房地产市场发展报告.docx

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房地产市场发展报告

房地产市场发展报告

在连续多年保持高速增长的发展态势下，的房地产市场开始进入一个关键时期。

一方面房地产业在国民经济中的地位越来越重要，对相关行业的拉动作用越来越明显；另一方面房地产市场发展“非理性繁荣”背后所隐含的风险也日益显现，越来越受到各方面的关注。

　　一、周期波动与分阶段回顾

（一）周期波动分析

　　国外的经济理论和日本、香港、等地房地产业发展的实例都证明，与宏观经济增长过程中的周期波动现象相似，在房地产经济发展过程中也客观存在着房地产周期波动。

考虑到统计指标的代表性、时间序列数据取得的难易程度，我们选取了房地产業增加值增幅、房地产开发投资额增幅、房地产开发投资额占固定资产投资的比重、商品房屋销售额增幅、房屋施工面积、住宅施工面积、房屋竣工面积、住宅竣工面积、商品房销售面积、商品房销售价格增幅和房地产业职工人数增幅等11个指标，计算出1991年以来各年房地产扩散指数Q）值（见图1）。

虽然受现有房地产数据（尤其是缺乏1990年以前的时间序列资料）的限制，以及扩散理论模型本身的误差而影响其周期划分，但我们还是可以看出房地产经济存在着周期性波动特点。

　　从运动轨迹来看，房地产周期与海外其他地区的房地产周期相比有独特的波长。

美国房地产从1870年开始大约按18-20年的频率完成一次周期循环波动，与库兹涅茨长周期（18-20年）基本一致；日本房地产基本是7年一次周期，香港房地产从1945年二战后大致是7-8年一次周期，房地产从1970年开始周期循环大致是5-6年，以上三个国家和地区基本是遵循朱格拉周期（6—7年）。

而我国的房地产周期波动时间大致是4-5年。

在对图形分析的基础上，结合房地产业的实际发展情况，我们认为，的房地产波动周期为8—9年，比全国的房地产周期长，也略长于朱格拉周期。

其中1997年是萧条转折点，1993年是上一个周期的景气分割点，而目前正处于1998年开始的新一轮周期的繁荣阶段后期，其后续发展值得关注。

同时根据有关专家学者对房地产业发展状态的划分，1997年房地产业的发展处于过冷区；1996年和1998年处于冷区；处于适度区的年份是1991午、1994年、1995年、1999年和2000年；2002年处于热区；而1992年、1993年和2001年、2003年均处于过热区域。

　　对比分析房地产波动与全省宏观经济波动的运行趋势（见图1），可以看出以下特点：

　　1.从总体上看，房地产业周期波动与宏观经济波动在趋势上具有十分明显的拟合关系，总体运行趋势和周期长度基本一致，但房地产周期的起始时间要早于宏观经济周期一年左右，说明房地产周期波动在宏观经济周期波动中处于先行地位。

　　2.与宏观经济波动振幅日益收敛的趋势相比，房地产周期波动幅度明显较大，反映了房地产作为一个新兴产业在发展初期所难以避免的不稳定特征。

但可以预期，随着宏观调控水平的不断提高，未来房地产经济运行过程中的波动振荡将会逐步减小，房地产业将进入更为稳定的增长过程。

（二）房地产市场发展阶段回顾

　　尽管扩散指数能粗略地勾勒出房地产经济的周期波动状况，但在分析回顾房地产发展历程时，更多地可以参照产业运行环境特别是产业政策与体制变动，同时结合多项房地产业统计指标来展开。

我们认为20世纪90年代以来房地产发展大致可划分为以下四个阶段：

　　第一阶段：

启动、过热阶段（1991年-1993年）。

在国家未实行土地有偿出让制度之前，我国尚没有针对私人消费供给的公开商品房市场，只能用计划指标购房，由团体、单位购房并用实物分配的方式向个人转移居住的权利。

1991年实行土地有偿出让制度推动了我国房地产市场建设的全面起步，也是中国第一次房价高速上涨的原因。

1992年和1993年，房地产开发投资额同比增幅分别达到106.6%和284.4%，其中住宅开发投资额同比增长108.0%和291.8%。

尤其是1993年，全省各项房地产业统计指标几乎都比上午增长一倍以上，是房地产发展速度最快的一年，当年商品房销售价格也在1992年上涨32.3%的基础上，继续上涨31.7%，平均价格已超过千元。

以省城为例，房地产开发就是在1992年以别墅、高档涉外公寓起步的，开发的重点是之江银湖区块与市中心。

　　第二阶段：

回落、调整阶段（1994年-1997年）。

1994年我国宏观经济增长出现了持续的通货膨胀，各方面对过热的经济增长有所警示，国务院发出了加强固定资产宏观调控的通知，一度实施紧缩政策，受此宏观背景的影响，房地产业高速增长的势头得到遏制。

尽管由于房地产投资的惯性作用，1994年、1995年各项房地产统计指标仍呈上升态势，但其增幅已逐年回落。

1996年，部分指标开始出现负增长，1997年则达到最低点。

如全省房地产开发投资额增幅，从1994年的67.3%，逐年下降到1997年的—11.5%；住宅开发投资额增幅，从1994年的56.7%，下降到1997年的—13.9%。

商品房竣工面积与销售面积之比也由1994年的1.62：

1上升到1996年的1.82：

1，供大于求的现象较为明显。

而据建设部和国家企业调查总队于1998年初联合对全国16个城市开展的快速调查结果显示，1997年底，、两市的商品房空置率达到29.9%，超过了国公认的15%的空置率警戒线。

　　第三阶段：

复苏、发展阶段（1998年-2000年）。

1998年中央出台的停止住房实物分配、逐步实行住房分配货币化、并允许个人利用银行贷款购房的政策，推动了我国房地产市场的复苏。

1999年房改房上市的力度加大，对增量房产的销售和存量房产的流通都起了积极的促进作用。

1998年、1999年和2000年房地产开发投资额增幅分别为5.2%、20.0%和23.2%，扭转了1994年以来房地产开发投资增幅持续下降的局面。

商品房销售平稳增长，销售面积年均增长13.9%。

银行按揭使个人购买力不断增强，个人购买商品住宅面积占当年全部住宅销售面积的比重由1998年的80.9%，上升到2000年的95.5%，房地产市场已实现由集团消费和个人消费相结合的时代向个人消费为主的零售时代的转变。

商品房销售价格也稳步上涨，年均增幅为8%.左右，全省平均房价将近2400元／平方米，而省城的次中心房价已超过3000元／平方米。

1999年起，空量商品房面积也逐月减少，到当年11月末，全省商品房空置面积同比下降32.7%；商品房竣工面积与销售面积之比下降到2000年的1.12：

1。

　　第四阶段：

繁荣、过热阶段（2001年-2003年）。

2001年以来，随着住房信贷消费、房地产开发投资信贷政策进一步宽松，加上2002年7月1日开始实行的土地招标制度，使原本平稳增长的房地产市场出现了超高速增长的状态。

2001年、2002年、2003年三年全省房地产开发投资额分别以50.5%、33.8%和34.5%的速度增长；地价飞速上涨，如2003年1-3季度，全省土地出让价格比上年同期上涨21.7%，其中居民住宅用地价格上涨27.8%。

在这个阶段里，全省商品房销售价格持续大幅上涨，2002年和2003年的涨幅分别为16.4%和11.6%，远远高于全国的平均水平，其中、等大城市的涨幅更大。

房地产市场出现明显的卖方市场，炒作迹象明显，消费者心理恐慌，出现追涨购房现象。

由于增量房市场的需求量没有获得有效释放，不少消费者在买不到新房的情况下将目光投向了二手房市场，使二手房成交量大幅上升，如2003年1-11月市的二手住宅成交面积同比增加24.4%。

这些状况受到全国瞩目，被称为房地产市场的“现象”。

　　二、近期房地产市场的运行特点

　　2003年以来，针对房地产市场暴露出的问题，各级政府在规划、土地、信贷、市场监管等方面对房地产市场进行了一系列宏观调控，政策面也由刺激需求转向抑制过度需求。

总体上看，房地产市场仍保持着增长的态势，但快速上扬的势头已有所放缓。

　　1.房地产投资增长势头有所下降。

　　据年报统计，2003年全省投资额为980亿元，比上年增长34.5%，增幅基本与上午持平，其中住宅投资715.8亿元，比上年增长30.5%。

进入2004以后，在利益杠杆及刚性需求的推动下，各地的房地产开发投资一度又进入快车道。

头两个月开发投资额的增长速度就达到50%，1-5月；的开发投资额同比增长近70%。

2004年1-5月全省的开发投资额达到412.6亿元，比上午同期增长49.3%，房地产开发投资呈快速上扬态势。

到6月份，宏观调控政策的作用开始显现，房地产投资连续高速增长的势头有所缓解，1-6月全省开发投资额502亿元，增长40。

3%，增幅比1-5月回落9个百分点。

从各市来看，衙州、两市投资减幅较大，分别比1-5月回落28.9和19.8个百分点，、、、、回落幅度在10个百分点左右，、、、也分别回落了3.5、3.8、0.5和7.1个百分点。

　　2.商品房销售增长速度有所下降。

　　近几年商品房市场一直保持着供求两旺态势，2003年开发施工面积10804.8万平方米，竣工面积3214.9万平方米，分别增长31.9%和20.8%。

而年均销售增长幅度更是基本保持在20%以上：

2001年全省销售商品房1801.5万平方米（其中住宅1544万平方米），销售额为369.4亿元。

2003年，全省商品房销售面积达到2781.8万平方米（其中住宅2356.8万平方米），销售额761.3亿元，同比增长25%。

但随着2003年央行和国务院先后出台121号文件和18号文件以后，近期银行纷纷限制按揭贷款，提高首付额度，并对某些房地产产品停止按揭，加上高房价制约，目前全省房地产销售增速已有所放慢。

2004年1季度，商品房销售面积和住宅销售面积分别为340和294万平方米，只增长13.2%和12%。

而2季度全省商品房预售和销售景气指数已分别从2003年4季度的相对高点108和105，逐季下降到88和85。

　　3.商品房供给结构仍不尽合理。

为促进房地产供给结构优化，近两年来政府对别墅和高档公寓建设的监控力度有所加强。

2003年，全省别墅、高档公寓的施工面积和新开工面积分别比上年下降4.5%和21.5%，占住宅建设比重下降2.1和3.8个百分点；经济适用房施工面积和新开工面积分别增长49.3%和69.4%，比重上升了0.9和1.7个百分点。

但在年初严格控制土地供应量、停止别墅类用地供应的政策出台以后，一些城市的别墅价格开始直线攀升。

据省城调队调查，别墅价格从去年2季度起一直以两位数的速度上涨，今年一季度涨幅达到21.3%，个别城市高达47.7%。

因此，一些房地产开发商改变了原开发方案，普通多层住宅被别墅、高档公寓所取代。

2004年1-4月，全省别墅、高档公寓投资15.5亿元，增长78.6%，施工面积404.67万平方米，增长50.7%；经济适用房投资8.37亿元，增长59.0%，施工面积355.41万平方米，增长42.4%。

经济适用房的投资额、施工面积均少于别墅、高档公寓，在全部房屋施工面积中的比重仅为3.9%，比去年末的4.6%下降了0.7个百分点。

全省房地产开发高档房过多，中小户型、中低价位普通商品住宅供应偏少的格局并未得到根本改变。

　　4.土地交易价格上涨较快，即期土地购置数量有所下降，企业土地存量仍较为可观。

　　由于国家对土地开发使用的管理力度加大，促使开发商的土地开发行为更趋于理性，土地开发增长得到了有效控制。

2004年1-4月，全省土地购置面积615.5万平方米，比上年同期下降12.9%，1—6月降幅进一步达到26.2%，总体开发规模呈缩减趋势。

同时2003年1-6月土地开发投资额、新开工房屋面积也分别比1-5月回落了43、3.4个百分点。

但另一方面，土地交易价格却呈快速上升的势头，据省城调队调查，2004年2季度全省土地交易价格同比上涨22.9%。

涨幅较大的、上涨了96.9%和81.3%，、、、、也分别上涨28.0%、24.2%、22.9%、24.4%和19.0%。

而目前我省房地产企业的土地存量仍较为可观，仅被调查的277家三级资质及以上房地产企业的2003年末土地存量就达到1544.4万平方米产，约占全省房屋竣工面积的48%，平均每家企业5.6万平方米。

　　5.商品房价格仍然呈现快速上涨态势。

　　据省城调队调查，2003年，房屋销售价格延续5年来的上升格局，比上年同期上涨12.7%，比同期城镇可支配收入的增幅高出0.2个百分点，4季度的全省商品住宅均价达到每平方米4146元。

其中，2003年4季度的商品住宅均价达到每平方米6354.1元，、房价也在每平方米4000元以上。

2004年上半年全省房屋销售价格继续上扬，同比上涨15.8%，涨幅扩大了3.1个百分点，比同期城镇居民可支配收入的增幅高出3.5个百分点。

其中、、分别上涨11.8%、15.9%、13.9%，而、、、和的涨幅更是超过20%。

过快上涨的房价对居民购房形成了巨大经济压力。

　　6.房地产企业经营不容乐观。

　　随着国家金融信贷管理、土地规等一系列政策的出台，占全社会固定资产投资近20%的房地产业收缩趋势悄然形成。

据省企调队调查，反映行业宏观环境的房地产企业家信心指数已从2002年末的高点177.2逐阶下降到目前的136.7。

反映企业生产经营状况的企业景气指数也比历史最高点下降了14.5点。

其中资金紧问题最为突出，2004年1-5月，全省金融机构本外币贷款新增1251亿元，同比少增了523亿元。

2季度全省房地产业融资景气指数仅为69.7，有35.7%的企业深感融资困难。

由于房地产业属于资本密集型行业，资金不足和融资成本的提高迅速导致企业效益下降。

据调查，2季度的企业盈利变化景气指数为123.7，比2003年4季度下降了12.1点。

三、当前房地产市场存在的泡沫成分及其危害

　　近几年来，随着房地产市场的全面升温，房地产业在经济中的地位明显提升，关于房地产是否存在泡沫的讨论也日益受到各界关注，因为这不仅是房地产本身的发展问题，还关系到整个经濟的繁荣发展。

　　在讨论泡沫之前，首先需要明确一点，即泡沫并不一定意味着市场已经脱离安全区，处在危险的边缘。

泡沫存在安全区、警戒区、危险区和严重危险区四个阶段的划分，只有处在后两个区域的泡沫，才具有面临破灭的可能，从而对经济发展产生严重的负面影响。

安全区的泡沫甚至具有一定的积极作用。

关键是要防止泡沫不断膨胀，跨入警戒区，迈入危险区。

　　从房地产市场的现状看，我们认为，目前房地产市场存在泡沫，并已经膨胀，正处于警戒区，若任其发展，将逼近危险区。

房地产泡沫主要体现在以下四个方面：

（一）房价泡沫

　　房价泡沫是房地产泡沫的最直接、最集中的体规，表现在房价上涨过快和房价过高两方面。

　　房价的微幅上扬，是市场经济的必然规律，但是，房价上涨率如果持续超过10%以上，则是不正常的现象。

1998年以来房价一路上涨，2002年和2003年，全省商品房销售价格分别上涨16.4%和11.6%，2004年上半年又上涨16.6%。

部分市房价更是涨幅惊人，2000-2002年房屋销售价格涨幅已连续三年居全国35个大中城市之首，涨幅在三年中分别居3、3、5位，其他城市如、义乌等地的房价也都以两位数的速度增长，成为全国瞩目的“现象”。

市房价由1999年均价2000元／平方米上升到2003年的6000多元／平方米，市中心均价已经突破8000元／平方米，年均涨幅超过30%以上，而同期市城镇居民年人均可支配收入增幅只有9.2%。

　　从房价的绝对值看，的房地产价格已经偏离其市场基础价值，也大大超过了居民的承受能力。

2003年4季度商品房销售价格已达到4448元／平方米，、等地均价在6000-8000元／平方米的房子比比皆是。

房价收入比是衡量家庭对房价的承受能力的指标，以80平方米的商品房为例，全省平均的城镇居民房价收入比是9.6倍，市的房价收入比更是达到11。

3倍，远远高于国际上所认可的3-6倍的标准，况且商品房市场上120平方米以上的户型占了多数，80平方米的几乎难觅踪迹。

而且目前的房价，不论楼盘品质，不论地段，一律上涨，根本没有针对不同收入阶层需求的梯度存在。

因此据省城调队对全省11个市1300户城市居民的抽样调查，有84.6%的市民表示难以承受当地的商品房价格，表示还可以承受的占14.9%，表示完全可以承受的只占0.5%。

分城市看，居民对当地房价难以承受比例最高的是，达95%。

（二）地价泡抹

　　地价泡沫的产生是推动房价上涨的重要因素。

近年来，土地供应开始采用市场化的招标拍卖方式，以求得公平、透明，但在土地供应紧，市场不够规、完善，没有正确的土地估价，拍卖价无封顶的情况下，造成土地交易价格连续上涨，2003年在2002年上涨17.1%的基础上继续上涨2L4%。

其中2003年的土地交易价格涨幅为38.1%，排在全国35个大中城市之首，以13.2%的涨幅排在第六位。

高额地价直接推动房价上涨，形成“高地价一高房价一高地价”的恶性循环。

同时也催生了部分开发商大量投资、囤积土地，加剧了土地出让价格的上涨。

如在2003年9月26日的土地招标会上，某房产商以25.34；亿元的高价投标竞得四块土地，而其中的一地块报价竟比第二家投标者整整要高出1个多亿，这种不顾市场风险的非理性投资不仅增加了企业的风险，也增加了整个房地产市场的风险。

　　（三）供求泡沫

 楼市的火爆，从表面上看是得到了需求高增长的支撑，表现在商品房供不应求，有些楼盘一开盘就被抢购一空，空置房的比例也相当低，据省企调队对杭、甬、嘉三市三级及三级以上房地产企业的调查，到2003年底空置一年以上的商品房面积只占累计竣工面积的2.1%。

但是如果我们换个角度分析，可以看到房地产市场的供求其实均存在泡沫。

　　因为房地产作为泡沫经济的典型载体之一，具有供给弹性小而需求弹性大的特点。

房地产需求，尤其是其中的投资需求有着明显的“羊群效应”，当对房地产市场的价格上涨预期愈来愈强烈时，投资者会蜂拥而上进行购买和囤积，以待价格更高时抛出，这样需求量就快速增加。

需求的增加又造成市场的“繁荣”，引起进一步涨价的预期，形成一个起自我强化作用的正反馈环，最终使价格膨胀为泡沫。

持续的房价上涨，也会使那些暂时无能力改善住房需求的消费者产生恐慌感，认为房价会只涨不跌，迟买不如早买，因此宁可负债累累也要购房，实际上是对未来收入和需求的透支，也加剧了楼市的需求泡沫。

加上有些房产公司、中介公司进行人为炒作，哄抬房价，或互相炒作对方楼盘，加剧了楼价上涨，更给房地产市场带来了“虚火”。

　　可以说近几年房地产市场就存在着上述情况。

从需求来看，除了中高收入家庭为改善住房条件而产生的真实需求和因拆迁而导致的被动需求外，因担心房价涨得太快而提前释放的潜在需求和为了低吸高抛、赚取差价的投资需求进一步放大了房地产的需求，增加了房地产需求的虚拟成份。

根据有关部门在2003年房交会上的调查，购房目的纯粹是用于投资的比例为9。

52%，投资与改善居住环境相结合的占39.6%，这两类合计占购房者的近一半。

在近年开盘的一些楼盘中，炒作者占买家的比例甚至超过50%，大大高于20%的国际警戒线。

　　从供给来看，人们一般都习惯于以每年有多少竣工的商品房来计算可供房源，其实分散在个人手中的二手房源，同样也是供应量。

据不完全统计，二手房市场中，有将近一半的房源为1998年以后建造的新商品房，甚至有部分是期房。

可以说此时的空置房不在开发商的手里，而是积压在炒房者的手中。

　　（四）资金泡沫

　　1999年以来房地产开发投资以年均37.8%的速度增长，表面看来是有充裕的开发资金作后盾。

但实际上在房地产开发的资金链中，直接或间接来自银行的资金占了主导地位，一部分通过银行对开发企业的直接贷款，另一部分则通过银行对个人购房的按揭贷款，其中部分资金通过预售定金方式转化为开发企业的开发资金。

据统计，2003年房地产开发投资本年资金来源中，企业自筹资金占的比重只有18.3%，而国贷款、定金和预付款分别占到28。

5%和52.9%，说明房地产虚拟资产的膨胀很大程度上依赖着信贷规模的扩。

如2003年1-9月市房地产企业贷款发放额同比增长35.1%，发放个人住房贷款同比增长48.1%，两者合计占全社会贷款总额的将近1／5。

房地产开发企业以少量的注册资金，通过各种方式取得土地，由建筑业企业垫资开发，取得预售资格后开盘销售，获得收入，然后再投入滚动式开发。

在这个“空手套白狼”的过程中，开发商并没有承担太大的风险，而将风险转嫁给银行、消费者和建筑业企业，形成一定程度的虚假繁荣。

　　从上述分析可知，近几年房地产市场火爆的背后已隐藏着极大的风险，若不加以有效的调控，其危害将日益明显：

　　一是抬高生存成本，削弱区域整体竞争力。

以为例，自从市政府提出“创业在”的口号后，对于外来人才入杭的政策门槛逐渐降低，这无疑为引进人才创造了不少有利条件。

然而，仅仅有政策上的倾斜是不够的。

在政策出台之后，却有不少原来立志在创业的人才开始选择离开。

安居乐业是最基本的生存需求，但不断飞涨的房价，抬高了的生存成本，当“安居”成为人才留在的一道门槛，那么“乐业”也就无从谈起。

这让原本因为政策而降低的入杭门槛再次提高了，对企业来说无形中也增加了人才流失的压力，而对区域来说人才的流失则意味着长远发展后劲的缺乏。

　　二是透支社会财富、抑制社会有效需求。

过高的房价必将导致更多的购房者通过长期按揭方式圆自己的住房梦，对他们来说，需要10年甚至20年的时间才能还清一套住房的全部按揭，此间其他支出只能尽量压缩，形成了明显的消费挤出效应。

面对房价的高涨，即使无需偿还按揭的购房者也会对当前消费行为更加谨慎。

　　三是容易产生严重的金融危机和经济动荡。

房地产泡沫不可能永远膨胀下去，一旦趋向破裂；首先崩溃的是人们的心理预期，从而使房价“兵败如山倒”。

市场的大起大落，对个人来说会使资产缩水，甚至会出现大量的负资产家庭；对房地产企业来说，资金链的断裂会使企业濒临破产；对银行来说，意味着大量坏帐、呆帐的出现。

而对整个国民经济的影响，日本在刚刚过去的10年多时间里经历的房地产泡沫的破灭便是一个深刻的教训。

　　四、与东部沿海各省市的比较

　　由于东部沿海地区的房地产开发不仅领先于全国，而且相关指标基本占到全国的三分之二以上，因此堪称中国房地产开发的主力军及风向标。

本部分通过对与东部各省市在房地产开发方面的差距以及相关政策效应的比较分析，以期为促进房地产健康发展提供新的视野。

（一）开发投资比较

　　据统计公报，2003年全国房地产开发投资10106.1亿元，比上午同期增长29%，其中东部地区投资额7142.6亿元，占70.7%。

、北京、、上海、和等6个东部省市分别位居全国房地产投资前一至六位。

同期全国GDP的前五位分别是、、、、；财政收入的前五位是、上海、、和。

因此，房地产的开发态势在全国来说还是略微超前的。

从增长速度来看，2003年的开发投资增长并不算快，仅东部地区就有、、、和5省超过。

总体上，东部长江三角洲的房地放开发投资速度要稍快于珠江三角洲。

　　从当前的情况来看，由于保持了较高的投资增长速度，房地产开发投资额已跃居全国第二位。

2004年1-5月，开发投资额达到412.6亿元，比上年同期增长49.3%，增幅居东部地区第一位。

其中住宅投资315.3亿元，仅比上海低1.2亿元。

但的经济适用房投资规模明显偏小，1-5月累计12亿元，不仅总量低于北京、、、天津和，而且经济适用房占住宅开发投资额的比例，和已分别达到8.3%、5.7%，仅为3.8%。

（二）产销情况比较

　　2003年，全国房地产业的产销量均保持着较快的增长。

住宅建设，全国施工面积112352.8万平方米，竣工面积42