黑龙江房地产估价师《相关知识》住宅小区智能化系统等级试题.docx
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2017年黑龙江房地产估价师《相关知识》：
住宅小区智能化系统等级试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、某套住宅月有效毛收入为3000元，运营费用为有效毛收入的10％，因楼上装修漏水，使该住宅被水淹，需重新装修。
预计重新装修费等费用50000元，在装修前3个月内均匀投入，装修完成后放置3个月方可使用。
若月报酬率为0．5％，则该住宅因被水淹造成损失为万元。
A：
49627
B：
57647
C：
65548
D：
65920
E：
工业用地的监测点评估价格
2、按照公司法的规定，只有才可以发行股票。
A：
个人
B：
合伙企业
C：
有限责任公司
D：
股份有限公司
E：
执行层的组织协调
3、某出租的旧办公楼的租约尚有2年到期，在此最后2年的租期中，每年可收取净租金肋万元（没有费用支出），到期后要拆除作为商业用地。
预计作为商业用地的价值为1100万元，拆除费用为50万元，该类房地产的报酬率为10％。
则该旧办公楼的价值为万元。
A：
1005．34
B：
1006．61
C：
2005．34
D：
2006．61
E：
工业用地的监测点评估价格
4、下列关于物业经营中现金流的表达方式，正确的是．（2008年试题）
A：
税前现金流=有效毛收入-经营费用
B：
税前现金流=有效毛收入-抵押贷款还本付息
C：
税后现金流=税前现金流-所得税
D：
税后现金流=税前现金流-准备金-所得税
E：
借款合同
5、某写字楼由于市场不景气和周边新增居住房地产较多，从而不便于商务办公，导致需求减少，估计未来期限内每年平均空置率由现在的15％上升为25％，每月可出租面积租金为70元／㎡，又知该写字楼可出租面积为10000㎡，，运营费用率为40％。
假若该写字楼可出租剩余年限为30年，投资报酬率为8％，其他条件保持不变，则该写字楼将发生万元的贬值。
A：
548．19
B：
558．15
C：
567．39
D：
675．40
E：
工业用地的监测点评估价格
6、按照《契税暂行条例》，由承受人自转移合同签订之日起日內办理纳税申报手续，并在征收机关核定的期限内缴纳税款。
A：
10
B：
15
C：
20
D：
30
E：
执行层的组织协调
7、某城市市区内有一座长期亏损的化工厂，其周边多为新建的商品住宅，且销售形势良好，根据城市规划，该工厂所在地块的规划用途为商住综合。
现需评估该工厂用地的公开市场价值，则应该按__进行评估。
A．工业厂房
B．工业用地
C．商品住宅
D．商住用地
8、由“五项因素”构成的租金叫__。
A．商品租金
B．成本租金
C．准成本租金
D．福利租金
9、某市上期房屋预测销售面积200000㎡，实际销售220000㎡，平滑指数为0．43，则本期预测销售面积为㎡。
A：
208600
B：
380600
C：
211400
D：
239400
E：
借款合同
10、下列不属于房地产区位因素的是。
A：
交通
B：
用途
C：
环境
D：
楼层
E：
工业用地的监测点评估价格
11、已知某投资的净现金流量如下表所示，如果投资者目标收益率为10%，此项目的财务净现值是__万元。
单位：
万元
A．年份
B．0
C．1
D．2
E．3
F．4
G．5
H．现金流入
I．
J．200
K．200
L．200
M．200
N．200
O．现金流出
P．800
Q．
R．
S．
T．
U．
V．净现金流量
W．-800
X．200
Y．200
Z．200
Z．200
Z．200
12、估价上的折旧注重的是__。
A．原始取得价值的减价修正
B．原始取得价格的摊销与回收
C．重置价格的摊销与回收
D．价值的减价修正
13、所谓__，是指法律上许可、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象的价值达到最大的一种最可能的使用。
A．最高最佳使用
B．标准科学使用
C．标准操作手段
D．科学操作手段
14、下列关于计算贷款综合风险度系数的表述中，不正确的是。
A：
项目风险越大，风险等级系数值越大
B：
贷款期限越长，期限系数值越小
C：
企业信用等级越高，信用等级系数值越低
D：
用商品房抵押与用其他房屋和建筑物抵押相比，贷款方式系数值较低
E：
借款合同
15、下图是一块前后两面临街、总深度为175ft，临街宽度为30ft的矩形地块。
已知，前街路线价为320元／，后街路线价为240元／。
则采用重叠价值估价法计算出的地块总价值为万元。
（采用四三二一法则）
A：
144.6
B：
160.8
C：
170.8
D：
180.8
E：
工业用地的监测点评估价格
16、下列关于行政规章，表述错误的是。
A：
行政规章分为部门规章和政府规章两种
B：
部门规章的制定主体是国务院各部委、中国人民银行、审计署和具有行政管理职能的直属机构
C：
政府规章的制定主体是省级人民政府
D：
政府规章除不得与宪法、法律、行政法规相抵触外，还不得与上级和同级地方性法规相抵触
E：
执行层的组织协调
17、某估价报告中的估价对象为写字楼在建工程，采用假设开发法求取其价值时，开发完成后的价值同时采用了市场法和收益法求取；采用成本法求取其价值时，土地采用了基准地价修正法求取。
该估价报告求取写字楼在建工程的价值，实质上采用了。
A：
假设开发法和基准地价修正法两种方法
B：
假设开发法和成本法两种方法
C：
假设开发法、市场法、收益法和成本法四种方法
D：
假设开发法、市场法、收益法、成本法和基准地价修正法五种方法
E：
工业用地的监测点评估价格
18、下列关于拆迁协议，表述不正确的是。
A：
拆迁补偿安置协议是约定拆迁当事人之间民事权利与义务关系的合同
B：
拆迁补偿安置协议是约定拆迁当事人之间民事权利与义务关系的合同，适用《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国合同法》
C：
拆迁协议签订后是否公证，由房屋拆迁管理部门决定
D：
补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点属于拆迁补偿安置协议的主要内容
E：
房地产估价机构必须加盖公章
19、根据建筑物重要性和使用要求。
一般居住建筑的建筑物的重要性等级是。
A：
特等
B：
甲等
C：
乙等
D：
丙等
E：
执行层的组织协调
20、单层工业厂房的组成中，主要是提高厂房结构的空间整体刚度和稳定性，传递水平风荷载以及吊车产生的冲击力的是__。
A．吊车梁
B．柱子
C．外墙围护系统
D．支撑系统
21、多因素敏感性分析一般是在单因素敏感性分析基础上进行，多因素敏感性分析须进一步假定同时变动的几个因素都是（），且各因素发生变化的概率相同。
A．相互影响的
B．相互独立的
C．相互作用的
D．相互无关的
22、房地产估价机构由自然人出资，主要由发起设立。
A：
自然人
B：
政府
C：
政府房地产管理部门
D：
房地产估价师个人
E：
执行层的组织协调
23、以单纯的土地使用权抵押的，其设定抵押的前提条件是，土地必须是以方式取得的。
A：
划拨
B：
出让
C：
出租
D：
抵押
E：
执行层的组织协调
24、注册结构工程师注册有效期届满需要继续注册的，应当在期满前日内办理注册手续。
A：
20
B：
30
C：
60
D：
90
E：
房地产估价机构必须加盖公章
25、当房地产的供给减少大于需求减少时，房地产的均衡价格将__，均衡交易量__。
A．不变，增加
B．下降，增加
C．上升，减少
D．下降，减少
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）
1、运营费用是指维持房地产正常使用或营业的必要费用，包括。
A：
房地产税
B：
保险费
C：
人员工资及办公费用
D：
保持房地产正常运转的成本
E：
房地产改扩建费用
2、下列关于房地产权属登记管理原则的叙述中，有误的一项是__。
A．属地管理原则
B．房屋所有权与该房屋所占用的土地使用权实行权利主体一致的原则
C．房地产权利人只能到房屋所在地的市（县）房地产管理部门办理产权登记
D．房屋的所有权人和使用人为两个人
3、某房地产在正常情况下，每年可获得有效毛收入30万元，运营费用需要10万元，资本化率为10%，该房地产所在的土地是通过有偿出让获得使用权的，在估价时点剩余的使用权年限为40年，则该宗房地产的收益价格为__万元。
A．180
B．196
C．200
D．300
4、某写字楼年出租净收益为300万元，预计未来三年内仍然维持该水平，三年后该写字楼价格为现在写字楼价格的1.2倍，该类房地产的报酬率为10%，则该宗写字楼现在的价格为__万元。
A．4580
B．5580
C．6580
D．7580
5、与非专业估价相比，专业估价的特点有．【2007年考题】
A：
是一种专业意见
B：
估计价格或价值
C：
实行有偿服务
D：
承担法律责任
E：
估价作业日期长
6、在有保留价的拍卖中，再拍卖的保留价一次拍卖。
A：
略低于
B：
略高于
C：
等于
D：
可高于也可低于
E：
执行层的组织协调
7、房屋所有权转移登记是指房屋因原因致使其权属发生转移而进行的登记。
A：
买卖
B：
赠与
C：
交换
D：
继承
E：
房屋的翻建和改建
8、下列关于潜在毛租金收入的说法，不正确的是__。
A．物业可以获取的最大租金收入即潜在毛租金收入
B．它等于物业内部可出租面积与最大可能租金水平的乘积
C．能够改变它的唯一因素是租金水平的变化或可出租面积的变化
D．它代表物业实际获取的收入
9、房屋抵押权自之日起生效。
A：
抵押合同签订
B：
抵押合同生效
C：
抵押权登记
D：
核发他项权利证书
E：
执行层的组织协调
10、住房公积金全部归职工个人所有，记入职工个人的住房公积金账户用于__自住住房。
A．购买财产保险
B．购买
C．翻建
D．装修和大修
E．建造
11、对房地产估价的本质认识正确的有（）。
A．房地产估价是评估房地产的价格而不是价值
B．房地产估价是模拟市场定价而不是代替市场定价
C．房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证
D．房地产估价会有误差但应将误差控制在合理的范围内
E．房地产估价既是一门科学又是一门艺术
12、下列房地产的各种权利，受到其他房地产权利限制的房地产权利有。
A：
设立了地役权的土地使用权
B：
设立了抵押权的房屋所有权
C：
设立了租赁权的房屋所有权
D：
城市规划对土地的限制
E：
建筑容积率的限制
13、是指同类现象指标值按时间顺序排列而形成的数列。
A：
时间序列
B：
发展速度
C：
发展水平
D：
序时平均数
E：
执行层的组织协调
14、商业银行发放的商用房地产抵押贷款的贷款价值比通常低于个人住房抵押贷款的贷款价值比，原因主要是．（2007年试题）
A：
商用房地产风险更高
B：
商用房地产的收益更高
C：
商用房地产的价值更高
D：
商用房地产的增值潜力更大
E：
借款合同
15、已知某房地产投资项目的购买投资为5000万元，流动资金为500万元。
如果投资者投入的权益资本为2000万元，经营期内年平均利润总额为800万元、年平均税后利润为600万元。
该投资项目的资本金利润率为__。
A．30%
B．40%
C．45%
D．50%
16、当可供比较的互斥方案寿命期相同，其效益也基本相同时，宜采用的比选方法是。
（2008年试题）
A：
净
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