天成房地产新城小区二期建设项目可行性报告.docx

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天成房地产新城小区二期建设项目可行性报告

辽宁天成房地产开发有限公司

东部新城小区二期建设项目

可行性研究报告

第一章总论-3-

一、概述-3-

二、项目提出的背景-4-

三、编制依据-6-

四、可研报告研究范围-6-

第二章项目建设的必要性-8-

一、项目的建设是实现中国城镇化战略的需要-8-

二、项目的建设是促进城镇发展，加快镇区建设的需要-8-

三、项目的建设是保障民生，构建和谐社会的需要-9-

四、项目的建设将有效开发利用土地资源，提供环境保护水平的需要-10-

第三章项目建设地概况-11-

一、项目建设的外部环境和政策优势-11-

二、区位优势-12-

三、项目建设的特点优势-14-

第四章项目所在地区域房地产市场分析-16-

一、坝墙子镇房地产市场现状-16-

二、房地产业在经济发展中的作用-16-

三、项目消费群体定位分析-16-

第五章建设条件及内容-18-

一、所在地概况-18-

二、建设方案-18-

三、施工部署-21-

四、施工准备-22-

五、施工组织原则-23-

六、质量安全文明施工-23-

七、主要施工方案-24-

八、智能化管理及消防系统工程-24-

九、绿化工程-25-

十、市政工程-25-

第六章环境保护-27-

一、建设地点环境现状：

-27-

二、污染源分析及治理措施：

-27-

三、环境影响评价-28-

第七章节能-29-

一、建筑设计节能：

-29-

二、水暖设计节能：

-29-

三、电气设计节能：

-30-

四、其他措施：

-30-

五、项目能耗计算-30-

六、节能效果分析-31-

第八章项目实施进度-32-

第九章项目管理及招投标方案-33-

一、实施办法-33-

二、项目管理-33-

三、工程建设管理-33-

四、项目工期：

-36-

第十章投资估算及资金筹措-37-

一、估算编制范围-37-

二、估算编制依据-37-

三、投资估算-38-

第十一章经济效益分析和社会效益分析-42-

一、经济效益-42-

二、社会效益-44-

第十二章项目风险因素分析-45-

一、项目主要风险因素识别-45-

二、防范和降低风险的措施-45-

三、风险程度分析-47-

四、防范和降低风险的对策-47-

第十三章结论和建议-48-

一、结论-48-

二、建议-49-

辽宁天成房地产开发有限公司

东部新城小区二期建设项目

可行性研究报告

第一章总论

一、概述

1、项目名称：

东部新城小区二期建设项目

2、项目承担单位：

辽宁天成房地产开发有限公司

3、项目计划投资：

16.81亿元

4、资金来源：

自筹

5、项目占地面积：

1334000m2，折2000亩

6、项目总建筑面积：

133万m2.

（其中：

小高层住宅楼60万m2，商网5万m2，一层车库5万m2，别墅60万m2，会所及其他用房3万m2.）

7、建筑密度：

36.8%

8、容积率：

1.0%

9、绿化率：

30%

10、项目建设地点：

盘山县坝墙子镇西9公里大纲子村，一期东侧

11、项目净利润：

24.8亿

其中，小高层住宅楼：

60万×700元m2=4.2亿

别墅：

60万×3000元m2=18亿

商网和车库：

13万×2000元m2=2.6亿

12、上缴税金：

4.44亿

二、项目提出的背景

工业化与城市化是推动区域经济社会发展的基础，是分别反映在一个国家地区经济发展过程中产业结构和空间结构的变化，中国人口众多，长期以来经济落后，人均收入水平很低，农业大国是我国的基本国情，经过新中国成立以来60多年的工业化进程，尤其是改革开放30年的快速工业化进程取得了巨大的成就，经济发展水平得到了极大提升，中国已经整体步入工业化中期阶段，中国基本经济国情已经从一个农业经济大国转变为经济高速增长、经济结构持续优化、工业发展迅速、吸引大量外资、人民生活水平不断改善为特征的工业经济大国，我国工业化进程取得了长足的发展，但是从总体上讲，我国的城市化尚处于初级阶段，还有一段漫长的发展道路。

自然资源是经济社会发展的物资保障，当今社会自然资源仍然是社会经济发展的物资基础，从我国的实际情况分析，我国人均自然资源拥有量相对贫乏，有些地区人均耕地低于世界公认的警戒线，土地资源对于我们经济社会发展将是一个长期的制约因素，当前我国经济发展最显著地特征就是工业化相伴而来的新农村的发展，就是从农村社会向城市社会、从农业经济向城镇经济的转变。

建设现代农业，发展农村经济，增加农民收入，是新农村建设的中心任务。

社会主义新农村建设不仅可以形成一定区域的人流、物流、信息流的交换中心，同时可以带动农村的市场化、城市化、文明化、现代化水平，使农村全面融入现代文明的潮流。

城镇商贸、金融、科技、教育及各类农产品加工等行业的发展以及城镇居民多样化的消费需求，将为农业和农村经济向深度和广度进军提供一个新的发展空间和动力，可以有限地带动农村种植业、养殖业、服务业和特色产业的发展，改善农业种植业结构、农村产业结构和农民就业结构，转移农村富余劳动力，提高农民收入水平，直接推动农业和农村经济的发展。

根据坝墙子镇自然资源，坝墙子镇新农村建设坚持用工业理念谋划农业，用城市理念建设农镇，用现代理念教育农民，使其成为盘山县农村新型社区，不断改善全镇人民群众经济、社会、文化、教育、福利现状，逐步实现人口、资源和各种生产要素在社区内部的重新合理配合，动迁出来的宅基地大力发展环保产业及农产品深加工业，农民耕地以股金形式入股，建立现代农业开发公司，种植优质有机米和发展高附加值农产品，实现以工业化的理念谋划农村经济发展，提高农村经济发展的水平与质量，使盘山县坝墙子成为国家发展典范。

本项目的建设，对社会主义坝墙子镇新农村，构建和谐社会具有重要意义。

三、编制依据

1、中央十六届五中全会《建设好社会主义新农村》指示；

2、国家关于鼓励发展高新科技产业政策；

3、国家、辽宁省国民经济和社会发展第十二个五年计划；

4、盘锦市有关行业管理部门提供的项目相关证明件;

5、国家、辽宁省和盘锦市有关政策、法规、规划；

6、中华人民共和国城乡规划法；

7、中华人民共和国环境影响评价；

8、中华人民共和国建筑法；

9、中华人民共和国招投标法；

10、中华人民共和国土地法；

11、现行有关技术规范、标准；

12、国家发改委、建设部颁发的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；

13、建设单位提供的相关基础资料。

四、可研报告研究范围

根据项目的特点，本项目可行性研究报告的研究范围主要包括：

1.项目建设的必要性；

2.建设地资源优势；

3.建设地概况和建设内容；

4.环境保护和节能

5.项目实施进度；

6.工程招投标方案；

7.拆迁安置方案；

8.投资估算及资金筹措；

9.经济、社会效益分析。

通过对以上内容的研究，力求提供较准确的资料和数据，对该项目是否可行作出可观、科学的结论，以作为投资决策的依据。

第二章项目建设的必要性

一、项目的建设是实现中国城镇化战略的需要

城乡一体化建设是缩小城乡差别、加速城镇发展的有效途径，是中国城镇化战略的有机组成部分。

坝墙子城镇乡一体化建设不仅可以形成一定区域的人流、物流、信息流的交换中心，促进城镇经济的全面发展，同时可以带动的市场化、城市化、文明化、现代化水平，使城镇全面融入现代文明的潮流。

城镇商贸、金融、科技、教育及各类农产品加工等行业的发展以及城镇居民多样化的消防需求，将为坝墙子镇经济向深度和广度进军提供一个新的发展空间和动力，可以有效地带动坝墙子镇种植业、养殖业、服务业和特色产业的发展，改善农业种植业结构、城镇产业结构和农民就业结构，转移城镇富余劳动力，提高农民收入水平，直接推动坝墙子镇经济的发展。

二、项目的建设是促进城镇发展，加快镇区建设的需要

近年来，社会主义市场经济体制的逐步建立、城市房屋商品化、土地有偿使用、综合开发等城市建设新体制的建立，有力地推动了城市建设的发展，扩大了各类建设规模，拓展了城市发展空间。

为了适应社会主义市场经济发展，《盘山县总体规划》明确城镇的性质与目标：

坝墙子镇重要的中心镇，是以休闲服务、旅游度假为主的生态型历史文化名城。

坝墙子镇的建设既包含城镇基础设施建设又包含城镇公共设施建设，要为商贸、旅游业同步发展提供高标准的基础保障，在对有限的资源加以循环利用、创建节约型小康社会的城市基础设施建设的目标下，城镇市政基础设施和公共设施的承载能力应能够满足合理的城镇发展的需求。

城镇市政基础配套设施和公共设施的建设时城镇建设的重要组成部分，是城镇发展的依托和根本；市政基础和公共设施的完善，是城镇其他产业发展的先导和保证。

本项目的建设，将为该区域规模开发创造基础条件，有利于城镇建设和发展进程，有利于城镇整体发展战略目标的实现。

三、项目的建设是保障民生，构建和谐社会的需要

党的十七大报告明确指出，“必须在经济发展的基础上，更加注重社会建设，着力保障和改善民生，推进社会体制改革，扩大公共服务，完善社会管理，促进社会公平正义，努力使全体人民学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养、住有所居，推动建设和谐社会”。

把“注重社会建设”、“扩大公共服务”等作为推动建设和谐社会的必要内容。

本项目实施后，该地区的基础设施及公共服务设施体系将得到极大地改善，满足经济区集中社区居民使用需求、丰富与方便居民生活、提高人民生活水平的同时，可提升城镇整体形象，为构建和谐社会提高保障。

四、项目的建设将有效开发利用土地资源，提供环境保护水平的需要

坝墙子地理位置优越，对外交通便利，其得天独厚的辽河开口资源和湿地资源构成坝墙子生态环境秀美的一方宝地，具有无法比拟的特色优势，极具开发潜力。

本项目实施后，在总体规划的指导下，因地制宜进行宜居区、工业区建设，突出环保和生态优先的原则。

项目实施有利于该区域的环境保护和生态优化，形成人与自然和谐共生的良性城市发展机制。

第三章项目建设地概况

一、项目建设的外部环境和政策优势

近年来，在东北老工业基地振兴的大背景下，辽宁老工业振兴的步伐加快，尤其是“五点一线”沿海经济带开发开放战略上升为国家发展战略后，使辽宁沿海地区成为我国沿海地区投资的热土。

目前，面临国际金融危机的影响，国家实施“拉内需、保增长、调结构”的战略，为坝墙子镇的城乡一体化建设和产业的发展带来了难得的机遇。

随着辽宁新的产业体系和产业格局的调整步伐不断加大，特别是“五点一线”沿海产业带发展战略上升为国家战略，为盘锦市社会经济发展打造了广阔前景，也对坝墙子镇产业的结构、布局提出更高的要求。

《盘锦市国民经济和社会发展第十二个五年规划草案》中明确提出盘锦市的产业布局构想和经济发展战略，发展经济已经纳入政府政策框架，在心的发展机遇下，培植新的经济增长点，可以大有作为。

发展小城镇是中国城镇化战略的有机组成部分。

加快小城镇建设不仅可以形成一定区域的人流、物流、信息流的交换中心，促进城镇经济的全面发展，同时可以城镇带动的市场化、城市化、文明化、现代化水平，使城镇全面融入现代文明的潮流。

城镇商贸、金融、科技、教育及各类农产品加工等行业的发展以及城镇居民多样化的消防需求，将为坝墙子镇经济向深度和广度进军提供一个新的发展空间和动力，可以有效地带动坝墙子镇种植业、养殖业、服务业和特色产业的发展，改善农业种植业结构、城镇产业结构和农民就业结构，转移城镇富余劳动力，提高农民收入水平，直接推动坝墙子镇经济的发展。

二、区位优势

1.优越的区位

辽宁省盘锦市盘山县坝墙子镇　镇政府驻坝墙子，人口1.9万人，面积67.2平方千米，辖1个社区居委会：

坝墙子；10个村委会：

马架子、姜家、张家、吴家、烟李、双井子、八里、大岗子、坝根子、新甸子。

1953年建乡，1994年建镇。

1996年，面积69平方千米，人口1.8万人，辖吴家卜、双井子、马架子、林家、张家、圈河、烟里、新甸子、徐家卜、大岗子、坝根子、八里、姜家、坝墙子14个行政村。

2002年，镇政府驻坝墙子，人口1.89万人，面积67.2平方千米，辖坝墙子1个社区和马架子、姜家、张家、圈河、吴家、徐家、林家、烟李、双井子、八里、大岗子、坝根子、新甸子13个行政村。

2.良好的气候条件

盘锦市属于暖温带大陆性半湿润季风气候，四季分明，气候温和，雨量集中，光照充足，年日照时数为2700小时以上，年平均气温8.6℃。

春秋较暖和，夏季由于东南风、南风影响，热而不燥，冬季由于北风、西北风影响，寒冷期较长。

雨量多集中在夏、秋两季，年均降水量为627毫米，无霜期为170天左右，年平均相对湿度64%。

坝墙子所处地为辽河冲积平原，地势平坦，土质肥沃，水源充足，视野开阔，地貌景观单一，海拔高程介于3.14-6.02米之间。

地势由西北向东南倾斜。

地下水位较高。

地表耐力为6-8TM2，最大冻土深度1.30米。

地震烈度为7度设防。

3.特色产业

坝墙子所在盘锦市是我省水稻主产区，年产量已达100多万吨，依托盘锦特殊气候特点，种植20多种市场畅销有机米，盘锦农业正逐步实现品种优质化、种植规模化、生产标准化、营销品牌化、经营产业化、全程机械化的目标。

而今，盘锦大米成功跻身“国家原产地域保护产品”、“中国名牌”、“中国驰名商标”行列。

盘锦有“河蟹第一市”的美誉。

今年，盘锦河蟹养殖面积发展到148万亩，河蟹产量达4.4万吨。

河蟹产量的增加，促进了市场的繁荣。

成为全国河蟹销售的集散地，吸引了多个省、市、自治区的客商，河蟹远销日本、韩国、泰国等地。

今年，盘锦河蟹实现产值16亿元，获得利润6.5亿元，仅养蟹一项，全市农业人口人均收入即达1060元。

北京烤鸭14的鸭源来自于盘锦。

今年，盘锦市的肉鸭出栏量至少在3000万只以上，成为东北三省最大的肉鸭养殖集散地。

4.便捷的交通条件

坝墙子所处位置交通发达、便捷宜达，大盘线穿镇而过，其区位优势和交通优势更加突出。

三、项目建设的特点优势

1.实施镇域农民集中居住，集约土地，大力发展现代农业

农业现代化，是“十二五”时期的一项重大任务，按照高产、优质、高效、生态、安全的要求，以加快转变农业发展方式为主线，以促进专业化、标准化、规模化、集约化为重点，强化政策、科技、装备、基础设施等支撑，提高农业综合生产能力、抗风险能力、市场竞争能力，保障国家粮食安全，增加农民收入，坝墙子镇依托盘锦的气候和辽宁省鱼米之乡优势，大力有机米种植，通过坝墙子镇心农村建设，实施耕地规模化、集约化、机械化、工厂化管理，增加有机米附加值产品，提高有机米综合生产能力、抗风险能力，降低种植成本，增强盘锦有机米竞争力，农民耕地经营权通过入股形式，增加农民固定收入。

2.利用港口经济优势，大力发展工业

坝墙子镇地处辽宁沿海经济区，利用盘锦市经济结构转型发展相关产业经济，带动坝墙子工业的发展。

通过坝墙子镇新农村建设，各村屯基地动迁出来大力发展环保工业和农产品深加工企业，加快发展盘锦有机米和盘锦河蟹、水产品深加工业，坚持工业反哺农业，坚持走中国特色农业现代化道路，同时安置大批富余农民就业，增加农民收入。

第四章项目所在地区域房地产市场分析

一、坝墙子镇房地产市场现状

近年来，坝墙子镇新农村建设，满足不了农民日益增长收入的需求，富强新区的建设，对满足农民需求，加快城乡一体化进程具有重要意义。

二、房地产业在经济发展中的作用

盘山县房地产业投资逐年增加，大大增加了税费收入，带动了相关行业的发展，主要包括钢铁、铝材、木材、水泥、石材、陶瓷、制砖、门窗、装修、防水和机械制造业等50余个相关行业。

能够解决大量人员就业。

房地产业的发展带来了大量的流动人口，有力促进了批发零售业、餐饮业、金融业、保险业、运输业、电信业等间接行业的发展，已经成为推动全县经济社会又好又快发展不可缺少的重要组成部分。

三、项目消费群体定位分析

坝墙子镇新型农民人群，包括私营业主、企事业单位职工及退休人群。

这部分核心消费群具有以下共性：

1.注重家庭生活，为亲人考虑较多。

2.经济承受力较强，对房屋的品质更加关注。

3.着重居所的身份形象，项目的社会形象、物业管理。

4.购房趋向容易受同一阶层人群口碑传播影响。

5.崇尚自然、健康、养生。

6.该项目的主力客群购买能力强，经济收入高且稳定，对于居住品质和环境有很高的追求。

第五章建设条件及内容

一、所在地概况

盘山县隶属于辽宁省盘锦市，位于盘锦市的北部，辽河下游，渤海之滨。

东与台安县、海城市隔河相望，南与盘锦市区、大洼县毗邻，西连凌海市，北与北宁市接壤。

位于东经121°27′~122°29′，北纬40°45′~40°27′。

全县下辖9个镇，8个乡，192个行政村。

面积约2145平方公里。

全县地区2010年生产总值可实现125亿元，比上年增长42.2%；全社会固定资产投资完成103亿元，比上年增长156.2%，完成税收7.41亿元，比上年增长40%；实现地方财政一般预算收入4亿元，比上年增长53.1%；实际利用外资2018万美元，比上年增长56.6%；农民人均纯收入达到9260元，比上年增长20.5%。

经济总量位次前移，综合实力大幅提升。

二、建设方案

宜居工程建设：

建筑从坝墙子镇的传统习惯和生活需要出发，综合考虑功能布局的合理性、空间形态的美观性，以及与周边优美辽河风光的融合性，以人为核心，最大程度低关怀居民的各种生活需求，尊重居民的生活习俗，运用现代规划设计手法，创造功能完善、结构清晰、布局合理、道路畅通、配套齐全、具有鲜明特色的社会主义新农村。

坝墙子镇新农村社区技术经济指标如下：

项目占地面积：

1334000m2，折2000亩

项目总建筑面积：

133万m2.

（其中：

小高层住宅楼60万m2，商网5万m2，一层车库5万m2，别墅60万m2，会所及其他用房3万m2.）

建筑密度：

36.8%

容积率：

1.0%

绿化率：

30%

项目建设地点：

盘山县坝墙子镇西9公里大纲子村，一期东侧

小区。

小区建筑为二类建筑，建筑防火等级为二级。

建筑合理使用年限为50年，每户建筑面积60-300m2，一部分为半跃层。

指导思想：

（1）创造鲜明、和谐的主体社区形象。

（2）体现深厚的文化底蕴及人文环境；创造休闲舒适的购物环境。

（3）精心的平面布局并兼顾投入成本。

建筑平面设计：

（1）商网部分

商网公建平面布局灵活，分隔合理，应充分考虑商业购物之需要，营造符合现代购物心理的优雅空间，拼弃繁杂、拥挤、杂乱。

商网公建周边留足开阔街面。

（2）住宅部分

住宅平面设计力求灵活、适用、新颖。

合理布局，优化设计。

住宅均保证明厨、明卫、明卧、明厅，日照、窗墙比满足规范要求。

房屋开间进深适当，门、窗尺寸及位置符合采光、通风的要求。

室内房间布置以及起居室为中心，合理安全各厅、室及厨房、卫生间的位置，既满足日常生活的需要，又满足住室隐秘性的要求。

本小区具有以下户型特点：

a．中心的户型设计兼顾大户型设计，体现户型的多样化。

本小区多层住宅以中小户型为主，小高层住宅以大中户型为主。

满足了不同年龄段和不同收入家庭的现实需求。

b．四明设计。

所有户型均保证名厨、明卫、明卧、明厅“四明”格局。

c．每户均保证一定数量的居住空间朝南。

d．昼光设计。

将日光引入建筑内部，并通过开窗位置、窗洞尺寸和开窗形式加以调节和控制。

充分利用日光照明既能节约电力，又能为居住空间增添健康元素。

e．厨房、卫生间保证足够的使用和操作面积，符合现代居住生活趋势。

所有厨房均设有集中排烟道，卫生间设集中管井，避免管线明露。

f．结合立面造型，预留空调外机位置。

三、施工部署

3.1本工程的施工周期自桩基工程至竣工验收，按施工总承包的原则考虑，施工过程可分为以下几个分部组织施工。

3.1.1基础工程（包括桩基础工程）

3.1.2地上结构工程

3.1.3内外装饰工程

3.1.4水电及设备安装工程

3.1.5室外总体工程

3.2本工程大致可分五个实施阶段

3.2.1第一阶段为：

施工准备、打桩、挖土、基础钢砼、砖砌体。

3.2.2第二阶段为：

地上结构，钢筋混凝土砌筑，内粉施工准备。

3.2.3第三阶段为：

内外装饰。

3.2.4第四阶段为：

水电设备安装工程。

3.2.5第五阶段为：

室外总体工程。

3.3施工总体流程：

施工准备→打桩→挖土→基础结构→上部结构→内外粉刷、水电设备安装、涂料及油漆→室外总体→竣工。

3.4施工计划

3.4.1本工程计划三年完成全部施工工程任务。

3.4.2为了确保工程进度，结合工程场地的实际情况，在施工过程中，应尽量采用平面流水，立体交叉的作业方式组织施工，使相关的施工阶段做到衔接紧密、穿插有序。

四、施工准备

4.1本工程由公司主管，组织以项目经理为主要管理层的项目经理部，负责工程的施工管理。

4.2在领会设计内容熟悉施工图纸的基础上，进行施工现场勘察，以便针对地处交通要道的施工特点做好充分准备。

4.3根据现场三通一平及实际情况，进行施工现场地下管线、暗浜等详细了解，并提供可行资料，在无资料的情况下，各有关单位到现场实地解决，以确保工程施工的正常进行。

4.4根据现场实际情况和场布图搭设临时设施。

4.5认真进行施工前的技术交底工作，会同业主、监理确定定位控制网、坐标点、水准点、并做好控制坐标点、水准点的标桩及保护工作。

根据控制坐标点，测放出建筑物的定位轴线，并作好轴线标桩及保护工作。

4.6结合现场文明施工要求，修筑工地混凝土施工便道并在靠近工地大门路面设置车辆冲洗槽和排水沉淀池。

4.7按基础、结构施工考虑，布置给水、排水管、施工电线设置及配电箱、水龙头。

4.8在基坑边施工井架及塔吊基础。

4.9引测轴线及水平标高按基础施工要求设立引出轴线桩及水平标记。

五、施工组织原则

根据业主合同文件等要求及工程实际情况，本组织设计现有的施工条件，充分发挥本企业的技术特长，体现出快速、优质、高效、安全的施工组织方案，精心组织，精心施工，提供一流的服务。

六、质量安全文明施工

6.1根据ISO-9002国际质量认证体系，贯彻控制施工全过程的工程质量，“争创一流工程，提供满意的服务”，让业主感到放心。

6.2针对本工程特点，采用切实可靠的质量保证措施，充分熟悉图纸，认真学习工程监理的技术指导手册及设计院的总体构思和设想并与企业优异的科学管理经验紧密的结合、融会、贯通，发挥各自的优越性，克服局限性，并认真接受监理，业主及上级管理部门的监督，从而保证工程质量优良，无渗漏，安全文明施工方面，达到文明工地要求和安全标化管理，及时正确的了解工程施工对周围居民及周围环境、环保的影响，切实可行的解决施工中发生的问题，保证文明施工。

6.3本工程组织设计贯彻“高效、快速、创一流”的精神，树立良好的企业信誉。

七、主要施工方案

7.1桩基础采用钢砼方桩，施工时应抽取3根桩做竖向静载荷试验，按规范要求抽取不小于每幢楼总数20%的桩做低应变动测，以鉴定桩身质量，同时制定质量保证体系，防止由于桩的质量问题影响上部施工。

7.2挖土方案采用机械分区开挖施工方式。

7.3浇捣混凝土采用商品混凝土。

7.4模板计划采用18mm厚胶合板木模施工体系，梁柱及梁墙交接处为定型模。

7.5施工内外脚手架采用钢