铜仁项目可行性研究报告终稿.ppt

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Codeofthisreport|1CopyrightCentalineGroup,2010铜仁市外运片区项目可行性研究报告铜仁市外运片区项目可行性研究报告Codeofthisreport|2报告结构宏观政策分析宏观政策分析经济测算经济测算铜仁城市概况铜仁城市概况项目本体理解项目本体理解经济测算经济测算住宅市场分析住宅市场分析宏观政策分析宏观政策分析城市概况铜仁市位于贵州东北部，作为省辖地级市之一，乃黔东门户，是连接中西部纽带。

是地区行政公署所在地全市政治、经济、文化中心n铜仁市，有“中国西部名城”之称。

是中华人民共和国贵州省辖六个地级市之一。

位于贵州省东北，地处武陵山脉中部，紧邻湖南省湘西土家族苗族自治州、怀化市，重庆市秀山县，地区范围内有乌江连接两地。

是中部崛起和西部大开发的政策重叠之地。

n铜仁是连接中原和西南边陲的枢纽，亦是开发西南片区和湖南、湖北市场以及承接“珠三角”地区的商品集散地，是地区行政公署所在地全市政治、经济、文化中心；n铜仁市目前下辖2个区（碧江区；万山区）、4个县（江口县、石阡县、思南县、德江县）、4个自治县（玉屏侗族自治县、松桃苗族自治县、印江土家族苗族自治县、沿河土家族自治县）。

项目所处区域万山区与碧江区即是铜仁市政治、经济、文化中心。

32万人53万人80万人2015年2020年2030年18万人2012年20万人到2015年，城镇人口达到32万，在现有基础上增加12万人到2020年，城镇人口达到53万，在现有基础上增加35万人到2020年，城镇人口达到80万，在现有基础上增加62万人到2030年，规划铜仁城区居住人口为80万人，短期规划为2015年32万人，从人口规划来看，未来5-10年，铜仁城市的人口将出现爆发式增长，对商品住宅的需求量也会猛增。

人口规划铜仁低城镇化发展现状面临高预期目标的挑战。

未来十年将是高速城市发展阶段，人口将出现爆发式增长，对商品住宅的需求量也会猛增铜仁市区县发展水平有待提升，城市化率低，2011年全地区户籍人口427万，城镇人口51万人，老城区碧江区36%城市化率远低于全国平均50%的城市化率；老城片区：

由老城分碧江区和万山区组成，是城市的核心区域，片区人口控制在30万人左右。

大兴工业组团：

新材料、电子电器、绿色食品加工、生物制药等科技与劳动密集型工业区。

大兴工业组团川硐-谭木桥新城片区：

由川硐分区和谭木桥分区组成，片区人口控制在50万人左右。

灯塔组团：

城市的物流、仓储及加工区，发展科技型和劳动密集型产业。

灯塔组团川硐-谭木桥新城片区碧江区万山区铜仁未来城市空间结构为”片区组团状”中心城区形成“两大片区和三组团两大片区：

锦江老城区、川铜谭木桥新城片区三组团：

大兴工业组团、灯塔仓储物流及工业组团、鱿鱼铺工业组团各组团之间相对独立，其功能各不相同，相互之间通过城市干道路网联系，构成有机整体城市规划铜仁组团式发展，短期内以万山和碧江区构成30万片区人口的传统核心老城区，远期发展川铜50万片区人口新城。

近年来铜仁地区经济保持稳定增长，人均GDP突破万元大关，2012年达快速增长的经济实力必将推动区域自身购买能力以及对外吸附能力的提升，从而加快区域房地产市场的发展。

城市发展地位20092010201101002003004000%5%10%15%20%25%251.74293.62357.7212%13%22%GDP（亿元）GDP增速2009201020110220044006600880011000132006748980811583人均GDGDP呈现稳定增长，2009年和2010年增长速度都在13%左右。

2011年增长速度较前两年相比更加迅猛，达到22%。

近年来贵州铜仁地区经济保持稳定增长，人均GDP快速增长，而这种快速增长的经济实力必将推动区域自身购买能力以及对外吸附能力的提升，从而加快区域房地产市场的发展。

城市消费水平铜仁市国民经济飞速发展，可支配收入及社会消费品零售总额不断攀升，拉升有效需求，给房地产行业的发展带来很好的促进作用。

购买力：

收入拉升有效需求购买力：

收入拉升有效需求20092010201102550751000.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%63.0375.3189.8815.7%19.1%19.3%社会消费品零售总额（亿元）零售总额增速2009年到2011年，铜仁市社会消费品零售总额由63.03亿元增加到89.88亿元，社会消费零售总额稳步增长。

2009年到2011年，铜仁市城镇居民可支配收入由9647元增长到13642,元，增长幅度明显。

20092010201102,5005,0007,50010,00012,50015,0000.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%96471100013642.0012.1%11.4%24.0%城镇居民人均可支配收入（元）人均可支配收入增速铜仁市目前是以第三产业为主导，经济发展趋势良好，带动第一二产业发展的同时，也疏导和缓解了城市就业压力,给房地产发展提供了良好的经济基础。

城市产业结构200150100500200920102011200920102011第一产业产值82.5795.43103.50第二产业产值65.4377.2299.90第三产业产值103.74120.97154.30100%80%60%40%20%0%20092010201133%33%29%26%26%28%41%41%43%第一产业比重第二产业比重第三产业比重2009-2011年，铜仁市GDP三大产业产值均持续增长，尤其是以旅游业为代表的第三产业，增长势头十分明显。

以旅游业为主导的第三产业占比逐年加强，第二产业的占比也有所上升。

由于铜仁市在旅游资源方面有得天独厚的优势，预测未来第三产业的占比将进一步增长。

旅游发展铜仁作为武陵山脉6大城市之一，享有“梵天净土、桃源铜仁”美誉。

良好地貌特征，促使城市旅游业成为城市经济发展主要动力之一。

2009年铜仁地区的旅游收入增速达到了89%，2011年的增速达到87%，占当年整个地区GDP的32%。

旅游业是铜仁地区GDP增长的主要动力之一。

20092010201103060901200%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%47.2060.20112.7389%28%87%旅游业总收入（亿元）旅游总收入增速城市发展趋势铜仁市现处于城市化的发展阶段，城市外拓发展将给城市外围片区带来巨大发展潜力，目前趋势来看万山及碧江近郊区域发展优于川硐区域。

194019591980198819992009201520202030远景依据铜仁城市规划，铜仁市在未来将呈现出先南拓、后北进的城市发展格局。

而本地块所处碧江近郊区域，与万山谢桥一带相连。

依靠老城区及万山新区双向发展支撑，区域发展较优。

先南拓后北进城市经济发展与规划建设小结1、规划建设层面城市先南拓发展趋势，促使万山片区及碧江近郊区域形成快速发展局面，项目地处万山与碧江交接地带，依靠老城区及万山新区双向发展牵动，区域发展空间巨大；2、经济发展层面总量及人均都比较落后，城区对周边县辐射力和吸引力强劲，短期内房地产发展仍然要依赖周边县份人士购房，资金相对不足将影响城市规划的公共设施建设；3、产业发展层面第三产业已成为最核心产业，未来由此将产生一大批有一定经济实力的投资置业群体；4、政策层面2013年，中央的调控态度依然坚决，政策的大方向上不会有大的改变，政策调控使得刚需成为安全地带；12报告结构宏观政策分析宏观政策分析铜仁城市概况铜仁城市概况项目本体理解项目本体理解经济测算经济测算住宅市场分析住宅市场分析保持调控保持调控保持调控保持调控稳定性稳定性稳定性稳定性2013年中央频频重申调控不放松p2013年2月20日：

国务院召开常务会议研究部署房地产市场调控工作。

会议在肯定前阶段房地产市场调控成果的基础上，提出五条调控措施（“国五条”）：

完善稳定房价工作责任制；坚决抑制投机投资性购房；增加普通商品住房及用地供应；加快保障性安居工程规划建设；加强市场监管；p2月22日：

国土资源部副部长胡存智在22日举行的国土资源部在京召开全国房地产用地管理和调控工作汇报会上指出，要准确把握当前房地产市场调控工作面临的严峻形势、复杂形势，主动配合相关部门做好房地产调控，确保房地产用地市场平稳。

p3月27日：

国务院总理李克强27日主持召开国务院常务会议，李克强在会议中指出：

要继续搞好房地产市场调控，加快建立房地产稳定健康发展的长效机制，加强保障性安居工程建设。

2013年上半年，“国五条”落地宣告房地产调控进一步趋紧，对热点城市投资投机需求的抑制再度升级意味着2013年一年之内，政策方向不会发生大改变；2013年随着”国五条“出台，维持了国家对抑制房地产房价过高上涨的调控决心，2013年全国房地产政策调控方向仍以保护合理自住需求和抑制投资投机需求为主全国局势全国局势20132013年受经济不明朗、通货膨胀等的影响，政策年受经济不明朗、通货膨胀等的影响，政策不会发生大改变不会发生大改变p中央态度坚决，调控大幅回转机会渺茫p降息、降准，购房成本降低p首贷优惠鼓励自住需求p土地处理增大市场供应量p2013年上半年经济形势依旧不乐观，下半年我国发展速度取决于改革的决心和力度限贷、房地产税限贷、房地产税限贷、房地产税限贷、房地产税限价、限购限价、限购限价、限购限价、限购经济形势短期经济形势短期经济形势短期经济形势短期无法改变无法改变无法改变无法改变由图可见：

由图可见：

2012年，随着货币环境稳中趋松，置业者观望情绪渐趋缓解，积压的刚需与部分压抑已久的改善性需求积极入市，在此支撑下，2012年全国商品房销售面积91705万平米，同比增长2.4%。

2013年17月份，商品房销售面积61133万平方米，同比增长25.8%，增速比1-6月份回落2.9个百分点；其中，住宅销售面积增长27.1%，办公楼销售面积增长27.9%，商业营业用房销售面积增长8.2%。

2012年全国市场较2011年相比呈现量价齐跌的局面，以价换量趋势明显，但2012年末尾及2013年伊始随着货币环境稳中趋松，置业者观望情绪渐趋缓解，成交量有所上升全国走势全国走势国发2号”文件支持，贵州目前处于城市快速发展阶段，贵州的宏观政策在响应中央情况下，政策强度相对全国重点城市较弱，主要以呵护房地产健康发展为主。

“国2号”文件政策解读买房：

“贵安新区”是个不错选择物价：

物流快速发展将平抑物价收入：

庭院经济提高家庭收入教育：

城市社区都有公办幼儿园交通：

铁路公路两翼齐飞医疗：

加快社区卫生服务中心建设就业：

支持高校毕业生等自主创社保：

适时提高基础养老金标准文体：

大力发展文体惠民工程文件内容：

n2012年月12日，国务院办不了关于进一步促进贵州经济社会又好又快发展的若干意见即国发【2012】2号文件。

（意见）指出贵州是我国西部多民族聚居的省份。

贫困和落后是贵州的主要矛盾，加快发展是贵州的主要任务。

贵州尽快实现富裕，是西部和欠发达地区与全国缩小差距的一个重要象征，是国家兴旺发达的一个重要标志。

进一步促进贵州经济社会又好又快，是加快脱贫致富步伐，实现全面建设小康社会目标的必然要求;是发挥贵州比较优势，推动区域协调发展的战略需要；是增进各族群众福祉，促进民族团体、社会和谐的有力支撑；是加强长江、珠江上游生态建设，提高可持续发展能力的重大举措。

一、增强了发展信心二、理清了发展思路三、明确了战略定位四、落实了支撑条件贵州局势贵州局势报告结构宏观政策分析宏观政策分析铜仁城市概况项目本体理解经济测算住宅市场分析宏观政策分析铜仁城市概况房地产市场状况房地产投资快速上涨，市场供应量持续增长20092010201102040608013%13%13%13%13%14%14%14%14%23.3528.8360.7014%13%14%房地产开发投资（亿元）房投占固投比重20092010201101002003004005000.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%60.0%