项目初步市场调研分析报告.doc

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“锦绣人家”项目初步市场调研分析报告

调研范围：

杨汊湖片区、金银湖片、火车站及复兴村片、香港路沿线

调查对象：

杨汊湖片区住宅楼盘（新华家园、金色雅园、绿色家园、阳光花园、泽皓雅居、浩海公寓）

火车站片楼盘（东方帝园、裕荣家园、元辰·国际大厦）

金银湖片楼盘（常青花园10号小区、将军家苑、华星·辰龙城、丽水佳园、丽景湾、万科四季花城二期B期、奥林匹克花园项目、泰跃集团项目）

香港路沿线主要楼盘（荷花苑、穗丰花园、香天公寓、澎湖公寓、紫藤花园、华氏儒商花园）

说明：

本案位于杨汊湖片区（常青路以东、姑嫂树路以西、张公堤以南、发展大道以北围成的片区）内，因此本次调研特针对片区内楼盘做重点调研，重点研究；同时也不能忽视周边片区对本案所在片区的影响，因此根据地域分布特征和房地产市场发展的特点，又对火车站片、金银湖片、香港路沿线楼盘及市场也做调研分析。

目录

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第一部分区域概况

第二部分区域市场特征

◎杨汊湖片区

◎金银湖片区

◎火车站片

◎香港路沿线

第三部分区域住宅物业概况

◎区域住宅市场供应

◎住宅产品特征

第四部分销售情况分析

◎主要在售楼盘一览

◎销售情况分析

◎积压量分析

第五部分总体营销水平分析

◎在售楼盘营销手法

◎营销推广成败点

第六部分市场展望

◎潜在市场供应量

◎未来市场竞争点

◎销售价格走势

第七部分本案面市价格建议

◎本案优劣势分析

◎可比性楼盘性价比一览

◎本案市场比较定价

附：

楼盘资料

第一部分区域概况

杨汊湖片属城郊结合部，区域有较中心城区相对理想的居住环境，自然环境非常好，空间大，空气清新，安静无污染；又有良好的市政规划，金银湖片规划为大型居住区，将入住30万人口，杨汊湖片区在其辐射范围内。

目前常青花园经过十余年的开发，已经具备成熟的生活居住配套条件，加上万科四季花城的开发及一批大规模项目的启动，区域持续成为汉口房地产市场的热点。

杨汊湖片居民区内环境一般，新楼盘社区绿化环境营造还没有形成，目前环境景观效果差。

区域道路畅通，出行便利。

区域内经过几年的开发，生活配套环境较成熟，但配套水平一般。

总体来看，本案所在的杨汊湖片区，给人的印象是中低档居住区，居民素质一般，区域也聚集了一批效益较好的企事业单位，如民航、电信，临江汉经济发展区，潜在消费群体丰富。

第二部分区域市场特征

一、杨汊湖片区

早期开发有华苑小区、阳光花园、浩海小区，以低价中小户型和阳光花园的中大户型为主，价格在1400元/平方米左右徘徊。

经过几年的低档次楼盘开发积蓄，现阶段开发楼盘档次提高，如有新华家园、金色雅园等较高档次的楼盘，价格也攀升到2200元/平方米。

区域内房地产市场呈现以下特征：

1、城郊结合部房地产市场特征，中低价市场为主向中档住宅房价发展；

2、由于无景观支撑，物业开发以公寓住宅为主；

3、房价分1800元/平方米——2000元/平方米——2400元/平方米三个档次走，在1800——2000之间居多

4、土地资源比较丰富，由以前的小盘向现在的一批较大规模的楼盘发展，发展潜力大；

5、区域内有一批知名企事业单位，消费层次高；但周边居民文化水平不高，治安印象差

6、市政生活配套资源丰富但水平低

相对于杨汊湖片区而言，周边几个相关片区房地产市场有以下特征：

二、金银湖片区

因其优越的自然环境，丰富的土地资源和相对低的土地成本，吸引像万科、沿海国际、泰跃集团等开发商相继登陆开发大规模项目，一直以来为汉口开发热点区域。

区域房地产市场价格由以前的1500元/平米上升到目前的2200元/平米，万科四季花城的房价已经达到平均2500元/平方米。

主要得益于前期投资开发商如新世界、万科对区域市场的推广和炒作，以及便民看房措施。

区域

代表楼盘

建筑形态

规模

销售均价

卖点

销售情况

金银湖片

将军家苑

15栋6层多层

5.5万，500套

1450

贴近现代家居生活

60%

丽水佳园

40栋6层多层

11万，1040套

1550

网绿生活、都市生态园

约30%

华星·辰龙城一期

16栋多层

6.85万，675套

1440

新康居生活，新园林

开盘，约10%

万科四季花城二期B区

约6栋多层、2栋小高层

约5万，378套

2500

左岸·枫林，春天狂想曲

内部认购期

（注：

未考虑高尔夫城市花园、碧海花园、黄金海岸等老盘）

三、火车站片区

片区属复兴村区域概念，临近城市中心，以“新汉口火车站”和“临CBD”两个卖点而成为开发热土。

片区楼盘规模较小，均价分2400元/平米—2800元/平米两个档次走。

区域

代表楼盘

建筑形态

规模

销售价格

卖点

销售率

火车站片

裕荣家园

3栋12层小高层

3万，约200套

2300

——

约60%

东方帝园

9栋12层小高层

5万，约400套

2250

城市中心点

现房

元辰·国际大厦

1栋20层、24层

3.5万（住宅2.6万），约140套

3000

商务概念

约30%

（注：

未考虑天梨豪园、丰竹园、航天花园、富豪花园、新世纪都市花园等老盘）

四、香港路沿线

小规模小高层住宅区，销售均价在2700元/平米左右，大多楼盘进入现房销售阶段，区域可供开发的土地资源少。

整体市场环境好，人文氛围浓厚，适合居住。

片区

代表楼盘

规模（平方米）

建筑形态

销售均价（元/平米）

卖点

销售情况

香港路片

穗丰花园

9万

小高层

2600

实力、实在、实用

现房

鹏飞湖庭

1.42万

小高层

2750

临湖，多功能商住楼

现房

紫藤花园

4.4万

小高层

2800

紫色文化，城开品牌

现房

总体而言，本案所在的杨汊湖片处于开发热点的新华西路片（离市区中心开发）和金银湖片（郊区概念开发）、香港路沿线之间，相对于周边片区而言，整体市场开发水平还处于中低层次。

三大片区的开发建设将带动杨汊湖片楼盘的市场影响力，改变消费者区域心理价值。

第三部分区域住宅物业概况

一、区域住宅市场供应

◎供应量分析

经过调查与统计分析，区域内（杨汊湖片）主要在售住宅楼盘5个，总在售规模约40万平米，总套数3240套，平均每套面积约123平米。

外围（包括金银湖片、火车站片、香港路沿线）相关主要在售住宅楼盘7个，总在售规模约41万平米，总套数为3300套左右，户均面积124平米。

可见，就主要在售楼盘而言，杨汊湖片区内市场供应量于外围区域市场在售住宅供应量相当，但产品档次则次于外围区域。

区域

项目名称

在售建筑形态

在售规模（㎡）

总套数（套）

户均面积（㎡）

杨汊湖片

新华家园一期

4栋22层高层

8万

512

136

绿色家园一期

20栋6层多层，5栋12层小高层

7.5万

750

113

阳光花园四期

22栋6层多层

约8万

650

125

金色雅园一期

20栋6层多层，7栋11层小高层

13万

1100

130

泽皓雅居一期

1栋8层多层，2栋12和14层小高层

2.6万

228

140

合计

63栋多层，14栋小高层，4栋高层

约40万

3240

123

金银湖片

将军家苑

15栋6层多层

5.5万

500

112

丽水佳园

40栋6层多层

11万

1040

105

华星·辰龙城一期

16栋多层

6.85万

675

110

万科四季花城二期B区

约6栋条式多层和2栋小高层

约5万

378

123

合计

77栋多层，2栋小高层

30万

2600

115

火车站片

裕荣家园

3栋12层小高层

3万

200

125

东方帝园

9栋12层小高层

5万

400

115

元辰·国际大厦

1栋20层、24层

3.5万（住宅2.6万）

140套

160

合计

12栋小高层，1栋高层

约11万

740

148

注：

（1）杨汊湖片由于浩海公寓规模小，尾盘，不构成大的威胁，未考虑；

（2）金银湖片由于常青花园14号小区销售接近尾声，而碧海花园、黄金海岸、高尔夫城市花园等为老盘，丽景湾、奥林匹克花园等未面市或启动，也没有考虑；

（3）火车站片未考虑像天梨豪园、佳兴苑、城开丰竹园等尾盘；

（4）香港路沿线新盘不多，这里不做比较分析。

◎供应类型分析

从建筑形态来看，区域内在售楼盘中，约65栋多层，14栋小高层，4栋高层。

多层住宅量为21.6万平方米，占总量的55%；小高层住宅量为9.5万平方米，占总供应量的25%；高层住宅量为8万平方米，占总量的20%

区域外围在售楼盘中，有77栋多层，14栋小高层，1栋高层。

多层供应量占总量的70%，小高层供应量占总量的22%，高层占总供应量的8%。

综合来看，以多层为主，小高层次之。

二、产品特征

◎产品形态分析

从上面供应类型分析可知，杨汊湖片区住宅供应方面，早期以多层住宅为主，如华苑小区、浩海小区、阳光花园等；随着区域市场的逐渐开发，住宅建筑形态由多层为主向小高层为主转变，如锦绣人家（全部为电梯小高层）、绿色家园（部分电梯小高层）、金色雅园（部分电梯小高层）、泽皓雅居（部分电梯小高层）、新华家园（全部为高层）等。

在新开发的楼盘中，小高层项目占总量的比例提高到25%之多，若将锦绣人家和新华家园高层项目计入，此比例会更高。

这也反映出土地资源减少，地价上涨后，电梯小高层建筑将成为市场主流的发展趋势。

◎销售价格分析

区域内物业市场平均表价1980元/平方米，平均成交实价1933元/平方米。

从价格来看，低于2000元/平方米。

付款优惠平均9.8折，因为本来价格低，付款优惠额度不大。

楼盘名称

规模（平方米）

均价（元/平米）

成交实价（元/平米）

付款方式及优惠

新华家园一期

8万

2500

2375

9.5折优惠

绿色家园一期

7.5万

1850

1813

一次性付款9.8折优惠

阳光花园四期

约8万

1910

1890

一次性付款9.9折

金色雅园一期

13万

1800

1782

一次性付款9.9折

泽皓雅居一期

2.6万

2550

2473

一次性9.7折，按揭付款9.8折

合计

40万

1980

1933

9.8折

◎户型及面积分析

区域在售主住宅项目中，3×2×2共1600余套，占总量的51%，为绝对主力户型，其次是2×2和4×2户型供应量大，并且成为热销户型。

房

型

比

例

名

称

1×1×1

2×2×1

2×2×2

3×2×2

4×2×2

复式

主力户型

热销户型

总套数

新华家园一期

——

——

——

50%

50%

——

3×2×2，4×2×2

3×2×2

512

绿色家园一期

15%

——

25%

40%

——

20%

3×2×2

3×2×2

750

阳