天水风动厂城市棚户区改造项目一期工程可行性研究报告学士学位论文.docx
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天水风动厂城市棚户区改造项目一期工程可行性研究报告学士学位论文
第1章总论
1.1项目名称
天水风动厂城市棚户区改造项目一期工程
1.2项目建设单位
天水市工业国有资产投资有限公司
1.3建设单位概况
天水市工业国有资产投资有限公司（以下简称公司）是经天水市人民政府《关于组建天水市工业企业国有资产经营有限责任公司的批复》（天政发〔2010〕55号）批准设立，由天水市工业和信息化委员会（以下简称市工信委）授权经营的国有独资公司，对授权范围内的国有资产和股权进行经营。
公司宗旨：
通过对市工信委授权范围内的国有资产进行投资运作和资本经营活动，提高资产的运营效益，实现国有资产的保值增值。
公司的经营范围：
经营管理工业企业国有资产；负责组织实施工业企业棚户区改造项目；对重点工业企业及项目进行投资；为重点工业项目和中小企业提供融资担保；盘活企业土地资产；物业服务。
公司的主要职能：
1、资本运营职能：
按市场规则进行国有资本运营，实现对企业国有股权管理、运营，剥离、处置企业不良金融债务；
2、资产经营职能：
盘活企业存量经营性国有资产和土地资产，整合处置已改制企业剥离的非经营性国有资产，采取整合、租赁、转让、拍卖等多种形式，实现国有资产的保值增值；
3、投资职能：
围绕着全市工业经济发展战略，通过与其他资本联合，实施战略投资，引导、培育、壮大支柱性产业和产业链；
4、融资职能：
通过直接贷款壮大工业企业资产经营公司的实力，通过发行企业债券以及利用存量国有资产为其他企业提供担保等形式，为市重点工业项目融资，为全市中小企业发展筹措资金；
5、托管职能：
对无承接主体的破产关闭企业的家属区和职工进行管理和安置，确保稳定过渡，并且逐步解决国企改革后的遗留问题。
天水市工业国有资产投资有限公司公司承建过得项目主要有天水造纸厂城市棚户区改造项目，天水长仪厂城市棚户区改造项目，天水拖拉机厂城市棚户区改造项目，天水长材厂城市棚户区改造项目，天水轴仪厂城市棚户区改造项目，绿色可持续发展技术麦积山论坛会址项目（一期）等。
1.4项目建设地址
工程建设地址位于天水市麦积区，场地地理位置优越，场地北邻社棠路，南面为成纪大道东路，西侧为天风路，东侧为风动厂家属区，该场地地势高差不大，北高南低，西高东低，无不良地质作用，满足各项施工条件。
1.5项目建设性质
棚户区改造（新建）。
1.6项目提出的理由与过程
棚户区是我国快速城市化过程中的一个非常普遍的现象和热门话题。
棚户区是指农村在快速城市化过程中，在城市建成区内以原农村居民点依托形成的与周边城市环境构成鲜明反差的以原农村居民“一户一栋”为基本特征的特殊居住区，也称“都市里的村庄”。
随着城市化的不断深化，棚户区日益表现出诸如违法建设泛滥、安全隐患严重、环境质量低下、社会问题突出等种种复杂而严重问题，对所在城市的统一规划和统一管理产生极大破坏，改造棚户区一时成为各界共同的呼声。
天水市随着经济的迅速发展和城市化进程的加快，城市建设突飞猛进，城市规模日益扩张。
“棚户区”改造作为城市建设难题也提上了议事日程。
2016年，天水市工业国有资产投资有限公司提出了对风动厂家属区棚户区改造工程立项的申请。
切实解决好风动厂家属区棚户区居民生活环境，建设宜居小区，提升居民幸福指数，提升天水市麦积区城市整体形象。
天水风动厂城市棚户区改造项目一期工程位于天水市麦积区，北临社棠路，南面为成纪大道东路，西侧为天风路，东侧为风动厂家属区，是风动厂员工及家属居住点，现有176户，人口338人，拆迁面积7746.42平方米，安置比例为1.0:
1.5，安置总建筑面积为11620㎡，剩余部分住宅交麦积区房管局，并按照住房管理实施细则向符合条件的城镇居民出售，以平衡经济效益。
根据棚户区现状，该区亟待改造的原因是：
1、区内危房多
大多数房屋建成年份久，设计落后质量低劣。
2、卫生条件差
区内杂草丛生，垃圾成堆，基本无排水、排污设施，污水、粪水漫溢，不符合争创省级卫生城市的要求。
3、安全隐患大
区内房屋私建乱搭现象严重，房屋间隔距离小，通道不符合消防标准，基本无消防设施，一旦发生火灾蔓延迅速，难以控制。
依照天水市房地产管理局《关于风动厂经济适用住房项目建设方案的批复》天市房（2016）66号文件，同意将“天水市风动厂棚户区改造项目”列入2016年度城市棚户区改造计划。
1.7建设项目概况与规模
工程建设地址位于天水市麦积区，北临社棠路，南面为成纪大道东路，西侧为天风路，东侧为风动厂家属区，一期总建筑面积63083.18㎡，1#、2#住宅规划总用地面积为7594.93㎡，3#住宅楼总用地面积27026.26㎡（含4-6号楼用地）。
1#、2#住宅楼地上建筑面积为27783.14㎡，地下建筑面积为4980.0㎡，总户数：
288户，停车位：
地上29辆，地下115辆；3#住宅楼地上住宅部分建筑面积为22422.5㎡，商业建筑面积2345.60㎡，地下一层建筑面积2345.6㎡，地下二层建筑面积为3206.34㎡，总户数：
240户，停车位：
120辆。
该项目整体投资总额约21548.2万元。
①以下表格为天水风动厂城市棚户区改造项目一期工程（1#、2#住宅楼）经济技术指标:
项目
单位
数量
备注
总用地面积
㎡
7594.93
11.39亩
总建筑面积
㎡
32763.14
其中
地上建筑面积
㎡
27783.14
1#建筑面积
㎡
13891.57
18F
2#建筑面积
㎡
13891.57
18F
地下总建筑面积
㎡
4980.00
总户数
户
288
总基底面积
㎡
1542.90
建筑密度
%
26.53
容积率
5.0
绿地面积
㎡
1405.83
绿地率
%
27.77
停车位
个
144
地上29，地下115
②以下表格为天水风动厂城市棚户区改造项目一期工程（3#住宅楼）经济技术指标:
类别
数量
单位
总用地面积
27021.26
㎡
总建筑面积
30320.04
㎡
地上住宅部分建筑面积
22422.5
㎡
地上一层商业建筑面积
2345.60
㎡
地下总建筑面积
5551.94
㎡
总户数
240
户
总基底面积
2348.0
㎡
建筑密度
30.66
%
容积率
3.12
绿地面积
8357.69（3#-6#）
㎡
绿地率
30.93
㎡
机动车停车位
120
辆
③以下表格为风动厂棚户区改造项目主要特征表:
楼栋号
部位
部位编号
主要功能
层高（m）
标准层建筑面积（㎡）
备注
1#楼
高层
18F/1D
住宅
3.0
773.02
屋顶
楼梯间
3.9
48.0
2#楼
高层
18F/1D
住宅
3.0
773.02
屋顶
楼梯间
3.9
48.0
3#楼
高层
16F/2D
住宅
3.0
737.22
屋顶
楼梯间
3.9
48.0
地下室
1、2#楼
-1F
停车
4.8
4980.0
3#楼
-2F
停车
3.6/3.9
5551.94
项目名称
指标
备注
耐火等级
一、二级
地下室、地上耐火等级一级
其余为二级
设计使用年限
50年
抗震设防烈度
8度（0.3g）
建筑层数
地下
1#、2#地下一层，3#地下两层
地上
1#、2#地上18层、3#地上16层
建
筑
构
造
及
装
修
楼地面
水泥砂浆楼地面
屋面
水泥砂浆面层屋面（不上人）
两层4厚SBS改
性沥青防水卷材
门
保温防盗门
分户门
普通木质夹板门
内门
电子对讲门
单元门
塑钢推拉门
阳台门
防火门
用于管道井、地下室、
窗
铝合金节能推拉窗
所有外窗
顶棚
普通抹灰
所有房间（人防地下室顶板不抹灰）
内墙面
面砖防水墙面
卫生间
面砖墙面
厨房
内墙涂料
其余房间
外墙面
GRC墙面
住宅
乳胶漆墙面
住宅
④以下表格为风动厂棚户区改造项目室外工程用料表
名称
适用范围
类别
备注
道路
建筑物四周
混凝土路面
180mm厚，C30混凝土
散水
建筑物四周
混凝土散水
1500宽，60mm厚C15混凝土
台阶
出入口
水泥台阶
坡道
无障碍坡道
混凝土坡道
⑤1#、2#住宅楼户型指数一览表
套型
建筑面积
套内建筑面积
阳台面积
标准层建筑面积
标准层公摊面积
本套公摊面积
套数
1套型
103.16
88.8
3.08
773.02
107.62
14.36
2
2套型
88.29
76
0
12.29
2
3套型
100.49
86.5
0
13.99
2
4套型
94.57
81.4
0
13.17
2
合计
773.02
665.4
3.08
8
说明：
共计288套
⑥3#住宅楼户型指数一览表
套型
建筑面积
套内建筑面积
阳台面积
标准层建筑面积
标准层公摊面积
本套公摊面积
套数
3-1套型
103.98
88.8
3.08
737.22
107.62
15.18
2
3-2套型
88.99
76
0
12.99
2
3-3套型
101.29
86.5
0
14.79
2
3-4套型
74.35
63.5
0
10.85
2
合计
737.22
629.6
3.08
8
说明：
共计240套
1.8项目建设范围及项目资金筹措
（1）项目范围：
天水风动厂城市棚户区改造项目一期工程建设内容主要为1#、2#、3#楼住宅项目。
风动厂家属区棚户区改造基本情况表
序号
建设名称
户数（户）
人数（人）
拆迁面积（㎡）
1
风动厂家属区
176
338
7746.42
（2）项目资金筹措：
项目建设资金来源：
①申请中央和省上棚户区改造补助资金5%；②国家开发银行或农业发展银行棚户区改造专项贷款资金25%③建设单位自筹资金70%。
1.9项目建设期
该项目分两期建设：
一期项目（3#住宅楼）建设周期为12个月，建筑面积30320.04㎡，主要用于风动厂家属区安置用房；二期项目（1#、2#住宅楼）建设周期为16个月，建筑面积32763.14㎡，按照天水市经济适用住房管理实施细则规定，房屋建成后交由麦积区房地产管理处组织，向符合条件的城镇居民出售。
1.10项目建设目标
通过棚户改造，将改善风动厂家属区原有居住环境的同时，也进一步加快麦积区城乡一体化建设，提升城市品位及该区的土地利用率，使经济发展得到提高，人们生活水平得以上升。
该项目本身污染较小，施工期及运营期均可以进行有效的控制。
项目建设地址环境质量良好，区内绿化率高，建设棚户区改造安置小区符合国家住房有关政策，保障家庭的基本住房需求。
本项目对优化居民居住环境具有明显的推进作用。
1.11项目建设的投资与经济、环境、社会效益
该项目整体投资总额约21548.2万元，项目的整体收入约为21565.4万元，整体收益为219.7万元，投资回报率不高，但社会效益和环境效益十分显著。
通过政府引导示范，以及加强小区环境绿化美化及基础设施完善配套，有利于提高群众的环境保护意识，增强环境综合整治效果，使群众自觉参与植绿、护绿行动，逐步走上可持续发展之路。
因此，针对性的对原风动厂周边区域进行改造，对加快城区的整体建设步伐具有十分重大意义。
1.12项目编制原则
1、立足实情，理论与实践相结合的原则
2、以市场需求为导向，遵循市场规律原则
3、统筹规划，重视资源整合，降低建设成本原则
4、社会经济环境可持续发展原则
1.13项目编制依据
1、《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国办发[2007]24号；
2、《住房和城乡建设部国家发展和改革委员会财政部国土资源部中国人民银行关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》（建保〔2009〕295号）
3、甘肃省人民政府关于城市和国有工矿棚户区改造工作的实施意见（甘政发[2010]13号）
4、甘政发〔2007〕92号《甘肃省人民政府关于解决城市低收入家庭住房困难的意见》；
5、《甘肃省住房和城乡建设厅关于全省城市和国有工矿棚户区改造项目空间规划编制和建筑设计工作的指导意见》
6、《甘肃省人民政府关于加快棚户区改造的实施意见》（甘政发〔2013〕95号）
7、天水市人民政府关于加快棚户区改造工作的实施意见（天政发〔2014〕82号）
8、天水市人民政府办公室关于印发天水市棚户区改造国家开发银行贷款项目监管及贷款资金管理办法的通知天政办发〔2014〕109号
9、《天水市城市总体规划》（2005—2020）；
10、《甘肃天水市十二五城镇建设规划》；
11、项目单位提供的基础资料。
17、关于天水市工业企业国有资产经营公司“天水风动厂城市棚户区”改造项目净空限高的意见。
1.14研究范围
根据国家发改委、城乡建设部关于对项目可行性研究报告内容的要求，并在麦积区建设局提供相关资料和数据的基础上，结合项目的实际情况对项目提出的背景、项目建设的必要性、建设地点及建设条件、建设规模及内容、项目建设进度和组织管理、投资估算和资金筹措、社会效益分析等方面进行论述、研究和计算，对项目的决策提供依据。
1.15建议与问题
1.15.1建议
项目业主应强化项目进程中的投资、质量、进度计划，注重对可能发生的不利条件及变化因素的预测与防范对策，为保证项目按期完成，提出以下几点建议。
（1）项目在获得立项批复后，应尽办理完善相关手续。
实行速度管理，加强项目运作速度，以避免市场可能的由高峰期向下降期转折的危险。
（2）项目建设单位应抓紧按有关程序办妥相关手续，加大筹资力度，确保项目顺利实施。
（3）加强工程项目管理，严格保证工程质量、工程进度，做好成本控制。
1.15.2问题
项目的征收量较大，牵涉的住户很多，工程开始时要慎重考虑居民的安置问题，以免拖延建设进度，影响全部施工。
1.16结论
天水风动厂城市棚户区改造项目一期工程抢抓国家大规模推进棚户区改造的机遇，着力改善城市家庭的居住条件，促进社会经济协调发展为目的，坚持政府主导，市场运作，政府统筹协调和组织实施，着力解决改善棚户区居民生活条件，是一项真正的民生工程，德政工程。
因此，该项目是可行的。
第2章项目建设的必要性及可行性分析
2.1项目背景
棚户区改造是我国政府为改造城镇危旧住房、改善困难家庭住房条件而推出的一项民心工程。
棚户区的存在是一个历史遗留的欠账问题，已成为城市中“二元结构”的一大表现，有必要加快改造的步伐。
党中央、国务院高度重视城市、工矿（含煤矿）、林区、垦区棚户区居民住房困难、居住环境差的问题，这几年加大了对各类棚户区改造的工作力度。
2008年中央启动保障性安居工程，并将国有林区（场）棚户区（危旧房）、国有垦区危房、中央下放地方煤矿棚户区改造作为重要内容，加快了改造步伐。
2010年，中央全面启动城市和国有工矿棚户区改造工作，并继续推进国有林区（场）棚户区（危旧房）、国有垦区危房、中央下放地方煤矿棚户区改造。
经过几年的努力，各类棚户区改造已经取得积极成效。
实施棚户区改造的根本目的是改善群众的居住条件，兼顾完善城市功能、改善城市环境。
各地对棚户区改造实行了“保底”安置，安置标准普遍达到了户均45平方米以上，保证了实施改造后群众居住水平都能明显提高。
棚户区改造还要求加强改造建设和安置住房分配过程的公开透明，维护棚户区群众的知情权和参与权，确保分配结果群众满意。
从这几年实践来看，扎实推进各类棚户区改造，既能改善民生，又是扩大内需的一项重要举措。
棚户区改造产业关联度高，带动力强，不仅能够增加投资，而且能够带动消费，可以有效消化钢铁、建材、家电等上下游产能和产品。
2012年9月25日，中共中央政治局常委、国务院副总理李克强在全国资源型城市与独立工矿区可持续发展及棚户区改造工作座谈会上强调，要加快资源型城市可持续发展，推动独立工矿区转型，加大棚户区改造力度，“三位一体”推进，着力破解城市内部二元结构难题，带动内需扩大和就业增加，走可持续的新型城镇化道路。
按照中央、甘肃省、天水市统一安排，天水市启动了国有企业及城镇棚户区改造工程。
天水市麦积区为提升麦积区城市品位，按照区政府安排，由天水市工业企业国有资产经营公司负责实施天水风动厂城市棚户区改造项目一期工程，项目现已纳入2016年天水市棚户区改造计划。
按照市规划局出具的项目选址意见复函，该项目拟建设区域位于天水市麦积区。
2.2棚户区现状及特点
（1）村民居住现状
风动厂家属区房屋结构简易，建筑密度较大，基础设施简陋，房屋构成年限较长，使用功能不全基础设施也不齐全，安全隐患突出，交通不便利，治安和消防隐患也比较大，环境卫生脏乱差也是很明显的问题。
目前，根据建设方提供的天水风动厂城市棚户区改造项目一期工程基础资料，棚户区改造户为176户/338人，按照安置政策来测算，安置成本较大。
（2）公共服务设施
风动厂原有家属区配套服务设施缺口较大，且原有家属楼设施比较落后，均为五六十年代房屋和原有风动厂厂房，且房间布局也不再适应现在人们生活的需求。
且周边无文化活动中心和相应的配套设施。
2.3项目建设的必要性
2.3.1项目建设是贯彻落实党中央、国务院相关政策的要求
国务院《关于加快棚户区改造工作的意见》国发（2013）25
号文件，强调“棚户区改造是重大的民生工程和发展工程”，各省、自治区、直辖市人民政府，及国务院各部委、各直属机构，应依据该文件提出的意见，需要进一步加大推进棚户区改造力度，让更多困难群众的住房条件早日得到改善，同时，有效拉动投资、消费需求，带动相关产业发展，推进以人为核心的新型城镇化建设，发挥助推经济实现持续发展和民生不断改善的积极效应。
现阶段，我国城镇化水平与发达国家依然有较大差距，随着国家“十二五”规划纲要中城市化进程的推进，为实现社会持续健康发展，棚户区改造工程势在必行。
本建设项目积极响应国家和天水市的发展需要，致力于改善民生、加快城市化进程，从国家和地方相关政策而言，该项目的建设是十分必要的。
2.3.2项目建设是实现公平正义、促进社会和谐的重要举措
党的十八大提出，要“努力形成全体人民各尽其能、各得其所而又和谐相处的局面”，实现“社会更加和谐”。
新一届政府把加强党的执政能力建设作为党执政的重要目标，并把和谐社会建设摆在同经济建设、政治建设、文化建设并列的突出位置。
在这样的背景下，我们党必须按照与时俱进的要求，制定正确的社会政策，妥善协调和处理好各方面的利益关系，正确反映和兼顾不同方面群众的利益，进一步密切党同各阶层群众的联系，最大限度地整合不同的利益群体，保持社会的协调稳定发展。
2.3.3项目建设对促进经济社会协调发展都具有重要意义
中央和甘肃省均把加快保障性安居工程建设作为保增长、保民生、保稳定的重要措施。
实施天水风动厂城市棚户区改造项目一期工程，既可以有力地拉动建筑业、建材业、交通运输业等相关产业的发展，为调整产业结构、扩大内需，保增长、解决社会就业与再就业也作出了积极的贡献，又可以配合天水市麦积区的的建设，而对风动厂家属区棚户区改造作为麦积区的一个重点项目，棚户区的改造将为发展公共服务，加强社会管理，推进平安社区建设及对推动经济社会协调发展的意义重大。
2.3.4项目建设是促进房地产市场平稳健康发展的有效举措
2010年初，国务院办公厅下发《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，详细列出了11条措施，被称为“国十一条”。
“国十一条”文件为2010年房地产市场调控定下了基调：
“遏制房价过快上涨、打击投资性购房”。
具体工作内容之一就是增加供给，主要是增加土地供给和普通商品住房的供给，对房价较高、上涨较快的地方，在增加普通商品住房的同时，要加快保障性住房的建设，包括限价房、经济适用房、公共租赁房、廉租房以及城市和工矿棚户区改造，特别是一定要增加中小套型普通商品住房供应的比例。
2010年政府工作报告也指出“要坚决遏制部分城市房价过快上涨势头，满足人民群众的基本住房要求……”。
棚户区改造建设的大部分是安置用房，直接增加了中低位、中小户型住房供应，有利于改善住房供应结构，促进房地产市场的平衡健康发展。
2.3.5项目建设是推进城镇化，提升城镇发展的客观要求
城镇化是我国发展的一个大战略，城镇化不是简单的城市人口比例增加和面积扩张，而是要在产业支撑、人居环境、社会保障、生活方式等方面实现由“乡”到“城”的转变。
与传统的城镇化相比，新型城镇化优点在于其强调消费升级，尤其要把生态文明理念和原则全面融入城镇化全过程，实现城市的集约化、智能化、绿色化、低碳化。
而实施新型的城镇化战略，必须依托现有的行政区划去改善农村基础设施建设和社会事业发展，缩小城乡在公共服务和居民生活水平等方面的差距，要把城镇化的重点放在县域城乡发展一体化上，特别要发挥重点镇的节点作用，发挥中心镇的产业平台作用，推进城乡基础设施与公共服务能力向乡村的延伸和扩展。
麦积区风动厂家属区区位优势明显，交通发达，北侧紧邻社棠路。
因此，本项目的建设将有利于进一步完善麦积区风动厂家属区整体功能，促进区域建设和发展，而且还有利于集约高效利用土地资源，并将杂乱无章、存在安全隐患的旧、危楼建筑群改造成适合居住的和谐新型生活区，其环境保护和改造意义重大。
2.3.6项目建设是加快天水经济发展，促进天水经济增长的需要
天水近年来经济总量有了很大的提高，但与周边兄弟地市相比，差距仍然很大。
棚户区项目的开发不仅对城市建设的影响很大，对国民经济的作用也很大。
据测算，房地产对国民经济的拉动作用约1.5～2个百分点。
因此应立足自力更生，加大城镇棚户区改造的力度，精心培育高质的商住综合区，搞活本地经济，提高人民的物质、文化、生活水平。
2.3.7项目建设是加快天水麦积区建设进度的需要
麦积区建设将以创造天水城市综合开发建设新模式，建设区域性现代化大城市为目标，按照市委、市政府高标准抓好规划、高质量开展建设、高起点改善环境、高效能加强管理的要求，坚持“政府主导、规划先行、市场运作、生态优先、体现文化”的原则，立足于“新城开发、旧城改造、景区拓展”的定位，加强市政基础设施建设和土地开发，完善城市功能。
目前，天水麦积区的建设正如火如荼的建设当中，而天水风动厂城市棚户区改造项目一期工程的实施将为把该新城建设成为生态环境优美、功能设施齐全、现代气息浓厚的现代商贸展示区和山水园林居住区而增砖添瓦。
2.3.7项目建设是节约用地，培育长效城市产业的迫切需要
当前，天水市旧城区发展已经严重受到土地资源的制约，除了开发新区以外，棚户区的改造对整个天水市的经济文化发展依然具有重要意义。
麦积区作为天水两大大中心城区之一，是天水市一个重要的的经济中心，而该项目的实施，将为中心城区节约大量的土地资源，再加上自然生态条件优越，近旁有天水火车站人流集散中心为依托，将是当地居民理想的就业之地。
当前，国家出台了一系列的土地调控政策，提出要大力节约土地等有效资源。
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