就业人员数量4、就业分布5、城镇登记失业率
6、城市家庭可支配收入7、城市家庭总支出8、房屋空间使用数量9、商品零售价格指数
10、城市居民消费价格指数
（三）市场交易指标
1、销售量2、出租量3、吸纳量4、吸纳率5、吸纳周期6、预售面积
7、房地产价格指数8、房地产价格9、房地产租金
房地产泡沫概念：
房地产投机引起的房地产市场价格与使用价值严重偏离，离了实际使用者支撑而持续上涨的过程及状态。
形成原因：
（1）、土地的有限性和稀缺性是其产生的基础；
（2）、投机需求膨胀是产生的诱因；
3）、金融机构过度放贷是助燃剂。
房地产过热概念：
房地产过热，也叫过度开发，是指市场上的需求增长跟不上新增供给增长的速度时，出现空置率上升，租金和价格下降的情况。
房地产过热的诱因：
开发商对市场预测的偏差；开发商之间的博弈和非理性行为；开发资金的易得性。
房地产泡沫与房地产过热的区别和联系
区别：
（1）、是反映两个不同层面的指标；
（2）、严重程度和危害性方面不同；
（3）、周期循环中所处的阶段不同；
（4）、市场参与者的参与动机不同。
联系：
都是用来描述房地产市场中实际价格与基本市场价值的偏离，是房地产市场中非基本价格的不同程度的体现。
过热是市场产生泡沫的前提，也是诱因之一
第三章房地产市场调查与市场分析第一节市场调查
一、调查内容
1、国内外市场环境调查：
政治法律环境、经济环境、人口环境、社会文化环境。
2、技术发展调查：
新技术、新工艺、新材料、新能源、新产品的发展现状和趋势
3、市场需求容量调查：
需求动向、现有和潜在的需求量、社会拥有量、市场份额等。
4、消费者及其行为调查：
消费者类别、消费者的购买动机和购买欲望、主要购买者的习惯；
5、竞争情况调查：
竞争者的状况
6、市场营销因素调查：
产品调查、价格调查、分销渠道调查、促销策略调查。
确定问题和调查目标制定调查计划收集信息分析信息报告结果
三、对市场调查的分析与评估
1
2
3
4
5
6
7
第二节市场分析的手段与方法
一、市场规模的估计——预测市场需求
第三节目标市场的细分与选择
STF营销：
Segmenting——细分市场Targeting——选择目标市场Positioning——产品定位
细分市场和弥隙市场：
人为细分市场是指卖方根据买主对产品的不同需求或营销反映，人为地将市场分为各种易于识别的顾客群体或类型。
自然细分市场是指在市场中自然出现的，可能具有不同偏好的消费群体。
细分市场依据：
消费者的产品需求、购买能力、地理位置、购买态度等方面存在差异。
细分市场极限：
定制营销。
弥隙市场是随着卖方不断使用更为精确的特征来划分市场，为了追求一组更为狭窄的特定消费群体的利益而引入的。
弥隙市场特点：
消费者的独特需求；消费者愿意接受较高价格。
市场细分的模式:
同质偏好分散片好集群偏好
目标市场选择
1
2
3
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5
6
、单一市场集中化
、选择专业化
、产品专业化
、市场专业化、全面覆盖、大量定制
三、市场定位差别化分析：
批量行业、僵滞行业、分块行业、专业化行业市场定位：
设计出自己的产品和形象，从而在顾客中确定与众不同的有价值的地位。
识别竞争者
第四节竞争者分析
确定竞争者目标确定竞争者战略
判断竞争者的反应模式
一、竞争者：
从市场的角度来看，是指那些与本企业提供的产品或服务相类似，格的企业。
1、产业竞争观念：
从产业方面看，提供同一类型产品或相互可替代产品的企业，构成一种产业。
供求情况影响产业结构，产业结构影响产业行为（产品开发、定价策略、广告策略等），产业行为影响产业绩效（产业效率、技术进步、盈利能力、就业状况等）。
2、市场竞争观念：
从市场方面看，竞争者是那些满足相同市场需要或服务于同一目标市场的企业。
念有利于企业认清潜在竞争者。
并且有相似目标顾客和相似价
市场观
二、确定竞争者目标每个竞争者都有侧重点不同的目标组合，竞争者目标的差异会影响其经营模式。
必须了解竞争者的追逐目标和行为动力。
三、确定竞争者的战略企业间战略越相似，之间的竞争就越激烈。
主要考虑两方面：
1、进入各个战略群体的难易程度不同；2、进入某一战略群体时，首先要明确竞争对手，然后再确定竞争战略。
四、判断竞争者的反应模式
1、从容不迫型竞争者——反应不强烈
2、选择型竞争者——某些方面反应强烈
3、凶猛型竞争者——全面反击
4、随机型竞争者——反映模式不确定
五、企业竞争对策：
1、考虑竞争者的强弱
2、竞争者与本企业相似程度
3、竞争者的表现好坏
第五节一、影响购买者购买的因素社会文化因素、文化因素——认同感2个人因素、年龄2、性别、职业、心理因素
1（二
1
（三）
1
市场购买行为分析
、社会因素——群体意识
受教育程度3、经济状况4、生活方式5、个性6、自我形象
、动机2、感觉3、学习4、信念和态度
二、消费者购买决策过程
1、参与购买的角色：
发起者、影响者、决策者、购买者、使用者
习惯性购买行为寻求多样化购买行为化解不协调购买行为复杂购买行为
2、购买行为类型
（1）
（2）
（3）
（4）
3、购买决策过程引起需要（内部和外部刺激）——收集信息——评价方案——决定购买——买后行为
第六节房地产市场分析
一、房地产市场分析的概念和作用
1、概念：
通过房地产市场信息的收集、分析和加工处理，寻找出其内在的规律和含义，预测市场未来的发展趋势，用以帮助房地产市场的参与者（开发商、投资者或购买者、政府主管机构等）掌握市场动态、把握市场机会或调整其市场行为。
对开发商：
选择项目位置、确定产品类型、寻找投资合作伙伴、寻找目标使用者、调整产品结构。
金融机构：
决定是否贷款。
营销部门：
把握目标市场特征、针对性的制定销售策略、广告宣传策略。
地方政府：
立项审批、宏观调控。
3、市场区域的确定市场区域——主要（潜在）需求的来源地或主要竞争物业的所在地。
2、作用：
（1）
（2）
（3）
（4）
4、影响因素:
自然特征;建筑障碍;人口密度;政治区域;邻里关系;发展类型和范围;竞争性项目的区域
二、房地产市场分析的内容
（一）宏观因素分析
1、国家和地方的整体经济特性上升or衰退？
2、特定开发区域城市发展与建设情况
（二）市场供求分析——中观分析
1、供给分析：
当前的存量、过去的走势、未来可能的供给；城市规划及其变化、土地利用状况，交通、基本建设投资计划；房地产市场的商业周期和建造周期循环运动状况、未来市场区域内供求差异。
需求分析:
需求预测分析规划建设中的主要房地产开发项目吸纳率分析市场购买者的产品功能需求
竞争分析:
列出与竞争有关项目的功能特点
市场细分:
明确拟建项目的实际使用者基于竞争分析的结果，估算总吸纳量和吸纳速度、市场份额、竞争优劣势；市场占有率分析结果：
估算市场占有率、拟建项目销售或出租进度、价格和租售期，提出有利于增加市场占有率的建议。
第一节房地产开发项目的类型和特点
二、写字楼与零售商业物业开发项目
（一）、写字楼及其分类写字楼是为商务、办公活动提供空间的建筑，主要由作为办公空间的办公室部分和公用部分（电梯、楼梯、卫生间、饮水间、走廊等）构成。
写字楼分为甲乙丙三级（地理位置、交通环境、建筑物的物理状况、建筑质量、收益能力）。
（二）写字楼开发项目的特点
、要求开发商具备长期的投资能力；、能准确把握写字楼发展潮流和趋势；
、要高度重视写字楼的选址。
三）
1
4四）、重点分析物业项目的商业辐射区域、开发商具备长期的大规模投资能力、先租后建、只租不售、对物业管理水平的要求高、需要与交通设施联合开发、要努力实现商场收益风险管理社会化、零售商业物业与其他物业联合开发
零售商业物业:
零售商业物业的范围包括小型商铺、百货商场到大型现代化购物中心。
、区域购物中心2、市级购物中心3、地区购物中心
、居住区商场5、邻里商店6、特色商店零售商业物业的特点
1
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3
4
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三、其他类型的开发项目
（一）旅游度假村开发项目
（二）工业物业的开发项目
第二节房地产投资方向与时机的选择一、房地产投资的类型1、房地产直接投资：
投资者直接参与房地产开发或购买房地产的过程
（1）、房地产开发投资
（2）、房地产置业投资2、房地产间接投资：
投资者将资金投入与房地产相关的证券市场的行为
（1）、购买住房抵押贷款证券
（2）、购买房地产开发企业的股票、债券
（3）、投资于房地产投资信托基金二、房地产投资的利弊
1、投资之利：
相对较高的收益水平；得到税收方面的好处；易于获得金融机构的支持；能抵消通货膨胀的影响；提高投资者的资信等级。
2、投资之弊：
变现性差；投资数额巨大；投资周期长；需要专门知识和经验；
三、房地产投资风险
1、系统风险：
通货膨胀；市场供求；周期风险；变现风险；利率风险、政策性风险；政治风险、或然损失风险
2、个别风险：
收益现金流风险；未来经营费用的风险；资本价值风险；比较风险；时间风险；持有期风险。
四、
1
2
风险对投资方向选择的影响
、令投资者根据不同类型房地产投资风险的大小，确定其合理的投资收益水平；
、使投资者尽可能规避、控制或转移风险。
第三节房地产开发场地的选择
位置的含义
1、
2、
狭义：
具体投资场所在城市中的地理位置（宏观、中观、微观）广义：
该位置所处的社会、经济、自然环境或背景，还应包括该位置进行房地产开发投资所需支付的成本高低和所面临的竞争关系
1、
2、
3、
4、
5、
二、场地选择的影响因素
区位分析—大前提
场地分析—小前提
开发潜力分析
获取场地开发权的方式—出让、转让
影响因素的汇总三、不同类型房地产项目对位置的要求
1、居住项目
公用及公建配套设施的完备度
交通便捷度
环境因素
居民人口与收入
（1）
（2）
（3）
（4）
2、写字楼项目
（1）与其他商业设施的接近程度
（2）周围土地利用情况和环境
（3）易接近性
3、零售商业项目商业辐射区分为3个部分：
（1）主要区域，直接相邻
（2）次要区域，
（3）边界区域，一、特点
1、功能的含义：
分类如下：
按性质分为使用功能和美学功能
按重要程度分为基本功能和辅助功能
按有用性分为必要功能和不必要功能
2、房地产产品功能特点:
主要特点表现在功能调整的难度大，费用高。
二、功能定位的含义及重要性
1、含义
2、目的
三、功能定位的原则方法
1、根本原则：
以未来潜在使用者的功能需求特征为导向
2、方法步骤
（1）明确目标使用者群体
（2）分析目标使用者的需求特征、消费偏好和可支付能力
（3）针对目标使用者群体设计
第五章房地产投资分析基础
第一节现金流量的构成
一、现金流量
把某一项投资活动作为一个独立的系统，把各个时间点上发生的现金流出或现金流入叫做现金流量。
二、投资与成本
1、广义投资和成本的概念
投资：
以一定的资源投入某项计划，以获取所期望的报酬。
成本：
为达成一事或取得一物所必须或已经付出的代价。
2、房地产投资中的投资和成本
（1）、开发项目总投资
（2）、开发产品成本
（3）、经营成本
（4）、期间费用
三、
1
2
3
经营收入、利润和税
、经营收入：
出租、出售或自营时的收入；
、利润
、税金：
目前我国房地产方面税金主要包括销售税金（营业税、城市建设维护税和教育费附加）、土地使用税和房产税、企业所得税。
第二节资金时间价值和资金等效值计算一、资金时间价值:
不同时间发生的等额资金在价值上的差别称为资金时间价值。
1、随着时间推移，资金价值会增殖；
2、资金一旦用于投资，就不能用于即期消费
二、利息和利率
1、单利计息和复利计息
2、名义利率（r）和实际利率（i）:
名义利率=周期利率*每年的
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